Anwendungsbereich des § 814 Alt. 1 BGB bei Minderungssachverhalt, unter Vorbehalt gezahlte Miete

Der Anwendungsbereich des § 814 1. Alt. BGB ist im Rahmen eines Minderungssachverhalts und unter Vorbehalt gezahlter Miete auf die Leistungskondiktion nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB beschränkt; der spätere Wegfall der Leistung nach § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB wird nicht erfasst.

Im jeweiligen Zeitpunkt der Leistung - hier: monatliche Mietzahlung im Voraus - weiß der Mieter nicht, ob und in welcher Höhe in dem Zeitabschnitt, für den er die Miete zahlt, der Anspruch auf Miete wegen bestehender Mängel nach § 536 Abs. 1 BGB herabgesetzt sein wird. Der spätere Wegfall des Rechtsgrundes für das Behaltendürfen der Miete löst daher nach dem Wortlaut des § 814 BGB nicht die darin geregelte Kondiktionssperre aus.

(Leitsätze der Redaktion)

II. a) Zu Recht wenden die Kl. sich gegen die Abweisung ihrer Klage auf Rückzahlung in den Monaten Mai bis Juli 2017 überzahlter Miete in Höhe von jeweils 153,15 €. Die Miete war in dem Zeitraum wegen des Mangels, zu deren Beseitigung das Amtsgericht die Bekl. verurteilt hat, (unstreitig) kraft Gesetzes herabgesetzt, § 536 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB; die Kl. haben die Miete jeweils ungemindert gezahlt.

Ihr Anspruch auf Rückzahlung aus §§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 536 Abs. 1 Satz 3 BGB ist entgegen der Auffassung des Amtsgerichts und der Bekl. nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen.

Danach kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Die vom Gesetz geforderte Kenntnis bezieht sich auf das Fehlen eines Rechtsgrundes im Zeitpunkt der Leistung, nicht hingegen auf einen möglichen späteren Wegfall (vgl. BGH, Urt. vom 13.2.2008 - VIII ZR 208/07, NJW 2008, 1878, [1879]; Schwab in MüKoBGB, 7. Aufl. 2017, § 814 Rn. 3, beck-online; LG Berlin, Beschl. v. 4.4.2016 - 65 S 45/16, WuM 2016, 348, juris; Urt. v. 30.7.2014 - 65 S 12/14, GE 2014, 1203 = MietRB 2014, 286). Daraus folgt, dass der Anwendungsbereich des § 814 Alt. 1 BGB auf den Fall der condictio indebiti nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB beschränkt ist, die an das Fehlen des Rechtsgrundes im Zeitpunkt der Leistung anknüpft, während der spätere Wegfall der Leistung nach § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB - die condictio ob causam finitam - nicht erfasst wird (vgl. Schwab, aaO., Rn. 3; Sprau in Palandt, BGB, 77. Aufl., 2018, § 814 Rn. 2; vgl. auch: BGH, Urt. v. 13.2.2008, aaO.; Lögering in NZM 2010, 113 [114 f.]; LG Berlin, Beschl. v. 4.4.2016 - 65 S 45/16, aaO.; Urt. v. 30.7.2014 - 65 S 12/14, aaO.). Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs greift der Kondiktionsausschluss zudem erst ein, wenn der Leistende aufgrund der ihm bekannten Tatumstände (im Zeitpunkt der Leistung) positiv weiß, dass er nach der Rechtslage nichts schuldet (vgl. BGH, Urt. v. 5.3.2015 - IX ZR 133/14, NJW 2015, 1672 [1676], m.w.N., beck-online).

Die vorgenannten Voraussetzungen für einen Kondiktionsausschluss liegen nicht vor; sie sind im Einzelfall - anders als das Amtsgericht ohne nähere Prüfung meint - konkret festzustellen, wobei Zweifel daran, ob die Voraussetzungen des § 814 BGB vorliegen, zu Lasten des Leistungsempfängers - hier der Bekl. - gehen (vgl. BGH, Urt. v. 5.3.2015 - IX ZR 133/14, aaO.; Urt. v. 17.10.2002 - III ZR 58/02, NJW 2002, 3772 [3773]; LG Berlin, Beschl. v. 4.4.2016 - 65 S 45/16, aaO.; Urt. v. 30.7.2014 - 65 S 12/14, aaO.).

