Arbeitsstättenverordnung kein Maßstab für Mangel der Mietsache

Arbeitsstättenverordnung kein Maßstab für Mangel der Mietsache; Aufheizung durch Sonneneinstrahlung; Innentemperatur

1. Gewerberäume, die in einem in den 20er Jahren des vorigen Jahrhunderts errichteten und 1936 erweiterten Gebäude liegen und als Büroräume vermietet worden sind, sind nicht deshalb mangelhaft, weil die Innentemperaturen in den Sommermonaten aufgrund von Sonneneinstrahlung mehrfach und über längere Zeiträume mehr als 26 °C betragen.

2. Die Verordnung über Arbeitsstätten vom 12. August 2004, die Arbeitsstättenrichtlinien und die DIN 1946-2 enthalten keine Aussage darüber, ab welchen durch Sonneneinstrahlung verursachten Innentemperaturen Gewerbemieträume einen Mietmangel aufweisen.

3. Der Mieter, der eine übermäßige Erwärmung der Mieträume geltend macht, muss im Einzelnen darlegen, welche Temperaturen in den angemieteten Räumen erreicht wurden.

I. Die Parteien streiten um Mietminderung sowie die Verpflichtung der Kl., Mietmängel zu beseitigen. [...]

Die Bekl. meint, dass die auf die Sonneneinstrahlung zurückgehenden erhöhten Raumtemperaturen einen Mangel der Mietsache darstellten, weil dadurch ein vernünftiges Arbeiten in den Büros erschwert sei. Ob ein ordnungsgemäßes Raumklima vorliege, richte sich nach den Anforderungen der Arbeitsstättenverordnung. Danach müsse eine gesundheitlich zuträgliche Arbeitstemperatur herrschen (Anhang Ziff. 3.5 der ArbeitsstättenVO). Gewerblich gemietete Räume müssten auch ohne ausdrückliche Abrede so beschaffen sein, dass die nach dem Vertragszweck vorgesehene Nutzung darin in zulässiger Weise ausgeübt werden kann. Mithin dürften bei Büroräumen die Arbeits- und Aufenthaltsbedingungen nicht aufgrund des Bauzustandes in unzuträglicher Art und Weise beeinträchtigt sein. Dies setze auch ein behagliches, thermisches Raumklima voraus. Auch wenn der Grenzwert von 26 °C nicht schematisch herangezogen werden könne, habe die Bekl. aufgrund der von ihr vorgelegten Messprotokolle und des hierfür angebotenen Zeugenbeweises dargetan, dass die Raumtemperaturen in den angemieteten Räumen unzuträglich hoch seien. Dies stelle einen Mangel dar. Auch das Gutachten des Sachverständigen S. habe dies letztlich bestätigt.

Die Bekl. sei daher berechtigt, die Miete um 30 % zu mindern. Dieses Recht bestehe für die Monate April bis September eines jeden Jahres. Da dies rechnerisch für die Jahre 2006 und 2007 bereits einen Betrag von 14.291,49 € ausmache, sei die Klage in jedem Fall unbegründet.

Die Widerklage sei begründet. Da die Räume mangelhaft seien, könne die Bekl. auch die Beseitigung der Mängel verlangen. Sie habe einen Anspruch darauf, dass der Vermieter einen außen anliegenden Sonnenschutz anbringt. Damit werde das Recht des Vermieters, unter der Art und Weise der Mängelbeseitigung zu wählen, nicht beeinträchtigt. Denn es handele sich dabei um die einzig wirtschaftliche Möglichkeit, um niedrige Raumtemperaturen zu erreichen. § 10 Ziff. 1 des Mietvertrages stehe dem nicht entgegen.

Aus den gleichen Gründen habe die Kl. der Bekl. auch zu gestatten, Klimageräte einzubauen. Die Weigerung der Kl. sei treuwidrig. Die Einbaukosten von insgesamt 3.000 € habe die Kl. zu erstatten. [...]

Die Kl. bestreitet, dass ein Mangel der Mieträume vorliegt. Die von der Bekl. vorgelegten Protokolle über angebliche Temperaturen genügten selbst dann nicht, wenn man ihre Richtigkeit unterstelle. Die Erheblichkeitsschwelle des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB sei jedenfalls nicht überschritten. Für Juni und Juli 2006 habe sie im Kulanzwege eine Minderung von 20 % akzeptiert. Eine weitere Minderung sei nicht angezeigt. Auch das Gutachten des Sachverständigen S. zeige nicht auf, dass ein Mangel vorliege.

