Anwendungsbereich des SachenRBerG, Vorliegen eines Überbaus, hängende und unentdeckte Fälle

1. Für eine durch einen Überbau entstandene besondere Eigentumssituation ist auch im Gebiet der ehemaligen DDR der Anwendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes nicht eröffnet.

2. Ein Überbau entsprechend § 912 BGB liegt dann nicht vor, wenn nachträglich ein Anbau errichtet wird, der in seinen Abmessungen vollständig auf dem Nachbargrundstück liegt.

(Nichtamtliche Leitsätze)

I. Die Parteien streiten um die Rechte aus der Inanspruchnahme einer im Eigentum der Bekl. stehenden Grundstücksfläche durch die Kl. Diese begehren insofern die Feststellung, dass ihnen ein Ankaufsrecht nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zustehe sowie, dass die Bekl. keinen Anspruch gegen sie auf Zahlung „einer Pacht/Nutzungsgebühr“ für die Nutzung der Grundstücksfläche habe.

Die Kl. sind Eigentümer des im Grundbuch von R., Blatt 80290, verzeichneten Grundstücks, bestehend aus dem Flurstück 602 der Flur 1 in der Gemarkung W. Die Bekl. ist Eigentümerin des angrenzenden im Grundbuch von R., Blatt 8851, gebuchten Flurstücks 655/26 der Flur 1 in der Gemarkung W.

Die Kl. erwarben ihr Grundstück aufgrund notariellen Vertrages vom 14.2.1968. Zum Zeitpunkt des Erwerbs war das Grundstück mit einem Wohngebäude bebaut, das sich zur Straße hin mit einer abbruchreifen einetagigen Veranda in Holzbauweise fortsetzte, die auf dem angrenzenden, im Eigentum der Bekl. stehenden Grundstück auf einer Fläche von ca. 25 m² aufstand.

Am 8.5.1968 erhielten die Kl. eine Baugenehmigung, die sich auf „Aufstockung, Werterhaltung und Teilabbruch“ bezog. Im Zuge der nachfolgenden Baumaßnahmen auf der Grundlage dieser Baugenehmigung wurde u. a. die Holzveranda einschließlich der Feldsteine als Hilfsfundament vollständig abgerissen und durch einen Massivbau aus Mauerwerk mit massivem neuen Fundament und Betondecke ersetzt. Die Arbeiten insgesamt waren 1970 abgeschlossen.

Beim Erwerb des Grundstücks und den späteren Baumaßnahmen sind die Kl. davon ausgegangen, dass die Grundfläche des Gesamtobjektes den übereigneten Kaufgegenstand darstellte.

Mit Schreiben vom 10.3.2010 kündigte die Bekl. einen angeblich bestehenden Leihvertrag und fordert seitdem von den Kl. die Zahlung eines Nutzungsentgeltes, zuletzt - für die Zeit ab 1.1.2012 - i. H. v. 602,04 € jährlich unter Zugrundelegung eines Verkehrswertes von 344 €/m².

Ein auf Antrag der Kl. eingeleitetes notarielles Vermittlungsverfahren gem. §§ 87 ff. SachenRBerG wurde mit Beschluss des Notars Dr. Z. vom 11.7.2012 gem. § 94 Abs. 2 SachenRBerG ausgesetzt.

Die Kl. haben erstinstanzlich die Auffassung vertreten, ihnen stehe ein Ankaufsrecht nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz an der Teilfläche des Grundstücks der Bekl. zu. Der Anspruch nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz ergebe sich aus §§ 1 Abs. 1 Nr. 1 c, 4 Nr. 1, 5 Abs. 1 SachenRBerG i. V. m. § 10 Abs. 2 SachenRBerG und § 12 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 SachenRBerG.

Sie haben vorgetragen, die Bebauung und teilweise Bausanierung auf den beiden Flurstücken sei zeitgleich und somit „aus einem Guss“ erfolgt, so dass die „Veranda“ nicht als Anbau im technischen wie rechtlichen Sinne zu verstehen sei.