Die Parteien haben in § 5 Ziff. 1 des Mietvertrages - dem gesetzlichen Leitbild in § 556b Abs. 1 BGB entsprechend - eine Vorauszahlung der Miete spätestens zum dritten Werktag eines Monats vereinbart, die Kl. die Leistung der vertraglichen Verpflichtung gemäß im Voraus erbracht.

Im jeweiligen Zeitpunkt der Leistung - dem 3. Werktag des Monats - wussten die Kl. nicht, ob und in welcher Höhe in dem Zeitabschnitt, für den sie die Miete im Voraus zahlten, der Anspruch der Bekl. aus § 535 Abs. 2 BGB in voller Höhe bestehen oder - wegen des hier gegenständlichen oder gegebenenfalls auch anderer Mängel - nach § 536 Abs. 1 BGB herabgesetzt sein wird. Der spätere Wegfall des Rechtsgrundes für das Behaltendürfen der Miete löst schon nach dem Wortlaut des § 814 BGB nicht die darin geregelte Kondiktionssperre aus.

Die Kl. haben der Bekl. den hier zur Herabsetzung der Miete führenden Mangel - die Schimmelbildung - mit Schreiben vom 23. April 2017 angezeigt und ihr eine Frist zur Beseitigung des Mangels bis zum 20. Mai 2017 gesetzt. Im Zeitpunkt der Leistung der Miete für den Monat Mai 2017 konnten die Kl. nicht einschätzen, ob und gegebenenfalls wann die Bekl. ihrer Instandsetzungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nachkommen wird. Folgerichtig konnten sie nicht beurteilen, ob die Miete für den Monat Mai in voller Höhe oder nur gemindert geschuldet wird. Eine (positive) Kenntnis vom Fehlen der Verpflichtung zur (vollständigen) Leistung kann danach nicht angenommen werden.

Hinzu kommt, dass die Kl. den Umfang der sie im Mai treffenden Leistungspflicht auch nicht selbst beeinflussen konnten; er hing vielmehr vom (künftigen) Verhalten der Bekl. nach Zugang der Mängelanzeige ab (vgl. BGH, Urt. v. 13.2.2008 - VIII ZR 208/07, aaO.).

Danach ergibt sich, dass die Höhe der geschuldeten Miete hier - wie in der Regel auch sonst bei Vereinbarung ihrer Vorauszahlung - erst nach ihrer Fälligkeit beurteilt werden konnte, letztlich erst am Ende des jeweiligen Zeitabschnitts, für den sie im Voraus geleistet wurde; diese Frage betrifft das Behaltendürfen der Miete aus der rückblickenden Perspektive, die ex post getroffene Beurteilung, ob der im Zeitpunkt der Leistung allenfalls einer Prognose zugängliche, von den Kl. angenommene Rechtsgrund für die Leistung - § 535 Abs. 2 BGB - auf der Grundlage des nachträglichen Wissens um den Zustand der Mietsache während des abgelaufenen Zeitabschnitts in voller Höhe, nur gemindert oder gar nicht vorlag, § 536 Abs. 1 BGB. Das aber ist - wie ausgeführt - nicht die Situation, die § 814 BGB regelt.

Ebenso verhält es sich in den Folgemonaten Juni und Juli. Im Zeitpunkt der Leistung für den jeweils folgenden Zeitabschnitt konnten die Kl. nicht sicher davon ausgehen, dass ein Rechtsgrund für die Zahlung der Miete in voller Höhe nicht bestehen wird. Der Mangel war weder unbehebbar noch hatte die Bekl. zu erkennen gegeben, dass sie die Mangelbeseitigung verweigern würde; der hier gegenständliche Mangel ist auch nicht etwa so beschaffen, dass die Kl. von seinem Fortbestand für einen bestimmten Zeitraum ausgehen mussten (vgl. differenzierend: Lögering, NZM 2010, 113 [115 f.]; LG Berlin, Beschl. v. 4.4.2016 - 65 S 45/16, aaO.).

Soweit die Kl. im Zeitpunkt der Leistung an ihrer vollumfänglichen Zahlungspflicht für den folgenden Monat gezweifelt haben sollten oder gehalten gewesen wären, daran zu zweifeln, so reicht das nicht aus; das Gesetz verlangt positives Wissen um die fehlende Leistungspflicht im Leistungszeitpunkt.