Die Widerklage sei unbegründet. Es fehle bereits an einem Mangel der Mietsache. Konkrete Maßnahmen könnten einem Vermieter nicht vorgeschrieben werden. Hinsichtlich der Klimageräte habe die Kl. dem Einbau im Verhandlungstermin vom 19. Juli 2007 ausdrücklich zugestimmt. Ein Anspruch auf Kostenerstattung für die Einbaukosten bestehe nicht. Die behaupteten Kosten seien nicht entstanden.

II. Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet.

1) Die Klage ist begründet. Die Kl. hat Anspruch auf die für die Monate ab August bzw. September 2006 bestehenden Mietrückstände in Höhe von insgesamt 11.835,12 € nebst Verzugszinsen.

a) Der Anspruch ist der Höhe nach rechnerisch unstreitig.

b) Die Bekl. hat nicht ausreichend dargelegt, dass in den Monaten August 2006 bis einschließlich April 2007 die vereinbarte Bruttomiete aufgrund eines Mangels der Mietsache gemindert war. Erst recht besteht keine Grundlage für eine Minderung der Bruttomiete um 30 %.

aa) Eine Mietminderung kommt nur in Betracht, soweit die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder die Tauglichkeit mindert; das Minderungsrecht ist auf die Zeit beschränkt, für die der Mangel besteht (§ 536 Satz 1 BGB). Die Darlegungs- und Beweislast für einen Mangel der Mietsache und für den Zeitraum, in dem der Mangel vorgelegen hat, trifft den Mieter. Ein solcher Mangel kann grundsätzlich auch darin liegen, dass sich vermietete Räumlichkeiten zu stark aufheizen. Ein Minderungsrecht besteht aber nur dann, wenn dies einen erheblichen Mangel der Mieträume darstellt und hierdurch die nach dem Vertragszweck vorgesehene Nutzung beeinträchtigt wird.

bb) Die Bekl. hat nicht dargelegt, dass die gemieteten Räume im Zeitraum von August 2006 bis einschließlich April 2007 Raumtemperaturen aufgewiesen haben, die einen Mangel darstellen könnten.

(1) Eine Mietminderung für August 2006 hinsichtlich der Räume E 1 bis E 4 (Mietvertrag vom 6. Oktober 2005) kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil für diesen Monat die Bekl. vereinbarungsgemäß überhaupt keine Miete schuldete und die Kl. insoweit auch keine Zahlung verlangt.

(2) Unabhängig davon trägt die Bekl. - worauf der Senat in der mündlichen Verhandlung hingewiesen hat - auch sonst keinen Sachverhalt vor, der für den Zeitraum August 2006 bis April 2007 überhaupt zu einer Mietminderung wegen übermäßiger Erwärmung der Mieträume führen könnte.

Für den Zeitraum zwischen August 2006 und Mitte März 2007 fehlt es an jeglichen präzisen Angaben der Bekl. über die konkreten Raumtemperaturen. Erst recht ist nicht ersichtlich, inwieweit gerade in den Herbst- und Wintermonaten die Innentemperaturen in eine solche Höhe gestiegen sein sollten, dass dies einen Mangel der Mietsache darstellen könnte. Mithin kommt insoweit eine Beweisaufnahme nicht in Betracht, nachdem die Bekl. schon die erforderlichen Anknüpfungstatsachen nicht vorträgt. Die Bekl. kann auch nicht deshalb eine Mietminderung für die Monate August 2006 bis März 2007 verlangen, weil - möglicherweise - in anderen Monaten aufgrund der Raumtemperaturen ein Mangel bestanden hat. Denn es ist offensichtlich, dass die Räume in den Herbst- und Wintermonaten sich nicht bereits aufgrund ihrer baulichen Beschaffenheit in einem Ausmaß aufgeheizt haben könnten, das einen Mangel darstellen würde. Die Bekl. behauptet dies für die Monate Oktober 2006 bis März 2007 auch selbst nicht. Aber auch für die Monate August und September 2006 sieht der Senat keine Anhaltspunkte im Sachvortrag der Bekl., die einem Beweis zugänglich wären und die - ihre Richtigkeit unterstellt - einen Mietmangel begründen würden.

