Architekt

Architekt; Kosten; Modernisierungkosten; Renovierungskosten; Instandsetzungskosten; Beweislast

1. Ein Architektenhonorar ist als Teil der Modernisierungskosten anzusetzen, wenn die Einschaltung des Architekten objektiv notwendig und wirtschaftlich vernünftig war.

2. Ersparte Instandsetzungskosten sind wohnungsbezogen zu ermitteln. Für den Umfang der abzusetzenden Renovierungskosten ist der Mieter beweispflichtig.

Die Bekl. schulden dem Kl. gemäß § 535 BGB i. V. mit § 3 MHG ab August 1988 eine um insgesamt 45,91 DM monatlich erhöhte Miete und somit für den Anspruchszeitraum eine Mietdifferenz von 19,55 DM (5 x 3,91 DM). Eine weitergehende Mieterhöhung ist infolge der von dem Kl. ausgeführten Modernisierung dagegen nicht eingetreten.

Das Architektenhonorar von 375 DM netto (Anteile der Bekl.) ist als Teil der Modernisierungskosten anzusetzen. Die Einschaltung eines Architekten war im vorliegenden Falle objektiv notwendig und wirtschaftlich vernünftig. Es mag dahinstehen, ob dies bei derartigen Arbeiten allgemein zutrifft (so Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 784) oder umgekehrt grundsätzlich zu verneinen ist. Hierüber hat sich in der Rechtsprechung, wie die Nachweise in WM 1985, 365-366 zeigen, noch keine herrschende Meinung herausgebildet. Der Kl. hat jedenfalls für den hier zu entscheidenden Sachverhalt lebensnah und unwidersprochen vorgetragen, daß der von ihm eingeschaltete Architekt nicht nur die üblichen Koordinationsaufgaben wahrzunehmen hatte, die auch der Kl. selbst hätte ausführen können, sondern vor allem auch den Einbau der recht kompliziert gestalteten Fensterelemente und einer zusätzlichen Wärmeisolierung überwachen mußte. Da es hierbei auf Präzision besonders ankam, hätten diese Aufgaben durch einen ausreichend erfahrenen Mitarbeiter der Fensterfirma nicht übernommen werden können, zumal dieser nicht in gleichem Maße für den Arbeitserfolg einzustehen gehabt hätte wie der vom Kl. besonders beauftragte Architekt. (...)

Offenbar falsch war es jedenfalls, diese Pauschale undifferenziert durch Errechnung eines Flächenanteiles (im Verhältnis von 59,89 qm für die Mietwohnung zur Gesamtfläche von 542,42 qm) auf die Wohnung der Bekl. zu übertragen. Unstreitig waren die vor der Modernisierung in dieser Wohnung vorhandenen Holzfenster - im Gegensatz zu allen anderen Fenstern des Hauses - seit 1948 nicht mehr erneuert worden. Es liegt auf der Hand, daß sie nach einer Benutzungszeit von rd. 40 Jahren total heruntergekommen und verbraucht waren. Soweit der Kl. dies andeutungsweise bestreitet, wird der erheblich verrottete Zustand der Holzfenster in der Wohnung der Bekl. durch die vorliegenden Fotos eindrucksvoll belegt. Nach dem hierdurch gewonnenen Eindruck des Gerichts, das insoweit keiner sachverständigen Beratung bedarf, hätten die vom Handwerker G. herausgestellten Holzschutzmaßnahmen (einschl. Ausbesserung der Verkittung und der Farbschichten) nicht ausgereicht, um die Fenster wieder in einen mangelfreien Zustand zu versetzen. Vielmehr wären umfangreiche Erneuerungsarbeiten bis hin zum Austausch kompletter Holzteile erforderlich gewesen. Daß dies in gleichem Maße für die anderen Fenster des Hauses zutraf, ist dagegen nicht ersichtlich.

Der Anrechnungsbetrag für die Wohnung der Bekl. muß allerdings auf den von den Bekl. geschätzten Mindestwert von 1.500 DM beschränkt bleiben. Die Bekl. sind für den Umfang der abzusetzenden Renovierungskosten nach dem Zustand der Fenster vor der Modernisierung darlegungs- und beweispflichtig. Sie haben hierzu ihrerseits keine näheren Angaben gemacht und keinen Beweis angetreten. Nach Schätzung des Gerichts (§ 287 Abs. 2 ZPO) wären jedoch mindestens 1.500 DM erforderlich gewesen, um die Holzschäden zu beseitigen.