Anwendung des Wohnraummietpreisrechts auf Gewerbemietverhältnis

Anwendung des Wohnraummietpreisrechts auf Gewerbemietverhältnis; Gewerbemietverhältnis; Zweckentfremdungsverbot, Verstoß; Mietpreisbindung, Altbau; Gewerbezuschlag; Wohnraum, zu Gewerbezwecken vermietet; Vertragsfreiheit, eingeschränkte; Gewerberaummiete; Zweckbestimmung, unwirksame

Preisgebundener Altbau konnte sowohl insgesamt als auch teilweise nicht aufgrund Parteivereinbarung allein in preisfreien Gewerberaum umgewandelt werden.

Die Kl. (Vermieterin) verlangte von der Bekl. anteiligen rückständigen Mietzins mit der Begründung, daß die von der Bekl. gemieteten Räumlichkeiten nicht der Mietpreisbindung unterlägen und die Bekl. deshalb nicht berechtigt sei, lediglich den Mietzins für mietpreisgebundenen Wohnraum zu zahlen. Die Parteien haben einen Mischmietvertrag für Wohnraum und teilgewerbliche Nutzung abgeschlossen. Durch noch nicht rechtskräftigen Bescheid hatte die Preisstelle den Gewerbezuschlag gemäß § 15 der Altbaumietenverordnung Berlin auf 45 % der auf den Gewerbeteil entfallenden Grundmiete festgesetzt. Die Klage hatte keinen Erfolg.

Die der Bekl. vermietete Wohnung unterlag in der Zeit, für die von der Kl. ausstehender Mietzins verlangt wird, weiterhin der Preisbindung. Das Miethaus der Kl. ist vor dem in § 1 AMVOB genannten Stichtag - 31. Dezember 1949 - bezugsfertig geworden. Die Mietpreisbindung bestand unstreitig bis zum Abschluß des zur Beurteilung stehenden Mietvertrages im Dezember 1981. Den Charakter als mietpreisgebundene Wohnung hat die Wohnung nicht durch den Abschluß dieses Vertrages verloren, wobei es für diese Entscheidung dahingestellt bleiben kann, ob zwischen den Parteien ein sogenanntes Mischmietverhältnis mit dem Überwiegen der einen oder der anderen Nutzungsart begründet worden ist (vgl. hierzu BGH in GE 1986, 697/699). Die Kl. kann nämlich in jedem Fall nur den Gewerbezuschlag nach § 15 AMVOB fordern, nicht aber die verlangte frei vereinbarte Gewerberaummiete, weil der preisgebundene Altbauwohnraum sowohl insgesamt als auch teilweise nicht aufgrund einer Parteivereinbarung allein in preisfreien Gewerberaum umgewandelt werden durfte. Nach § 1 der Berliner Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVb-VO) vom 25. Juli 1972 (GVBl. Seite 1445) darf in Berlin Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung des Berliner Landesamtes für Wohnungswesen zugeführt werden.

Hiervon geht entgegen der Ansicht der Kl. auch der Bundesgerichtshof aus. Er hat in der im GE 1982/1121 ff. abgedruckten Entscheidung ausgeführt, daß bis zum 31. Dezember 1949 bezugsfertig gewordener Altbauwohnraum in Berlin, der in der Zeit nach dem 31. Dezember 1968 bis zum 3. August 1972 in Geschäftsraum umgewandelt worden ist, zwar deshalb von der Mietpreisbindung frei geworden ist, weil das in Berlin früher geltende Wohnraumbewirtschaftungsgesetz, das ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum enthielt, vom 1. Januar 1969 ab außer Kraft getreten ist und die Berliner Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vom 25. Juli 1972 erst am 4. August 1972 in Kraft trat, daß aber andererseits § 15 AMVOB nach wie vor wohnfremde Nutzungen von Altbauwohnungen erfaßt, deren rechtswirksame Umwandlung am Mangel der erforderlichen Genehmigung gescheitert ist.

