Arbeiterwohnunterkünfte

Arbeiterwohnunterkünfte; Beitrittsgebiet; Mietpreisbindung; Förderung

Arbeiterwohnunterkünfte, die aus Wohneinheiten mit eigener Küche und eigenem Bad bestanden und den Charakter einer Wohnung hatten, konnten durch Umbauarbeiten nach dem 2. Oktober 1990 nicht mietpreisbindungsfrei werden. Dies gilt auch, weil dieser Wohnraum als mit öffentlichen Mitteln gefördert zu behandeln ist.

Die Kl. haben am 9.11.1995 einen Mietvertrag über die Wohnung abgeschlossen. Aufgrund eines Beschlusses des ehemaligen VEB X. im Jahre 1989 wurden in dem Gebäude, in dem sich die durch die Kl. gemietete Wohnung befindet, Arbeiterwohnunterkünfte errichtet, welche im Oktober 1990 fertiggestellt worden sind. Grundlage der Errichtung dieser Arbeiterwohnunterkünfte war eine Standortbestätigung bzw. Genehmigung des Ministerrates der DDR, staatliche Plankommission, aus der sich als Investitionsauftraggeber eine Investitionsgemeinschaft X. und Rat der Stadt, komplexer Wohnungsbau ergibt. Hierbei sind alle Wohn- und Aufenthaltsräume durch die X. AG möbliert sowie mit Wäsche und Gardinen ausgestattet worden. Später wurden diese Räume in die jetzt vorhandenen Wohnungen umgestaltet.

Die Kl. sind der Auffassung, daß die Höhe des vereinbarten Mietzinses unzulässig gewesen sei, da die von ihnen gemietete Wohnung der Mietpreisbindung unterliege.

Das AG Magdeburg hat die Bekl. zu Recht gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB zur Rückzahlung zuviel entrichteter Miete an die Kl. verurteilt. Zutreffend ist das AG davon ausgegangen, daß die vermietete Wohnung der Mietpreisbindung unterliegt.

Gemäß § 11 Abs. 1 MHG n. F. finden die Vorschriften der §§ 1-10 a des MHG auf den Wohnraum in dem Beitrittsgebiet Anwendung, der nicht mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten gefördert wurde und der nach dem Wirksamwerden des Beitritts entweder in neu errichteten Gebäuden fertiggestellt wurde (§ 11 Abs. 1 Nr. 1) oder aus Räumen wiederhergestellt wurde, die auf Dauer zu Wohnzwecken nicht mehr benutzbar gewesen sind (§ 11 Abs. 1 Nr. 2, 1. Alt.), oder aus Räumen geschaffen wurde, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung anderen als Wohnzwecken dienten (§ 11 Abs. 1 Nr. 2, 2. Alt.).

Die Voraussetzungen des § 11 Abs. 1 Nr. 2 MHG sind vorliegend nicht gegeben, denn die Bekl. hat nicht Wohnungen aus Räumen geschaffen, die anderen als Wohnzwecken dienten, indem sie die Arbeiterwohnunterkünfte in die jetzigen Wohnungen umgestaltet hat. Die Arbeiterwohnunterkünfte sind vielmehr bereits Wohnraum im Sinne des § 11 MHG gewesen. Unzweifelhaft dienten die Arbeiterwohnunterkünfte Wohnzwecken. Für die Frage, ob Wohnraum in Sinne des § 11 MHG vorliegt, kann aber nicht allein auf den Wortlaut der Vorschrift abgestellt werden, sondern darauf, ob die Räumlichkeiten dauerhaft für Wohnzwecke geeignet waren. So fällt unter die Vorschrift des § 11 Abs. 1 Nr. 2 2. Alt. MHG die Umgestaltung von Gästehäusern, Ferienheimen, Partei- und Schulungsgebäuden (Palandt/Putzo, BGB, 56. Aufl., Rn. 7 zu § 11 MHG). Diesen Gebäuden ist gemeinsam, daß sie nur der vorübergehenden Unterkunft dienten, mit Gemeinschaftseinrichtungen ausgestattet gewesen sind und normalerweise nicht über eigene Küchen, auch nicht über eigene Bäder und Toiletten verfügten. Die vom VEB X. errichteten Arbeiterwohnunterkünfte sind jedoch nicht so angelegt gewesen. Die Arbeiterwohnunterkunft bestand aus Wohneinheiten mit eigener Küche und eigenem Bad. Eine Wohneinheit hatte bereits den Charakter einer Wohnung. Die Wohneinheiten sollten auch zum dauerhaften Wohnen geeignet sein, denn mit der Schaffung des neuen Wohnraums sollte der Fluktuation von Arbeitern begegnet werden. Die Bekl. hat durch ihre Umbauarbeiten somit nicht erst Wohnraum geschaffen, sondern die Wohneinheiten konnten nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung schon als Wohnungen benutzt werden.

