Anwendungsbereich des Vermögensgesetzes

Anwendungsbereich des Vermögensgesetzes; Enteignung; sittlich anstößiger Erwerbsvorgang; Manipulation; manipulativer Erwerb durch privaten Verwalter; Erwerbsvorgang

1. Der Anwendungsbereich des Vermögensgesetzes ist nach § 1 Abs. 2 VermG auch dann eröffnet, wenn keine bestandskräftige Enteignung nach §§ 15, 16 Baulandgesetz der DDR vorliegt. Dies gilt insbesondere dann, wenn sich bereits die wirksame Bekanntgabe der Enteignung an den Adressaten oder seinen Empfangsbevollmächtigten nicht mehr aufklären läßt. Maßgeblich ist, ob die Enteignung im konkreten Fall faktisch vollzogen wurde.

2. Ein Erwerbsvorgang kann jenseits der Regelbeispiele des § 4 Abs. 3 VermG im Einzelfall auch dann sittlich anstößig sein, wenn es an einem manipulativen Element fehlt oder dieses aufgrund der Gesamtumstände nicht (mehr) hinreichend erkennbar ist. Sittlich anstößig ist der Erwerbsvorgang u. a. dann, wenn bei zusammenfassender Würdigung sein Gesamtcharakter mit den grundlegenden Wertungen der Rechts- und Sittenordnung nicht vereinbar ist, so daß es schlechterdings untragbar erscheint, das Eigentum in der Hand des Verfügungsberechtigten zu belassen.

3. Der mit notarieller Vollmacht ausgestattete private Verwalter handelte sittlich anstößig, wenn er im Rahmen seiner besonderen Vertrauensstellung den Eigentümer über staatliche Angriffe auf das Eigentum nicht informiert und dann das Anwesen nach der Verstaatlichung selbst erwarb.

4. Der Erwerbsvorgang ist im umfassenden Sinn zu verstehen. Er betrifft sowohl die eigentliche - rechtstechnische - Erwerbshandlung als auch die Erwerbshintergründe. Eine zeitliche Streckung des Erwerbsvorganges über mehrere Jahre ist jedenfalls dann anzunehmen, wenn zwischen aktenkundigem konkreten Kaufinteresse und Vertragsabschluß der Erwerbswille objektiv erkennbar nicht aufgegeben wurde.

Die Eltern des Kl. waren Eigentümer des Hausgrundstücks. Im Jahr 1966 verließen sie mit staatlicher Genehmigung die Deutsche Demokratische Republik und gingen in die Bundesrepublik Deutschland. Der Kl. lebte dort bereits seit 1957. Das Hausgrundstück wurde durch den mit notarieller Vollmacht handelnden Otto L. von 1966 bis zu seinem Tode 1984 verwaltet. Nach dem Tod der Eltern (1970 bzw. 1973) wurde der Kl. als Alleinerbe Eigentümer des vorgenannten Grundstücks. Diese Rechtsänderung wurde am 10.4.1986 in das Grundbuch von K. eingetragen. Am 8.7.1983 wurde der Verwalter aufgefordert, am 15.7.1983 zum stellvertretenden Vorsitzenden der Abteilung für Wohnungspolitik beim Rat des Kreises zu kommen. Auf dem bei der Verwaltungsakte verbliebenen Durchschlag des Anschreibens findet sich der handschriftliche Vermerk: "Erhard T., wohnhaft in Erfurt, will das Haus kaufen, Tel. Nr. Unter dem 15.7.1983, also am Tag der Vorsprache von Otto L. beim Rat des Kreises, schrieb dieser an den Rat des Bezirkes Abteilung Preise: "Ich bin Verwalter vom Wohngrundstück in K., Stadtweg Nr. 1 und bin bevollmächtigt, dieses Haus zu verkaufen. Der Käufer bewohnt dieses Haus." Am 26.7.1983 erfolgte die Wohnraumzuweisung an T. für das Anwesen in K. Unter dem 17.1.1984 übergab Otto L. seine Verwaltertätigkeit formlos an T. Mit Schreiben vom 31.7.1984 beantragte der Rat des Kreises eine Abwesenheitspflegschaft beim staatlichen Notariat. Eine ordnungsgemäße Verwaltung durch den in der Bundesrepublik Deutschland befindlichen Eigentümer sei nicht gewährleistet. Der Eigentümer habe auf mehrmalige Anschreiben nicht reagiert, deshalb habe kein Verwalter benannt werden können. Die Eintragung wurde unter dem 25.9.1984 wegen des zwischenzeitlich erfolgten Nachweises der Erbfolge abgelehnt. Nach Übergabequittung vom 2.8.1984 wurden Unterlagen des Verwalters Otto L. an den Volkseigenen Betrieb Kommunale Wohnungsverwaltung Erfurt-Land (nachfolgend KWV) übergeben. Am 23.8.1984 schrieb der Kl. einen persönlichen Brief an T.: "... (Sie sind) der neue Mieter in meinem Haus. Ich begrüße Sie herzlich. Als meine Eltern übersiedelten, war dort die Welt noch in Ordnung. Was daraus geworden ist, wissen Sie. (...) Sie wollten die Hausverwaltung und Sie haben sie."

