Architektenhaftung

Architektenhaftung; Sonderfachmann; Bodengutachten; Gewährleistung; Gutachten; Leistungsbild; Architektenvertrag; Sachverständiger

a) Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft können aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses der Gemeinschaft Zahlung eines Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung und des Schadensersatzes für Mangelfolgeschäden an alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen.

b) Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, die nicht zu den Ersterwerbern gehören, sind nur befugt, Zahlung an die Mitglieder der Wohnungseigentümerversammlung zu verlangen, wenn sie Inhaber der geltend gemachten Gewährleistungsansprüche sind oder wenn die Inhaber der Ansprüche sie dazu ermächtigt haben, die Ansprüche geltend zu machen.

c) Im Regelfall ist zu vermuten, daß Zweiterwerber von den Ersterwerbern dazu stillschweigend ermächtigt sind, Zahlung an die Mitglieder der Wohnungseigentümerversammlung zu verlangen.

Die Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft verlangen von der Baubetreuerin, der Bekl. zu 1, und dem Architekten, dem Bekl. zu 2, als Gesamtschuldnern Kostenvorschuß zur Abdichtung einer Tiefgarage gegen Grundwasser und Ersatz von Mangelfolgeschäden in Höhe von insgesamt 779.965,70 DM nebst Zinsen. Die klagenden Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft sind Eigentümer einer im Bauherrenmodell erbauten Wohnanlage, die aus 41 Wohn- und Ladeneinheiten sowie zwei Tiefgaragenebenen besteht. Von diesen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft waren 19 als Ersterwerber Mitglied der Bauherrengemeinschaft. Im Oktober 1983 schlossen die Bauherrengemeinschaft, vertreten durch den Treuhänder, und der Bekl. zu 2 einen Architektenvertrag über sämtliche Architektenleistungen der Leistungsphasen 1 bis 9 zur Errichtung der Eigentumswohnanlage. Im März 1983 hatte der Bekl. zu 2 die Firma B. mit der Baugrunduntersuchung beauftragt. Das im April 1983 erstellte Gutachten war fehlerhaft, weil die B. das Grundwasser als Schichtwasser angesehen und bezeichnet hatte. Aufgrund des fehlerhaften Gutachtens wurde anstelle der erforderlichen wasserundurchlässigen Wanne eine wasserdurchlässige Ausführung geplant und ausgeführt. Die fehlende Dichtigkeit gegen Wasser führte dazu, daß Ende 1984 und im Verlaufe des Jahres 1985 Grundwasser in die zweite Ebene der Tiefgarage eindrang. Das Landgericht hat die ursprünglich auf Schadensersatz gerichtete Klageforderung dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Die Kl. haben in der Berufungsinstanz ihre Klage geändert; sie verlangen statt des Schadensersatzes Vorschuß für die Mängelbeseitigungskosten und im übrigen Schadensersatz für die Mangelfolgeschäden. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Bekl. mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Ansprüche der Kl. auf Vorschuß für die Mangelbeseitigungskosten und auf Ersatz der Mangelfolgeschäden gegen die Bekl. als Gesamtschuldner dem Grunde nach gerechtfertigt seien. Mit seiner Revision erstrebt der Bekl. zu 2 die Abweisung der Klage.

Nach der Rechtsprechung des BGH werden aus Werkverträgen, die der Baubetreuer oder Treuhänder in Vertretung für die Bauherrengemeinschaft abschließt, nicht die Bauherrengemeinschaft, sondern die einzelnen Bauherren berechtigt und verpflichtet (BGHZ 74, 258, 262; ZfBR 1985, 132 = BauR 1985, 314 f; ZfBR 1992, 164, 165 = BauR 1992, 373, 374 m.w.N.). Die Erwerber können ohne einen Beschluß der Eigentümergemeinschaft die Ansprüche auf Erstattung der Mängelbeseitigungskosten, auf Vorschuß und auf Ersatz der Mangelfolgeschäden selbständig geltend machen (ZfBR 1988, 181 = BauR 1988, 336, 337). Nach der Rechtsprechung des Senates sind die Wohnungseigentümer befugt, primäre Gewährleistungsrechte aufgrund eines Gemeinschaftsbeschlusses in der Weise einheitlich und gemeinschaftlich zu verfolgen, daß der Verwalter die Ansprüche in gewillkürter Prozeßstandschaft im eigenen Namen geltend macht (BGHZ 81, 35, 37 f) oder daß mehrere Wohnungseigentümer mit Billigung der Gemeinschaft Zahlung des Kostenvorschusses an den Verwalter verlangen (GE 1992, 775 = ZfBR 1992, 30 = BauR 1992, 88). Diese Grundsätze sind auf den Fall übertragbar, daß die Wohnungseigentümer aufgrund eines Beschlusses der Gemeinschaft Zahlung an alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen. Das einzelne Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist allerdings nur dann befugt, Erfüllung an alle Mitglieder der Gemeinschaft zu verlangen, wenn es Inhaber des geltend gemachten Gewährleistungsanspruchs ist oder wenn es von dem Anspruchsinhaber ermächtigt worden ist, den Anspruch geltend zu machen. Im Regelfall ist zu vermuten, daß Zweiterwerber von den Ersterwerbern dazu stillschweigend ermächtigt worden sind.

