Architekteneintrag in Genehmigungsplänen keine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter

Architekteneintrag in Genehmigungsplänen keine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter; Gebrauchsregelung; Aufteilungsplan

Eintragungen des planenden Architekten in den Genehmigungsplänen kommt in der Regel nicht dadurch die Bedeutung einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter zu, dass diese Pläne für den Aufteilungsplan genutzt werden.

1 Das Grundstück N. straße 5 in L. ist durch Erklärung vom 30. August 1994 gem. § 8 WEG geteilt. Der Kl. gehört die Wohnungseigentumseinheit Nr. 4102, dem Bekl. die unter der Wohnung der Kl. gelegene Teileigentumseinheit Nr. 4002. Diese besteht nach der Teilungserklärung aus einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück „und den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten im EG und Kellerraum im Kellergeschoss, ... im Aufteilungsplan mit Nr. 4002 bezeichnet". Der Aufteilungsplan beruht auf einer Grundrisszeichnung des Architekten des Gebäudes, die Bestandteil der Genehmigungsplanung war. Der größte der Teileigentumseinheit Nr. 4002 zugeordnete Raum ist als „Café" bezeichnet.

2 Der Bekl. hat sein Sondereigentum vermietet. Der Mieter nutzt die Räume als Speiselokal. Mit der Klage verlangt die Kl. unter anderem, dem Bekl. die Nutzung seines Sondereigentums zu anderen Zwecken als zum Betrieb eines Cafés zu untersagen und dort keine Schank- und Speisewirtschaft zu betreiben. Das Amtsgericht hat der Klage insoweit stattgegeben. Das Landgericht hat sie auf die Berufung des Bekl. abgewiesen und im Berufungsrechtszug von der Kl. hilfsweise gestellte Anträge zurückgewiesen, die die Kl. aus einer Unzulässigkeit der Nutzung der Räume zu anderen Zwecken als zum Betrieb eines Cafés herleitet. [...]

I. 3 Das Berufungsgericht meint, die Bezeichnung der im Sondereigentum des Bekl. stehenden Räume als „Café" bedeute eine Nutzungsbeschränkung mit Vereinbarungscharakter, die einer Nutzung der Räume zu anderen Zwecken als zum Betrieb eines Cafés grundsätzlich entgegenstehe. Trotzdem könne die Kl. von dem Bekl. nicht verlangen, es zu unterlassen, die Räume als Speisegaststätte zu nutzen, weil von einer solchen Nutzung typischerweise keine größeren Beeinträchtigungen ausgingen als von einer heutigem Verständnis entsprechenden Nutzung von Räumen als Café.

II. 4 Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nur im Ergebnis stand. Die von der Kl. aus § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB abgeleiteten Ansprüche bestehen nicht, weil es an einer Beschränkung der Befugnis zur Nutzung des Sondereigentums des Bekl. fehlt, gegen die er durch die Vermietung seiner Räume zum Betrieb einer Speisegaststätte verstoßen würde.

5 1. Jeder Wohnungs- und Teileigentümer ist berechtigt, mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben zu verfahren, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, § 13 Abs. 1 WEG. Derartige Rechte können sich namentlich aus Gebrauchsregelungen der Eigentümer i. S. v. § 15 Abs. 1 WEG ergeben. Insoweit kommen Vereinbarungen gem. § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG und damit auch in der Teilungserklärung getroffene Regelungen, § 8 Abs. 2, § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG, in Betracht. So liegt es mit Nutzungsbeschränkungen in der Teilungserklärung, denen der Charakter einer Vereinbarung zukommt.

6 Ob es sich so verhält, ist durch Auslegung der Teilungserklärung festzustellen. Da die Teilungserklärung Bestandteil der Eintragung in das Grundbuch ist, hat die Auslegung nach objektiven Gesichtspunkten zu erfolgen; die Auslegung ist in vollem Umfang der Prüfung durch den Senat zugänglich (st. Rspr., vgl. Senat, BGHZ 139, 388, 392; 160, 354, 361 f. = GE 2004, 1530).