Die Abtrennung des Bauwerkes, das sich auf dem streitbefangenen Grundstücksteil befinde, bedeute nicht nur dessen Zerstörung, sondern auch die Zerstörung des Wohnhauses der Kl. auf ihrem Grundstück.

Hier liege daher der Fall des zwar rechtswidrigen, aber entschuldbaren Falles des Überbaues vor, für den § 912 BGB anwendbar sei, da die Kl. ausweislich des Kaufvertrages davon ausgegangen seien, das Gesamtareal stehe in ihrem Eigentum.

Der Bekl. stehe mithin kein Anspruch auf Pacht oder Nutzungsentschädigung zu.

Die Bekl. hat u. a. erwidert, dass ein Anspruch nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht gegeben sei. Ziel des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes sei es, getrennte Eigentumsverhältnisse an Grund und Boden einerseits und Gebäuden andererseits aufzuheben und denjenigen, die bauliche Investitionen auf fremdem Grund und Boden vorgenommen hätten, die Möglichkeit einer Verdinglichung ihrer Investitionen zu eröffnen.

Von der Sachrechtsbereinigung umfasst seien allerdings nur Tatbestände, in denen sich die Nutzereigenschaft aus einem verliehenen oder zugewiesenen Nutzungsrecht herleiten lasse (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 a SachenRBerG) oder Tatbestände, die nach dem Recht der DDR durch eine rechtmäßige Verleihung eines Nutzungsrechts hätten abgesichert werden können.

Nicht anzuwenden sei das Sachenrechtsbereinigungsgesetz hingegen, wenn der Nutzer das Grundstück aufgrund eines schuldrechtlichen Nutzungsvertrages bebaut habe.

Unstreitig sei den Kl. kein dingliches Nutzungsrecht hinsichtlich der hier streitgegenständlichen Fläche erteilt worden. Die Kl. hätten die Fläche vielmehr auf vertraglicher Grundlage genutzt. Dies gehe zum einen auf den Vertrag vom 10.6.1884 mit dem Rechtsvorgänger der Kl. zurück. Zum anderen habe das OLG Rostock bereits in einem der „Verandafälle in W.“ entschieden, dass sich das Besitzrecht der Nutzer aus einem stillschweigend geschlossenen Leihvertrag herleiten lasse (Urt. v. 12.11.2009, 3 U 30/08).

Aber auch im Übrigen treffe keiner der in § 5 SachenRBerG aufgezählten schutzwürdigen Positionen für die Kl. zu. Insbesondere handele es sich nicht um einen sogenannten „hängenden Fall“ nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 g SachenRBerG. Eine Bestellung von Nutzungsrechten nach dem Recht der DDR für die hier streitgegenständliche Fläche sei vielmehr gar nicht vorgesehen gewesen.

Um einen Überbau i. S. v. § 912 BGB gehe es ebenfalls nicht.

Eine Grenzüberschreitung und damit ein Überbau lägen nicht vor bei einem nachträglich angebauten Gebäudeteil, das - wie hier - selbständig beseitigt werden könne oder allein auf dem Nachbargrundstück stehe.

So sei es hier. Das Haupthaus und die Veranda stellten kein einheitliches Gebäude dar. Die Kl. selbst hätten vorgetragen, dass die ehemalige Holzveranda - unabhängig vom Haupthaus - nach 1968 in massiver Bauweise ersetzt worden sei. Dies und der sich aus der Vereinbarung aus dem Jahre 1884 ergebende Umstand, dass vor dem Haupthaus - nachträglich - auf städtischem Grund ein Verandaanbau errichtet worden sei, lasse die Annahme eines Überbaues ausscheiden.

Ein einheitliches Gebäude sei darüber hinaus nicht gegeben, da sich das Haupthaus und der ausschließlich auf städtischem Grund stehende Verandaanbau voneinander trennen ließen, ohne dass die jeweils andere Bausubstanz gefährdet würde. Das LG hat die Klage umfassend abgewiesen.

