Architektenhaftung für falsche Bautenstandsberichte

Architektenhaftung für falsche Bautenstandsberichte; Vertrag mit drittschützender Wirkung zugunsten der Erwerber; Grundlage für ratenweise Auszahlung des Erwerbspreises; Bauträger; zu errichtende Eigentumswohnung; Kaufvertrag; Überzahlung; Zahlungsplan

Verpflichtet sich der vom Veräußerer einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung mit der Bauleitung beauftragte Architekt diesem gegenüber zur Erstellung von Bautenstandsberichten, die Grundlage für die von den Erwerbern bei der finanzierenden Bank zu beantragende ratenweise Auszahlung des Erwerbspreises sein sollen, kommt dem Vertrag drittschützende Wirkung zugunsten der Erwerber zu.

1 Die Kl. nehmen den Bekl. zu 2, einen Architekten, wegen unrichtiger Bautenstandsberichte auf Schadensersatz in Anspruch.

2 Der am Revisionsverfahren nicht mehr beteiligte Bekl. zu 1 war Eigentümer eines eingeschossigen Zweifamilienhauses. 1995 erwirkte er auf der Grundlage der von dem Bekl. zu 2 gefertigten Pläne eine Baugenehmigung für den Ausbau von zwei Dachgeschosswohnungen. Im gleichen Jahr wurde auch der Anbau zweier Balkone baurechtlich genehmigt.

3 Unter Bezugnahme auf die Baugenehmigung begründete der Bekl. zu 1 Wohnungseigentum mit drei Miteigentumsanteilen.

4 Die Kl. erwarben im November 1995 von dem Bekl. zu 1 die im Dachgeschoss zu errichtende Wohnung Nr. 3. Der Erwerbspreis war in acht Raten nach einem Zahlungsplan zu entrichten. Die für die Raten 2 bis 8 erforderlichen Bautenstandsberichte waren im Auftrag des Bekl. zu 1 von dem Bekl. zu 2, dem die Leistungen nach den Leistungsphasen 6 bis 8 des § 15 HOAI übertragen worden waren, zu erstellen. Mit einem zur Vorlage bei der den Erwerbspreis finanzierenden Bank bestimmten Schreiben vom 22. Februar 1996 erklärte der Bekl. zu 2 verbindlich, der verantwortliche Bauleiter des Bauvorhabens zu sein und die von der Bank genehmigten und mit Prüfvermerk versehenen Baupläne einschließlich der dazugehörigen Baubeschreibung zu kennen. Er bestätigte, dass das Bauvorhaben nach diesen Plänen errichtet werden solle. Außerdem gab er an, nach Baubeginn, Rohbaufertigstellung und Bezug/Fertigstellung unter Beachtung der ihm überlassenen Unterlagen eine dem jeweiligen Bautenstand entsprechende Bestätigung abzugeben.

5 Der Bekl. zu 2 hat sieben Bautenstandsberichte gefertigt. Die Kl. haben die letzte Rate, die aufgrund des achten Bautenstandsberichts zu zahlen gewesen wäre, nicht bezahlt. Die tatsächliche Bauausführung entspricht nicht der im Erwerbsvertrag in Bezug genommenen Baugenehmigung. Außerdem weisen sowohl das Sondereigentum als auch das Gemeinschaftseigentum teils erhebliche Mängel auf. Die Kl. haben den Bekl. zu 1 mit Erfolg wegen der Mängel des Objekts auf großen Schadensersatz in Anspruch genommen. Das Urteil ist inzwischen rechtskräftig.

6 Den Bekl. zu 2 haben die Kl. als Gesamtschuldner neben dem Bekl. zu 1 auf Schadensersatz in Höhe von 166.793,57 € zuzüglich Zinsen verklagt. Sie machen geltend, der Bekl. zu 2 habe in den Bautenstandsberichten weder auf die Mängel noch auf die nicht der Baugenehmigung entsprechende Ausführung des Bauvorhabens hingewiesen. Seine unrichtigen Bautenstandsberichte seien Grundlage für die Auszahlung der Raten durch die finanzierende Bank gem. dem Zahlungsplan gewesen. Wären die Bautenstandsberichte zutreffend erstellt worden, hätten die Kl. die Zahlungen nicht veranlasst, sondern von ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch gemacht.