Für April 2007 liegen zwar die eigenen Temperaturmessungen der Bekl. vor. Danach sollen die Raumtemperaturen an einzelnen Tagen im April 2007 zeitweilig bis zu 30 °C - gelegentlich auch darüber - erreicht haben (vgl. Anlage B 14, B 15 und B 16). Sie bewegen sich aber überwiegend in einer Bandbreite bis 26 °C, allenfalls bis 28 °C. Zum anderen betreffen sie nur drei Räume, nämlich das Chefbüro, den Einkauf und - mit nur vier Messungen - das Call-Center. Hinsichtlich des Chefbüros sind die Temperaturen im April 2007 nach den Messungen der Bekl. durchweg allenfalls nachmittags um 15 Uhr auf über 27 °C gestiegen. Diese Temperaturen stellen bei einem gut 80 Jahre alten Gebäude keinen Mangel dar.

c) Ebenso wenig hat die Bekl. dargelegt, dass ihr gegenüber der Kl. Ansprüche wegen überzahlter Miete für die Monate Mai 2006 bis Juli 2006 sowie Mai 2007 bis September 2007 zustehen. Auf die von der Bekl. in der Berufungsbegründung aufgemachte Berechnung kommt es daher nicht an.

aa) Die Parteien haben in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat unstreitig gestellt, dass die Bekl. auch in den Monaten ab Mai 2007 nur eine um 30 % geminderte Miete bezahlt habe. Mithin besteht für diese Zeit bereits nach dem eigenen Vortrag der Bekl. kein Gegenanspruch, so dass es auf eine Aufrechnung gegen die rückständigen Mieten für die Monate August 2006 bis April 2007 nicht ankommt.

bb) Im Übrigen genügt der Vortrag der Bekl. nicht, um feststellen zu können, dass ihr aufgrund einer in den Monaten Mai 2006 bis Juli 2006 überzahlten Miete (Bereicherungs-) Ansprüche gegen die Kl. zustehen.

Für Mai 2006 trägt die Bekl. weder etwas zu den konkreten Außentemperaturen noch etwas zu den in den jeweiligen Räumlichkeiten herrschenden Temperaturen vor. Messungen sind in diesem Monat nicht erfolgt. Anknüpfungspunkte oder konkreter Vortrag der Bekl., warum die Miete für Mai 2006 aufgrund zu hoher Temperaturen in den Räumlichkeiten gemindert war, bestehen nicht. Für Juni und Juli 2006 hat die Kl. unstreitig bereits eine Minderung der Bruttomiete um 20 % akzeptiert; die Bekl. hat tatsächlich für diese beiden Monate auch nur eine um 20 % geminderte Miete bezahlt. Für eine Minderung der Miete um mehr als 20 % in diesem Zeitraum besteht kein Anhaltspunkt. Die von der Bekl. vorgelegten Temperaturmessungen erfassen diesen Zeitraum nur teilweise. Sie beginnen erst mit dem 19. Juni und enden mit dem 18. bzw. 19. Juli. Die Messungen betreffen einige Räume der gesamten angemieteten Fläche und weisen Temperaturen auf, die zwar fast durchgängig über 26 °C liegen und in der Spitze vereinzelt 33 °C bzw. 34 °C betragen haben sollen, im Allgemeinen aber 30 °C nicht übersteigen. Zugleich lagen die Außentemperaturen im Juni und Juli 2006 aber besonders hoch. Ob dies eine Mietminderung überhaupt rechtfertigt, kann dahinstehen; eine höhere Mietminderung als die von der Kl. für die Monate Juni und Juli 2006 akzeptierten 20 % hält der Senat für diesen Zeitraum für ausgeschlossen, so dass auch kein weiterer Anspruch der Bekl. für Juni und Juli 2006 besteht.

2) Die Widerklage ist unbegründet.

a) Die Bekl. hat und hatte zu keinem Zeitpunkt einen Anspruch darauf, dass die Kl. an den vermieteten Räumen Außenjalousien anbringt. Die Voraussetzungen des § 536 BGB sind nicht erfüllt. Die gemietete Sache ist nicht mangelhaft. Weder hat die Bekl. eine besondere Erhitzung der Räumlichkeiten bewiesen (unter aa), noch weist ein Gebäude aus den 20er Jahren des vorigen Jahrhunderts einen Mietmangel auf, wenn die Räumlichkeiten bei Sonneneinstrahlung Temperaturen von über 26 °C aufweisen (unter bb).

aa) Die Bekl. hat nicht beweisen können, dass sich die Räume in relevanter Art und Weise aufheizen. Die eigenen Aufschriebe der Bekl. geben hierzu nichts her.

