Anwendung der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel

Anwendung der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel; Spüle und Herd; überstrichene Fliesen; abgezogener Dielenfußboden; abschließbare Müllstandsfläche; fehlender Balkon; überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand; aufwendig gestaltetes Wohnumfeld; Terrazzofußboden; Einbauschränke; Belichtung; Verschattung; abschließbarer Fahrradkeller; Springbrunnen

1. Auf Wunsch des Mieters entfernte Spüle und Herd sind auch dann als wohnwertmindernd i. S. d. Berliner Mietspiegels zu berücksichtigen, wenn der Vermieter bereit gewesen wäre, sie in der Wohnung zu belassen.

2. Überstrichene Fliesen sind ebensowenig wohnwerterhöhend wie abgezogener Dielenfußboden. Für eine abschließbare Müllstandsfläche reicht es nicht, wenn die Hauseingangstür abgeschlossen ist.

3. Das Fehlen eines Balkons ist wohnwertmindernd.

(Leitsätze der Redaktion)

[...] Die Bekl. ist aufgrund der Mieterhöhungserklärung der Kl. vom 26. Juni 2006 gemäß § 558 Abs. 1 BGB nicht verpflichtet, einer Erhöhung der Nettomiete für die von ihr innegehaltene Wohnung von 330 € um 38,14 € auf monatlich 368,14 € ab dem 1. September 2006 zuzustimmen. Die ortsübliche Miete liegt unterhalb der von der Bekl. derzeit geschuldeten Miete.

Die ortsübliche Miete ist anhand des Berliner Mietspiegels 2005 zu ermitteln, der ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB ist. Aufgrund der in § 558 d Abs. 3 BGB enthaltenen gesetzlichen Vermutung ist in Verbindung mit § 292 ZPO davon auszugehen, daß die innerhalb der Spanne liegenden Mietwerte den ortsüblichen Vergleichsmietzins für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfelds widerspiegeln. Einschlägig für die streitgegenständliche Wohnung ist das Rasterfeld I 4, das eine Spanne von 3,89 €/m2 bis 5,19 €/m2 und einen Mittelwert von 4,43 €/m2 ausweist. Die Einordnung innerhalb der vom Mietspiegel ausgewiesenen Spanne hat anhand der Orientierungshilfe zu erfolgen. Hierzu hat jede Partei die für sie jeweils günstigen wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Tatsachen vorzutragen und ggf. zu beweisen. Hierbei ist nach Auffassung der Kammer die Orientierungshilfe als Erfahrungssatz Gegenstand freier Beweiswürdigung nach § 286 ZPO und ermöglicht aufgrund der von Fachleuten aufgestellten Merkmale eine sachgemäße Differenzierung bei der Einordnung konkreter Wohnungen in die jeweiligen Spannen der Mietspiegelfelder (LG Berlin [ZK 63], GE 2003, 1082). Hinsichtlich der einzelnen Merkmalgruppen gilt hierbei folgendes:

Gruppe 1

Die Gruppe ist negativ.

Die im Bad vorhandenen Fliesen sind von der Kl. bzw. deren Rechtsvorgängerin überstrichen worden. Sie legt hierzu die entsprechende Rechnung vor. Das Amtsgericht hat insoweit zutreffend ausgeführt, daß die Eigenschaften der Oberfläche in bezug auf optischen Eindruck und Pflegebedürftigkeit einem Farbanstrich entsprechen und nicht einer Verfliesung. Es kommt nicht darauf an, was sich unter dem Anstrich für ein Untergrund befindet, wenn lediglich die Struktur der Verfliesung erkennbar ist.

Gruppe 2

Die Gruppe ist negativ.

Wohnwertmindernd sind das Fehlen von Spüle und Herd zu berücksichtigen. Die Ausstattungsmerkmale sind auf Wunsch der Bekl. vor Beginn des Mietverhältnisses von der Kl. entfernt und in der Wohnungsbeschreibung gestrichen worden. Damit ist das Vorhandensein dieser Ausstattungsmerkmale nicht als vertragsgemäße Leistung der Kl. vereinbart, die danach auch nicht für deren Instandhaltung und erforderlichenfalls deren Erneuerung einzustehen hat. Es kommt nicht darauf an, ob der Vermieter bereit gewesen wäre, diese Ausstattung zur Verfügung zu stellen. Es liegt insoweit auch eine andere Sachlage vor als in den Fällen, in denen der Mieter eine vom Vermieter vertragsgemäß zur Verfügung gestellte Einrichtung durch eine eigene ersetzt.

Der Terrazzoboden steht als einziges wohnwerterhöhendes Merkmal zwei wohnwertmindernden Merkmalen gegenüber und ändert an der negativen Gesamtwertung nichts.

