Anwendung der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel

Auch wenn die Orientierungshilfe nicht Bestandteil des qualifizierten Berliner Mietspiegels 2003 ist, kann sie weiterhin zur Spanneneinordnung berücksichtigt werden.

Die Bekl. mietete von der damaligen Eigentümerin, der G. die im Urteilstenor bezeichnete Wohnung, die eine Größe von 52,17 m2 aufweist. Die Kl. ist durch Eigentumserwerb in das Mietverhältnis eingetreten. Das Objekt ist in guter Wohnlage gelegen, im Jahre 1929 bezugsfertig geworden, ist mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestattet und unterliegt keiner Preisbindung. Die Bekl. schuldet eine Bruttokaltmiete und zahlt seit dem 1.1.2000 eine monatliche Bruttokaltmiete von 256,63 E.

Mit Schreiben vom 20.10.2002 ließ die Kl. die Bekl. auffordern, einer Mieterhöhung auf 302,59 E mit Wirkung ab 1.1.2003 zuzustimmen; zur Begründung verwies sie auf den Berliner Mietspiegel 2000, wobei sie unter Zugrundelegung der im Erhöhungsverlangen im einzelnen genannten Ausstattungs- und Lagemerkmale einen qm-Preis von 5,80 E brutto kalt als angemessene Miete für gerechtfertigt hält.

Die Kl. vertritt die Auffassung, daß die verlangte Miete nach dem Mietspiegel 2003 bereits deshalb begründet sei, da sie unter dem im maßgeblichen Mietspiegelfeld F4 angegebenen Oberwert liege. Ein Vortrag zu den Merkmalgruppen sei deshalb entbehrlich.

Die Bekl. trägt vor, die verlangte Miete sei überteuert. Die Merkmalgruppen 1 (Bad), 4 (Gebäude) und 5 (Wohnumfeld) seien neutral. Die Merkmalgruppe 2 (Küche) wirke sich negativ aus, da die Wohnung über keinen vermieterseits gestellten Herd verfüge, der vorhandene Herd sei von der Bekl. auf eigene Kosten angeschafft worden. Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) sei letztlich ebenfalls neutral, da die Wohnung durch ihre Lage im ersten Obergeschoß und den Baumbestand überwiegend schlecht belichtet sei. Ferner sei die Elektroanlage unzureichend. Pro Raum sei lediglich eine Steckdose vorhanden, zudem seien die Stromkreise unterdimensioniert. Demgegenüber verfüge die Wohnung über einen Kabelfernsehanschluß und einen großen Balkon.

Die Klage ist teilweise begründet. Die Kl., die durch Eigentumserwerb in das Mietverhältnis eingetreten ist, hat einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 281,72 E monatlich brutto kalt mit Wirkung ab 1.1.2003. Dieser Anspruch folgt aus § 558 Abs. 1 BGB.

Das Gericht geht davon aus, daß nach dem Berliner Mietspiegel 2003, der die ortsüblichen Vergleichsmieten (Netto-Kaltmieten) zum Stichtag 1.3.2002 ausweist, eine Bruttokaltmiete von 5,40 E pro qm gerechtfertigt ist. Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld F4 einzuordnen: gute Wohnlage, eine Wohnfläche zwischen 40 und 60 qm (hier 52,17 qm), Baualtersgruppe 1919-1949 (bezugsfertige Fertigstellung im Jahre 1929) und eine gute Grundausstattung mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC. Die betreffende Mietpreisspanne für eine solche Wohnung reicht von 3,06 E bis 4,83 E pro qm, der Mittelwert liegt bei 4,07 E pro qm, jeweils zuzüglich der ausgewiesenen durchschnittlichen Betriebskostenpauschale von 1,53 E pro qm. Das Gericht muß nach dem Vortrag der Parteien davon ausgehen, daß eine um 20 % unter dem Mittelwert liegende Quadratmetermiete ortsüblich ist.

Denn nach dem Vortrag der Bekl., der mangels Erwiderung gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden gilt, ist die Merkmalgruppe 2, die Küche betreffend, durch die nicht gestellte Kochmöglichkeit negativ einzustufen, die übrigen Merkmalgruppen jedoch neutral. Bei nunmehr fünf Merkmalgruppen ergibt sich daraus ein Abschlag von 20 % zum Mittelwert.