Dass der Kondiktionsausschluss nach § 814 BGB damit bei Vorauszahlung der Miete im Ergebnis selten greift, ist Konsequenz der - heute überwiegend üblichen - Vereinbarung der Fälligkeit der Miete zu Beginn des Monats; diese Vereinbarung ist indes nicht zwingend (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 52).

Der Normzweck des § 814 BGB rechtfertigt keine einschränkende - mit dem Wortlaut der Regelung im Übrigen kaum vereinbare - Bewertung für die hier gegebene (typische) Konstellation des nachträglichen Eintritts einer Mietminderung (kraft Gesetzes) bei heute überwiegend üblicher Vereinbarung der Vorauszahlung der Miete. Die Regelung beruht auf dem allgemeinen Gedanken der Unzulässigkeit widersprüchlichen Verhaltens; sie will den Leistenden benachteiligen, wenn der Empfänger darauf vertrauen darf, eine bewusst zur Erfüllung einer nicht bestehenden Verbindlichkeit erbrachte Leistung behalten zu dürfen (Schwab in MüKoBGB, aaO., Rn. 2, beck-online; BGH, Urt. v. 11.12.2008 - IX ZR 195/07, NJW 2009, 363 [365], beck-online).

Für ein entsprechendes Vertrauen bzw. ein anerkennenswertes Sicherheitsinteresse ergibt sich hier - wie auch sonst bei einem Wohnraummietverhältnis in der Regel - nichts.

Behält der Mieter unberechtigt auch nur einen Teil der Miete ein, riskiert er den Ausspruch einer Kündigung. Wenn - andererseits - dem Mieter auch ohne besondere juristische Vorbildung bewusst sein soll, dass ein Mangel des Mietobjekts kraft Gesetzes zur Minderung berechtigt, so darf diese Kenntnis auch beim Vermieter vorausgesetzt werden (vgl. krit. Schwab in MüKoBGB, aaO., Rn. 16, m.N., beck-online). Er hat mithin in Kenntnis dessen und der (allgemein bekannten) Risiken auf Mieterseite regelmäßig keine Veranlassung darauf zu vertrauen, dass er die zu Beginn des Monats (voraus-) gezahlte Miete trotz Auftretens oder Fortbestehens eines Mangels behalten darf, es sei denn, es tritt ein weiteres - hier nicht gegebenes - Verhalten des Mieters hinzu, das diese Annahme rechtfertigt. Der (redliche) Vermieter dürfte vielmehr ein Interesse daran haben, dass der Mieter das Mietverhältnis nicht unnötig belastet, seine Zahlungspflicht im Vertrauen auf die Vertragstreue des Vermieters (zunächst) erfüllt, etwaige Überzahlungen sodann - wie hier - zeitnah ausgeglichen werden.

Eben dieser Ansatz steht in Übereinstimmung mit den Vorstellungen des Gesetzgebers der Mietrechtsreform 2001, der ausdrücklich den „vorsichtigen“ Mieter schützen wollte und in Fällen der (vorbehaltlosen) Zahlung der vollen Miete über einen langen Zeitraum die Möglichkeit sah, über § 242 BGB unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung zu sachgerechten und der Billigkeit entsprechenden Ergebnissen zu gelangen (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 41).

Danach kommt es nicht entscheidend darauf an, dass die Kl. - wie vom Amtsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt und vom Berufungsgericht daher zugrunde zu legen, § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO - mit Schreiben vom 5. Mai 2017 nicht (auch) einen Vorbehalt der Rückforderung von Miete wegen der mit Schreiben vom 23. April 2017 angezeigten Mängel erklärt haben. Dass sie es nicht getan haben, rechtfertigt aus den vorstehend genannten Gründen nicht die Annahme widersprüchlichen Verhaltens.

Die Schätzung der von den Kl. angesetzten Höhe der eingetretenen Mietminderung wird von der Bekl., die im Verlaufe des Rechtsstreits einen eigenen Eindruck vom Ausmaß der Mängel gewinnen konnte, nicht beanstandet.

b) Ebenfalls zu Recht wenden die Kl. sich gegen die Entscheidung des Amtsgerichts bezüglich ihres Antrags auf Feststellung einer Mietminderung ab 1. August 2017 bis zur Beseitigung der Mängel, zu denen das Amtsgericht die Bekl. verurteilt hat. Die Kl. befanden sich insbesondere nicht in Annahmeverzug mit einer von der Bekl. angebotenen Mängelbeseitigung. Die Voraussetzungen der §§ 293, 294 BGB liegen auch nach dem Vortrag der Bekl., der zu ihren Gunsten unterstellt werden kann, nicht vor.