Die von den Kl. gemietete Wohnung fällt auch nicht unter die Vorschrift des § 11 Abs. 1 Nr. 1 MHG.

Unstreitig ist die Arbeiterwohnunterkunft zwar nach dem 2. Oktober 1990 fertiggestellt worden. § 11 Abs. 1 Nr. 1 MHG kommt aber deswegen nicht zur Anwendung, weil der Wohnraum als mit öffentlichen Mitteln gefördert zu behandeln ist. Die Kammer hat in einem Urteil v. 7.1.1997 bezüglich der sogenannten "Wendewohnungen" entschieden, daß es für die Prüfung des Tatbestandsmerkmals "Nichtförderung" nicht nur auf den Zeitraum nach dem 3. Oktober 1990 ankommt, sondern daß auch eine Förderung mit öffentlichen Mitteln vor dem 3. Oktober 1990 die Preisfreiheit ausschließt (LG Magdeburg WM 1997, 105).

Der Begriff "Mittel aus öffentlichen Haushalten" muß aber für die Zeit vor dem 3. Oktober 1990 anders definiert werden als für die Zeit danach. Öffentliche Mittel sind nach § 6 des II. WoBauG Mittel des Bundes, der Länder, Gemeinden und Gemeindeverbände, die zur Förderung des Baus von Wohnungen für eine breite Schicht des Volkes bestimmt sind. Für die Eigentumsverhältnisse der ehemaligen DDR ist es aber charakteristisch, daß die finanziellen Mittel des Landes, der Bezirke, Städte und Gemeinden eigentumsrechtlich nicht zu unterscheiden gewesen sind von denen der Volkseigenen Betriebe. Die Volkswirtschaft der DDR beruhte auf dem sogenannten sozialistischen Eigentum an den Produktionsmitteln, das als gesamtgesellschaftliches Volkseigentum, als genossenschaftliches Gemeindeeigentum sowie als Eigentum gesellschaftlicher Organisationen bestanden hat. Die für den Wohnungsbau verwendeten Mittel gehörten auch zum staatlichen Eigentum. Das staatliche Eigentum oder auch Volkseigentum ist in Fonds untergliedert und dann den Wirtschaftseinheiten rechtlich zugeordnet worden, ohne daß diese aber Eigentümer der Mittel wurden. Auch der VEB X. ist bezüglich der Mittel, die er für den Bau der Arbeiterwohnunterkunft eingesetzt hat, nicht Eigentümer gewesen, sondern Fondsinhaber. Ihm ist im Rahmen des Investitionsdurchführungsverfahrens genehmigt worden, das ihm zugewiesene Volkseigentum für den Bau einer Arbeiterwohnunterkunft einzusetzen. Dies entspricht der öffentlichen Förderung. Nach dem in der DDR herrschenden Verständnis ist die Arbeiterwohnunterkunft mit öffentlichen Mitteln, nämlich mit im Volkseigentum und nicht mit im Privateigentum stehenden Geldern errichtet worden. Öffentliche Haushaltsmittel, die eigentumsrechtlich von den Mitteln der Volkseigenen Betriebe zu trennen gewesen sind, hat es nicht gegeben. Insoweit ist die Situation bei dem VEB X. nicht anders zu beurteilen, als bei den Volkseigenen Betrieben, die normalerweise in der DDR für die Errichtung und Verwaltung von Wohnraum zuständig gewesen sind. Die meisten Wohnungen sind in der DDR vom VEB Gebäudewirtschaft und dem VEB Kommunale Wohnungsverwaltung errichtet worden. Auch diesen Betrieben sind so wie dem VEB X. Fonds zugeordnet worden für den Wohnungsbau. Es besteht aber kein Zweifel daran, daß die ehemals von dem VEB Gebäudewirtschaft und dem VEB Kommunale Wohnungsverwaltung verwalteten Wohnungen der Preisbindung unterliegen. Ein sachlich gerechtfertigter Grund, die von dem VEB X. errichteten Wohnungen anders zu behandeln als die Wohnungen des VEB Gebäudewirtschaft und des VEB Kommunale Wohnungsverwaltung, ist nicht ersichtlich. Die Arbeiterwohnunterkünfte sind somit als mit öffentlichen Mitteln geförderter Wohnraum zu behandeln.

Demnach haben weder die Voraussetzungen des § 11 Abs. 1 Nr. 1 noch die des Abs. 1 Nr. 2 MHG für eine freie Vereinbarung der Miete vorgelegen.