II. Die Berufung der Kl. ist zulässig, in der Sache jedoch nicht begründet.

1. Den Kl. steht kein Ankaufsrecht nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz hinsichtlich der fraglichen Teilfläche des im Eigentum der Bekl. stehenden Grundstücks zu. Das Landgericht hat vielmehr zu Recht entschieden, dass das Sachenrechtsbereinigungsgesetz auf den hier vorliegenden Fall keine Anwendung findet.

a. Es handelt sich zum einen um kein zu regelndes Rechtsverhältnis an Grundstücken i. S. v. § 1 Abs. 1 Nr. 1 b SachenRBerG, worauf die Kl. nunmehr mit ihrer Berufungsbegründung - auch - abstellen, weil sich das Eigentum am streitbefangenen Grundstücksteil von dem an dem dort aufstehenden Gebäude unterscheide. Dieser Fall ist vielmehr von der Regelung in jener Vorschrift nicht umfasst.

Dabei kann offenbleiben, ob diese unterschiedlichen Eigentumslagen hier im Ergebnis überhaupt bestehen. Jedenfalls will § 1 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG und das Sachenrechtsbereinigungsgesetz insgesamt die dem Grundstücksrecht der ehemaligen DDR immanenten Besonderheiten und deren rechtliche und tatsächlichen Folgen bereinigen und an das BGB-Zivilrecht anpassen. § 1 Abs. 1 Nr. 1 b SachenRBerG meint und betrifft daher nur das spezifisch im Recht der ehemaligen DDR verankerte selbständige Gebäudeeigentum. Dass solches hier entstanden sein könnte, ist für den Senat nicht ersichtlich.

Entsprechendes gilt für den Fall, dass hier eigentumsrechtliche Besonderheiten aufgrund des unmittelbar oder analog anzuwendenden Überbaurechts bestünden. Auch dieses soll durch das Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht für das Gebiet der ehemaligen DDR mit gesonderten Regelungen versehen werden. Hinzu kommt, dass im hier entscheidenden Zeitraum der baulichen Maßnahme (1968-1970) auch in der DDR noch das BGB galt und auch das spätere ZGB den Überbau kannte (§ 320 ZGB) und daher kein Regelungsbedarf bestand oder jetzt besteht.

b. Die Anwendbarkeit des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes ist auch nicht gem. §§ 1 Abs. 1 Nr. 1 c, 4 Nr. 1, 5 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG eröffnet.

aa. Nach Auffassung des Senates scheitert die Anwendbarkeit des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes insofern bereits daran, dass das Grundstück zu DDR-Zeiten nicht - mit Billigung staatlicher Stellen – „in Besitz genommen“ wurde i. S. v. § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG. Die Verkäuferin des Grundstücks bzw. deren Rechtsvorgänger hatten vielmehr den Besitz des ehemals mit der Holzveranda bebauten Grundstücks seit vielen Jahrzehnten inne. Mit den Rechtsverhältnissen oder der gelebten Rechtswirklichkeit in der ehemaligen DDR hat das nichts zu tun. Hieran hat sich auch durch den Kaufvertrag mit den Kl. im Jahre 1968 nichts geändert. Die Kl. haben lediglich den seit langer Zeit bestehenden Besitz der Verkäuferin von dieser übernommen und seitdem behalten.

bb. Im Übrigen ist auch keines der Regelbeispiele des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 SachenRBerG erfüllt. Insbesondere handelt es sich nicht um einen sogenannten „hängenden“ Fall des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. g SachenRBerG, denn hier ist die Verleihung eines Nutzungsrechts nicht nur - aus welchem Grund auch immer - ausgeblieben, sie war vielmehr gar nicht beabsichtigt oder sonst - soweit ersichtlich - vorgeschrieben.

Die Vorschrift greift insofern den in § 3 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG verankerten und für alle Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz vorauszusetzenden Grundsatz der sogenannten Nachzeichnung auf. Die sogenannten „hängenden Fälle“ werden so behandelt, als sei die jeweilig vorgeschriebene Absicherung noch vor dem Beitritt erfolgt (vgl. etwa BGH, Urt. v. 25.11.1998, VIII ZR 380/96, NZM 1999, 312).

