Anzeigepflicht für Aufrechnung und Zurückbehaltung macht Vorfälligkeitsklausel nicht unwirksam

Eine mietvertragliche Klausel, die Aufrechnung und Zurückbehaltung wegen Mietmängeln von einer Anzeigepflicht des Mieters abhängig macht, hat keinen Einfluß auf die Vorfälligkeitsklausel, wonach die Miete im voraus zu zahlen ist (gegen LG Berlin, 64. ZK, GE 2000, 206).

Der entscheidende Punkt in der Klausel des BGH-Falles liegt nicht in der Anzeigepflicht für die Aufrechnung, sondern in dem folgenden generellen Ausschluß der Aufrechnung mit allen anderen Ansprüchen außer Schadensersatzansprüchen aus § 538 BGB (sowie unstreitigen und rechtskräftigen Ansprüchen). Der Mieter wird entgegen der Wertung des § 537 BGB (gesetzlich eingetretene Minderung) letztlich auf den Klageweg wegen der Rückforderung verwiesen. Darin liegt die unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 9 Abs. 1, Abs. 2 Ziff. 1 AGBG.

Für den BGH war die Auswirkung bei der Einschränkung des Zurückbehaltungsrechts hingegen nicht erheblich. Für das Zurückbehal-tungsrecht ergibt sich ein Zusammenwirken mit der Vorfälligkeitsklausel, wie beschrieben, nicht. Der Mieter kann durch Aufrechnung im nachhinein die Minderzahlung wieder herbeiführen, wenn nur die Aufrechnung nicht unterbunden ist. So heißt es in dem aaO. veröffentlichten Urteil ausdrücklich: "Der Senat sieht zu einer hiervon (i.e. der Auffassung, daß die Vorauszahlungsklausel im allgemeinen wirksam sei) abweichenden Beurteilung jedenfalls für den Regelfall, in dem die Miete um nicht mehr als einen Monat im voraus zu zahlen ist, keinen Anlaß ... Denn die Klausel hindert den Mieter nicht, seinen Erfüllungsanspruch im Wege des § 320 BGB geltend zu machen und mit einem Anspruch, der ihm wegen Überzahlung der kraft Gesetzes geminderten Miete (§ 537 BGB) aus zurückliegenden Zahlungsperioden zusteht, gegen Mietforderungen späterer Monate aufzurechnen." (GE 1995, 40/41). Die Verzögerung um ein bis zwei Monate ist unproblematisch (BGH aaO. S. 41).

Das Zusammenwirken der Klauseln §§ 4 Ziff. 1 und 8 des Mietvertrags führt hinsichtlich der Einschränkung des Zurückbehaltungsrechts damit nicht zu der unangemessenen Benachteiligung, die der BGH zu Recht gesehen hat, wenn die Aufrechnung für Bereicherungsansprüche generell ausgeschlossen wird.

Aus diesen Gründen ist der Auffassung der ZK 64 (GE 1997, 621; GE 2000, 206) weiterhin nicht zu folgen.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine Vorfälligkeitsklausel unwirksam, wenn dadurch die Minderungsrechte des Mieters eingeschränkt werden. Umstritten ist, ob das auch gilt, wenn der Mieter seine Gegenansprüche nur anzeigen muß, sie also lediglich zeitlich versetzt geltend gemacht werden dürfen.

Im Formularmietvertrag hieß es, daß Aufrechnung und Zurückbehaltung des Mieters wegen Gegenansprüchen, etwa aus Minderung, angekündigt werden müßten. Der Vermieter kündigte wegen Zahlungsverzugs, wobei es darauf ankam, ob die im Vertrag vorgesehene Vorfälligkeitsklausel wirksam war.

Mit Urteil vom 18. Dezember 2000 hielt das Landgericht Berlin die Kündigung für wirksam, da § 551 BGB, wonach die Miete am Monatsende zu zahlen ist, wirksam abbedungen worden sei. Die 62. Kammer folgte ausdrücklich nicht der entgegenstehenden Rechtsprechung der 64. Kammer, die in ständiger Rechtsprechung annimmt, jede Einschränkung des Aufrechnungsrechts des Mieters wegen Minderung, auch die Verpflichtung zu einer Anzeige, führe zur Unwirksamkeit der Vorfälligkeitsklausel.

Mietrechtsreform: Für Neuverträge gilt, daß der Mieter die Miete im voraus zu zahlen hat. Fehlt bei vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Verträgen eine - wirksame - Vereinbarung, bleibt es bei der bisherigen Regelung des § 551 BGB (Miete am Monatsende fällig).