7 Bei der Auslegung der Teilungserklärung ist von deren Wortlaut auszugehen. Angaben in dem Aufteilungsplan kommt allenfalls nachrangige Bedeutung zu. Aufgabe des Aufteilungsplans ist es nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG, die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe des Sondereigentums und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu machen (BayObLG, ZfIR 2000, 554, 555), und nicht, die Rechte der Wohnungs- und Teileigentümer über die Bestimmung der Grenzen des jeweiligen Eigentums hinaus zu erweitern oder zu beschränken (Wenzel in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 15 Rdn. 9; Jennißen/Weise, WEG, § 15 Rdn. 7).

8 a) Werden Genehmigungspläne als Grundlage der Darstellung der Aufteilung des Gebäudes benutzt, kommt Eintragungen des planenden Architekten in diese Pläne daher grundsätzlich nicht die Bedeutung einer Nutzungsbeschränkung zu (st. Rechtspr., vgl. OLG Schleswig, NZM 1999, 79, 80; BayObLG, ZfIR 2000, 554, 555; OLG Düsseldorf, NJW-RR 2000, 1400, 1401; OLG Hamburg, ZMR 2003, 446; OLG Zweibrücken, NJW-RR 2005, 1540; OLG Hamm, NZM 2007, 294, 295). Das wird im vorliegenden Fall schon dadurch offensichtlich, dass in der zur Anfertigung des Aufteilungsplans benutzten Grundrisszeichnung die zu der Teileigentumseinheit Nr. 4002 gehörenden Räume nicht sämtlich als „Café" bezeichnet sind, sondern sich diese Bezeichnung nur in der Darstellung des größten zu der Teileigentumseinheit gehörenden Raumes befindet und die übrigen zu der Teileigentumseinheit gehörenden Räume mit den Eintragungen „WC H(erren), WC D(amen), Umkl(eideraum)" und „Küche" bezeichnet sind. Für die Räume der angrenzenden Wohnungseigentumseinheit Nr. 4003 finden sich die Bezeichnungen „Gard(erobe), Bad, Küche, Wohnen Schlafen". Entsprechend verhält es sich mit den Wohnungseigentumseinheiten Nr. 4001, 4003 und 4004. Diesen Angaben zu entnehmen, die Nutzung der Räume sei auf den jeweils eingetragenen Zweck beschränkt, ist offenbar verfehlt.

9 b) In die zeichnerische Darstellung des als „Café" bezeichneten Raumes des Teileigentums des Bekl. sind eine Bar mit zehn Hockern, sechs rechteckige und vier runde Tische mit jeweils vier Stühlen eingezeichnet. In dem Grundriss der Wohnungen finden sich die Aufstellungsorte von Betten, Sesseln und Schränken. Das hat mit der Frage der Abgrenzung des jeweiligen Sondereigentums nichts zu tun und macht offensichtlich, dass es sich bei den über die Darstellung der Wände hinausgehenden Eintragungen des planenden Architekten um Vorschläge handelt, denen für die Auslegung der Teilungserklärung keine Bedeutung zukommt. Das wird im vorliegenden Fall auch dadurch deutlich, dass in der Gemeinschaftsordnung das „Café" nicht erwähnt ist. [...]

11 2. Ob die Teileigentumseinheit des Bekl. die zum Betrieb einer Gaststätte oder eines Cafés bauordnungsrechtlich notwendige Absauganlage aufweist, ist für die Auslegung der Teilungserklärung schon deshalb ohne Bedeutung, weil es sich bei dieser Anlage um einen Umstand außerhalb der Teilungserklärung handelt, der nicht für jeden ohne Weiteres erkennbar ist (vgl. Senat, BGHZ 113, 374, 378; 121, 236, 239; 139, 288, 292 = GE 1999, 319).

Eintragungen eines Architekten, die in den Aufteilungsplan der Wohnungseigentumsanlage übernommen werden, stellen regelmäßig nur Nutzungsvorschläge dar, begrenzen aber nicht die Nutzungsmöglichkeiten.