Mit Schreiben vom 22.5.1985 teilte der Rat des Kreises dem Beigeladenen zu 1) mit, daß bezüglich des Grundstücks in K. nochmals eine Beratung mit dem staatlichen Notariat stattgefunden habe. Er solle sich nunmehr zur Klärung der Eigentumsverhältnisse am 4.6.1985 beim Notariat einfinden. Mit Bestätigung des Vorsitzenden des Rates des Kreises vom 22.7.1985 wurde das Anwesen K., Stadtweg 1, verwaltet durch Erhard T., als Privatverwalter durch Albin V., BRD, in die "Arbeitsliste für Objektlistenfälle" des Jahres 1986 - staatlich nicht verwaltete Grundstücke - aufgenommen. Auf Blatt 31 der Verwaltungsakte A findet sich folgender handschriftlicher Vermerk: "September 1985 Testamentseröffnung Werner V., Rendsburg (...); 26.11.1985 Erhard T. zur Aussprache Abtl. Wohnungspolitik; ab März 1986 wird der neue Eigentümer im Grundbuch stehen. Mit Anschreiben vom 18.2.1986 wurde der Beigeladene zu 1) von der KWV gebeten, mitzuteilen, ob die Verwaltungsvollmacht berechtige, einen Kredit für das Grundstück aufzunehmen. In einem an den Kreisbaudirektor gerichteten Schreiben vom 20.3.1986 beantragte die Bürgermeisterin der Gemeinde K., P. die Beschlußfassung des Rates des Kreises zum Entzug des Eigentums nach dem Baulandgesetz für das verfahrensgegenständliche Wohngrundstück. Am 27.5.1986 stellte der Beigeladene zu 1) in Vollmacht für Werner V. bei der Sparkasse Erfurt zunächst einen Antrag auf Gewährung eines langfristigen Kredits in Höhe von 14.197,61 M zur Durchführung von Werterhaltungsmaßnahmen am Grundstück. Mit Schreiben vom 30.10.1986 wurde T. von der Stadt- und Kreissparkasse Erfurt darauf hingewiesen, daß der am 27.5.1986 beantragte Kredit für das Grundstück K. infolge nicht ausreichender Sicherheiten nur in Höhe von 22.500 M gewährt werden könne.

Die Handwerkerrechnungen wurden im wesentlichen beglichen. Mit Datum und Unterschrift vom "6.10.1987/1.12.1987" wurde der Mietvertrag zwischen T. und der KWV beginnend ab dem 1.1.1987 geschlossen. Unter dem 16.1.1987 wurde ein Beschluß des Rates des Kreises Erfurt vom 18.12.1986 ausgefertigt, in dem auf der Grundlage des Baulandgesetzes der Entzug des Eigentums am Wohngrundstück festgestellt wurde. Als Begründung wurden "umfangreiche planmäßige Werterhaltungsmaßnahmen angegeben. Da der mit privatschriftlicher Vollmacht ausgestattete Verwalter nicht zum Verkauf des Wohngrundstückes ermächtigt sei, müsse dieses eingezogen werden". Am 16.1.1987 ist das Grundstück in Volkseigentum überführt worden.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 19.4.1989 wurde das verfahrensgegenständliche Eigenheim von der Gemeinde K., vertreten durch die Bürgermeisterin P., an die Beigeladenen T. verkauft. Der Kaufpreis betrug 27.100 M.