Nach § 294 BGB hat der Schuldner dem Gläubiger die Leistung, wie sie zu bewirken ist, tatsächlich anzubieten. Voraussetzung ist ein ordnungsgemäßes Angebot, das heißt die Leistung muss so, wie sie geschuldet wird, am rechten Ort, zur rechten Zeit und in rechter Weise angeboten werden (BGH, Urt. v. 31.10.1984 - VIII ZR 226/83, NJW 1985, 320, nach juris Rn. 39). Das einmalige Angebot einer Besichtigung der Mängel genügt dem ersichtlich nicht.

c) Ohne Erfolg verfolgen die Kl. einen von ihnen weitergehend geltend gemachten Anspruch auf Beseitigung der Ursache der Mängel. Der Anspruch besteht - jedenfalls unter den hier gegebenen Umständen - nicht.

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich vorrangig nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden können. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben, § 242 BGB, nach der Verkehrsanschauung bestimmt (vgl. BGH, Urt. v. 29.4.2015 - VIII ZR 197/14, WuM 2015, 478, nach juris Rn. 18; Urt. v. 19.12.2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680, nach juris Rn. 8, m. z. w. N.). Abzustellen ist dabei regelmäßig auf den Standard bei Vertragsschluss. Der Vermieter ist nicht zu einer laufenden Modernisierung verpflichtet; es kann aber als stillschweigend vereinbart unterstellt werden, dass der Vermieter bei längerer Wohndauer das jeweils für einen ungestörten Mietgebrauch Erforderliche schuldet, was in einem gewissen Rahmen auch eine Pflicht zur Anpassung an gewandelte Anschauungen aufgrund technischer und wissenschaftlicher Entwicklungen begründet (vgl. BGH, Urt. v. 10.2.2010 - VIII ZR 343/08, WuM 2010, 235, juris; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., 2017, § 536 Rn. 36, m.w.N.).

Das Mietvertragsverhältnis der Parteien besteht seit Oktober 2009. Im Februar 2017 sind Schimmelerscheinungen aufgetreten, ohne dass die Kl. konkret vortragen, dass und inwieweit dies zu einem früheren Zeitpunkt bereits geschehen wäre. In § 17 des Mietvertrages (Hausgemeinschaftsordnung) werden die Mieter unter anderem zu ausreichendem Heizen und Lüften verpflichtet, das erwartete Verhalten allerdings nicht konkretisiert. Weitergehende Vereinbarungen mit Bezug zum hier gegenständlichen Mangel ergeben sich weder aus dem Mietvertrag noch sind sie auch nur ansatzweise vorgetragen.

Danach schuldet die Bekl. als Vermieterin die Wiederherstellung des schimmelfreien Zustandes der den Kl. vertraglich überlassenen Räumlichkeiten. Wie die Bekl. diesen Zustand herstellt, steht in ihrem Ermessen, § 903 BGB, Art. 14 GG. Der Mietvertrag und die Verpflichtung des Vermieters aus § 535 Abs. 1 BGB begründen kein generelles Recht des Mieters, dem Vermieter die Art und Weise der Mangelbeseitigung vorzugeben. Sein Ermessen unterliegt insoweit Einschränkungen, als dass Maßstab einer - hier gegenständlichen - Mangelbeseitigung die Wiederherstellung des vertraglich geschuldeten Zustandes ist und der Mieter nicht Belastungen ausgesetzt werden darf, die sein Besitzrecht an der Wohnung über das zumutbare bzw. gegebenenfalls etwa nach § 555a BGB oder § 555d BGB geschuldete Maß hinaus einschränken (vgl. insoweit LG Berlin, Urt. v. 17.2.2016 - 65 S 301/15, WuM 2016, 282 = NJW 2016, 2582, juris; Urt. v. 17.3.2016 - 65 S 289/15, WuM 2016, 285, juris). Soweit die Kl. meinen, dies würde dazu führen, dass der Vermieter sich etwa im Fall undichter Fenster zur Mangelbeseitigung darauf beschränken dürfte, Handtücher zwischen die Fenster zu legen, lassen sie unberücksichtigt, dass damit - sofern das nicht die vertraglich vereinbarte (Substandard-) Beschaffenheit ist - der vertraglich vorausgesetzte Zustand der Mietsache regelmäßig nicht wiederhergestellt wird, also von Anfang an als zur Mangelbeseitigung ungeeignet ausscheidet. Anders verhält es sich etwa bei der unter Berücksichtigung der Belange des Mieters und der vertraglichen Vereinbarungen zu treffenden Wahl zwischen einer Überarbeitung und einem Austausch der Fenster.

