Anzurechnender Nutzungsvorteil bei Kaufvertragsrückabwicklung über Eigentumswohnung

a) Macht der Erwerber einer Eigentumswohnung Rückabwicklung des Vertrags im Wege des großen Schadensersatzes geltend, ist der ihm bei Selbstnutzung anzurechnende Nutzungsvorteil zeitanteilig linear aus dem Erwerbspreis zu ermitteln.

b) Ist die Wohnung mangelhaft, ist von dem so errechneten Nutzungsvorteil unter Berücksichtigung des Gewichts der Beeinträchtigungen ein Abschlag vorzunehmen, der gemäß § 287 ZPO geschätzt werden kann.

Die Kl. möchte den Erwerb einer Eigentumswohnung mit Tiefgaragenstellplatz (im folgenden: Eigentumswohnung) rückgängig machen. Sie nimmt die als Bauträger tätige Bekl. aus abgetretenem Recht ihres Ehemannes (im folgenden: Zedent) auf großen Schadensersatz in Anspruch.

Der Zedent erwarb von der Bekl. die noch fertigzustellende Immobilie zum Preis von 337.750 DM (= 172.688,83 €). Die Kl. und der Zedent leben seit dem 1. August 1997 in der Wohnung.

Die Wohnung hat nicht unbeträchtliche Schallschutzmängel. Nachdem die Bekl. diese Mängel trotz Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht beseitigt hatte, lehnte die Kl. eine weitere Mängelbeseitigung ab und forderte die Bekl. unter Fristsetzung zur Zahlung von 442.420,35 DM (= 226.205,93 €) auf.

Erstinstanzlich hat die Kl. 224.284,41 € zuzüglich Zinsen Zug um Zug gegen Löschung der Auflassungsvormerkungen sowie die Feststellung verlangt, daß die Bekl. auch zum Ersatz weiteren Schadens verpflichtet ist. Die Bekl. ist dem Zahlungsantrag unter anderem mit einem Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe der behaupteten ortsüblichen Miete entgegengetreten.

Das Landgericht hat die Bekl. zur Zahlung von 202.552 € zuzüglich Zinsen verurteilt Zug um Zug gegen Löschung der Auflassungsvormerkungen und Rückgabe der Eigentumswohnung. Außerdem hat es festgestellt, daß die Bekl. der Kl. sämtliche weiteren Schäden und Aufwendungen zu ersetzen hat, die ihr aus der Rückabwicklung des Erwerbsvertrags entstanden sind und entstehen werden. Die von der Bekl. zur Aufrechnung gestellten Ansprüche auf Nutzungsentschädigung hat es im Wege des Vorteilsausgleichs nur in Höhe von 8.511,25 € als Abzugsposten berücksichtigt. Auf die Berufung beider Parteien hat das Oberlandesgericht die Bekl. zur Zahlung von 200.960,69 € Zug um Zug gegen Löschung der Auflassungsvormerkungen und einer Grundschuld sowie Rückgabe der Eigentumswohnung verurteilt. Außerdem hat es festgestellt, daß die Bekl. der Kl. weitergehende Schäden zu ersetzen hat. In dem zugesprochenen Betrag sind u. a. auch die Kosten der Finanzierung des Erwerbspreises enthalten. Den Wert der im Wege des Vorteilsausgleichs zu berücksichtigenden Wohnungsnutzung durch den Zedenten hat das Berufungsgericht für den Zeitraum vom 1. August 1997 bis zum Schluß der mündlichen Verhandlung am 12. August 2003 mit 9.331,43 € ermittelt. Verzugszinsen hat das Berufungsgericht der Kl. nicht zuerkannt.

Der Senat hat die Revision der Bekl. zugelassen, mit der sie das Ziel verfolgt, daß der Nutzungsvorteil, den sich die Kl. anrechnen lassen muß, mit nicht weniger als 47.462,42 € berücksichtigt wird.

Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur teilweisen Aufhebung des Berufungsurteils und insoweit zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

Das für das Schuldverhältnis maßgebende Recht bestimmt sich nach den bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Gesetzen (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB).

I. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die bei der Bemessung des Schadensersatzes im Wege des Vorteilsausgleichs zu berücksichtigende Nutzung der Immobilie durch den Zedenten sei nicht entsprechend dem üblichen oder fiktiven Mietzins für eine gleichartige Sache zu bewerten. Zugrunde zu legen sei lediglich der "Wertverzehr", den die Immobilie durch diese Nutzung erfahren habe. Dieser Wertverlust sei ausgehend von dem tatsächlichen Wert des Objekts nach der zeitanteiligen linearen Wertminderung im Vergleich zwischen der tatsächlichen Gebrauchsdauer und der voraussichtlichen Gesamtnutzungszeit der Eigentumswohnung zu ermitteln.

II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung teilweise nicht stand.

1. Das Berufungsgericht geht zu Recht davon aus, daß die Kl. nicht den vollen Erwerbspreis als Schaden geltend machen kann. Vielmehr muß sie sich im Wege des Vorteilsausgleichs anrechnen lassen, daß der Zedent die Eigentumswohnung einige Jahre bewohnt hat. Der Wert der Nutzung ist bei der Bemessung des Schadensersatzes anzurechnen. Dabei handelt es sich um die Berechnung des Schadensersatzes, nicht um eine Aufrechnung.

2. Richtig ist ferner der Ansatz des Berufungsgerichts, daß der Nutzungsvorteil in ein Verhältnis zum Wert der mit dem Erwerb der Eigentumswohnung getätigten Investition gesetzt und zeitanteilig linear berechnet werden muß (zum zutreffenden Wertansatz vgl. sogleich 3.).

a) Dieser Wert ist eine greifbare und verläßliche Größe, die es erlaubt, denjenigen Vorteil in Geld auszudrücken, den ein Eigentümer entsprechend seiner Investitionsentscheidung durch die eigene Nutzung einer Immobilie hat.

Für einen Mieter und auch für einen Vermieter kann die Miete einen Anhaltspunkt für Nutzungsvorteile bieten. Ein selbstnutzender Eigentümer dagegen zieht seinen geldwerten Vorteil entsprechend seinem Aufwand für den Erwerb der Eigentumswohnung.

b) Darüber hinaus trifft es zu, daß der Nutzungsvorteil zeitanteilig linear zu ermitteln ist. Ausgehend von der Tatsache, daß eine Eigentumswohnung mit dem Bauwerk, in dem sie sich befindet, im allgemeinen eine begrenzte Lebensdauer hat, läßt sich der Wert der Eigennutzung, gemessen am Wert der Eigentumswohnung, in gleichmäßigen Beträgen je abgewohntem Jahr ausdrücken. Die Revision stellt nicht in Frage und es ist auch rechtlich bedenkenfrei, daß das sachverständig beratene Berufungsgericht die Gesamtnutzungsdauer für die vom Zedenten erworbene Eigentumswohnung mit 80 Jahren angesetzt hat. Dementsprechend ist der Berechnung des Nutzungsvorteils für jedes Jahr, welches der Zedent dort wohnt oder gewohnt hat, ein Achtzigstel des Investitionsaufwandes und für den Teil eines Jahre der entsprechende Anteil zugrunde zu legen.

Im Gegensatz zur Auffassung der Revision kommt eine degressive Ermittlung nicht in Betracht. Es geht hier nicht um den Wert oder Restwert der Wohnung als Vermögensgegenstand, sondern um die Bewertung der Nutzung für den Eigentümer. Dieser Wert ist im ersten oder fünften Jahr einer Nutzung grundsätzlich nicht anders als in späteren Jahren. Die von der Revision hervorgehobenen Reparaturkosten sind in diesem Zusammenhang nicht erheblich. Sie berühren den Vorteil für den selbstnutzenden Eigentümer rechnerisch gleichmäßig in allen Jahren, gegebenenfalls über Rücklagen, nicht nur in den Jahren, in denen Reparaturen anfallen.