Um einen solchen Fall geht es hier aber nicht, denn es ist nicht ersichtlich, wonach nach dem Recht der DDR hier welches Nutzungsrecht hätte verliehen werden sollen, auf das die Kl. hätten vertrauen dürfen. Vielmehr setzt dies im Ausgangspunkt stets und zumindest voraus, dass der Nutzer sich überhaupt bewusst ist, fremdes Eigentum zu nutzen, so dass die Verleihung eines Nutzungsrechts aus seiner Sicht überhaupt in Betracht kommen kann. Dies stellen die Kl. aber durchgehend und ausdrücklich in Abrede und hielten sich stets für die Eigentümer des Grundstücks. Sie tragen zudem sogar - unbestritten - vor, dass auch die seinerzeitigen Behörden keine anderweitige Kenntnis gehabt hätten. Für eine solche Überbauungssituation im weiteren Sinne ist das Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht gedacht (vgl. auch OLG Jena, Urt. v. 2.11.1999, 8 U 310/99, OLGR Jena 2000, 121).

cc. Ein gesondert gelagerter, nicht geregelter sogenannter „unentdeckter“ Fall i. S. v. § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG ist schließlich - abgesehen von den Ausführungen zu aa. - ebenfalls nicht gegeben. Dies kommt nur in Betracht, wenn die Rechtsposition des Nutzers den Fallgruppen ähnelt (vgl. BGH, aaO.) bzw. bei wertender Betrachtung einen der Regelbeispiele gleichzustellen oder aus sonstigen Gründen nach der Zielsetzung des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes seinem Schutzbereich unterfällt (vgl. BGH, Urt. v. 12.3.1998, V ZR 143/98, MDR 1999, 668). Dies ist aber - wie letztlich bereits ausgeführt - nicht der Fall bzw. ersichtlich.

2. Die negative Feststellungsklage der Kl. gem. ihrem Berufungsantrag zu 2. ist ebenfalls unbegründet. Entgegen der Auffassung der Kl. steht der Bekl. gegen die Kl. ein Anspruch auf Nutzungsersatz gem. §§ 988, 812 ff., 818 Abs. 2 BGB zur Seite.

a. Die Anspruchsvoraussetzungen von § 988 BGB sind erfüllt.

Die Bekl. ist unstreitig Eigentümerin der betroffenen Grundstücksfläche und die Kl. sind ebenso unstreitig - unentgeltliche - Besitzer.

Zudem besteht - der Auffassung des Landgerichts im Ergebnis folgend - eine Vindikationslage, denn den Kl. steht kein Besitzrecht i. S. v. § 986 BGB zu. Vorliegend kommt als Recht zum Besitz gem. genannter Vorschrift allein ein Duldungsrecht aufgrund der Überbauregelungen in Betracht, nachdem die Bekl. ein eventuelles konkludent mit den Kl. zustande gekommenes Leihverhältnis gekündigt hat.

Ein derartiges Duldungsrecht steht den Kl. jedoch ebenfalls nicht zur Seite.

aa. Um einen rechtmäßigen Überbau aufgrund Einverständnisses der Bekl. bzw. sonstiger vertraglicher Vereinbarung kann es nicht gehen.

Zum einen stellen die Kl. selbst jegliche vertragliche Regelung und sogar eine entsprechende Kenntnis der Bekl. von den Umständen zum Zeitpunkt der Baumaßnahme in Abrede, zum anderen ist eine derartige Willensübereinkunft, die die Kl. einerseits bindet und andererseits berechtigt, auch nicht ersichtlich.

Sie ergibt sich nicht aus der von der Bekl. ins Feld geführten Vereinbarung aus dem Jahre 1884 zum Bau einer Veranda. Dabei kann offenbleiben, ob dies schon deshalb so ist, weil jene Vereinbarung nur schuldrechtlicher Natur ist, die die jeweiligen Sonderrechtsnachfolger nicht bindet.