Die Kl. übersehen im Rahmen ihrer weiteren, allerdings nicht durch konkreten Sachvortrag unterlegten Argumentation zudem ganz grundlegend, dass sich die Frage, wie weit die Instandsetzungspflicht des Vermieters reicht, insbesondere die Frage, ob sie sich auf die Beseitigung der Ursache eines Mangels erstreckt, nicht allgemein und losgelöst von den Umständen des Einzelfalls beantworten lässt, wie auch sonst bei der Ausübung von Ermessen und der Wahrnehmung von Rechten, die durch die Rechte Dritter - kraft Vertrages und/oder Gesetzes - eingeschränkt sind.

Für eine - zum Erfolg des Antrags der Kl. führende - Einschränkung des Ermessens der Bekl. besteht hier schon deshalb kein Anhaltspunkt, weil die Kl. zur Entstehung des Mangels - wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat - selbst durch ihr jedenfalls unzureichendes Lüftungsverhalten beitragen, nach den Einlassungen des Kl. vor dem Amtsgericht und ihrem schriftsätzlichen Vortrag möglicherweise zudem unzureichend heizen. Sie haben selbst angegeben, lediglich zweimal - morgens und abends - kurz zu lüften, damit es nicht kalt wird. Mit Blick auf den weiteren Umstand, dass die Kl. selbst nicht konkret vortragen, dass vergleichbare Erscheinungen in der Vergangenheit aufgetreten sind oder die Bekl. bauliche Veränderungen vorgenommen hätte, die Kl. nunmehr zudem konkrete Hinweise für ein adäquates Heiz- und Lüftungsverhalten von der Bekl. erhalten haben, besteht eine hinreichend realistische Möglichkeit, dass die Mängel nicht erneut auftreten, wenn die Kl. ihr Heiz- und Lüftungsverhalten den Hinweisen und ihren Möglichkeiten entsprechend im Ansatz anpassen (vgl. AG Bremen, Urt. v. 26.10.2017 - 9 C 476/15, juris; Anm. Eisenschmid, jurisPR-MietR 4/2018 Anm. 3, m.w.N.). Soweit die Kl. meinen, das vom Amtsgericht für erforderlich gehaltene Lüftungsverhalten sei ihnen angesichts ihrer Berufstätigkeit nicht zumutbar, übersehen sie, dass der Lüftungsbedarf unter anderem in einer Korrelation zur Anwesenheit von Personen in (geschlossenen) Räumlichkeiten steht, das heißt, er steigt (erst) bei Anwesenheit der Kl.; dann aber ist es ihnen durchaus zumutbar, gegebenenfalls ein- bis zweimal mehr zu lüften. Die Kammer geht mangels entgegenstehenden Vortrags zudem davon aus, dass die Berufstätigkeit der Kl. sich auf fünf Tage der Woche beschränkt und die gesetzlich fixierten Arbeitszeiten nicht wesentlich bzw. dauerhaft überschritten werden. Es erschließt sich daher nicht, weshalb ein mehr als das gegenwärtige kurzes zweimaliges Lüften unzumutbar wäre. Auch das Erfordernis eines Überdenkens ihres Heizverhaltens entsprechend den nunmehr erteilten konkreten Hinweisen seitens der Bekl. führt hier dazu, dass die von ihr in Aussicht genommene Art der Mangelbeseitigung nicht als ungeeignet angesehen werden kann. Die Argumentation der Kl., dass ein weitergehendes Beheizen der hier betroffenen Zimmer nicht erforderlich sei, weil die Steigeleitungen im Flurbereich so heiß seien, dass es sich erübrige, in der Küche die Heizung anzustellen und auch das Wohnzimmer mitbeheizt werde, trägt ersichtlich nicht. Zum einen ist die Küche schon nicht von Schimmel befallen; zum anderen haben die Kl. in ihrer Mängelanzeige vom 23. April 2017 angegeben, dass Schimmel an den Fensterseiten der zwei betroffenen Zimmer aufgetreten sei; dies indes spricht dafür, dass eine Beheizung vom Flur aus offenbar nicht ausreicht und die Fensterseite nicht erreicht, bei der es sich - aufgrund der Beschaffenheit der Fenster - regelmäßig um die kältesten Bereiche eines Raumes handelt.