Die zulässige Klage ist begründet. Es ist für die Eröffnung des Anwendungsbereiches unerheblich, ob der Enteignungsakt auf der Grundlage der §§ 15, 16 Baulandgesetz wirksam war oder nicht. Das Gericht folgt nicht der teilweise vertretenen Auffassung, daß für die Eröffnung des Anwendungsbereiches des VermG der jeweilige Enteignungsakt Bestandskraft erlangt haben muß (so offenbar Fieberg/Reichenbach, Kommentar zum VermG, Stand 8/93, zu § 1 VermG, Rdn. 86). Maßgeblich ist vielmehr, ob die Enteignung faktisch vollzogen wurde (vgl. auch Kinne, Rechtsprechung zum Vermögensgesetz bis 30.9.1993 in ZAP-Ost, I.3., S. 281, 282, m. w. N.; a. A. im Falle des § 1 Abs. 1 lit. c) VermG BGH NJW 1994, 1283; anders dagegen - auch für den Fall des § 1 Abs. 1 lit. c) VermG - BVerwG Urt. v. 30.6.1994 - 7 C 24.93). Das Anknüpfen an die Bestandskraft der Entscheidung würde für den Fall der fehlenden Bekanntgabe und grundsätzlich auch für den Fall der Unaufklärbarkeit einer ordnungsgemäßen Bekanntgabe zur Nichtanwendbarkeit des VermG führen. Sinn und Zweck des Vermögensgesetzes ist es jedoch, umfassend und abschließend alle Fälle von Vermögensverschiebungen zu erfassen, die als spezifisches Teilungsunrecht anzusehen sind. Dies gilt grundsätzlich auch für Enteignungen (vgl. nur §§ 1 Abs. 1 lit. a) bis c), 1 Abs. 2 VermG; Fieberg/Reichenbach, EinfVermG, Rdn. 34 ff.). Dieser Intention entspricht es aber nicht, demjenigen einen Rückführungsanspruch zu versagen, bei dem die faktische vollzogene Enteignung auf einer unwirksamen hoheitlichen Maßnahme beruht oder zumindest ihre Wirksamkeit nicht mehr aufklärbar ist. Ob sich bei einer etwaigen Unwirksamkeit der Enteignung für den Kl. auch noch zivilrechtliche Ansprüche ergeben (vgl. insoweit grundlegend BGH Urt. v. 19.3.1993 - V ZR 247/92 - ZOV 1993, 261; Urt. v. 12.11.1992 - V ZR 230/91 - NJW 1993, 79 sowie Beschl. v. 12.11.1992 - V ZB 22/92 - NJW 1993, 388), bedarf hier keiner näheren Erörterung. Jedenfalls ist der Anwendungsbereich des VermG eröffnet, der Rechtsstreit den Verwaltungsgerichten zugewiesen (§§ 40 Abs. 1 VwGO, 37 VermG).

