Anwendung der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2007

Anwendung der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2007; Balkon mit Gefälle; verschalte Elektroinstallation; Wohnung im Hochparterre; Elektroinstallation unter Putz; nicht nutzbarer Balkon; Erdgeschosswohnung; große, geräumiger Balkon; hohe Verkehrslärmbelastung; Betrieb einerer Autowaschanlage; Staubbelastung

1. Ein Balkon ist nicht deswegen "nicht nutzbar" i. S. d. Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2007, weil er ein Gefälle aufweist.

2. Die Elektroinstallation liegt nicht "über Putz", wenn sie nicht sichtbar ist, weil die Leitungen in Kabelkanälen gefasst, verschalt oder abgekoffert sind.

3. Liegt die Wohnung im Hochparterre, ist für sie ein Abschlag für "Lage im Erdgeschoss" nicht vorzunehmen, da sie im Vergleich zu einer herkömmlichen Erdgeschosswohnung mit einem geringeren Einbruchsrisiko behaftet ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Klage ist zulässig. Das Erhöhungsverlangen wahrt die Textform, §§ 558 a Abs. 1, 126 b BGB, und ist ausreichend begründet, § 558 a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 1 BGB. Die Warte- und Klagefrist des § 558 b Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB sind gewahrt.

Die Klage ist begründet; die Kl. kann die Zustimmung zur Mieterhöhung im tenorierten Umfang gemäß § 558 Abs. 1, 2 BGB verlangen. Danach kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit fünfzehn Monaten unverändert ist und das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht worden ist. Dabei wird die ortsübliche Miete gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind, § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB.

Davon ausgehend sind zunächst die Festschreibungs- und Wartefristen der §§ 558 Abs. 1 Satz 1 2. Halbsatz, Abs. 1 Satz 2 BGB gewahrt - der Nettokaltmietzins war zum 1. November 2007 seit fünfzehn Monaten unverändert; zudem wurde das Mieterhöhungsverlangen am 13. August 2007 und damit länger als ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht.

Die Kl. kann die Zustimmung zu einem monatlichen Nettokaltmietzins von 304,89 € verlangen, da dieser Nettokaltmietzins den ortsüblichen Vergleichsmietzins nicht übersteigt.

Der ortsübliche Vergleichsmietzins war anhand des Berliner Mietspiegels 2007 und dessen "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" zu ermitteln. Dabei war das Gericht an einer Anwendung der Orientierungshilfe nicht gehindert, auch wenn diese nicht zum Anwendungsbereich des qualifizierten Mietspiegels gehört und nicht von der gesetzlichen Vermutung des § 558 d Abs. 3 BGB für die Richtigkeit der darin angegebenen Entgelte umfasst wird; dem Gericht bleibt es gleichwohl unbenommen, den Mietspiegel auch hinsichtlich seiner Orientierungshilfe im Rahmen des § 287 ZPO zur Ermittlung der genauen Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen (vgl. BGH, NJW 2005, 2074).

Davon ausgehend war die Wohnung in das Mietspiegelfeld D 10 mit einem Mittelwert von 4,96 €/m2 und einem Oberwert von 5,48 €/m2 einzuordnen.