[…]

Bei – wie weithin üblich – vereinbarter Vorauszahlung weiß der Mieter zum Zahlungszeitpunkt nicht, ob und in welcher Höhe die Miete für den jeweiligen Monat wegen bestehender Mängel gemindert sein könnte. Zahlt er trotz vorliegender Mängel vorbehaltlos, kann er Minderungsbeträge zurückfordern. § 814 BGB (Leistung in Kenntnis der Nichtschuld), der eine Rückforderung verhinderte, ist jedenfalls bei Mietvorauszahlung nicht einschlägig.

Vereinbart war Mietvorauszahlung spätestens zum dritten Werktag eines Monats. Mit Schreiben vom 23. April 2017 zeigten sie der Vermieterin einen Mangel – Schimmelbildung – an und setzten eine Mangelbeseitigungsfrist bis zum 20. Mai 2017; die Miete zahlten sie ungekürzt vorbehaltlos weiter. Später klagten sie auf Rückzahlung der von Mai bis Juli 2017 überzahlten Mieten in Höhe von jeweils 135,15 € (= Mietminderung). Ferner beantragten sie Feststellung, berechtigterweise die monatliche Gesamtmiete um 20 % ab dem 1. August 2017 bis zur Beseitigung bestimmter Mängel mindern zu dürfen. Zusätzlich machten sie einen Anspruch auf Beseitigung der Ursache der Mängel geltend. Das AG wies die Klage ab, die Berufung der Mieter war überwiegend erfolgreich.

Das LG Berlin, ZK 65, änderte das angefochtene Urteil teilweise dahin ab, dass die Überzahlung der Miete in den Monaten Mai bis Juli 2017 zu erstatten sei. Ferner gab die Kammer dem Feststellungsantrag statt.

Die Miete sei in dem Zeitraum wegen des Mangels, zu deren Beseitigung das Amtsgericht den Vermieter verurteilt habe, kraft Gesetzes (§ 536 Abs. 1 von Satz 1, 2 BGB)herabgesetzt; die Mieter hätten die Miete jeweils ungemindert gezahlt.

Der Rückzahlungsanspruch sei – entgegen der Auffassung des AG – auch nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen. Nach dieser Vorschrift kann das zum Zweck der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war (sog. „Kenntnis von der Nichtschuld“).

Diese Vorschrift sei hier aber nicht einschlägig. Die vom Gesetz geforderte Kenntnis der Nichtschuld beziehe sich auf das Fehlen eines Rechtsgrunds im Zeitpunkt der Leistung, nicht hingegen auf einen möglichen späteren Wegfall des Rechtsgrundes (hier also wegen einer möglichen Minderung).

Diese Voraussetzungen lägen nicht vor; sie seien im Einzelfall konkret festzustellen, wobei Zweifel daran, ob die Voraussetzungen des § 814 BGB vorlägen, zu Lasten des Leistungsempfängers – hier des Vermieters – gingen.

Nach Ansicht des Landgerichts ist, jedenfalls wenn Vorauszahlung vereinbart ist, bei der Mietzahlung § 814 BGB so gut wie nie einschlägig, weil der Mieter im jeweiligen Zeitpunkt der Leistung – spätestens zum dritten Werktag eines Monats – gar nicht weiß, ob und in welcher Höhe in dem Monat, für den er die Miete im Voraus zahle, der Mietzinsanspruch des Vermieters in voller Höhe besteht oder wegen eines Mangels automatisch durch Gesetz herabgesetzt sein wird.

Der (durch Eintritt eines Mangels) spätere Wegfall des Rechtsgrundes für das Behaltendürfen der Miete löse schon nach dem Wortlaut des § 814 BGB nicht die darin geregelte Kondiktionssperre aus (Kondiktion = Rückforderung aus ungerechtfertigter Bereicherung; Kondiktionssperre = keine Möglichkeit für Rückforderung aus ungerechtfertigter Bereicherung bei Leistung in Kenntnis davon, nicht dazu verpflichtet zu sein).

