Arglist

Arglist; Verschweigen; Verkäufer; Nutzungsänderung; genehmigungsbedürftig; Aufenthaltsräume; Umwandlung; Dachgeschoß; Wohnung; Sachmangel

1. Die Umwandlung von Aufenthaltsräumen im Dachgeschoß (Mansardenzimmer), die baurechtlich nur als Zubehörräume zu den Vollgeschoßwohnungen genehmigt sind, in selbständige Wohnungen stellt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar.

2. Ist eine Nutzungsänderung mit Wissen des Vermieters ohne die erforderliche Änderungsgenehmigung erfolgt, so liegt unabhängig davon, ob die Änderung nachträglich genehmigungsfähig ist, ein beim Verkauf des Miethauses zu offenbarender Sachmangel vor. Das Unterlassen der gebotenen Aufklärung rechtfertigt jedenfalls bei einem Großvermieter, der die genehmigungsrechtlichen Voraussetzungen kennt, den Vorwurf arglistigen Verschweigens i. S. des § 463 Satz 2 BGB.

Die Berufung ist begründet. 1. ... Die Haftung der Bekl. ergibt sich bereits aufgrund des unstreitigen Sachverhalts aus § 463 Satz 2 BGB, weil die Bekl. einen offenbarungspflichtigen Fehler arglistig verschwiegen hat. Ansprüche aus Verschulden beim Vertragsabschluß, denen der Vorwurf fehlender Aufklärung über Umstände zugrunde liegt, die einen Sachmangel (§ 459 BGB) begründen, werden zwar grundsätzlich von den Vorschriften über die Sachmangelgewährleistung verdrängt. Etwas anderes gilt jedoch, wenn der Mangel vorsätzlich verschwiegen wurde; demgemäß kann ein Anspruch aus vorsätzlichem Verschulden beim Vertragsschluß neben dem Schadensersatzanspruch wegen arglistigen Verschweigens eines Fehlers bestehen (BGH NJW-RR 1990, 78, 79; NJW 1995, 45 [46]). Angesichts der geringeren Darlegungs- und Beweisanforderungen des § 463 Satz 2 BGB für die hier geltend gemachte Schadensersatzforderung besteht indessen keine Veranlassung, weiter auf diese vom Kl. herangezogene Anspruchsgrundlage einzugehen. Der Sache nach stellt der Kl. unter dem von ihm angeführten Gesichtspunkt des Verschuldens beim Vertragsabschluß darauf ab, daß ihm "arglistig und wider besseres Wissen verschwiegen wurde, ... daß der Ausbau dieser Dachgeschoßwohnung ... ohne die notwendige Genehmigung der Baubehörde, also illegal, erfolgt ist, und daß die Räume dieser Dachgeschoßwohnung zu Wohnzwecken nicht genutzt und damit auch nicht vermietet werden dürfen". Dieser Vorwurf ist gerechtfertigt. Die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzung der Mansardenzimmer als Wohnung stellt - davon geht zutreffend auch das angefochtene Urteil aus - eine Eigenschaft i. S. des § 459 Abs. 2 ZPO dar, die für den Käufer eines solchen Hauses von wesentlicher Bedeutung ist. An der in der illegalen Nutzungsänderung liegenden Fehlerhaftigkeit des Kaufobjekts ändert es nichts, daß in der Verkaufsunterlage nur von "drei Wohneinheiten und einem vorwiegend ausgebauten Dachgeschoß" die Rede ist. Waren der seit längerem vorhandene (Teil-) Ausbau des Dachgeschosses und die tatsächliche Wohnnutzung der so ausgebauten Mansardenräume nicht von der ursprünglichen Baugenehmigung gedeckt, stellte dies einen offenbarungspflichtigen Sachmangel dar. Es kommt insoweit weder auf die Qualität des Ausbaus noch auf die mietrechtlichen Verhältnisse an. Ist eine Nutzungsänderung ohne die erforderliche Änderungsgenehmigung erfolgt, so liegt unabhängig davon, ob die Änderung nachträglich genehmigungsfähig ist, ein Sachmangel schon deshalb vor, weil bis zur Genehmigung die Baubehörde die Nutzung des Wohnraums untersagen kann (BGH, NJW 1991,2138).