Für August und September 2007 hat die Bekl. keinerlei Temperaturmessungen vorgelegt. Die von der Bekl. für die Monate Mai bis Juli 2007 vorgelegten Messungen enden mit dem 17. bzw. 18. Juli 2007. Die gemessenen Temperaturen liegen weit überwiegend bei bis zu 26 °C, übersteigen diese Schwelle in nennenswerter Weise im Mai 2007 nur in der Woche vom 21. bis 25. Mai 2007. Im Juni wird die Schwelle in nennenswerter Weise nur an vereinzelten Tagen überschritten (so am 13., 14., 19. und 20. Juni). Im Juli 2007 erfolgt dies nur am 16./17. Juli. Daraus kann allenfalls gefolgert werden, dass sich einzelne der Räumlichkeiten für wenige Tage im Juni und Juli 2006 sowie vom 21. bis 25. Mai 2007 und an einzelnen Tagen im Juni und Juli 2007 deutlich über 26 °C hinaus aufgewärmt haben. Temperaturen über 30 °C sind nur ganz vereinzelt erreicht worden. Diese nur zeitweiligen Überschreitungen der Innentemperatur von 26 °C an vereinzelten Tagen begründet bei einem Gebäude aus den 20er Jahren kein Recht zur Mietminderung.

Das Sachverständigengutachten enthält ebenfalls keine hinreichend verlässlichen Anknüpfungspunkte dafür, ob sich die von der Bekl. gemieteten Räume in mietrechtlich relevanter Art und Weise aufgeheizt haben. 30 °C wurden praktisch nie überschritten. Soweit die Raumtemperatur über 26 °C lag, war dies ebenfalls nur an einzelnen Tagen der Fall. Die Einschätzung des Sachverständigen, dass für eine funktionstaugliche Nutzung der Räumlichkeiten eine außenliegende Verschattungsanlage der Fenster erforderlich sei, wird von den festgestellten Tatsachen nicht gestützt. Denn mietrechtlich liegt ein Mangel eines Gebäudes nicht schon dann vor, wenn die Raumtemperaturen über 26 °C ansteigen.

Eine exorbitante Erhitzung der Räumlichkeiten liegt schon gar nicht vor. Mithin kommt es nicht darauf an, ob Innentemperaturen von deutlich über 35 °C, wenn sie über einen längeren Zeitraum auftreten, bei gewerblich vermieteten Räumen einen Mietmangel darstellen können. Die Entscheidungen des OLG Naumburg (NJW-RR 2004, 299) und des OLG Düsseldorf (NJW-RR 1998, 1308) betreffen mithin eine andere Fallgestaltung.

bb) Selbst wenn man unterstellt, dass sich die gemieteten Räume aufgrund ihrer Beschaffenheit so aufheizen, dass mehrfach und über längere Zeiträume eine Raumtemperatur von 26 °C überschritten wird und mehrfach und über längere Zeiträume in den Büroräumen eine Innentemperatur von 30 °C erreicht wird, liegt darin kein Mangel der Mietsache.

(1) Zwar gibt § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Mieter einen Anspruch, dass der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu halten hat. Auch wenn die Parteien - wie im Streitfall - keine konkrete Abrede über die Beschaffenheit der Mieträume treffen, so folgt aus der Vermietung der Räume als „Büro" zugleich die Verpflichtung des Vermieters, die Räume in einem solchen Zustand zu erhalten, dass der Mieter die Räume zu diesem beabsichtigten Zweck in zulässiger Weise nutzen kann. Damit müssen die im Streitfall vermieteten Räume während der Mietdauer insgesamt und dauerhaft als Büro in zulässiger Weise nutzbar sein.

Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Vermieter von Büroräumen auch dazu verpflichtet ist, bestimmte Höchsttemperaturen der Räume im Rahmen der baulichen Maßnahmen zu gewährleisten. Dabei ist für die Frage eines Mietmangels nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (BGH, NJW 2009, 2441; NJW 2005, 218). Es handelt sich im Streitfall um ein Gebäude, das in den 20er Jahren des vorigen Jahrhunderts errichtet und 1936 erweitert worden ist. Der allgemeine Zustand des Gebäudes war der Bekl. vor der Anmietung bekannt. Eine Renovierungsverpflichtung haben die Parteien nicht vereinbart; es ist auch nicht erkennbar, dass die Räume zuvor modernisiert und auf den neuesten technischen Standard gebracht worden sind. Die Räumlichkeiten sind zwar als beheizbare Räume vermietet worden, wie aus einer Auslegung der beiden Mietverträge vom 6. Oktober 2005 und vom 1. Februar 2006 folgt, wonach (auch) die Heizungskosten als Mietnebenkosten auf die Bekl. umgelegt werden können. Jedoch fehlt jegliche Vereinbarung über eine Klimatisierung der Räume oder eine Kühlung der Räume im Sommer. Als Verwendungszweck geben die beiden Mietverträge lediglich „Büro" an. Es bestehen keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass die Räumlichkeiten für diesen Verwendungszweck an sich nicht tauglich wären. Heizen sich Räume, die nicht klimatisiert vermietet worden sind, aufgrund von Sonneneinstrahlung auf, begründet dies allein keinen Mangel der Mietsache. Insbesondere folgt daraus nicht, dass der Mieter die Räume nicht mehr in zulässiger Weise als Büroräume nutzen könnte. Dies gilt auch dann, wenn deshalb die Raumtemperaturen über 26 °C liegen.