7 Das Landgericht hat den Bekl. zu 2 verurteilt, als Gesamtschuldner mit dem Bekl. zu 1 an die Kl. zur gesamten Hand 143.842,56 € nebst Zinsen zu zahlen. Es hat dem Architektenvertrag im Hinblick auf die zu erstellenden Bautenstandsberichte drittschützende Wirkung zugesprochen. Das Berufungsgericht hat auf die Berufung des Bekl. zu 2 die gegen ihn gerichtete Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstreben die Kl. die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

8 Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils, soweit der Berufung des Bekl. zu 2 stattgegeben wurde, und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

9 Auf das Rechtsverhältnis der Parteien sind die bis 31. Dezember 2001 geltenden Rechtsvorschriften anwendbar (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB).

I. 10 Das Berufungsgericht hat festgestellt, dass das von den Kl. erworbene Sondereigentum und insbesondere das Gemeinschaftseigentum viele, teils auch schwerwiegende Mängel aufweist und die Kl. deshalb von dem Bekl. zu 1 vollständige Rückabwicklung des Erwerbsvertrags und weitergehenden Schadensersatz verlangen können. Es hat des Weiteren festgestellt, dass die Bauausführung von der vertraglich in Bezug genommenen Baugenehmigung abweicht. Einen Mangel der Werkleistung hat es daraus im Hinblick auf die von ihm angenommene nachträgliche Genehmigung durch die Baubehörde nicht abgeleitet.

11 Das Berufungsgericht ist der Auffassung, den Kl. stehe gegen den Bekl. zu 2 selbst dann kein Schadensersatzanspruch zu, wenn dieser den mangelhaften Zustand des Bauvorhabens hätte erkennen können und müssen und mithin die von ihm dem Bekl. zu 1 erteilten und von diesem mit Wissen des Bekl. zu 2 an die finanzierenden Kreditinstitute weitergeleiteten Bautenstandsberichte falsch gewesen seien. Selbst wenn man einem "schlichten" Architektenvertrag potentiell drittschützende Wirkung zusprechen wollte, fehle es für einen Schadensersatzanspruch der Kl. im konkreten Fall an zwei zentralen Voraussetzungen. Es sei nicht erkennbar, dass der Bekl. zu 1 ein besonderes Interesse gehabt habe, die Kl. in den Schutzbereich des Architektenvertrags einzubeziehen. Außerdem fehle es an dem erforderlichen Schutzbedürfnis, da die Kl. gegen den Bekl. zu 1 einen inhaltsgleichen vertraglichen Anspruch hätten.

12 Für einen Schadensersatzanspruch nach § 826 BGB fehle es in Bezug auf die Kl. an einer Schädigungsabsicht des Bekl. zu 2. Dieser habe allenfalls die Banken, für die die Bautenstandsberichte bestimmt gewesen seien, schädigen wollen; ein Schaden der Kl. sei allenfalls ein Reflex.

II. 13 Das hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

14 Die Begründung, mit der das Berufungsgericht den Kl. einen Schadensersatzanspruch auf der Grundlage eines Vertrags mit Schutzwirkung für Dritte abgesprochen hat, ist nicht tragfähig.

15 1. Die Kl. waren in den Schutzbereich des zwischen den Bekl. geschlossenen Architektenvertrags einbezogen.

16 a) Der Bekl. zu 2 war von dem Bekl. zu 1 mit der Erstellung der Bautenstandsberichte beauftragt. Er gab die Bautenstandsberichte nicht nur gegenüber dem Bekl. zu 1 ab, sondern bescheinigte den Bautenstand jeweils auf einem von ihm und dem Darlehensnehmer zu unterzeichnenden "Auszahlungsauftrag für ein Grundschulddarlehen". Ihm war dementsprechend bekannt, dass seine Bautenstandsberichte vor allem im Verhältnis zu Dritten, nämlich zu der finanzierenden Bank und zu den die jeweiligen Auszahlungsaufträge als Darlehensnehmer erteilenden Kl., von Bedeutung waren. Die Kl. sind damit unmittelbar mit den von dem Bekl. zu 2 zu erbringenden Leistungen in Berührung gekommen.