Die Klägerin besitzt eine Wohnung über der Teileigentumseinheit des Beklagten, die dieser zum Betrieb eines Speiselokals vermietet hat. Unter Berufung auf eine zeichnerische Darstellung dieser Räume mit Tischen und Stühlen und der Beschreibung als Café für den Hauptraum verlangt die Klägerin von dem Beklagten, die Nutzung seines Sondereigentums zu anderen Zwecken als zum Betrieb eines Cafés zu unterlassen und dort insbesondere keine Schank- und Speisewirtschaft betreiben zu lassen. Das AG verurteilt den Beklagten. Auf dessen Berufung führt das Landgericht aus, die Beschreibung als Café bedeute zwar eine Nutzungsbeschränkung mit Vereinbarungscharakter, die gegenwärtige Nutzung bringe aber typischerweise keine größeren Beeinträchtigungen als die gestattete Nutzung als Café. Hiergegen die vom LG zugelassene Revision an den BGH.

Der BGH bestätigt das LG-Urteil mit einer anderen Begründung. In der Gemeinschaftsordnung werde die Nutzungsbeschränkung nicht erwähnt. Die Darstellung im Aufteilungsplan mit der Bezeichnung „Café" habe grundsätzlich nicht die Bedeutung einer Nutzungsbeschränkung. Der Aufteilungsplan diene nur der räumlichen Abgrenzung der Wohn- bzw. Gewerbeeinheiten. Im Zweifel handele es sich nur um Nutzungsvorschläge seitens des Architekten.

1. Jeder Wohnungs- und Teileigentümer ist berechtigt, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, soweit nicht das Gesetz und Rechte Dritter entgegenstehen. Gebrauchsregelungen können vereinbart werden und sind insbesondere den Zweckbestimmungen in der Teilungserklärung zu entnehmen. Wenn bei der Beschreibung des mit dem einzelnen Miteigentumsanteil verbundenen Sondereigentums nur schlicht von Teileigentum gesprochen wird, sind alle anderen Zwecke außer Wohnzwecke erlaubt, also insbesondere auch jedwede Gewerbenutzung. Üblich sind Eintragungen bereits in der Teilungserklärung bei der Beschreibung der Einheiten etwa dahin, dass das Teileigentum nur als „Laden" benutzt werden darf. Dann ist ein Betrieb, der über den Verkauf von Waren hinausgeht, insbesondere der Betrieb einer Gastwirtschaft, untersagt, weil er die anderen Wohnungseigentümer stärker beeinträchtigt. Umgekehrt lässt die Rechtsprechung allerdings bei Wohnungen eine freiberufliche Betätigung (z. B. als Steuerberater oder Psychotherapeut) zu, weil der Gebrauch regelmäßig nicht stärker stört als die reine Wohnnutzung. Zutreffend verweist der BGH im Kern vorliegend darauf, dass es im Aufteilungsplan um die räumliche Abgrenzung der Einheiten in der äußeren Wirklichkeit geht, nicht aber um Vereinbarungen, die eine nach der Teilungserklärung erlaubte gewerbliche Tätigkeit beschränken.

2. Zum Schluss seiner Entscheidung erweitert der BGH seine Argumentation noch dahin, dass selbst das Vorhandensein einer zum Betrieb einer Gaststätte oder eines Cafés bauordnungsrechtlich notwendigen Absauganlage für die Auslegung der Teilungserklärung ohne Bedeutung wäre. Hier könnte sich zeigen, dass der Beklagte sich eventuell zu früh gefreut hat. Das KG (GE 2003, 24, 57) hat bereits entschieden, dass ein Teileigentümer, der sein Sondereigentum an sich unbeschränkt gewerblich nutzen darf, daraus noch nicht ableiten kann, dass die Eigentümergemeinschaft ihm bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums (Abluftanlage an der Hoffassade bis über das Dach) gestatten müsste, damit er seine Gewerbeeinheit intensiver als Gaststätte mit Vollküche nutzen kann.