Erhöhte Raumtemperaturen im Sommer, die durch die konkreten Witterungsverhältnisse bedingt sind, stellen grundsätzlich keinen Mangel eines Gebäudes dar. Wenn ein Mieter bestimmte (Höchst-) Temperaturen wünscht, so mag er dies im Mietvertrag vereinbaren. Allein die Abrede, dass Räume als „Büro" genutzt werden, enthält weder ausdrücklich noch konkludent eine mietrechtliche Vereinbarung, dass die Raumtemperatur auch bei Sonneneinstrahlung eine bestimmte Höhe nicht überschreiten dürfe. Denn eine Klimatisierung der Räume ist gerade nicht vereinbart.

(2) Der Senat teilt die Ansicht anderer Oberlandesgerichte (etwa OLG Köln, NJW-RR 1993, 466; OLG Hamm, NJW-RR 1995, 143; OLG Rostock, NZM 2001, 425; KG, KGR 2003, 97 = GE 2003, 48; OLG Hamm, OLGR Hamm, 2007, 541) nicht, dass die Verordnung über Arbeitsstätten (fortan ArbStättV) für sich oder in Verbindung mit den Arbeitsstättenrichtlinien (fortan ASR) und der DIN 1946-2 eine Aussage darüber treffe, bei welchen Innentemperaturen ein Mangel der gewerblichen Mieträume bestünde (so auch OLG Frankfurt/M., NZM 2007, 330). Dies gilt zumindest für ein Gebäude wie im Streitfall, das in den 20er Jahren des vorigen Jahrhunderts errichtet worden ist und nicht in einem besonders modernisierten Zustand vermietet wird.

Die Arbeitsstättenverordnung gibt keinen tauglichen Anknüpfungspunkt dafür, ob und welche Raumtemperaturen einen Mietmangel darstellen. Gemäß § 1 Abs. 1 ArbStättV dient die Verordnung der Sicherheit und dem Gesundheitsschutz der Beschäftigten beim Einrichten und Betreiben von Arbeitsstätten. Ihr Ziel ist es hingegen nicht, Regeln darüber aufzustellen, welche Anforderungen ein Gewerberaum erfüllen muss, um mangelfrei im Sinne des Mietrechts zu sein. Vielmehr richtet sich die ArbStättV an den Arbeitgeber, nicht den Vermieter. Mithin muss der Arbeitgeber die entsprechenden Aufwendungen tragen, um die Anforderungen der Arbeitsstättenverordnung einhalten zu können. Dies gilt insbesondere für die Verpflichtungen aus § 3 ArbStättV, die sich explizit an den Arbeitgeber richten (Landmann/Rohmer, GewO, 54. Lieferung, 2009, § 3 ArbStättV Rn. 3). Der Vermieter von Gewerberäumen ist hingegen kein tauglicher Adressat dieser Verpflichtungen. Der Arbeitgeber kann seine aus den öffentlich-rechtlichen Schutzvorschriften des Arbeitsrechts folgende Verpflichtung ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung nicht auf den Vermieter abwälzen. Ein Mietvertrag, der lediglich Räumlichkeiten zur Büronutzung vermietet, enthält keine solche Verpflichtung (ebenso OLG Frankfurt/M., NZM 2007, 330). Auch im Streitfall haben die Parteien nichts dazu aufgezeigt, dass die Kl. aus der ArbStättV folgende Verpflichtungen im Rahmen des Mietverhältnisses übernommen hätte.