Zweifelhaft ist, ob es in den Fällen der Enteignung nach den §§ 15, 16 Baulandgesetz überhaupt einer positiven Feststellung der nicht kostendeckenden Mieteinnahmen bedarf. Diese Feststellung ist jedenfalls dann zwingend notwendig, wenn man hier tatbestandlich eine bestandskräftige Enteignung fordert. Denn in diesem Fall käme es darauf an, ob eine von den Behörden auf die §§ 15, 16 Baulandgesetz gestützte Enteignung nichtig oder wirksam angefochten worden ist, insbesondere wenn eine Überschuldung seinerzeit nicht drohte. Hier wäre der Anwendungsbereich des § 1 Abs. 2 VermG dann nicht eröffnet, tatbestandlich könnte dann möglicherweise § 1 Abs. 3 VermG noch eingreifen (so im Ergebnis wohl konsequent Fieberg/Reichenbach, zu § 1 VermG, Rdn. 101). Anders jedoch, wenn man - wie hier - davon ausgeht, daß der Anwendungsbereich des § 1 Abs. 2 VermG lediglich den faktischen Vollzug der Enteignung voraussetzt. Liegt nämlich ein Bescheid vor, in dem die Behörde erklärt, daß die Enteignung erfolgt, weil die durchzuführenden Sanierungsmaßnahmen aus dem (Haus-)Grundstück nicht finanziert werden können, kann es auf die Feststellung der objektiven Überschuldungssituation und ihrer Kausalität für die Enteignung nicht mehr ankommen. Letztendlich kann dies hier jedoch dahinstehen, da vorliegend positiv festgestellt werden kann, daß die geplanten und durchgeführten Sanierungsmaßnahmen in keinem Verhältnis zu den aus dem Hausgrundstück realisierbaren Mieteinnahmen stehen. Die Sanierung hätte, orientiert am staatlich festgelegten Höchstverkaufspreis und der in der DDR allgemein geltenden Niedrigstmietpolitik (vgl. BT-Drucks. 11/7831 vom 12.9.1990, II. zu § 1 VermG; Rädler/Raupach/Bezzenberger, zu § 1 VermG, Rdn. 48, 49), vorliegend jedenfalls in absehbarer Zukunft zu einer Kostenunterdeckung geführt (wird ausgeführt). Die Rückgabe des Hausgrundstücks ist nicht nach § 4 Abs. 2 und 3 VermG ausgeschlossen. Die Beigeladenen waren unredlich.

Wie sich bereits aus dem Wortlaut des § 4 Abs. 3 VermG ergibt, liegt keine abschließende Normierung der Fälle der Unredlichkeit vor. Vielmehr handelt es sich um tatbestandskonkretisierende Regelbeispiele (vgl. Fieberg/Reichenbach, zu § 4 VermG, Rdn. 80; Rädler/Raupach/Bezzenberger, zu § 4 VermG, Rdn. 50). Gemeinsames Merkmal der durch die Regelbeispiele beschriebenen Fallgruppen der Unredlichkeit ist die "sittlich anstößige Manipulation beim Erwerbsvorgang" (BT-Drucks., a. a. O.), die sich sowohl auf die eigentliche Erwerbshandlung, als auch auf die Erwerbshintergründe beziehen kann (vgl. Fieberg/Reichenbach, zu § 4 VermG, Rdn. 84). Das Wesen der Unredlichkeit besteht - was gerade in den Regelbeispielen des § 4 Abs. 3 VermG zum Ausdruck kommt - in der subjektiven Teilhabe des Verfügungsberechtigten an dieser Manipulation (so zutreffend auch Fieberg/Reichenbach, a. a. O.). In Einzelfällen kann jedoch ein Erwerbsvorgang (Erwerbshintergründe und Erwerbshandlung) auch dann sittlich anstößig sein, wenn es an einem solchen "manipulativen Element" fehlt (vgl. BT-Drucks., a. a. O.), oder dies aufgrund der Gesamtumstände nicht (mehr) hinreichend erkennbar ist. Dies ist vorliegend der Fall. Der Eigentumserwerb der Beigeladenen war hier, ohne daß es auf ihre unmittelbare manipulative Teilhabe am Erwerbsvorgang ankäme, in hohem Maße sittlich anstößig. Dies ist u. a. der Fall, wenn bei einer zusammenfassenden Würdigung des Erwerbsvorgangs sein Gesamtcharakter mit grundlegenden Wertungen der Rechts- und Sittenordnung nicht vereinbar ist. Nach der Intention des Gesetzgebers ist jedoch auch hier kein unredlicher Erwerb gegeben, wenn der Erwerber lediglich wußte oder wissen mußte, daß die Veräußerung des Eigentums gegen den Willen des Berechtigten erfolgte (vgl. BT-Drucks., a. a. O., hier ausdrücklich zum Erwerb nach Enteignungen und vom staatlichen Verwalter).