Bei nahezu jedem Bauvorhaben werden neben dem Architekten Sonderfachleute tätig. Zu denken ist zunächst einmal an den Tragwerksplaner (Statiker). Bei größeren Vorhaben treten zusätzlich Sonderingenieure für die Bereiche Heizung, Klima, Lüftung, Sanitär bis hin zum Bodengutachter hinzu. In der Praxis stellt sich dabei regelmäßig die Frage der gegenseitigen Haftungsabgrenzung. Bei dem Versuch, die entsprechenden Haftungen zuzuordnen, hört man von Architekten oftmals die Aussage, daß sie schließlich nicht auch noch für die Tätigkeit anderer Sonderfachleute haften können. Dies ist an sich nicht falsch. Allerdings hat diese Aussage verschiedene Facetten. So verbleibt es zunächst einmal in allen Fällen bei der grundsätzlichen Koordinationsfunktion des Architekten. Läßt man die umstrittene Projektsteuerungstätigkeit außen vor, ist es regelmäßig immer noch der Architekt, der die Gesamtkoordinierung der Baustelle unter sich hat. Im Rahmen dieser - dies zeigt auch die Leistungsbeschreibung in § 15 Abs. 2 HOAI - ist es immer noch seine Aufgabe, die verschiedenen Sondergewerksleistungen zu koordinieren. Der Architekt ist derjenige, der die Baustelle "unter sich hat". Im Rahmen dieser Tätigkeit hat er immer ein Auge auf die Leistungen der verschiedenen Sonderfachleute zu werfen. In der Praxis sind jedoch noch andere Regelungsbereiche zu beachten. So stellt sich die Frage, ob der Architekt für die fehlerhafte Leistung eines Sonderfachmannes schon allein deshalb haftet, weil er diesen im eigenen Namen beauftragt hat. Damit eng verbunden ist die Problematik, ob die Klärung einer entsprechenden Gutachterfrage zu seinem vertraglichen Pflichtenkreis gehört. Zu trennen hiervon ist der Bereich, der dann angesprochen ist, wenn die Leistung des Sonderfachmannes zwar unstreitig nicht zum Pflichtenkreis des Architekten gehört, letzterer gleichwohl bei der Entgegennahme eines entsprechenden Gutachtens darin enthaltene Fehler hätte erkennen können. Mit sämtlichen dieser Fragen hat sich der Bundesgerichtshof im zitierten Urteil befaßt. Anhand dieser Entscheidung kann somit die in der Überschrift angesprochene Problematik in fast idealer Weise besprochen werden.

Die Kläger waren Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die einen Architekten zum Zwecke der Errichtung einer Eigentumswohnanlage mit allen neun Leistungsphasen des § 15 Abs. 2 HOAI beauftragt hatten. Der Architekt seinerseits hatte bei einer Drittfirma eine Bodengrunduntersuchung bestellt. Das dabei erstellte Gutachten war fehlerhaft, weil das vorhandene Grundwasser als Schichtwasser angesehen und auch als solches bezeichnet wurde.

Dies führte dazu, daß das Bauwerk statt mit der erforderlichen wasserundurchlässigen Wanne in einer wasserdurchlässigen Weise errichtet wurde. Die Miteigentümergemeinschaft nimmt den Architekten zusammen mit der Baubetreuerin gesamtschuldnerisch in die Haftung. Geltend gemacht werden für die Abdichtung der Tiefgarage entstandene Kosten sowie der Ersatz weiterer Mangelfolgeschäden in einer Höhe von insgesamt 779.000 DM. Dabei soll an dieser Stelle nicht die Frage interessieren, warum nicht auch der Bodengrundgutachter in Anspruch genommen wurde. Der BGH hatte hierüber nicht zu entscheiden.

Das Urteil enthält zunächst einmal für die Praxis bedeutsame Ausführungen hinsichtlich der Rechte und Pflichten im Rahmen der Miteigentümergemeinschaft. Beispielsweise zu der Frage, ob nur den ursprünglichen Mitgliedern der Gemeinschaft ein Klagerecht zusteht oder auch den später eingetretenen. Hierauf soll jedoch an dieser Stelle nicht eingegangen werden. Besprochen wird hier allein die Frage, inwieweit der Architekt haftet.