Unabhängig davon enthält die ArbStättV auch in der Sache keine Regelungen, aus denen sich bestimmte Grenzwerte für Raumtemperaturen in Gewerbemietverhältnissen entnehmen ließen. In der ArbStättV heißt es im Anhang zu § 3 ArbStättV hinsichtlich der Raumtemperaturen nur (Ziff. 3.5):

„(1) In Arbeits-, Pausen-, Bereitschafts-, Sanitär-, Kantinen- und Erste-Hilfe-Räumen, in denen aus betriebstechnischer Sicht keine spezifischen Anforderungen an die Raumtemperatur gestellt werden, muss während der Arbeitszeit unter Berücksichtigung der Arbeitsverfahren, der körperlichen Beanspruchung der Beschäftigten und des spezifischen Nutzungszwecks des Raumes eine gesundheitlich zuträgliche Raumtemperatur bestehen.

(2) Fenster, Oberlichter und Glaswände müssen je nach Art der Arbeit und der Arbeitsstätte eine Abschirmung der Arbeitsstätten gegen übermäßige Sonneneinstrahlung ermöglichen."

Daraus lässt sich allenfalls entnehmen, dass der Arbeitgeber in Arbeitsräumen eine den Umständen entsprechende „gesundheitlich zuträgliche Raumtemperatur" zu gewährleisten hat. Dass diese Verpflichtung des Arbeitgebers bereits dann verletzt ist, wenn die Raumtemperaturen aufgrund von Sonneneinstrahlung auch über längere Zeiträume 26 °C übersteigen, lässt sich dieser Regelung nicht entnehmen. Entsprechendes gilt nach Auffassung des Senats auch dann, wenn die Raumtemperatur witterungsbedingt für einige Zeiträume 30 °C erreichen sollte. Erst recht ist nicht erkennbar, warum aus dieser arbeitsschutzrechtlichen Regelung ein Gewährleistungsanspruch gegen den Vermieter von Gewerberäumen folgen soll, der weder die Umstände der Beschäftigung noch die Witterungsbedingungen beeinflussen kann.

Schließlich enthalten auch die - zur ArbStättV vom 20. März 1975 erlassenen, aber bislang weitergeltenden - ASR keine den Vermieter von Gewerberäumen verpflichtenden Anforderungen. Ein Mangel eines vermieteten Gebäudes lässt sich mithin nicht dadurch begründen, dass die in den ASR zu § 6 der ArbStättV v. 20. März 1975 (fortan ASR 6) genannten Richtwerte nicht eingehalten werden. In Ziff. 3.3 ASR 6 heißt es:

„Die Lufttemperatur in Arbeitsräumen soll + 26 °C nicht überschreiten. Bei darüberliegender Außentemperatur darf in Ausnahmefällen die Lufttemperatur höher sein."

Diese Regelung richtet sich ebenfalls an den Arbeitgeber. Sie betrifft gerade nicht den Zustand des Gebäudes, sondern die Einrichtung des Arbeitsplatzes und die Auswirkungen des Arbeitsplatzes. Es handelt sich zudem nur um Empfehlungswerte („soll"), nicht um rechtlich zwingende Vorgaben. Liegt die Außentemperatur über 26 °C, enthält auch die ASR 6 keinerlei Angaben über eine dann maßgebliche Raumtemperatur. Innentemperaturen, die erst aufgrund der Sonneneinstrahlung die in der ASR 6 genannten Richtwerte erreichen, sind daher nach Auffassung des Senats überhaupt nicht von der ASR 6 erfasst. Jedenfalls stellen sie keinen Mangel des vermieteten Gebäudes dar.

Die DIN 1946-2 enthält von vornherein keine relevanten Angaben zu Innentemperaturen, die aufgrund der Witterungsbedingungen entstehen. Sie betrifft die Herstellung und Planung von Klimaanlagen (Raumlufttechnik), nicht die Pflichten eines Vermieters von Gewerberäumen. Mehr noch zielt sie nicht darauf, bestimmte Höchsttemperaturen in Gebäuden festzulegen, sondern genau umgekehrt darauf, dass die Differenz zwischen der Innentemperatur und der Außentemperatur ein bestimmtes Höchstmaß nicht überschreitet, mithin der maximal zulässigen Kühlung eines Gebäudes. Es geht also darum, Personen, die sich in einem klimatisierten Gebäude aufhalten, vor einem Temperaturschock beim Verlassen des Gebäudes zu bewahren.

b) Der Erledigungsfeststellungsantrag hinsichtlich des Einbaus von Klimageräten ist unbegründet. Die Widerklage, mit der die Bekl. von der Kl. die Zustimmung verlangte, Klimageräte einzubauen, war von vornherein unbegründet.