Der Erwerbsvorgang ist jedenfalls hier in einem umfassenden Sinn zu verstehen (vgl. bereits oben, Fieberg/Reichenbach, a. a. O.). Wie auch die sogenannte Stichtagsregelung (§ 4 Abs. 2 Satz 2 VermG) zeigt, ist mit dem Begriff Erwerbsvorgang nicht nur der eigentliche Vertragsschluß gemeint. Es wird vielmehr der gesamte Zeitraum zwischen Anbahnung bzw. Beantragung bis hin zum Abschluß des Erwerbsgeschäftes erfaßt. Wobei ein aktenkundiges konkretes Kaufinteresse vorliegen muß, daß im inneren Zusammenhang mit dem tatsächlich erfolgten Erwerbsgeschäft steht. Im Vertragsschluß muß sich also das konkrete Kaufinteresse realisieren (vgl. auch Fieberg/Reichenbach, a. a. O., Rdn. 127). Vorliegend kann insoweit nichts anderes gelten. Das staatlicherseits durchgeführte Enteignungsverfahren und mithin auch das in diesem Zusammenhang erfolgte Handeln des Beigeladenen zu 1) als Bevollmächtigter des Kl. war notwendiger Zwischenschritt im Rahmen des Erwerbsvorgangs. Dies gilt hier um so mehr, als daß der Rat des Kreises mit der von ihm am 31.7.1984 beantragten Abwesenheitspflegschaft für das Anwesen des Kl. scheiterte. Die zeitliche Streckung des Erwerbsvorgangs über circa sechs Jahre ändert hier nichts. Ein konkretes Kaufinteresse des Beigeladenen zu 1) wurde bereits 1983 aktenkundig (A, Bl. 32; A, Bl. 3). Daß dieses zu irgend einem Zeitpunkt aufgegeben wurde, ist nicht ersichtlich und wurde auch nicht vorgetragen. Die Frage der Auswirkung des Abbruchs oder der Unterbrechung des Kausalverlaufes ist vorliegend daher nicht relevant.

Das Verhalten des Beigeladenen zu 1) entsprach weder dem Wertungsmaßstab der Rechts- und Sittenordnung der ehemaligen DDR, noch dem heute allgemein anzulegenden Maßstab in der Bundesrepublik Deutschland, so daß es einer differenzierenden Betrachtung insoweit ebenfalls nicht bedarf. Bereits die Vertretungsregelungen der §§ 53 ff. des Zivilgesetzbuches der DDR vom 19.6.1975 (GBl. I Nr. 27 S. 465) zeigen, daß im Verhältnis eines privaten Bevollmächtigten zu seinem Vollmachtgeber die gleichen Vertrauensbeziehungen bestanden wie sie sich aus den §§ 164 ff. BGB ergeben. Ausdrücklich war durch § 56 Abs. 2 ZGB (Pflichten des Vertreters) sogar normiert: "Der Vertreter hat seine Vertretungsbefugnis im Interesse des Vertretenen auszuüben und verantwortungsbewußt zu handeln."

Der Beigeladene T. hat seine Pflichten als Bevollmächtigter gröblich verletzt und hierdurch nicht nur die Rechtsordnung verletzt, sondern auch in sittlich-moralisch anstößiger (verwerflicher) Weise die ihm privatschriftlich eingeräumte besondere Vertrauensstellung gegenüber einem seinerzeit nicht mehr in der DDR lebenden Hauseigentümer mißbraucht.

Der Ehe des Beigeladenen sind diese Umstände zuzurechnen, auch wenn sie als Miterwerberin nicht die persönliche Vertrauensstellung eines Verwalters einnahm. Zuzurechnen ist - jenseits eines subjektiven Wissenselementes - bei Ehegatten und nahen Verwandten das verwerfliche Verhalten dann, wenn aus den Umständen - objektiv - zu entnehmen ist, daß der Betreffende ohne seine Beziehung zu dem Handelnden objektiv nicht in der Lage gewesen wäre, den Vermögenswert oder das Nutzungsrecht (mit)zuerwerben (vgl. Rädler/Raupach/Bezzenberger, zu § 4 VermG, Rdn. 65, dort zu der vergleichbaren Situation im Rahmen des § 4 Abs. 3 lit. a) VermG).

