Anwendung Haustürwiderrufsgesetz auf Mietverträge

Anwendung Haustürwiderrufsgesetz auf Mietverträge; konkludente Umstellung von Brutto- auf Nettomiete zuzüglich Vorauszahlungen

1. Das Haustürwiderrufsgesetz findet auch auf Mietverträge Anwendung. 2. Haben die Mietvertragsparteien über mehrere Jahre eine Abrechnung über Vorschüsse praktiziert, so liegt darin die konkludente Änderung des Mietvertrages dahingehend, daß auch künftig Vorschüsse zu zahlen sind.

Der Mieter bewohnte eine Wohnung aufgrund eines Mietvertrages mit einer Bruttomiete. Ein zwischen den Mietvertragsparteien geschlossener neuer Mietvertrag sah eine Nettomiete zuzüglich entsprechender Vorschüsse vor, die der Mieter dann auch längere Zeit zahlte, dann jedoch den Mietvertrag anfocht.

Dem Amtsgericht ist mit der angefochtenen Ent-scheidung insoweit zu folgen, als das HaustürwiderrufsG auch auf Mietverträge Anwendung findet (vgl. OLG Koblenz NJW 1994, 1418 = MDR 1994, 475; OLG Braunschweig GE 2000, 2040; LG Berlin GE 1994, 1149-1451). Danach kann die Anfechtung des neuen Mietvertrages durch den Bekl. als Erklärung des Widerrufes nach dem Haus-türwiderrufsG umgedeutet werden. Allerdings haben sich die Parteien im Ergebnis trotzdem auf die Zahlung eines Heizkostenvorschusses geeinigt, den der widerrufene Mietvertrag im Gegensatz zum vorherigen Mietvertrag vorsah. Der ursprüngliche Mietvertrag vom 28. Juli 1988 sah in § 3 eine Bruttokaltmiete vor, ohne daß der Bekl. Zahlungen für die Beheizung der Wohnung zu leisten hatte. Wenn die Parteien in der Zeit nach dem Widerruf des neuen Mietvertrages über mehrere Jahre eine Abrechnung über Vorschüsse praktiziert haben, liegt darin jedenfalls die Erklärung, zukünftig Heizkostenvorschüsse zahlen zu wollen. Denn die Leistung eines Heizkostenvorschusses durch den Bekl., über den die Kl. nach Ablauf der Heizperiode abgerechnet haben, stellt eine konkludente Änderung des Mietvertrages dergestalt dar, daß der Bekl. durch die Zahlung des Vorschusses ein Angebot auf Änderung des Vertrages abgegeben hat, das die Kl. durch Abrechnung über den Vorschuß angenommen haben.

Empfangsbedürftige Willenserklärungen sind so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen mußte (BGH NJW 1990, 3206; 1992, 1446; ständige Rechtsprechung). Bei der Auslegung dürfen nur solche Umstände berücksichtigt werden, die bei dem Zugang der in Frage stehenden Erklärung für den Empfänger erkennbar waren (BGH NJW 1988, 2879); auf seinen Horizont und seine Verständnismöglichkeit ist die Auslegung abzustellen, und zwar auch dann, wenn der Erklärende seine Erklärung anders verstanden hat und auch anders verstehen durfte. Dieses bedeutet allerdings nicht, daß der Empfänger der Erklärung einfach den für ihn günstigsten Sinn beilegen darf; er ist nach Treu und Glauben dazu verpflichtet, unter der Berücksichtigung aller ihm erkennbaren Umstände mit gehöriger Aufmerksamkeit zu prüfen, was der Erklärende gemeint hat (BGHZ 103, 280; BGH NJW 1981, 2296). Entscheidend ist aber im Ergebnis nicht der empirische Wille des Erklärenden, sondern der durch normative Auslegung zu ermittelnde objektive Erklärungswert seines Verhaltens (BGHZ 36, 33; 78, 103; 103, 280). Dem Zahlungsverhalten des Bekl. kann die Umstellung jedenfalls auf die Zahlung von Heizkostenvorschüssen beigemessen werden. Im Mietvertrag vom 26. November 1993 war die neue Mietzinsstruktur exakt benannt; wenn der Bekl. daraufhin seit dem Monat Mai 1995 genau diesen Mietzins entrichtet, kann diesem Zahlungsverhalten nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte nur der objektive Erklärungswert beigemessen werden, daß er auch der Umstellung seines Mietzinses auf eine Nettokalt-Miete zuzüglich Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen zustimmt.

Eine Bruttomiete kann konkludent durch jahrelange Abrechnung über Vorschüsse in eine Nettomiete zuzüglich Vorauszahlungen geändert werden.

Der ursprüngliche Mietvertrag sah eine Bruttomiete vor. Die Vertragsparteien schlossen in der Wohnung des Mieters einen neuen Vertrag, der eine Nettomiete zuzüglich Vorschußzahlungen vorsah. Der Mieter focht nach zehn Jahren den "neuen" Mietvertrag an.

Die ZK 64 des Landgerichts Berlin deutete die Anfechtung in eine Erklärung des Widerrufs nach dem Haustürwiderrufsgesetz um. Da der Mieter jedoch jahrelang Vorschüsse geleistet habe, über die auch abgerechnet worden sei, könne von einer Änderung der Mietzinsstruktur ausgegangen werden.

Es ist allgemeine Meinung, daß das Haustürwiderrufsgesetz auch im Mietrecht Anwendung findet. Ein Vermieter muß also aufpassen, wenn er zwecks Abschluß des Mietvertrages zum Mieter geht. Das Haustürwiderrufsgesetz entfällt zwar am 31. Dezember 2001. Damit entfällt jedoch nicht die entsprechende Regelung, sondern wird in § 312 f. in das BGB übernommen. Eine vereinbarte Mietzinsstruktur kann nur durch entsprechende Vereinbarung geändert werden. Ein entsprechender Vertrag kommt durch Angebot und Annahme zustande, also üblicherweise durch ein Angebot des Vermieters, das der Mieter annimmt. Eine im Widerspruch zur ursprünglichen Vereinbarung praktizierte jahrelange Übung bringt nicht ohne weiteres eine Vertragsänderung, denn nur das Schweigen stellt keine Willenserklärung dar. Dennoch kann die Auslegung des Verhaltens der Vertragsparteien eine konkludente Vertragsänderung ergeben. Man sollte sich jedoch nicht darauf verlassen, daß ein Gericht das Verhalten entsprechend auslegt. Auf der sicheren Seite ist man immer, wenn man dem Mieter ein eindeutiges Angebot auf Änderung der Mietstruktur macht - auch auf die Gefahr hin, daß der Mieter dann ablehnt. Jedenfalls riskiert man nicht, irgendwann später einmal mit dem Saldo aus einer ganzen Betriebskostenabrechnung im Regen zu stehen und möglicherweise auch noch Rückzahlungen an den Mieter leisten zu müssen.