17 b) Eines besonderen Interesses des Bekl. zu 1, die Kl. in den Schutzbereich des Architektenvertrags einzubeziehen, bedurfte es nicht. Der Bekl. zu 2 war als bauleitender Architekt tätig und hat sich als solcher der finanzierenden Bank gegenüber ausgewiesen. Seinen Bautenstandsberichten kam daher eine besondere Beweiskraft zu. Sie waren in hohem Maße geeignet, Vertrauen in die Richtigkeit der ausgewiesenen Bautenstände zu erwecken. Bei dieser Sachlage steht die zu vermutende Gegenläufigkeit der Interessen des Bekl. zu 1 und der Kl. deren Einbeziehung in den Schutzbereich des Architektenvertrags nicht entgegen (vgl. BGH, Urteil vom 13. Mai 2004 - III ZR 368/03 -, BGH, NJW-RR 2004, 1356; Urteil vom 7. Februar 2002 - III ZR 1/01 -, BauR 2002, 814 = NZBau 2002, 229 = ZfBR 2002, 485; Urteil vom 2. April 1998 - III ZR 245/96 -, BGHZ 138, 257, 261; Urteil vom 10. November 1994 - III ZR 50/94 -, BGHZ 127, 378, 380).

18 2. Ein Schadensersatzanspruch der Kl. scheitert auch nicht daran, dass ihnen - wie das Berufungsgericht annimmt - ein gleichgerichteter Schadensersatzanspruch gegen den Bekl. zu 1 zusteht. Der von den Parteien vereinbarte Zahlungsplan orientiert sich an der Makler- und Bauträgerverordnung. Die Bautenstandsberichte 2 bis 8 dienten dem Zweck, dem Bekl. zu 1 nur Zahlungen zukommen zu lassen, die dem Wert des vertragsgemäß zu erstellenden Bauvorhabens entsprachen und damit der Absicherung der Kl. im Hinblick auf eine eventuell unzureichende Leistungserbringung durch den Bekl. zu 1. In einem solchen Fall, in dem die Tätigkeit des Architekten gerade dazu dient, die Kl. vor Überzahlung und damit letzten Endes vor einem Verlust dieser Zahlung bei Zahlungsunfähigkeit ihres Vertragspartners zu schützen, entfällt ihre Schutzwürdigkeit nicht deshalb, weil sie Schadensersatzansprüche gegen den Bekl. zu 1 besitzen (vgl. BGH, Urteil vom 13. Mai 2004 - III ZR 368/03 -, aaO.; Urteil vom 10. März 2005 - VII ZR 220/03 -, BauR 2005, 1052, 1054 = NZBau 2005, 397 = ZfBR 2005, 460).

19 3. Ein Schadensersatzanspruch kann den Kl. auch nicht deshalb abgesprochen werden, weil - so die Ausführungen des Berufungsgerichts zu § 826 BGB - nicht ihnen, sondern nur der finanzierenden Bank ein Schaden entstanden sei. Der Schaden ist den Kl. entstanden, weil sie die Bank zur Auszahlung der jeweiligen Raten veranlasst haben und zur Zurückzahlung dieser Beträge aufgrund des mit der Bank geschlossenen Darlehensvertrags verpflichtet sind.

III. 20 Das Berufungsgericht wird nach Zurückverweisung der Sache zu prüfen haben, ob und inwieweit die jeweiligen Bautenstandsberichte fehlerhaft waren und diese Fehlerhaftigkeit für die Auszahlung der Beträge nach dem Zahlungsplan kausal geworden ist. Dabei wird zu berücksichtigen sein, dass die Bautenstandsberichte bereits dann objektiv fehlerhaft gewesen sein dürften, wenn nicht auf eine von der Baugenehmigung und der vertraglich vereinbarten Ausführung abweichende Bauausführung hingewiesen wurde. Denn der Bekl. zu 2 hat gegenüber der Bank bestätigt, dass das Bauvorhaben nach den von dieser genehmigten und mit Prüfvermerk versehenen Bauplänen errichtet werden sollte. Auf die Frage, ob die geänderte Bauausführung zu einem späteren Zeitpunkt baurechtlich genehmigt wurde, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an.