Da die den Gegenstand des Rechtsstreites bildenden Räume an die Bekl. weder in der Zeit vom 1. Januar 1969 bis zum 3. August 1972 als Geschäftsraum vermietet worden sind noch - wie unstreitig ist - eine Genehmigung des Landesamtes für Wohnungswesen gemäß § 1 der ZwVbVO zur Umwandlung in Geschäftsräume vorliegt, sind die vermieteten Wohnräume entsprechend den zwingenden Vorschriften der ZwVbVO weiterhin Wohnraum geblieben.

Der Senat vermag der Ansicht des 8. Zivilsenats des Kammergerichts, wie sie sich aus der im GE 1988, 353 abgedruckten Entscheidung vom 18. Januar 1988 ergibt, aus den dargelegten Gründen nicht zu folgen. Der Hinweis auf die Vorschrift des § 1 Abs. 4 b ZwVbVO überzeugt nicht; denn diese Regelung, nach der es einer Genehmigung dann nicht bedarf, wenn einzelne Räume von dem Wohnungsinhaber zu anderen als Wohnzwecken benutzt werden, solange er ausschließlich in dieser Wohnung seinen Berliner Wohnsitz hat, besagte gerade, daß eine Nutzung einzelner Räume einer Wohnung zu anderen als Wohnzwecken durch den Wohnungsinhaber deshalb keiner Genehmigung bedarf, weil dadurch die rechtliche Einordnung der Wohnung als Wohnung nicht verändert wird und nicht verändert werden kann. Die Frage der Vermietung von Wohnräumen als Gewerberäume stellt sich in diesem Zusammenhang nicht. Darüber hinaus haben die Parteien in Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag ausdrücklich vereinbart, daß die Bekl. gemäß § 1 Abs. 4 b ZwVbVO nur einzelne Räume der Wohnung teilgewerblich nutzen dürfe. Beide Parteien wollten danach erkennbar einerseits nicht gegen die ZwVbVO verstoßen, andererseits aber auch keine Genehmigung des Landeswohnungsamtes einholen. Das war nur in der Weise möglich, daß sie es rechtlich - wie auch immer die Vertragsurkunde überschrieben wurde - bei der Einordnung als Wohnung beließen mit der ausdrücklich in den Vertragstext aufgenommenen Möglichkeit für die Bekl., nach § 1 Abs. 4 b ZwVbVO zu verfahren.

Ist aber danach die Wohnung mangels Genehmigung des Landesamtes für Wohnungswesen gemäß § 1 Abs. 1 der ZwVbVO preisbewirtschaftet geblieben, liegt nur eine nach § 1 Abs. 4 b der genannten Verordnung zulässige teilgewerbliche Nutzung der Wohnung vor, die diese nicht von der Mietpreisbindung nach Maßgabe der Altbaumietenverordnung Berlin befreit.

Die Wohnung ist auch nicht nach § 3 Abs. 2 Nr. 1 AMVOB von der Preisbindung freigestellt. Bei den genutzten Räumen handelt es sich nicht um einen räumlichen oder wirtschaftlichen unselbständigen Anhang zu Geschäftsräumen. Es sind nicht Geschäftsräume mit einer unselbständigen Wohnung vermietet worden. Vielmehr ist eine Wohnung mit der Möglichkeit vermietet worden, einen Teil der Räume gewerblich zu nutzen.

Das aber bedeutet, daß die Wohnung weiterhin der Preisbindung unterliegt und daß nach § 15 AMVOB lediglich Zuschläge für die Benutzung für andere als Wohnzwecke erhoben werden können, die gegebenenfalls von der Preisbehörde festzusetzen sind.

Der BGH hat die gegen das vorstehend abgedruckte Urteil eingelegte Revision nicht angenommen und erklärt, die Anwendung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung Berlin sei nicht revisibel (Beschluß vom 22. Mai 1989 - VIIII ZR 219/88 -). Vgl. auch KG 20 U 955/88, Urt. v. 6.4.1989; LG Berlin - 12 O 215/87 - Urt. v. 5.12.1988 in GE 1989, 727 und KG - 20 U 6952/87 -, Urt. v. 20.2.1989