Jedenfalls wäre jegliches Duldungsrecht aufgrund eines Überbaus mit der Holzveranda durch die Verkäuferin bzw. deren Rechtsvorgänger - soweit die Überbauvoraussetzungen im Übrigen vorgelegen hätten - mit dem restlosen Abbruch der Holzveranda einschließlich Fundamente durch die Kl. erloschen (vgl. etwa Palandt/Bassenge, BGB, 74. Aufl., § 912 Rn. 11 m. w. N.).

bb. In Betracht kommt daher allenfalls, dass es sich bei dem Neubau auf dem Grundstück der Bekl. zwischen 1968 und 1970 um einen zwar rechtswidrigen, aber entschuldigten Überbau i. S. v. § 912 BGB handelt.

Die Voraussetzungen hierfür sind allerdings ebenfalls nicht erfüllt. Zwar haben die Kl. die subjektiven Voraussetzungen hierzu gem. § 912 Abs. 1 BGB - unwidersprochen - dargelegt. Objektiv erforderlich ist jedoch, dass im Zeitpunkt der Errichtung ein einheitliches Gebäude über die Grenze gebaut wurde. Hieran fehlt es.

Der 1968 bis 1970 völlig neu an Stelle der Holzveranda errichtete Bau ist nicht im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes vorgenommen worden. Ein völliger Abriss des Gesamtgebäudes und ein einheitlicher kompletter Neubau liegt schon nach dem eigenen Vorbringen der Kl. jedenfalls nicht vor.

Es entspricht jedoch der ganz herrschenden Meinung in Literatur und Rechtsprechung, der der Senat folgt, dass § 912 BGB analoge Anwendung finden kann auf spätere Grenzüberschreitungen durch Erweiterungen, Anbauten oder ähnlichem (vgl. Palandt/Bassenge, aaO., Rn. 8, m. w. N.).

(1) Allerdings hat der Senat bereits mit Urteil vom 12.11.2009 (3 U 30/08), der Rechtsprechung des Kammergerichts folgend (KG, Urt. v. 6.10.1999, 24 U 359/99, KGR Berlin 2000, 56) entschieden, dass ein Überbau entsprechend § 912 BGB dann nicht vorliegt, wenn nachträglich ein Anbau errichtet wird, der in seinen Abmessungen vollständig auf dem Nachbargrundstück liegt (auf die Revision gegen das Urteil des Kammergerichts, aaO., konnte der BGH diese Frage offenlassen, vgl. VU v. 22.9.2000, V ZR 443/99, NJW-RR 2001, 232). Der Senat hat seinerzeit wie folgt ausgeführt:

§ 912 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass die Grenze zwischen dem Stammgrundstück, von welchem die Überbauung ausgeht, und dem in Anspruch genommenen Grundstück bei der Errichtung eines Gebäudes überschritten wird (BGH, Urt. v. 12.7.1984, IX ZR 124/83, NJW 1985, 789; Palandt/Bassenge, aaO., § 912 Rn. 6; Horst, Rechtshandbuch Nachbarrecht, 2. Aufl., Rn. 1438), wobei es auf den Umfang der Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks nicht ankommt. Nicht ausreichend ist daher die Überschreitung der Grenze mit einem nachträglich angebauten unerheblichen Gebäudeteil. Etwas anderes kann aber gelten, wenn es sich bei dem Anbau um ein selbständiges Gebäude handelt, das zu einem Teil auf das Nachbargrundstück übergreift, der Anbau also nunmehr auf zwei Grundstücken steht. Steht der Anbau hingegen vollständig auf dem Nachbargrundstück, liegt kein Überbau vor (KG, Urt. v. 6.10.1999, 24 U 359/99, ZfIR 2000, 371; Palandt/Bassenge, aaO., § 912 Rn. 6, 8).

Daran hält der Senat fest.