Im Zeitpunkt der Mietzahlung für Mai 2017 hätten die Mieter nicht einschätzen können, ob und ggf. wann der Vermieter seiner Instandsetzungspflicht nachkommen werde, mithin auch nicht beurteilen können, ob die Mai-Miete in voller Höhe oder nur gemindert geschuldet werde. Eine (positive) Kenntnis vom Fehlen der Verpflichtung zur (vollständigen) Leistung könne danach nicht angenommen werden – letztlich lasse sich das erst am Ende des Monats, für den im Voraus gezahlt worden sei, feststellen. Was für Mai gelte, gelte auch für die Folgemonate Juni und Juli.

Der Gesetzeszweck des § 814 BGB rechtfertige keine einschränkende Bewertung für die Konstellation des nachträglichen Eintritts einer Mietminderung (kraft Gesetzes) bei heute überwiegend vereinbarter Mietvorauszahlung. Behalte der Mieter unberechtigt auch nur einen Teil der Miete ein, riskiere er eine Kündigung. Es komme auch nicht darauf an, dass der Mieter trotz des angezeigten Mangels die Miete vorbehaltlos zahle. Dass er es nicht getan habe, rechtfertige nicht die Annahme widersprüchlichen Verhaltens.

Ohne Erfolg verfolgten die Mieter einen von ihnen weitergehend geltend gemachten Anspruch auf Beseitigung der Ursache des Mangels. Der Vermieter schulde die Wiederherstellung des schimmelfreien Zustandes der Mieträume. Wie er diesen Zustand herstelle, stehe in seinem Ermessen. Der Mietvertrag begründe kein generelles Recht des Mieters, dem Vermieter die Art und Weise der Mängelbeseitigung vorzugeben. Soweit die Mieter meinten, im Extremfall führe das dazu, dass der Vermieter etwa bei undichten Fenstern zur Mangelbeseitigung lediglich Handtücher zwischen die Fenster legen dürfe, ließen sie unberücksichtigt, dass damit der vertraglich vorausgesetzte Zustand der Mietsache regelmäßig nicht wiederhergestellt werde, also von Anfang an als zur Mangelbeseitigung ungeeignet ausscheide. Für eine Einschränkung des Vermieterermessens gebe es vorliegend schon deshalb keinen Anlass, weil die Mieter zur Mangelentstehung selbst durch unzureichendes Lüftungsverhalten beigetragen hätten: Vor dem Amtsgericht und schriftsätzlich hätten sie eingeräumt, möglicherweise unzureichend geheizt und lediglich morgens und abends kurz gelüftet zu haben, damit es nicht kalt werde. Sie hätten auch nicht konkret vortragen, dass Schimmel schon in der Vergangenheit aufgetreten sei oder der Vermieter bauliche Änderungen vorgenommen habe. Da die Mieter von der Vermieterin zudem konkrete Hinweise für ein adäquates Heiz- und Lüftungsverhalten erhalten hätten, bestehe eine hinreichend realistische Möglichkeit, dass die Mängel nicht erneut aufträten, wenn die Mieter ihr Heiz- und Lüftungsverhalten den Hinweisen und ihren Möglichkeiten entsprechend anpassten. Soweit sie meinten, das vom Amtsgericht für erforderlich gehaltene Lüftungsverhalten sei ihnen angesichts ihrer Berufstätigkeit unzumutbar, übersähen sie, dass der Lüftungsbedarf u. a. mit der Anwesenheit von Personen in (geschlossenen) Räumlichkeiten korreliere, d. h., er steige (erst) bei Anwesenheit der Mieter; dann aber sei es ihnen zumutbar, ggf. ein- bis zweimal mehr zu lüften. Mangels entgegenstehenden Vortrags sei davon auszugehen, dass die Berufstätigkeit sich auf fünf Tage der Woche beschränke. Es erschließe sich daher nicht, weshalb ein mehr als das gegenwärtige kurze zweimalige Lüften unzumutbar wäre. Die Argumentation der Mieter, dass ein weitergehendes Beheizen der betroffenen Zimmer nicht erforderlich sei, weil die Steigeleitungen im Flur so heiß seien, dass man in der Küche die Heizung nicht brauche und auch das Wohnzimmer mitbeheizt werde, trage ersichtlich nicht.