Der Kl. hat insbesondere mit seiner Vollmachterteilung und seinem Brief vom 23.8.1984 gegenüber dem Beigeladenen ausdrücklich und unmißverständlich zu verstehen gegeben, daß er sein Elternhaus unter allen Umständen in seinem Eigentum halten wollte. Demgegenüber hat T., wie oben ausgeführt, gegenüber den staatlichen Stellen bereits 1983 sein Kaufinteresse bekundet. Es mag durchaus zutreffen, daß dem seinerzeit noch in Erfurt wohnhaften T. zunächst von privater Seite zugetragen wurde, das Anwesen in K. stehe zum Verkauf. Auch wäre es insoweit unschädlich, wenn die Beigeladenen aufgrund ihrer Vorinformation 1983 mit der Vorstellung nach K. zogen, das Anwesen erwerben zu können. Es kann insoweit auch dahinstehen, ob sich nicht schon aus dem Schreiben des Verwalters L. ("... bin bevollmächtigt das Haus zu verkaufen. Der Käufer bewohnt dieses Haus...") vom 15.7.1983 entnehmen läßt, daß hier ein Veräußerungsdruck zu Gunsten der Beigeladenen T. erzeugt wurde. Jedenfalls mit der Vollmachtserteilung durch den Kl., die auf die Beendigung des Mietverhältnisses mit T. auflösend bedingt war, wurde offensichtlich, daß der Kl. keine Veräußerungsabsichten hatte. T. trug diese für ihn zumindest ab diesem Zeitpunkt evidente Interessenkollision nicht an den Kl. heran. Im Gegenteil: Er bewirkte noch ab August 1986, daß der Kl. seine Vollmacht auch auf die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erweiterte. Es war hier ausweislich der Verwaltungsakten auch nicht so, daß T. über die behördlichen Aktivitäten nicht informiert wurde. So war er bereits am 19.11.1984 zu einem Gespräch bei H. Umgekehrt war es hier offensichtlich so, daß er diesem nichts von seiner seit August bestehenden Verwaltungsvollmacht (A, Bl. 25) berichtete. Im Juni 1985 wurde T. nach "nochmaliger Beratung" zwischen der Abteilung Finanzen staatliches Eigentum und dem staatlichen Notariat zur "Klärung der Eigentumsverhältnisse" ins Notariat einbestellt. Im Juli 1985 erfolgte dann die Aufnahme des Anwesens in die "Arbeitsliste für Objektlistenfälle". Auf Seite 31 der Verwaltungsakte findet sich dann der Vermerk: "(...) 26.11.85 Erhard T. zur Aussprache Abtl. Wohnungspolitik; ab März 1986 wird neuer Eigentümer im Grundbuch stehen". Über diese Vorgänge und seine Gespräche mit den Behörden informierte T. den Kl. nicht. Hierzu wäre er aber bereits nach der damals geltenden Rechtslage verpflichtet gewesen. Selbst wenn es zutrifft, daß T. im Zuge der Anforderung der Vollmachtserweiterung 1986 den Kl. auch über die Sanierungsarbeiten und eine diesbezügliche Kreditaufnahme informierte, ändert dies vorliegend nichts. Der Beigeladene zu 1) war hier aufgrund seiner besonderen Vertrauensstellung des privaten Bevollmächtigten eines Eigentümers verpflichtet, dem Kl. klar und unmißverständlich anzuzeigen, daß er einen dinglich gesicherten Kredit aufzunehmen gedachte, der den staatlich vorgegebenen Kreditrahmen voll ausschöpfen würde. T. hat indes "sehenden Auges" als Bevollmächtigter die materiellen Enteignungsvoraussetzungen mitgeschaffen (vgl. § 16 Abs. 3 Baulandgesetz), ohne den Eigentümer auch nur von den gegebenen Rahmenbedingungen zu informieren. Er kann sich insoweit auch nicht darauf berufen, daß ein Informationsfluß zwischen der Nachbarin und dem Kl. bestand. Unabhängig davon, daß diese Kontakte sicherlich nicht ausreichten, um die Eigentumsgefährdung zu dokumentieren, stand vertraglich ausschließlich T. in der Verantwortung. Selbst wenn ihm diese Verantwortung auch vor dem Hintergrund der in der