Gemäß § 19 der Mietverträge darf der Mieter bauliche Veränderungen an der Mietsache nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters vornehmen. Es kann dahinstehen, ob die Bekl. auf eine entsprechende Zustimmung der Kl. einen Anspruch hatte. Denn die Kl. hat jedenfalls im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 19. Juli 2007 (AS I, 107) ausdrücklich zu Protokoll erklärt, „für den Fall, dass die Bekl. auf ihre Kosten die bereits angeschafften Klimageräte einbaut und beim Auszug wieder rückbaut", hätte sie dagegen nichts einzuwenden. Mehr kann die Bekl. ohnehin nicht verlangen.

Diese Erklärung der Kl. führt aber nicht dazu, dass die Klage auf Zustimmung bis zu diesem Zeitpunkt zulässig und begründet war. Die Bekl. hat eben nicht nur eine isolierte Zustimmung für den Einbau von Klimageräten von der Kl. verlangt, sondern dies - wie sich aus dem Vortrag der Bekl. und ihrer Erklärung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat ergibt - immer damit verbunden, dass die Kl. die Kosten des Einbaus der Klimageräte ganz oder teilweise oder auch die Kosten der Anschaffung der Klimageräte übernimmt. Hierauf bestand aber kein Anspruch. Ebenso wenig bestand ein Anspruch der Bekl. darauf, dass die Kl. dem Einbau ohne eine entsprechende Rückbauverpflichtung der Bekl. zustimmt. Damit war die mit den Kautelen der Bekl. versehene Widerklage auf Zustimmung von vornherein unbegründet. [...]

3) [...] Die Revision ist nicht zuzulassen. (wird ausgeführt)

Gewerberäume sind nicht mangelhaft, wenn die Innentemperaturen in den Sommermonaten aufgrund von Sonneneinstrahlung mehrfach und über längere Zeiträume mehr als 26 °C betragen, entschied jetzt das OLG Karlsruhe. Die Entscheidung steht zwar im Widerspruch zu manchen älteren OLG-Entscheidungen, markiert aber eine neue Linie, die im Vordringen begriffen ist.

Die Beklagte ist Gewerbemieterin von Büroräumen, die in einem in den 20er Jahren des vorigen Jahrhunderts errichteten und 1936 erweiterten Gebäude liegen. Sie behauptet, dass sich einzelne Räumlichkeiten in den Sommermonaten durch Sonneneinstrahlung auf über 26 °C aufheizen würden und dadurch ein vernünftiges Arbeiten in den Büros nicht möglich sei. Die Räumlichkeiten seien mangelbehaftet. Dies ergäbe sich aus der Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV). Sie sei aufgrund der Aufheizung berechtigt, die Miete um 30 % zu mindern. Ihre Vermieterin sei verpflichtet, bei den betroffenen Räumen einen außen anliegenden Sonnenschutz anzubringen. Auch habe sie gegenüber ihrer Vermieterin einen Anspruch darauf, dass diese ihr die Kosten der von ihr eingebauten Klimageräte erstatte. Die Vermieterin bestreitet einen Mangel der Mieträume und begehrt die Miete in voller Höhe.

Das OLG Karlsruhe verneint mit Urteil vom 17. Dezember 2009 ein Recht der Mieterin zur Mietminderung, einen Anspruch auf Anbringung von Außenjalousien sowie einen Kostenerstattungsanspruch bezüglich der Kosten für eingebaute Klimageräte.

Erhöhte Raumtemperaturen im Sommer, die durch die konkreten Witterungsverhältnisse bedingt seien, stellten grundsätzlich keinen Mangel eines Gebäudes dar. Eine Vermietung von Räumen als „Büro" enthalte weder ausdrücklich noch konkludent eine mietrechtliche Vereinbarung des Inhalts, dass die Raumtemperatur auch bei Sonneneinstrahlung eine bestimmte Höhe nicht überschreiten dürfe.

Die ArbStättV für sich oder in Verbindung mit den Arbeitsstättenrichtlinien (ASR) und der DIN 1946-2 treffe keine Aussage darüber, bei welchen Innentemperaturen ein Mangel der gewerblichen Mieträume bestehe. Die ArbStättV gebe keinen tauglichen Anknüpfungspunkt dafür, ob und welche Raumtemperaturen einen Mietmangel darstellten. Gemäß § 1 Abs. 1 ArbStättV diene diese der Sicherheit und dem Gesundheitsschutz der Beschäftigten beim Einrichten und Betreiben von Arbeitsstätten. Sie richte sich ausschließlich an den Arbeitgeber und nicht an einen Vermieter. Ihr Ziel sei es nicht, Regeln darüber aufzustellen, welche Anforderungen ein Gewerberaum erfüllen müsse, um mangelfrei i. S. d. Mietrechts zu sein.