Dem Mittelwert waren zunächst 0,10 €/m2 zuzuschlagen, da bei Verrechnung sämtlicher Merkmalgruppen im Ergebnis eine Merkmalgruppe wohnwerterhöhend überwiegt: Die Merkmalgruppe 1 war zwischen den Parteien unstreitig als negativ zu bewerten, die Merkmalgruppe 2 ebenso unstreitig als neutral. Die Merkmalgruppe 3 war positiv zu bewerten: Als wohnwerterhöhend waren insoweit die Merkmale "Überwiegend moderne Isolierverglasung oder Schallschutzfenster" und "Wohnungsbezogener Kaltwasserzähler" zu berücksichtigen. Ob es sich indes bei dem zur Wohnung gehörigen Balkon um einen "großen, geräumigen" i.S.d. Orientierungshilfe handelt, konnte ebenso dahinstehen wie die zwischen den Parteien streitige Belichtung und Besonnung der Wohnung. Den vorgenannten zwei wohnwerterhöhenden Merkmalen steht nämlich kein weiteres wohnwertminderndes Merkmal in der Merkmalgruppe 3 gegenüber: Dies gilt zum einen für das Wohnwertmerkmal "Kein nutzbarer Balkon", da der zur Wohnung gehörige Balkon zwar das von der Bekl. behauptete Gefälle aufweisen mag, gleichwohl aber weiterhin als Balkon nutzbar ist. Zum anderen ist auch nicht das Merkmal "Elektroinstallation überwiegend auf Putz" zugunsten der Bekl. als wohnwertmindernd zu berücksichtigen: Die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Bekl. hat einerseits auf das erhebliche Gegenvorbringen der Kl. nicht im Einzelnen zur Beschaffenheit der Elektroinstallation in den jeweiligen Räumen vorgetragen, anderseits liegen in Kabelkanälen gefasste, verschalte oder abgekofferte Elektroinstallationen nicht "über Putz" i.S.d. Orientierungshilfe, sofern die Elektroinstallation selbst nicht sichtbar ist. Dass die Elektroinstallation sichtbar über Putz liegt, trägt die Bekl. aber weder vor noch ist es sonst wie ersichtlich. Die Merkmalgruppe 4 war - wiederum unstreitig - als positiv zu bewerten, die Merkmalgruppe 5 hingegen als neutral. Dem - von der Bekl. im nachgelassenen Schriftsatz unstreitig gestellten - wohnwerterhöhenden Merkmal "Gestaltete und abschließbare Müllstandsfläche" steht mit der "Lage der Wohnung an einer Straße oder Schienenstrecke mit hoher Verkehrslärmbelastung" lediglich ein wohnwertminderndes Merkmal gegenüber. Auf eine "Beeinträchtigung durch Geräusche und Gerüche" kann sich die Bekl. als weiteres wohnwertminderndes Merkmal nicht mit Erfolg berufen - sie hat trotz des erteilten richterlichen Hinweises und des erheblichen Gegenvortrags der Kl. zur konkreten Beeinträchtigung ebenso wenig substantiiert vorgetragen wie zur sich aus dem Betrieb der Autowaschanlage im Verhältnis zur sonstigen Belastung ergebenden Zusatzbelastung durch Geräusche oder Gerüche; die von ihr - ebenfalls unsubstantiiert behaupteten - Staubbelastungen konnten dahinstehen, da sie dem vorgenannten Merkmal bereits tatbestandlich nicht unterfallen.

Dem Wert von 5,06 €/m2 waren für vorhandene Sondermerkmale weitere 0,26 €/m2 zuzuschlagen: Zugunsten der Kl. war das Sondermerkmal "Modernes Bad" mit 0,37 €/m2, zu ihren Lasten das Sondermerkmal "Bad mit WC ohne Fenster" mit 0,11 €/m2 zu berücksichtigen. Ein weiterer Abschlag von 0,11 €/m2 für die "Lage der Wohnung im Erdgeschoss" war nicht vorzunehmen, da sich die Wohnung den Ausführungen der Bekl. zuwider bereits ausweislich der eingereichten Photographien und der von der Bekl. eingeräumten Höhe im Hochparterre befindet und sie zudem trotz der von der Bekl. behaupteten Einsichtsmöglichkeiten in das Wohnungsinnere mit einem im Vergleich zu einer herkömmlichen Erdgeschosswohnung geringeren Einbruchsrisiko behaftet ist (vgl. LG Berlin, GE 2003, 744).

Der verlangte Nettokaltmietzins von 304,89 € (5,32 € x 57,31 m2) wahrt schließlich die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB, da sich der Mietzins innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht hat.

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Ein Balkon ist nicht deswegen "nicht nutzbar", weil er ein Gefälle aufweist. Die Elektroinstallation liegt nicht "über Putz", wenn sie nicht sichtbar ist, weil die Leitungen in Kabelkanälen gefasst, verschalt oder abgekoffert sind. Liegt die Wohnung im Hochparterre, ist für sie ein Abschlag für "Lage im Erdgeschoss" nicht vorzunehmen, da sie im Vergleich zu einer herkömmlichen Erdgeschosswohnung mit einem geringeren Einbruchsrisiko behaftet ist.

Vermieter und Mieter stritten sich im Mieterhöhungsprozess um verschiedene wohnwertmindernde Merkmale.

Das Amtsgericht Lichtenberg sah den Mieter dafür als darlegungs- und beweispflichtig an und verneinte eine Wohnwertminderung, wenn der Balkon nur ein Gefälle aufweist, die Elektroinstallation zwar nicht unter Putz liegt, aber nicht sichtbar ist und die Wohnung im Hochparterre liegt.