ch insoweit auch nicht darauf berufen, daß ein Informationsfluß zwischen der Nachbarin und dem Kl. bestand. Unabhängig davon, daß diese Kontakte sicherlich nicht ausreichten, um die Eigentumsgefährdung zu dokumentieren, stand vertraglich ausschließlich T. in der Verantwortung. Selbst wenn ihm diese Verantwortung auch vor dem Hintergrund der in der DDR geltenden Vertretungsvorschriften nicht bekannt war und er sich hierauf berufen könnte, würde dies hier nichts ändern. Die notariellen Verwaltervollmachten waren bezüglich der Verantwortlichkeiten bei verständiger Würdigung vom Empfängerhorizont völlig eindeutig (wird ausgeführt). Maßgeblich ist für die Beurteilung der Verwerflichkeit, daß T. die Situation aufgrund der ihm zur Verfügung stehenden Informationen und seiner tatsächlich erbrachten Leistungen überblicken konnte, den Kl. hiervon jedoch - unstreitig - nicht informierte. Bei einer wertenden Gesamtbetrachtung der dargestellten Umstände ergibt sich im Hinblick auf die besondere Vertrauensstellung des T., daß dieser bereits durch sein Unterlassen derart verwerflich handelte, daß ihm der Bestandsschutz des Vermögensgesetzes nicht zuteil werden kann. Im übrigen trifft es nicht zu, wenn der Beigeladene behauptet, er habe keinen Einfluß auf die Baumaßnahmen gehabt und sei über diese auch nicht informiert worden. So stand nach der Aktenlage zumindest im Gespräch, ob T. die Heizungsanlage in "Nachfeierabendtätigkeit" einbauen könne. Auch wurde der beantragte Kredit erst bewilligt, als T. gegenüber der Bank eine Bevollmächtigung nachwies (vgl. Anschreiben der Sparkasse vom 8.8.1986). Auch die verlangte vor der aktenkundigen Auftragsauslösung unter dem 19.8.1986 nochmals nachdrücklich eine Verwaltervollmacht. T. hat dann mit Hilfe dieser Vollmacht - formal legal - einen Kredit beansprucht, der für die staatlicherseits gewollte Überschuldung eine wesentliche Voraussetzung war. Diese bildete die Grundlage für den Eigentumserwerb der T. im Jahr 1989. Daß zwischen Sanierung 1987 - wobei die Heizung offensichtlich erst in der Heizperiode 1987/88 fertiggestellt wurde (vgl. Schreiben an den Beigeladenen vom 10.3.1987) - und Veräußerungsgeschäft nochmals eineinhalb Jahre lagen, ändert vorliegend nichts. Zunächst gab es ausweislich der Akten eine Verzögerung bei den Rechtsträgerwechseln. Es bestand aber keinerlei Zweifel an einem Eigentumserwerb der Beigeladenen, was durch das Schreiben des Abteilungsleiters Finanzen an die KWV und die Bürgermeisterin von K., beide vom 11.8.1987, sowie die Nr. 5 in der Urkunde über den Rechtsträgerwechsel bestätigt wird. Überdies wurde die Bürgermeisterin mit selbem Schreiben ausdrücklich angewiesen, mitzuteilen, daß das volkseigene Eigenheim an ihn verkauft werde, wenn ein neuerliches Wertgutachten vorliege. Dieses wurde dann ausweislich des Kaufvertrages am 30.9.1988 vorgelegt. Aus Vorgenanntem erklärt sich letztendlich auch die zeitliche Streckung des Verfahrens. Selbst wenn T. nichts von der bevorstehenden Enteignung gewußt hätte, wurde hier mit dem Angebot der KWV, einen Mietvertrag zum 1.1.1987 mit geänderten Konditionen abzuschließen, offenbar, daß ein Eigentumswechsel zu Lasten des Kl. drohte. Zwar wurde der Mietvertrag wohl erst in der zweiten Jahreshälfte 1987 unterschrieben und der Mietbeginn auf den 1.1.1987 zurückdatiert. Aus den Einlassungen des T. im Widerspruchsverfahren und dem Vortrag der Bekl. ergibt sich jedoch, daß bereits am 10./11.11.1986, nämlich im Zusammenhang mit der Unterzeichnung des

echsel zu Lasten des Kl. drohte. Zwar wurde der Mietvertrag wohl erst in der zweiten Jahreshälfte 1987 unterschrieben und der Mietbeginn auf den 1.1.1987 zurückdatiert. Aus den Einlassungen des T. im Widerspruchsverfahren und dem Vortrag der Bekl. ergibt sich jedoch, daß bereits am 10./11.11.1986, nämlich im Zusammenhang mit der Unterzeichnung des Bürgschaftsvertrages, T. wußte, daß ab 1.1.1987 die KWV die Vermieterin sein würde.