Der Vermieter von Gewerberäumen sei kein tauglicher Adressat der sich aus der ArbStättV ergebenden Verpflichtungen. Ebenso richte sich die ASR ausschließlich an den Arbeitgeber. Sie betreffe nicht den Zustand des Gebäudes, sondern die Einrichtung des Arbeitsplatzes. Sie enthalte lediglich Empfehlungswerte.

Auch die DIN 1946-2 enthalte keine relevanten Angaben zu Innentemperaturen, die aufgrund von Witterungsbedingungen entstehen. Sie betreffe ausschließlich die Herstellung und Planung von Klimaanlagen (Raumlufttechnik), nicht hingegen die Pflichten eines Vermieters von Gewerberäumen.

Da bei einer sommerlichen Aufheizung von Räumen kein Mangel vorliege, könne ein Mieter auch nicht die Anbringung eines außen anliegenden Sonnenschutzes verlangen. Aus gleichen Gründen bestehe kein Anspruch auf Kostenerstattung der durch die Mieterin in Eigenregie eingebauten Klimageräte.

Die Entscheidung des OLG Karlsruhe steht im Widerspruch zu diversen anderen OLG-Entscheidungen. Das OLG Köln, Urt. v. 28. Oktober 1991 - 2 U 185/90 - (NJW-RR 1993, 466 = MDR 1993, 973 = WuM 1995, 35), das OLG Hamm, Urt. v. 18. Oktober 1994 - 7 U 132/93 - (GE 1996, 186 = NJW-RR 1995, 143), das OLG Düsseldorf, Urt. v. 4. Juni 1998 - 24 U 194/96 (OLGReport Düsseldorf 1998, 277 = ZMR 1998, 622 = NJW-RR 1998, 1307 = MDR 1998, 1217 = NZM 1998, 915), das OLG Rostock, Urt. v. 29. Dezember 2000 - 3 U 83/98 - (OLGReport Rostock 2001, 281 = NZM 2001, 425 = NJW-RR 2001, 802), das KG, Urt. v. 2. September 2002 - 8 U 146/01 - (KGReport Berlin 2003, 97 = GE 2003, 48), das OLG Naumburg, Urt. v. 17. Juni 2003 - 9 U 82/01 - (NZM 2004, 343 = NJW-RR 2004, 299 = MietRB 2004, 72), das OLG Düsseldorf, Urt. v. 7. März 2006 - I-24 U 112/05 - (ZMR 2006, 518) sowie das OLG Hamm, Urt. v. 28. Februar 2007 - 30 U 131/06 - (OLGReport Hamm 2007, 541 = MietRB 2007, 227) hatten in der Vergangenheit einen Mietmangel stets bejaht, wenn bei Außentemperaturen bis zu 32 °C die Innentemperatur 26 °C übersteige und bei höheren Außentemperaturen die Innentemperatur nicht mindestens 6 °C unter der Außentemperatur liege.

Begründet wurde diese Rechtsauffassung von den vorgenannten Oberlandesgerichten mit den Regelungen der ArbStättV, der ASR sowie der DIN 1946-2.

Dieser Rechtsprechung ist erstmalig das OLG Frankfurt a. M. mit Urt. v. 19. Januar 2007 - 2 U 106/06 - (NZM 2007, 330 = IMR 2007, 219 = MietRB 2007, 228) entgegengetreten. Das OLG Frankfurt a. M. vertritt die Rechtsauffassung, dass sommerliche Hitze durch Sonneneinstrahlung in einem nicht baurechtswidrigen Gebäudeteil allgemeines Lebensrisiko sei und keinen Mangel darstelle.

Die hiesige Entscheidung des OLG Karlsruhe schließt sich der Rechtsauffassung des OLG Frankfurt a. M. an. Eine höchstrichterliche Entscheidung des BGH fehlt bisher. Gewerbevermietern ist zu empfehlen, im Mietvertrag ausdrücklich auf eine mögliche Aufheizung aufgrund Sonneneinstrahlung hinzuweisen, die Gewährleistung auszuschließen und dem Mieter zu erlauben, auf eigene Kosten Klimageräte zu installieren.

Wie OLG Karlsruhe im Ergebnis auch Harms NZM 2005, 441; Herrlein NZM 2007, 719; Lindner-Figura/Opreé/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl., Kapitel 14, Rn. 247 f.