Gruppe 3

Die Gruppe ist neutral.

Wohnwertmindernd ist jedenfalls im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2005 das Fehlen eines Balkons (KG [12. ZS], GE 2004, 1391; KG [8. ZS], GE 2004, 1392, jeweils unter Hinweis auf eine entsprechende Auskunft von GEWOS).

Wohnwerterhöhend ist das Vorhandensein von Einbauschränken im Flur zu berücksichtigen. Dies ergibt sich sowohl aus der Malerrechnung als auch aus der Flächenaufstellung. Die Bekl. hat dies nicht in Abrede gestellt.

Die Belichtung der Wohnung wirkt sich nicht wohnwerterhöhend aus, sie ist jedenfalls nicht überwiegend gut. Das ergibt sich bereits aus der Nordlage von zwei der drei Wohnräume. Dabei kann zugunsten der Kl. unterstellt werden, daß keine zusätzliche Verschattung vorliegt. Denn von der Bekl. wird eine überwiegend schlechte Belichtung nicht geltend gemacht.

Gruppe 4

Die Gruppe ist neutral.

Wohnwerterhöhende Merkmale sind nicht zu berücksichtigen. Das Vorhandensein eines abschließbaren Fahrradkellers hat die Kl. nicht dargetan. Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, daß dieser nicht nach seiner Lage konkretisiert sei. Das insoweit nicht nachgelassene Vorbringen der Kl. im Schriftsatz vom 19. November 2007 war gemäß § 296 a ZPO nicht zu berücksichtigen. Es wäre im übrigen auch nach § 531 Abs. 2 ZPO präkludiert. Das Vorbringen der Kl. ist nicht aufgrund eines unterlassenen, aber gebotenen Hinweises des Amtsgerichts unterblieben. Denn die Bekl. hat bereits in erster Instanz mit Schriftsatz vom 20. Februar 2007 das Vorhandensein eines Fahrradkellers unter Hinweis auf den zwischenzeitlichen Einbau eines Heizungskellers in Abrede gestellt. Deshalb kann sich die Kl. insoweit auch nicht pauschal auf die Wohnungsbeschreibung im Zeitpunkt des Vertragsbeginns berufen. Im übrigen hätte die Kl. dies spätestens in der Berufungsbegründung beanstanden müssen. Sie geht hierauf in der Berufungsbegründung aber nicht ein.

Die Erneuerung von Dach und Fassade im Jahr 1990 begründet jedenfalls nach über fünfzehn Jahren keinen überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand. Den Einbau einer modernen Heizung hat die Kl. nicht hinreichend dargetan. Insbesondere ist ihr Vorbringen hierzu widersprüchlich. Zunächst hat sie im Schriftsatz vom 13. Dezember 2006 mitgeteilt, eine moderne Heizung sei nach dem 1. Juli 1994 eingebaut worden. Dann soll der Einbau 1999 erfolgt sein (Schriftsatz vom 27. Dezember 2006). Schließlich hat sie im Schriftsatz vom 31. Januar 2007 eine Erneuerung der Ölzentralheizung in den Jahren 1996/97 angegeben. Bei dieser Lage liefe eine Beweisaufnahme auf eine unzulässige Ausforschung hinaus. In der Berufungsbegründung werden keine weiteren Tatsachen vorgetragen und insbesondere nicht entsprechend den Ausführungen im angefochtenen Urteil bestimmte Maßnahmen konkretisiert, die in diesem Zusammenhang vorgenommen worden seien.

Hinsichtlich des Vorhandenseins eines Personenaufzugs hat die Kl. erstinstanzlich eingeräumt, daß dieser nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen sei, weil das Haus über fünf Obergeschosse verfügt.

Gruppe 5

Die Gruppe ist neutral.

Eine gestaltete und abschließbare Müllstandsfläche ist nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Für das Vorhandensein dieses Merkmals genügt es bereits nicht, daß das Grundstück insgesamt abgeschlossen ist. Hinzu kommt im übrigen, daß eine Gestaltung der Müllstandsfläche nicht dargetan ist. Das ist nicht der Fall, wenn die Mülltonnen an einem bestimmten Platz "geordnet" stehen. Ferner liegt ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück nicht vor. Die Anlage einer weitläufigen Rasenfläche mit diversen Bäumen und Sträuchern, die sich über mehrere Grundstücke erstreckt, läßt eine besonders aufwendige Gestaltung auf dem streitgegenständlichen Grundstück nicht erkennen. Eine solche ergibt sich auch nicht aus einem 120 m entfernten Springbrunnen mit zwei Bronzestatuen.