2. War die vorhandene, dem Kl. mitgeteilte Nutzung der Mansardenräume nicht von der Baugenehmigung gedeckt, so war die Bekl. somit bei Kenntnis dieses Mangels verpflichtet, dies dem Kl. zu offenbaren; das Unterlassen der gebotenen Aufklärung rechtfertigt den Vorwurf arglistigen Verschweigens i. S. des § 463 Satz 2 BGB. Die unstreitig lediglich als Zubehörräume zu den Wohnungen der darunter liegenden Etagen sowie als Speicher genehmigten Räumlichkeiten im Dachgeschoß wurden aber in einer Weise dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt, die von dieser Baugenehmigung nicht mehr umfaßt war, sondern eine gemäß § 60 Abs. 1 NWBauO 1984 (= § 63 Abs. 1 NWBau0 1995) genehmigungspflichtige Nutzungsänderung darstellte.

a) Eine solche Nutzungsänderung liegt vor, wenn sich die neue Nutzung von der genehmigten Nutzung derart unterscheidet, daß sie anderen oder weitergehenden Anforderungen bauplanungs- oder bauordnungsrechtlicher Art unterworfen ist oder unterworfen werden kann. Ausreichend ist schon, daß die Möglichkeit einer anderen Beurteilung nach den Bauvorschriften besteht; ob eine andere Beurteilung im Ergebnis auch geboten ist, ist im Hinblick auf den Charakter des Baugenehmigungsverfahrens als eines präventiven Prüfungsverfahrens für die Frage der Nutzungsänderung ohne Belang (vgl. OVG Münster, NVWZ-RR 1998, 614).

b) Die Umwandlung von Aufenthaltsräumen im Dachgeschoß als Zubehör zu Wohnungen in selbständige Wohnungen stellt eine solche Nutzungsänderung dar, wie auch die Bekl. nicht bezweifelt. Die Bekl. geht dabei auch von einem zutreffenden bauordnungsrechtlichen Begriff der Wohnung aus, nämlich als Summe der Räume, welche die Führung eines selbständigen Haushaltes ermöglichen und demgemäß stets eine Küche oder einen Raum mit Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguß und WC voraussetzen (wie auch in Nr. 4 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum WEG vom 19.3.1974 definiert). Tatsächlich wurden die Mansardenzimmer als selbständige Wohnräume genutzt. Der Ausbau erfüllte die vorgenannten Voraussetzungen, wie die vom Kl. in der Verhandlung vor dem LG vorgelegten Fotos veranschaulichen. Daß die Mansardenzimmer mietvertraglich weiterhin unselbständiger Bestandteil der Hauptmietverträge zwischen der Bekl. und den Mietern der entsprechenden Etagenwohnungen blieben, ändert nichts daran, daß die Räumlichkeiten - im einen Fall zu Zwecken des Getrenntlebens, im anderen Fall aufgrund einer von der Bekl. genehmigten Untervermietung - unabhängig von den Wohnungen, als deren Zubehörräume sie vorgesehen waren, mit den hierfür erforderlichen baulichen Einrichtungen (Küche bzw. Raum mit Kochgelegenheit, Wasserversorgung, Ausguß, WC) zur Führung eines jeweils selbständigen Haushalts genutzt wurden. Ebenso wenig kommt es für die Beurteilung der Nutzung der Zubehörräume als selbständige Wohnung darauf an, ob die Bewohner eine Familie bildeten. Mit der durch bauliche Veränderungen ermöglichten und mit Wissen und Wollen der Bekl. ausgeübten Nutzung der Mansardenzimmer zur Eigengestaltung des häuslichen Wirkungskreises durch die Bewohner haben diese Räumlichkeiten ihren Charakter als bloße Zubehörräume zu den Wohnungen der darunter liegenden Etagen verloren. Demgemäß ist dem Kl. denn auch mit Schreiben des Bauordnungsamtes der Stadt B. vom 21.4.1997 mit Recht angedroht worden, ihm die Weitervermietung der Räumlichkeiten und den Mietern die Nutzung der Räumlichkeiten als eigenständige Wohneinheiten zu untersagen, falls kein Bauantrag zur Überprüfung der nachträglichen Genehmigungsfähigkeit der Nutzungsänderung eingereicht werde.

3. Bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels handelt arglistig, wer einen Fehler mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, daß der Vertragsgegner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfaßt damit nicht nur ein Handeln des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens und Inkaufnehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muß (BGH, NJW 1995, 1549 [1550]; NJW-RR 1997, 270). Nimmt der Verkäufer an, der Käufer sei aufgrund von Indizien imstande, den Mangel zu erkennen, so handelt er, der Verkäufer, gleichwohl arglistig, wenn er sich bewußt hierum nicht kümmert und in Kauf nimmt, daß der Käufer, weil er die Prüfung unterläßt, den Vertrag abschließt, den er bei Kenntnis des Mangels nicht geschlossen hätte (BGH, NJW 1990, 42 [431; NJW-RR 1997, 270). Gemessen an diesen Anforderungen stellt sich das Verhalten der Bekl. auch in subjektiver Hinsicht als arglistiges Verschweigen des Mangels dar. (...)