Arglistiges Verschweigen von Feuchtigkeitsschäden

Arglistiges Verschweigen von Feuchtigkeitsschäden; Unzulässiges Übergehen eines Beweisantritts

Sind Feuchtigkeitsschäden in einem Haus schon aufgetreten, als der Verkäufer noch dort wohnte, ist von einem arglistigen Verschweigen auszugehen, wenn diese Schäden im späteren Kaufvertrag nicht erwähnt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

I. 1 Die Kl. verlangen von den Bekl. Schadensersatz nach einem Hauskauf und stützen dies auf arglistig verschwiegene Feuchtigkeitsmängel.

2 Die Bekl. waren Eigentümer eines mit einem Haus bebauten Grundstücks. Von 2002 bis 2005 bewohnten sie die Erdgeschosswohnung des Hauses selbst und vermieteten sie anschließend vom 1. Oktober 2005 bis zum 30. Juli 2006. Im März 2006 rügten die Mieter über den Mieterschutzverein, dass sich im Wohnzimmer und im Arbeitszimmer Feuchtigkeit und Schimmel gebildet hätten. Es folgte eine wechselseitige Korrespondenz mit dem Mieterschutzverein. Der Bekl. zu 2 führte Maßnahmen zur Schadensbehebung durch.

3 Mit Vertrag vom 21. Dezember 2006 erwarben die Kl. das Hausgrundstück zum Preis von 187.000 € von den Bekl. unter Ausschluss der Haftung für offene und verborgene Sachmängel.

4 Das Landgericht hat die zunächst auf Ersatz geschätzter Sanierungskosten von 12.185 € netto gerichtete Klage nach Vernehmung des beurkundenden Notars abgewiesen. In der Berufungsinstanz haben die Kl. die Klage erweitert und verlangen nunmehr Ersatz der Kosten für Wärmedämmung von 33.000 € netto und für Schimmelsanierung von 13.420 € netto.

5 Das Oberlandesgericht hat die Berufung nach Anhörung der Parteien zurückgewiesen. Die Revision hat das Oberlandesgericht nicht zugelassen. Dagegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde der Kl.

II. 6 Das Berufungsgericht hat ausgeführt, es sei zwar von einem Sachmangel in Gestalt von Feuchtigkeitsschäden im Wohnzimmer und konstruktiv bedingten Wärmedämmungsmängeln auszugehen. Es fehle jedoch an dem Nachweis der Kenntnis der Bekl. von diesem Mangel. Im Hinblick auf die Zeit, in der die Bekl. das Objekt selbst bewohnt hätten, sei ihnen nicht zu widerlegen, dass sich keine Feuchtigkeit gezeigt habe. Für ihre gegenteilige Behauptung hätten die Kl. keinen Beweis angetreten, so dass es auf die Vernehmung der von den Bekl. benannten Gegenzeugen nicht ankomme. Dass die Bekl. von einem falschen Lüftungsverhalten ausgegangen seien und die Ursache durch den Auszug der Mieter und die von dem Bekl. zu 2 durchgeführten Maßnahmen für beseitigt gehalten hätten, sei ihnen auch angesichts der Korrespondenz mit dem Mieterschutzverein nicht zu widerlegen.

III. 7 Das angefochtene Urteil ist nach § 544 Abs. 7 ZPO aufzuheben und zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Kl. auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt, indem es einen Beweisantritt der Kl. übersehen hat.

8 Die Kl. haben in der Berufungsschrift behauptet, es sei ausgeschlossen, dass während der Zeit, in der die Bekl. selbst das Objekt bewohnt hätten, keine Feuchtigkeitsschäden aufgetreten seien. Zum Beweis dieser Tatsache haben sie sich auf das sachverständige Zeugnis des in dem selbstständigen Beweisverfahren tätigen Gutachters und eines Privatgutachters bezogen sowie die Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens beantragt. Hierzu hat das Berufungsgericht ausgeführt, den Bekl. sei nicht zu widerlegen, dass weder Feuchtigkeit noch Schimmelbildung in ihrer Besitzzeit aufgetreten seien. Es fehle insoweit an einem Beweisantritt der Kl., so dass es auf die Vernehmung der von den Bekl. benannten Gegenzeugen nicht ankomme.

9 Das Übergehen des Beweisantritts ist rechtsfehlerhaft, weil es die Kl. in ihrem Verfahrensgrundrecht aus Art. 103 Abs. 1 GG verletzt. Das Gebot des rechtlichen Gehörs als Prozessgrundrecht soll sicherstellen, dass die Entscheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, die ihren Grund in der unterlassenen Kenntnisnahme und Nichtberücksichtigung des Sachvortrags der Parteien haben. In diesem Sinne gebietet Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der Zivilprozessordnung die Berücksichtigung erheblicher Beweisanträge. Die Nichtberücksichtigung eines von den Fachgerichten als erheblich angesehenen Beweisangebots verstößt dann gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet (BVerfG, BVerfGE 69, 141; NJW 2009, 1585 = WM 2009, 672). Davon ist hier auszugehen.

10 Das Beweisangebot war erheblich. Sofern bereits zu der Zeit, in der die Bekl. selbst das Objekt bewohnten, Feuchtigkeitsschäden aufgetreten wären, hätten die Bekl. von einem Baumangel ausgehen müssen und hätten die von den Mietern bemängelte Feuchtigkeit nicht auf falsches Wohnverhalten zurückführen können.

11 Der Beweisantritt genügte auch den Anforderungen an die Substantiierung. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt eine Partei ihren Substantiierungspflichten, wenn die vorgetragenen Tatsachen in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht zu begründen (Senat, Beschluss vom 2. April 2009 - V ZR 177/08, NJW-RR 2009, 1236; Beschluss vom 12. Juni 2008 - V ZR 221/07, WM 2008, 2068 m.w.N.). Dabei ist unerheblich, wie wahrscheinlich die Darstellung ist und ob sie auf eigenem Wissen oder auf einer Schlussfolgerung aus Indizien beruht. Die Kl. waren mangels eigener Wahrnehmung auf Schlussfolgerungen angewiesen. Diese waren im Übrigen nicht von der Hand zu weisen, nachdem schon kurz nach der Übergabe der Immobilie an die Kl. Schäden auftraten, die nach den Feststellungen des Berufungsgerichts mit den zuvor von den Mietern gerügten Schäden vergleichbar waren.

12 Das Übergehen des Beweisantrags stand auch nicht deshalb mit der Prozessordnung in Einklang, weil die Kl. die unter Beweis gestellte Behauptung erstmals in der Berufungsinstanz aufgestellt haben. Denn das Berufungsgericht ist in seinem Urteil auf den neuen Sachvortrag inhaltlich eingegangen und hat ihn nicht nach § 531 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Ob die Voraussetzungen des § 531 ZPO überhaupt vorlagen - was unter anderem eine vorherige Anhörung der Parteien erfordert hätte -, bedarf keiner Entscheidung, weil das Revisionsgericht an die Zulassung des Vorbringens gebunden ist (Senat, Beschluss vom 22. Januar 2004 - V ZR 187/03, NJW 2004, 1458).

13 Die weiteren mit der Nichtzulassungsbeschwerde geltend gemachten Zulassungsgründe greifen nicht durch. Von einer näheren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 4 Satz 2 Halbsatz 2 ZPO abgesehen.