Den Erwerbern einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung können Schadensersatzansprüche gegen den vom Verkäufer mit der Bauleitung beauftragten Architekten zustehen, wenn der Architekt unrichtige Bautenstandsberichte erstellt hat, die vereinbarungsgemäß Grundlage für die ratenweise Zahlung des Erwerbspreises sein sollten.

Die Kläger haben vom Verkäufer S. eine auf der Grundlage einer konkreten Baugenehmigung noch zu errichtende Wohnung erworben. Der Erwerbspreis war in acht Raten zu bezahlen. Die für die Fälligkeit ab der zweiten Rate erforderlichen Bautenstandsberichte waren - im Auftrag des S. - vom beklagten Architekten, dem auch die Bauaufsicht übertragen war, zu erstellen. Der beklagte Architekt hat gegenüber der Bank, die den Kaufpreis finanzierte, verbindlich erklärt, er sei der verantwortliche Bauleiter des Bauvorhabens. Und er hat bestätigt, dass das Bauvorhaben nach den genehmigten Bauplänen errichtet werden solle. Der Beklagte hat sieben Bautenstandsberichte gefertigt. Die Kläger haben den Beklagten gesamtschuldnerisch mit S. auf Schadensersatz verklagt. Sie machen geltend, der Beklagte habe in den Bautenstandsberichten trotz entsprechender Kenntnis weder auf Mängel noch auf die nicht der Baugenehmigung entsprechende Ausführung des Bauvorhabens hingewiesen. Seine unrichtigen Bautenstandsberichte seien Grundlage für die Auszahlung der Raten durch die finanzierende Bank gemäß dem Zahlungsplan gewesen. Hätte der Beklagte die Bautenstandsberichte zutreffend erstellt, hätten sie nach der ersten Rate keine weiteren Zahlungen auf den Erwerbspreis erbracht.

Das Landgericht hat den Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt. Das Oberlandesgericht hat auf die Berufung des Beklagten die Klage abgewiesen. Auf die Revision der Kläger hat der BGH dieses Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts könne den Klägern gegen den beklagten Architekten sehr wohl ein Schadensersatzanspruch zustehen, nämlich dann, wenn der Architekt schuldhaft unrichtige Bautenstandsberichte erstellt und dadurch Zahlungen auf den Erwerbspreis veranlasst habe, welche die Käufer/Kläger gar nicht schuldeten. Die Kläger seien nämlich in den Schutzbereich des zwischen dem Beklagten und S. abgeschlossenen Architektenvertrags einbezogen. Der Beklagte hatte den Bautenstand jeweils als Grundlage für die einzelnen Ratenzahlungen zu bescheinigen. Die Bautenstandsberichte seien zumindest auch dazu bestimmt gewesen, sicherzustellen, dass Ratenzahlungen nur erfolgten, wenn der für deren Fälligkeit vereinbarte vertragsgemäße Bautenstand erreicht war.

Das Berufungsgericht werde daher nach Zurückverweisung der Sache zu prüfen haben, ob und inwieweit die einzelnen Bautenstandsberichte vorwerfbar fehlerhaft erstellt und die Fehler für die Auszahlung der Beträge nach dem Zahlungsplan kausal geworden seien.

Die Haftung des Architekten kann für Käufer ein Vorteil sein, weil die Architekten - im Gegensatz zum Bauträger - über eine Berufshaftpflichtversicherung verfügen. Grundsätzlich sollten aber, wenn Ratenzahlungen auf Basis von Bautenstandsberichten erfolgen, neutrale Dritte die Bautenstandsberichte verfassen und nicht der Architekt des Bauträgers.