Arglistige Berufung auf fehlende Schriftform

Arglistige Berufung auf fehlende Schriftform; Telefaxübermittlung

1. Eine Telefaxübermittlung der jeweils durch den Vertragspartner unterzeichneten Vertragsurkunden erfüllt nicht die gesetzliche Schriftform des § 566 a. F. BGB.

2. Haben sich die Parteien beim mündlichen Abschluß eines langjährigen Mietvertrages zu dessen schriftlicher Beurkundung verpflichtet, so können sie sich gegenseitig den Mangel der Schriftform nicht entgegenhalten.

1. Zwar ist mit dem Landgericht davon auszugehen, daß die Parteien im Streitfall die gesetzliche Schriftform des § 566 BGB a. F. nicht eingehalten haben. Danach muß ein Vertrag entweder von allen Beteiligten auf derselben Urkunde oder - im Falle der Aufnahme mehrerer gleichlautender Urkunden über den Vertrag - jeweils auf der für den Gegner bestimmten Urkunde unterzeichnet werden. Weder das eine noch das andere ist hier geschehen. Eine Telefaxübermittlung der jeweils durch den Vertragspartner unterzeichneten Vertragsurkunden erfüllt nach allgemeiner Meinung die gesetzliche Schriftform nicht. Die fehlende Schriftform hat gemäß § 566 Satz 2 BGB a. F. grundsätzlich zur Folge, daß der Mietvertrag trotz der vereinbarten Befristung auf unbestimmte Zeit geschlossen ist und mit der Frist gemäß § 565 Abs. 1 a BGB a. F. gekündigt werden kann.

2. Die Bekl. muß sich jedoch nach Treu und Glauben so behandeln lassen, als wäre ein formwirksamer befristeter Mietvertrag zustande gekommen. Ein Mangel der durch Gesetz vorgeschriebenen Form kann allerdings nur ausnahmsweise zur Vermeidung schlechthin untragbarer Ergebnisse wegen unzulässiger Rechtsausübung beachtlich sein, weil sich grundsätzlich jede Mietpartei darauf berufen darf, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten (BGH, Urt. v. 5.11.2003, XII ZR 134/02; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingsrechts, 8. Aufl., Rdnr. 131). Ein solcher Ausnahmefall liegt nach der Rechtsprechung insbesondere dann vor, wenn die Parteien aus außerhalb der Urkunde liegenden Gründen zur Erfüllung der Schriftform verpflichtet sind (BGH ZMR 1964, 79) oder eine Partei den durch eine Vertragsänderung bedingten Formmangel zur vorzeitigen Auflösung eines langjährigen Vertrages mißbraucht, obwohl sie durch die Vertragsänderung begünstigt worden ist (BGHZ 65, 49; OLG München NJW-RR 1996, 654; OLG Düsseldorf DWW 2003, 93). Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Haben sich die Parteien beim mündlichen Abschluß eines langjährigen Mietvertrages zu dessen schriftlicher Beurkundung verpflichtet, so können sie sich nach st. Rspr. gegenseitig nicht den Mangel der Schriftform entgegenhalten (BGH, a. a. O.; KG, DWW 2003, 262; KG Report 2002, 84; OLG Rostock, NZM 2001, 46; OLG München, ZMR 1996, 603). Die Bekl., die eine mündliche Vereinbarung über die Nachholung der Schriftform erstinstanzlich noch "mit Nachdruck" bestritten hat, hat in der Berufungsinstanz unstreitig gestellt, im Zusammenhang mit der telefonischen Fixierung der Vertragseinzelheiten, deren Übermittlung per Telefax sowie die Nachholung der Schriftform zu einem späteren Zeitpunkt vereinbart zu haben. Eine solche Abmachung ist rechtlich möglich und auch dann formlos gültig, wenn es sich um einen mehrjährigen Vertrag handelt (BGH, a. a. O.). In einem solchen Fall ist jede Partei berechtigt, sich gegen die andere auf den Abschluß eines schriftlichen Vertrages bzw. sich - wie hier der Kl. - gegenüber einer unberechtigten Kündigung auf den Einwand der Arglist zu berufen.

Ein Mietvertrag, der länger als ein Jahr dauern soll, muß schriftlich abgeschlossen werden, da er sonst vorfristig gekündigt werden kann. Die Berufung auf einen Formmangel kann allerdings arglistig sein.

Der Geschäftsraummietvertrag war von beiden Parteien mit Telefax übermittelt worden. Abgesprochen war, daß auch eine Vertragsunterzeichnung stattfinden sollte, was jedoch unterblieb. Der Mieter kündigte später vorfristig und berief sich auf die fehlende Schriftform.

Mit Urteil vom 22. Januar 2004 stellte das OLG Düsseldorf fest, daß die Schriftform nicht eingehalten war, da hierfür Telefaxschreiben nicht ausreichen. Die Berufung des Mieters auf den Formmangel sei jedoch treuwidrig, da mündlich wirksam eine Unterzeichnung vereinbart gewesen sei. Der Mieter müsse sich also so behandeln lassen, als ob ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen worden wäre.