Arglistige Täuschung

Arglistige Täuschung; Nebenkostenvorauszahlung; Betriebskostenvorauszahlung; Anfechtung; Mietvertrag; Entwässerungskosten

1. Zu den Voraussetzungen, unter denen ein Schadensersatzanspruch des Mieters oder seine Berechtigung zur Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung in Betracht kommt, wenn die tatsächliche Mietbelastung die vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen erheblich überschreitet.

2. Die mietvertraglich geregelten "Kosten der Entwässerung" umfassen mangels einer gegenteiligen Regelung auch die Aufwendungen des Vermieters für das Abführen von Oberflächenwasser, so daß diese in gleicher Weise umlagefähig sind.

2) Zu Unrecht wendet sich der Bekl. gegen seine Verurteilung zur Zahlung restlicher Nebenkosten für das Jahr 1995 in Höhe von 1.777,20 DM und 1.990,80 DM sowie für das Jahr 1996 in Höhe von 1.669,45 DM und 2.069,38 DM, insgesamt also 7.506,83 DM. Der Senat folgt im Wesentlichen den diesbezüglichen Ausführungen des angefochtenen Urteils. Die dagegen gerichteten Berufungsangriffe erweisen sich ausnahmslos als unberechtigt.

a) Zutreffend ist das Landgericht von der Wirksamkeit der Vereinbarung der Parteien hinsichtlich der Verpflichtung des Bekl. zur Zahlung von Nebenkosten ausgegangen. Zwar kommt in Ausnahmefällen ein Schadensersatzanspruch des Mieters unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens beim Vertragsschluß in Betracht, aufgrund dessen er Freistellung von der Betriebskostenforderung des Vermieters verlangen kann, wenn dieser beim Vertragsschluß die Angemessenheit der Nebenkostenvorschüsse ausdrücklich zugesichert oder diese bewußt zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen (vgl. z. B. LG Berlin ZMR 1999, 637 und LG Karlsruhe WM 1998, 479). Daß diese Voraussetzungen beim Abschluß des Mietvertrages vom 10.11.1994 und der ergänzenden Zusatzvereinbarung vorgelegen hätten, kann dem Vorbringen des Bekl. indes nicht entnommen werden. Falls die von ihm hierzu benannte Zeugin E. seinerzeit erklärt haben sollte, eine Gesamtsumme von mehr als 600 DM werde bei den Nebenkosten nicht erreicht, so könne einer derartigen Erklärung nicht ohne weiteres die Bedeutung beigemessen werden, daß sie damit zum Ausdruck bringen wollte, für die Richtigkeit dieser Einschätzung einstehen zu wollen, was jedoch Voraussetzung für die Annahme einer Zusicherung wäre. Dies gilt um so mehr, als die Höhe der zu erwartenden Nebenkosten zu einem erheblichen Teil verbrauchsabhängig war, so daß eine auch nur einigermaßen zuverlässige Einschätzung nicht möglich war. Schon im Hinblick auf diesen von vornherein bestehenden Unsicherheitsfaktor sind auch keine hinreichenden Anhaltspunkte für das Vorliegen einer Täuschungsabsicht der Zeugin E. gegenüber dem Bekl. gegeben. Ihre von diesem beantragte Vernehmung kommt daher nicht in Betracht, weil der Bekl. daraus selbst dann nichts zu seinen Gunsten herleiten könnte, wenn sein Vorbringen vollinhaltlich bestätigt würde. Dies gilt darüber hinaus auch insoweit, als der Bekl. die angeblichen Erklärungen der Zeugin zum Anlaß genommen hat, mit Schreiben vom 26.5.1998 den streitgegenständlichen Mietvertrag anzufechten.

3) Das Zahlungsbegehren des Kl. ist schließlich auch uneingeschränkt begründet, soweit er im Wege der Berufung weitere Entwässerungskosten in Höhe von 1.438,01 DM für das Jahr 1995 und in Höhe von 1.404,56 DM für das Jahr 1996, insgesamt also einen Betrag von 2.842,57 DM einschließlich Mehrwertsteuer geltend macht. Nach dem Zusatzvertrag zum Mietvertrag vom 10.11.1994 ist der Bekl. verpflichtet, die Kosten der "Entwässerung" anteilig zu tragen. Dazu gehören, wie das Landgericht ebenfalls zutreffend angenommen hat, schon nach dem Wortsinn zweifelsfrei die Aufwendungen für das Abführen des Oberflächenwassers, falls dieses - wie vorliegend geschehen besonders ausgewiesen ist. Nach der von den Vertragsparteien vereinbarten Regelung war insoweit der gleiche Verteilungsschlüssel maßgebend wie für die Position "Wasserversorgung", also Personenzahl und cbm-Verbrauch. Dem entsprechen die vom Kl. vorgelegten Einzelabrechnungen. ...