Eine Mitteilung dieses Sachverhalts gegenüber dem Kl. erfolgte gleichwohl nicht. T. hat sich - nach eigenem Vortrag - lediglich einen Tag Bedenkzeit für die Unterzeichnung des Kreditvertrages zu Lasten des Kl. erbeten, weil er mit den zeitgleich durch die KWV angekündigten Mieterhöhungen nach erfolgter Sanierung und Modernisierung zu seinen Lasten nicht einverstanden war. Die Erklärung der Beigeladenen, sie hätten gedacht, daß die Mieterforderungen durch die KWV etwas mit bereits zurückliegenden Instandsetzungsarbeiten zu tun hätten, vermag nicht zu begründen, warum der Kl. nicht unverzüglich über den Umstand informiert wurde, daß sie aufgefordert worden waren, einen Mietvertrag mit der KWV abzuschließen. Im Gegenteil. Hier zeigt sich nach der Auffassung des Gerichts deutlich, daß T. ausschließlich eigene Interessen verfolgte und es ihm auf die Belange des Kl. in keiner Weise ankam.

Nach alldem wäre es schlechterdings untragbar, das Eigentum in der Hand der Beigeladenen zu belassen. Es kann sich hier auch nicht zu Gunsten der Beigeladenen auswirken, daß der Kl. möglicherweise selbst bei Kenntnis der Sachlage nichts gegen einen bevorstehenden Eigentumsverlust unternehmen konnte. Für die Frage der Unredlichkeit der Beigeladenen kann es nicht auf einen hypothetischen Kausalverlauf ankommen. Überdies ist zweifelhaft, ob die staatlichen Stellen gegen den privaten Verwalter vorgegangen wären. So hatte offensichtlich auch der vormalige Verwalter L. über viele Jahre, jenseits der allgemeinen Beschwernisse von Privateigentümern, mit staatlichen Angriffen auf das von ihm verwaltete Eigentum keine Probleme. Diese setzten erst ein, nachdem sich in den Akten der Vermerk fand: "(...) T. will das Haus kaufen". Seiner Verantwortung gegenüber dem Kl. wäre der Beigeladene hier auch nicht nachgekommen, wenn er anläßlich des Besuches der verstorbenen Ehe des Kl. und ihres Sohnes im Jahre 1987 diesen gegenüber erklärt hätte, daß sie jetzt Mieter der KWV seien und an diese auch ihre Miete entrichten würden. Selbst wenn dem T. durch den Rat des Kreises - woran das Gericht erhebliche Zweifel hat - nach der Enteignung nahegelegt wurde, mit dem Kl. keinen Kontakt mehr aufzunehmen, ist dieses hier nicht relevant. Seine Informationspflicht hat insbesondere zwischen Mai 1986 und Dezember 1986/Januar 1987 bestanden, denn in dieser Zeit hätte er vordringlich als Garant für die Wahrung der Eigentümerinteressen des Kl. eintreten müssen. Daß T. aus Angst vor staatlichen Repressionen dieser Verpflichtung nicht nachkam, ist unglaubhaft. Aber selbst wenn dieses so gewesen wäre, könnte eine solche Zwangslage hier keinen Rechtfertigungsgrund tragen. Es wäre T. jederzeit möglich und auch zumutbar gewesen, das Verwalterverhältnis gegenüber dem Kl. zu lösen. Letztendlich können die Beigeladenen sich auch nicht darauf berufen, nach 1987 selbst auf eigene Kosten weitere Sanierungsmaßnahmen durchgeführt zu haben. Schutzwürdig im Hinblick auf ihre Investitionen sind sie nicht. Es bleibt dem unredlichen Erwerber die Möglichkeit, diese zivilrechtlich geltend zu machen. § 7 VermG gilt insoweit nicht (vgl. Fieberg/Reichenbach, zu § 7 VermG, Rdn. 2 und 3).