c) Der Mietwert der Eigentumswohnung kann zur Berechnung des Vorteils des Zedenten nicht herangezogen werden. Der Zedent hat sich entschieden, eine Wohnung nicht zu mieten, sondern zu erwerben. Dementsprechend hat er nicht die rechtliche und wirtschaftliche Stellung eines Mieters gewählt, sondern diejenige eines Eigentümers. Die Entscheidung des Zedenten kann nicht übergangen werden, nur weil die Bekl. mit der Folge schlecht geliefert hat, daß der Erwerbsvertrag fehlgeschlagen ist und rückabgewickelt werden muß. Dann muß auch der Nutzungsvorteil nicht mit Hinblick auf ein Mietverhältnis, sondern auf der Grundlage einer Eigentümerstellung des Zedenten ermittelt werden. d) Dieses Ergebnis stimmt überein mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Berechnung von Nutzungsvorteilen nach fehlgeschlagenem Kauf beweglicher Sachen. Dort werden die Vorteile linear im Verhältnis zum Wert der Sache ermittelt und nicht nach den Maßstäben für einen üblichen oder fiktiven Mietzins berechnet (BGH, Urteil vom 26. Juni 1991 - VIII ZR 198/90, BGHZ 115, 47, 52; vgl. auch Urteil vom 10. Februar 2004 - X ZR 117/02, BGHZ 158, 63, 68). 3. Das Berufungsgericht legt seiner Berechnung des Nutzungsvorteils einen vom Sachverständigen ermittelten tatsächlichen Wert der Eigentumswohnung zugrunde. Damit will es im Anschluß an das Landgericht dem Minderwert der Wohnung wegen der Schallschutzmängel Rechnung tragen. Das ist rechtsfehlerhaft.

Die Schallschutzmängel dürfen nicht beim Ausgangswert der zeitanteiligen linearen Berechnung berücksichtigt werden, sondern sie müssen bei der Würdigung des Wertes des der Kl. anzurechnenden Nutzungsvorteils in Ansatz gebracht werden. Denn auszugehen ist stets, auch bei einer mangelbehafteten Immobilie, vom Wert der Investition, also vom vereinbarten und entrichteten Erwerbspreis. Dieser ist im Rahmen des großen Schadensersatzes grundsätzlich zu erstatten. Bevor hiervon der zeitanteilig lineare Abschlag für den Nutzungsvorteil abgezogen wird, muß dieser Abschlag mit Hinblick auf die Mängel der Eigentumswohnung seinerseits gemindert werden. Denn der Nutzungsvorteil ist keine nur rechnerische Größe, sondern hängt auch vom Zustand und damit der Nutzbarkeit der Wohnung ab.

Wie umfangreich dieser mängelbedingte Abschlag von dem rechnerisch ermittelten Nutzungsvorteil anzusetzen ist, hat der Tatrichter unter Berücksichtigung aller Umstände gemäß § 287 ZPO zu schätzen. Dabei kann anders als bei der Minderung einer Werklohnforderung nicht an die voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten angeknüpft werden. Denn diese sagen nichts über das Maß der Beeinträchtigungen aus, die der Zedent während seiner Wohnzeit in der Eigentumswohnung hinzunehmen hat oder hatte. Ebensowenig kann die Minderung des Wertes der Wohnung maßgeblich sein. Beide, die Mangelbeseitigungskosten und die Wertminderung der Wohnung, können sehr gering und die Einschränkung der Nutzung kann gleichzeitig außerordentlich hoch sein. Umgekehrt sind hohe mangelbedingte Kosten denkbar, ohne daß der Wert der Nutzung wesentlich beeinträchtigt würde. Ausschlaggebend ist vielmehr die tatrichterliche Würdigung der festgestellten Mängel und deren Auswirkungen auf den Nutzungsvorteil. Beispielsweise werden sich selbst schwere und nur kostspielig zu beseitigende Mängel im Fundamentbereich eines Gebäudes meist wenig auf den Vorteil der Nutzung einer darin befindlichen Wohnung auswirken. Die in der zurückzugebenden Eigentumswohnung festgestellten Schallschutzmängel dagegen bedeuten möglicherweise eine beträchtliche Einschränkung der Nutzung unabhängig davon, wie hoch entsprechende Mangelbeseitigungskosten sind. Der Abzug von dem zunächst nur rechnerisch ermittelten Nutzungsvorteil kann auf dieser Grundlage auch prozentual vorgenommen werden. Erst der daraus sich ergebende Betrag ist von dem Erwerbspreis als Nutzungsvorteil abzuziehen.

4. Der vom Schaden der Kl. abzuziehende Nutzungsvorteil des Zedenten ist unabhängig von der Wertentwicklung der Immobilie. Der Erwerber, der die Rückabwicklung des Erwerbsvertrages durchsetzt, hat unter Berücksichtigung seiner Nutzungsvorteile Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen, vor allem des Erwerbspreises. Dagegen nimmt er nicht teil an Wertschwankungen des Objekts.

Wird ein Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung rückabgewickelt, muß sich der Käufer, der die Wohnung schon bewohnt hat, einen Nutzungsvorteil anrechnen lassen. Dieser ist zeitanteilig linear aus dem Erwerbspreis zu ermitteln. Bei Mängeln der Wohnung ist insofern ein Abschlag vorzunehmen (zu schätzen).