a) Begründung der Berufungsinstanz

Das dem BGH vorgeschaltete OLG München hatte ausgeführt, daß die Untersuchungen des Bodengrundes nach § 15 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 HOAI zu den eigenen Aufgaben des Architekten gehören würden. Dieser habe lediglich die Wahl, ob er die Bodenuntersuchungen selbst ausführe oder im eigenen Namen bei Dritten beauftrage. Tritt letzterer Fall ein, würde der Architekt für das Verschulden des fehlerhaft arbeitenden Gutachters haften, weil dieser sein Erfüllungsgehilfe sei. Etwas anderes könne nur dann gelten, wenn der Architekt das Gutachten im Namen der Bauherrengemeinschaft vergeben habe. Letzteres ist allerdings nach meiner Ansicht nicht schlüssig, da es hierauf dann nicht ankommen kann, wenn die Grunduntersuchung tatsächlich allein zum Aufgabenbereich des Architekten gehören würde. Unabhängig hiervon hat das OLG den Architekten verurteilt.

b) Anderslautende Entscheidung des BGH

Der BGH stellt zunächst fest, daß der Architekt für Fehler eines von ihm beauftragten Sonderfachmannes nicht allein schon deshalb hafte, weil er diesen im eigenen Namen beauftragt habe. Eine Haftung für das Gutachten des Sonderfachmannes käme nur unter zwei Aspekten in Betracht:

Zunächst dann, wenn die vom Sonderfachmann zu erbringende Leistung - hier die Frage nach den Bodenverhältnissen - zu dem vom Architekten gegenüber seinem Bauherren geschuldeten Leistungserfolg gehöre. Inhalt und Umfang dieser Verpflichtungen würden sich aber nicht allein aus den Leistungsbildern des § 15 Abs. 2 HOAI ergeben. Der Bundesgerichtshof betont an dieser Stelle erneut das, was die Praxis oftmals nicht wahrhaben will. Es handelt sich um die Aussage, daß sich der vom Architekten geschuldete Leistungserfolg nicht allein aus § 15 HOAI ergibt. Der BGH betont, daß die Pflicht zur Untersuchung der Bodenverhältnisse und insbesondere die Abgrenzung der Verantwortlichkeit des Architekten zu denen der verschiedenen Sonderfachleute gerade nicht Regelungsgegenstand der Leistungsbilder der HOAI sei. Wenn insoweit über die Bezugnahme auf § 15 der HOAI hinaus diesbezüglich keine konkreten Regelungen im Architektenvertrag getroffen worden seien, müsse eine Auslegung des Vertrages vorgenommen werden. Wichtiges Kriterium im Rahmen dieser Auslegung sei die Frage, ob die Ermittlung der Bodenverhältnisse Fachkenntnisse voraussetzte, die typischerweise von einem Architekten zu erwarten sind. Hierzu habe aber das Berufungsgericht - so der Bundesgerichtshof - keine ausreichenden Untersuchungen angestellt. Er verweist die Sache insoweit zur erneuten Verhandlung an das OLG München zurück.

Gleichzeitig stellt der BGH zusätzlich fest, was zu gelten habe, wenn die Gutachterfrage gerade nicht zu den primären Leistungspflichten des Architekten gehören würde. In diesem Falle könnte seine Haftung nur dann begründet sein, wenn er bei Hinzuziehung des Sonderfachmannes eine nachweisbar schlechte Auswahl getroffen habe. Diese Aussage wird der Architektenschaft deutlich helfen. Festzuhalten ist insoweit, daß allein die Tatsache, daß der Architekt den Sonderfachmann beauftragt hat, noch nicht zu seiner Haftung führt.

Andererseits führt der BGH jedoch aus, daß eine Haftung des Architekten dann doch eintrete, wenn die Fehler im Gutachten auf von ihm abgegebenen unzureichenden Vorgaben beruhen. Darüber hinaus hafte er dann, wenn er bei Erhalt des Gutachtens im Rahmen seiner generellen Überprüfungspflicht Mängel übersehen habe, die nach dem von einem Architekten zu erwartenden Kenntnisstand erkennbar waren.

Der BGH hält fest:

a) Allein die Beauftragung eines Sonderfachmannes durch den Architekten führt nicht zwangsweise zu seiner Haftung.

b) Aus dem konkreten Architektenvertrag, nicht aus den Leistungsbildern des § 15 HOAI ist die Frage zu beantworten, ob die Leistungen des Sonderfachmannes zu den werkvertraglichen Leistungspflichten des Architekten gehören. Wird diese Frage bejaht, wäre der Sonderfachmann sein Erfüllungsgehilfe. Der Architekt würde für dessen Leistung haften.

c) Selbst wenn die vom Sonderfachmann zu klärende Frage nicht zum Leistungsumfang des Architekten gehört, kann Letzterer gleichwohl für Fehler des Sonderfachmanns dann haften, wenn er diesen "schlecht ausgesucht" hat. Dies wird in der Praxis allerdings kaum zu beweisen sein. Der Architekt haftet jedoch zusätzlich dann, wenn er die Mängel im Gutachten des Sonderfachmanns im Rahmen seiner generellen Überprüfungspflicht hätte erkennen können. Abgestellt wird hierbei auf den üblicherweise von einem Architekten zu erwartenden Kenntnisstand.