Vorliegend ist zugrunde zu legen, dass das anstelle der Holzveranda errichtete Bauwerk ausschließlich auf dem im Eigentum der Bekl. stehenden Grundstück aufsteht. Dem entsprechenden Vorbringen der Bekl. sind die Kl. erstinstanzlich nicht wirklich entgegengetreten. Der Senat hat hiervon schon im Hinblick auf § 529 Abs. 1 ZPO auszugehen, da das Landgericht im unstreitigen Teil des Tatbestandes aufgeführt hat, dass die Holzveranda auf dem betroffenen Teilstück des Flurstücks der Bekl. stand und sodann durch den massiven Vorbau ersetzt wurde. Einwände hiergegen haben die Kl. weder in einem Verfahren nach § 320 ZPO noch mit ihrer Berufung geltend gemacht.

(2) Aufgrund Vorstehendem kommt es nicht mehr darauf an, ob die Voraussetzungen eines nachträglichen Überbaus entsprechend § 912 BGB hier auch deshalb nicht vorliegen, weil hierfür - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - nicht ausreichend ist das Überschreiten der Grenze mit einem nachträglich angebauten Gebäudeteil, das so beseitigt werden kann, dass das zugehörige (Stamm-) Gebäude keine wertmindernden Beeinträchtigungen erleidet. Entscheidend ist dabei, ob sich eine Beseitigung des Überbaus nicht auf diesen beschränken lässt, sondern zwangsläufig zu einem Wertverlust der innerhalb der Grundstücksgrenze befindlichen Gebäudeteile führt (vgl. BGH, Urt. v. 19.9.2008, V ZR 152/07, NJW-RR 2009, 24; Staudinger/Roth, BGB, § 912 Rn. 17, m. w. N.).

Insofern teilt der Senat allerdings die Auffassung des Landgerichts, dass die hierzu vortrags- und beweispflichtigen Kl. erstinstanzlich im Hinblick auf das entsprechende Bestreiten der Bekl. - abgesehen von einem fehlenden Beweisantritt - jeglichen sub­stan­tiierten Vortrag haben vermissen lassen. Gleichermaßen hält es der Senat in Übereinstimmung mit den Ausführungen des Landgerichts und der Bekl. für zutreffend, dass - mangels anderweitigen konkreten Vorbringens - aus der auch von den Kl. in Bezug genommenen Bauzeichnung zum Bauantrag, die nach den erstinstanzlichen Behauptungen der Kl. auch so umgesetzt worden sei, entnommen werden kann, dass das verbleibende Gebäude bei einer fiktiven Beseitigung des streitbefangenen Bauwerkes keine wesentliche Beeinträchtigung erfahren würde.

Da es nicht hierauf ankommt, kann offenbleiben, ob das diesbezüglich ergänzende Vorbringen der Kl. in ihrer Berufungsbegründung als ausreichend substantiiert und unter Beweis gestellt angesehen werden könnte, und ob jenes Vorbringen im Hinblick auf §§ 529, 531 Abs. 2 ZPO auch Berücksichtigung finden dürfte; an beidem hegt der Senat jedenfalls Zweifel.

Gleichermaßen kann dahinstehen, ob der im nicht nachgelassenen, nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingegangenen, Schriftsatz vom 13.7.2015 erbrachte Tatsachenvortrag der Kl. ausreichende Veranlassung geben könnte, gem. §§ 296 a Satz 2, 156 ZPO wieder in die mündliche Verhandlung einzutreten.

Da es aus vorstehenden Gründen auf diesen rechtlichen Aspekt letztlich nicht ankommt, kommt eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gem. § 156 ZPO vielmehr ohnehin nicht in Betracht.

b. Hinsichtlich der Höhe des Anspruches der Bekl. aus § 988 BGB ist eine Entscheidung entbehrlich.

Der Prozessbevollmächtigte der Kl. hat in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich klar gestellt, wie dies der Senat aber auch im Übrigen im Rahmen der Auslegung des Antrages angenommen hätte, dass der Antrag zu 2. dahingehend zu verstehen sei, dass festgestellt werden solle, dass der Bekl. keinerlei Anspruch auf Nutzungsersatz oder -entschädigung, gleich in welcher Höhe, zusteht. Da eine solche Feststellung ausscheidet, ist die negative Feststellungsklage vollständig unbegründet.

Revision zugelassen