Der Kauf einer zu diesem Zeitpunkt noch fertigzustellenden Immobilie (Eigentumswohnung) wurde wegen festgestellter Baumängel rückabgewickelt. Vorliegend ging es um Berücksichtigung des Nutzungsvorteils des Käufers, der die Wohnung schon genutzt hatte. Das Berufungsgericht war der Auffassung, die bei der Bemessung des Schadensersatzes im Wege des Vorteilsausgleichs zu berücksichtigende Nutzung der Immobilie sei nicht entsprechend dem üblichen oder fiktiven Mietzins für eine gleichwertige Sache zu bewerten. Zugrunde zu legen sei lediglich der sog. Wertverzehr, den die Immobilie durch die Nutzung erfahren habe. Dieser Wertverlust sei ausgehend von dem tatsächlichen Wert des Objekts nach der zeitanteiligen linearen Wertminderung im Vergleich zwischen der tatsächlichen Gebrauchsdauer und der voraussichtlichen Gesamtnutzungszeit der Eigentumswohnung zu ermitteln. Diese Ansicht hielt beim BGH der rechtlichen Nachprüfung nur teilweise stand.

Der VII. Senat des BGH bestätigte das Berufungsgericht insofern, daß der Käufer nicht den vollen Erwerbspreis als Schaden geltend machen könne. Vielmehr muß er sich im Wege der Vorteilsausgleichung anrechnen lassen, daß er die Wohnung schon einige Jahre bewohnt hat. Der Wert der Nutzung sei bei der Bemessung des Schadensersatzes anzurechnen. Dabei handelte es sich um die Berechnung des Schadensersatzes, nicht um eine Aufrechnung. Der Nutzungsvorteil sei in ein Verhältnis zum Wert der mit dem Erwerb der Eigentumswohnung getätigten Investition zu setzen und zeitanteilig linear zu berechnen. Allerdings komme dabei eine degressive Ermittlung nicht in Betracht. Es gehe nicht um den Wert oder Restwert der Wohnung als Vermögensgegenstand, sondern um die Bewertung der Nutzung für den Eigentümer. Dieser Wert ist im ersten oder fünften Jahr einer Nutzung grundsätzlich nicht anders als in späteren Jahren. Der Mietwert der Eigentumswohnung könne zur Berechnung des Vorteils nicht herangezogen werden. Denn der Käufer habe sich entschieden, zu erwerben, nicht zu mieten. Dementsprechend habe er nicht die rechtliche und wirtschaftliche Stellung eines Mieters gewählt, sondern diejenige eines Eigentümers.

Wohnungsmängel seien nicht beim Ausgangswert der zeitanteiligen linearen Berechnung zu berücksichtigen, sondern sie müßten bei der Würdigung des Wertes des anzurechnenden Nutungsvorteils in Ansatz gebracht werden. Denn auszugehen sei stets - auch bei einer mangelhaften Immobilie - vom Wert der Investition, also vom vereinbarten und entrichteten Erwerbspreis. Bevor hiervon der zeitanteilig lineare Abschlag für den Nutzungsvorteil abgezogen werde, müsse dieser Abschlag im Hinblick auf die Mängel der Eigentumswohnung seinerseits gemindert werden. Denn der Nutzungsvorteil sei keine nur rechnerische Größe, sondern hänge auch vom Zustand und damit der Nutzbarkeit der Wohnung ab. Der Abschlag sei gemäß § 287 ZPO zu schätzen. Dabei könne anders als bei der Minderung einer Werklohnforderung nicht an die voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten angeknüpft werden. Denn diese würden nichts über das Maß der Beeinträchtigungen aussagen, die der Käufer während seiner Wohnzeit in der Eigentumswohnung hinzunehmen hatte. Ausschlaggebend sei die Würdigung der festgestellten Mängel und deren Auswirkungen auf den Nutzungsvorteil. Z. B. würden sich schwere oder nur kostspielig zu beseitigende Mängel im Fundamentbereich eines Gebäudes meist wenig auf den Nutzungsvorteil einer darin befindlichen Wohnung auswirken. Die in der Eigentumswohnung vorliegend festgestellten Schallschutzmängel würden dagegen möglicherweise eine beträchtliche Einschränkung der Nutzung unabhängig davon bedeuten, wie hoch entsprechende Mangelbeseitigungskosten wären.