Ausweislich der Orientierungshilfe stellt ein abgeschliffener Dielenboden entgegen der Auffassung der Kl. weder im Rahmen der Gruppe 5 noch sonst ein wohnwerterhöhendes Merkmal dar. Er erfüllt auch nicht die Voraussetzungen des Sondermerkmals "hochwertiger Bodenbelag", denn er ist in bezug auf Qualität, Ästhetik und Haltbarkeit nicht mit den dort genannten Beispielen und insbesondere nicht mit einem Parkettboden vergleichbar.

Hinsichtlich der Größe der Wohnung war die im Mietvertrag mit 77,83 m2 angegebene Größe der Wohnung zugrunde zu legen. Hierbei handelt es sich nicht um eine unverbindliche Beschreibung der Mietsache, sondern um eine Beschaffenheitsvereinbarung, die auch für die Bestimmung der ortsüblichen Miete bei Mieterhöhungen gilt (BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06 -, GE 1007, 1046). Ohne Erfolg beruft sich die Bekl. auf eine sich aus einer internen Berechnung der Kl. ergebende Wohnfläche von nur 68,12 m2. Aus dieser aus dem Jahr 1965 stammenden Flächenermittlung ergibt sich vielmehr, daß die tatsächliche Fläche der Wohnung 77,83 m2 beträgt, wobei die Einzelflächen der jeweiligen Räume ausgewiesen sind. Hierauf hätte die Bekl. konkret eingehen und die nach ihrer Auffassung abweichenden tatsächlichen Größen angeben können. Die nach der Aufstellung für Mieterhöhungen maßgebliche geringere Fläche von 68,12 m2 ergibt sich vielmehr nach einem anteiligen Abzug der Fläche der Nebenräume, die ihre Grundlage in den Vorgaben der damaligen Bundesmietengesetze hatte. Weder aus der von der Kl. nunmehr vorgelegten Vertragsurkunde noch aus sonstigen Umständen ergeben sich Anhaltspunkte, daß diese Flächenermittlung Gegenstand des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrags geworden ist.

Danach liegen drei neutrale und zwei negative Merkmalgruppen vor, so daß vom Mittelwert 40 % der Spanne zwischen Mittel- und Unterwert abzuziehen sind.

Die ortsübliche Nettomiete gemäß § 558 BGB berechnet sich wie folgt: [...]

Auch wenn die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel nur eine Schätzungsgrundlage liefert, wird sie von den Gerichten wie ein Gesetz angewandt, so auch durch die 63. Kammer des LG Berlin mit Urteil vom 27. November 2007.

Die Vermieterin hatte Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt und sich im Prozeß auf zahlreiche wohnwerterhöhende Merkmale berufen. Das LG Berlin bestätigte das Urteil des Amtgerichts, wonach eine Mieterhöhung nicht gerechtfertigt war.

Mit Farbe überstrichene Fliesen seien nicht wohnwerterhöhend, ebensowenig wie ein abgezogener Dielenfußboden. Eine abgeschlossene Müllstandsfläche liege nicht schon dann vor, wenn die Haustür abschließbar sei. Wohnwertmindernd sei das Fehlen von Spüle und Herd, auch wenn der Vermieter bereit gewesen wäre, diese Ausstattungsgegenstände zu überlassen. Wohnwertmindernd sei auch ein fehlender Balkon. Ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand liege dann nicht vor, wenn Dach und Fassade vor über 15 Jahren erneuert worden seien.

Daß ein fehlender Balkon nicht wohnwertmindernd zu berücksichtigen ist, hat Blümmel in GE 2007, 1088 unter Bezugnahme auf das GEWOS-Interviewer-Handbuch ausführlich dargelegt. Es könnte sich aber vielleicht jetzt doch eine Änderung der Rechtsprechung der Kammer andeuten. Denn sie formuliert in dem vorliegenden Urteil "ist jedenfalls im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2005 ..." - das ist eine ins Auge fallende Einschränkung. Abzuwarten ist also, ob das für den Geltungsbereich des Mietspiegels 2007 aufrechterhalten bleibt. Ein Vermieter sollte daher bei fehlendem Balkon nicht von einem wohnwertmindernden Merkmal ausgehen. Zu dem Sondermerkmal "hochwertiger Bodenbelag" heißt es im Berliner Mietspiegel 2007 und dessen Vorgängern, daß dies Parkettboden o. ä. ist. Was Teppichboden oder Parkett ähnlich i. S. d. Mietspiegels ist, wird im Urteil des LG Berlin nicht erörtert. Wir würden das bei abgeschliffenem und versiegeltem Dielenfußboden jedenfalls bejahen.