Arglistige Täuschung durch Makler

Arglistige Täuschung durch Makler; Wertersatz in Höhe der ortsüblichen Miete

1. Der Vermieter muß sich eine arglistige Täuschung durch den Makler zurechnen lassen, wenn dieser als Vertrauensperson des Mieters erscheint.

2. Nach Anfechtung des Mietvertrages haftet der Mieter auf Wertersatz in Höhe der ortsüblichen Miete für die Dauer seines Besitzes.

(Leitsätze der Redaktion)

A. 1. b) Von einer Nichtigkeit des Vertrages ist aufgrund der mit dem Schreiben vom 7. Juli 1999 erklärten Anfechtung nach § 142 BGB auszugehen, weil der Bekl. über wesentliche Umstände getäuscht worden ist, so daß die Voraussetzungen des § 123 BGB vorlagen. Aufgrund der im Termin vom 4. November 2002 durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Senats fest, daß der den Vertrag vermittelnde Makler gegenüber dem Bekl. vor dem Vertragsschluß erklärt hat, daß die Kl. an die Hauptvermieterin den gleichen Mietzins zahlt, der zwischen den Parteien im Vertrag vom April 1996 vereinbart worden ist. (...)

Durch diese unstreitig nicht zutreffenden Angaben ist der Bekl. dann aber zu dem Vertragsschluß verleitet worden. Daß diese Erklärungen für ihn auch für den Vertragsschluß von besonderer Bedeutung waren, ergibt sich dabei daraus, daß er im Rahmen der Vertragsverhandlungen unstreitig die seiner Auffassung nach ungewöhnliche Höhe der Miete als bedeutsamen Vertragspunkt angesprochen hat.

(...)

d) Die Anfechtung scheitert auch nicht an § 123 Abs. 2 BGB. Ein Makler ist zwar grundsätzlich als Dritter im Sinne der Vorschrift anzusehen (vgl. BGHZ 33, 302, 309; NJW 1978, 2144; Senat, Urt. v. 25. Februar 2002, 8 U 24/01, GE 2002, 665). Das gilt allerdings dann nicht, wenn der Makler als beauftragter Verhandlungsführer oder Verhandlungsgehilfe des Schuldners aufgetreten ist oder wegen seiner engen Beziehung zum Geschäftsherrn als dessen Vertrauensperson erscheint (vgl. dazu BGB, NJW 1996, 452 m. w. N.). (...) Im vorliegenden Fall ergibt sich eine Zurechnung deshalb, weil der Zeuge dem Bekl. als Vertrauensperson der Kl. erscheinen mußte. Der vorgedruckte und von der Kl. nach ihrem Vortrag vorgegebene Vertrag vom April 1996 nimmt nämlich ausdrücklich in § 10 Ziffer 4 auf die Tätigkeit der Firma P. Bezug. Ergibt sich aber schon aus dem Vertragsvordruck eine besonders enge geschäftliche Beziehung, mußte der Zeuge hier aber auch als Vertrauensperson der Kl. erscheinen, weil diese nach dem durch die Vertragsurkunde vermittelten Eindruck dauerhaft auf die Tätigkeit des Zeugen zurückgreift.

2. Ist der Vertrag nichtig, stehen der Kl. für den verlangten Zeitraum lediglich Ansprüche auf Wertersatz nach den §§ 812, 818 Absatz 2 BGB für den hier interessierenden Zeitraum von Januar bis Juli 2000 zu. Insoweit ist ein monatlicher Betrag von 5.346,46 DM anzusetzen, so daß der Kl. für den Zeitraum insgesamt 37.425,22 DM zustanden.

a) Als Wert im Sinne des § 818 Absatz 2 BGB ist der objektive Wert der erlangten Leistung anzusehen, der in der Regel dem Verkehrswert entspricht. Insoweit ist im Falle der Überlassung einer Sache zum vorübergehenden Gebrauch die ortsübliche Miete anzusetzen (vgl. Senat, Urt. v. 4. Oktober 2001, 8 U 1086/00, S. 5; OLG Düsseldorf, Urt. v. 14. Januar 1988, 10 U 89/87, ZMR 1988, 221). Dabei hat der Senat in dem Urteil im Vorprozeß einen Betrag in Höhe von 79,54 DM/qm als Nettokaltmietzins ohne MwSt. zugrunde gelegt, wie er sich aus dem Mietvertrag der Kl. mit der Bäcker W. GmbH ergibt. Dieser Betrag einschließlich der Betriebskostenpauschale von 170 DM netto zzgl. MwSt. (also insgesamt 5.364,46 DM, vgl. S. 6 des Urteils vom 4. Oktober 2001) wird auch in diesem Verfahren angesetzt werden müssen. Der Heizkostenvorschuß ist nicht zu berücksichtigen. Heizkosten kann die Kl. im Rahmen der ungerechtfertigten Bereicherung nur verlangen, soweit sie einen entsprechenden Verbrauch darlegt. Vortrag zu einem derartigen Verbrauch, der letztlich eine Abrechnung über die Heizkosten erfordert, fehlt.

(...)

Wenn der Vermieter den Mieter arglistig getäuscht hat, kann der Mietvertrag angefochten werden. Bis zur Rückgabe haftet allerdings der Mieter auf Zahlung der ortsüblichen Miete.

Der von der Vermieterin beauftragte Makler hatte angegeben, daß die Vermieterin als Hauptmieterin ebensoviel Miete zahle wie die Untermieterin. Als die Untermieterin später erfuhr, daß das nicht stimmte, focht sie den Vertrag wegen arglistiger Täuschung an. Die Vermieterin verlangte die ortsübliche Miete.

Mit Urteil vom 4. November 2002 hielt das Kammergericht die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung für wirksam, da die Vermieterin sich das Verhalten des Maklers zurechnen lassen müsse. Dieser sei nicht Dritter i. S. d. § 123 Abs. 2 BGB, da er als Vertrauensperson der Geschäftsherrin aufgetreten sei. Die Untermieterin hafte dann auf Wertersatz, der hier der ortsüblichen Miete entspreche. Heizkosten könne die Vermieterin aber nicht verlangen, da sie einen entsprechenden Verbrauch mit einer Heizkostenabrechnung nicht belegt habe.