Das Gericht sah sich nicht daran gehindert, die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Mietspiegels anzuwenden, auch wenn diese nicht zum Anwendungsbereich des qualifizierten Mietspiegels gehört. Für den qualifizierten Mietspiegel wird gemäß § 558 d Abs. 3 BGB gesetzlich vermutet, daß die darin bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Denn diese sind nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden. Daraus ergibt sich jedoch nur, daß für die hier streitgegenständliche Wohnung jede Miete zwischen 3,06 E und 4,83 E pro qm netto ortsüblich sein kann. Da die Bekl. bereits eine Miete innerhalb dieses ermittelten Rahmens zahlt, ist ohne weitere Begründung nicht nachzuvollziehen, weshalb die nunmehr verlangte Miete ortsüblicher sein soll als die bereits jetzt gezahlte.

Bei der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung handelt es sich nach der Erläuterung zum Mietspiegel um Aussagen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden. Sie bieten damit ein objektives, berechenbares und nachvollziehbares Schema, mit der die ortsübliche Miete der streitgegenständlichen Wohnung im einzelnen ermittelt werden kann. Der Einfluß der einzelnen Merkmale mag statistisch nicht nachweisbar gewesen sein, dennoch liegt ihnen in der Gesamtheit ein Beweiswert inne, wodurch das Gericht unter Würdigung der gesamten Umstände in die Lage versetzt wird, die ortsübliche Miete zu ermitteln. Es widerspräche dem Willen des Gesetzgebers, der sowohl in § 558 d Abs. 3 BGB als auch in § 287 ZPO zum Ausdruck kommt, allein für die Spanneneinordnung regelmäßig ein Sachverständigengutachten einzuholen. Zudem dürfte ein Sachverständiger kaum über mehr Datenmaterial verfügen, als im Mietspiegel berücksichtigt wurde. Auch dieser müßte sich daher bei fehlendem statistischen Nachweis im Ergebnis positionieren. Nebenbei würde jeder Mieterhöhungsprozeß mit unnötigen Kosten belastet.

Nach alledem beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete 3,87 E netto zuzüglich der durchschnittlichen Betriebskostenpauschale von 1,53 E, mithin 5,40 E brutto kalt pro Quadratmeter.

Ein qualifizierter Mietspiegel wie der Berliner Mietspiegel 2003 gibt nach der gesetzlichen Vermutung des § 558 d Abs. 3 BGB die ortsübliche Vergleichsmiete wieder. Allerdings ist nach der ausdrücklichen Erklärung im Mietspiegel die Orientierungshilfe nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels, so daß sich sofort die Frage stellt, ob denn zur Einordnung in die Spannen das Gericht sich anderer Beweismittel wie etwa eines Sachverständigengutachtens bedienen müsse (vgl. Blümmel GE 2003, 367).

Das Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin vom 20. Oktober 2002 war wegen der Stichtagsregelung (1. März 2002) nach dem inzwischen veröffentlichten Berliner Mietspiegel 2003 zu beurteilen. Die verlangte Miete lag innerhalb der Spanne des maßgeblichen Mietspiegelfeldes. Die Mieterin berief sich auf wohnwertmindernde Merkmale nach der Orientierungshilfe, die von der Vermieterin nicht bestritten wurden.

Mit Urteil vom 30. Mai 2003 gab das Amtsgericht Charlottenburg der Zustimmungsklage der Vermieterin nur zum Teil statt und wandte zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht nur den Mietspiegel 2003 an, sondern auch die Orientierungshilfe. Auch wenn diese nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels sei, könne sie im Wege der Schätzung als objektives, berechenbares und nachvollziehbares Schema zur Spanneneinordnung herangezogen werden, zumal auch ein Sachverständiger keine überlegenen Erkenntnismittel habe und das Verfahren nur verteuern würde.

Der Gesetzgeber der Mietrechtsreform wollte mit der Neuregelung über den qualifizierten Mietspiegel den Streit über den Beweiswert eines Mietspiegels klären, hat dabei aber nur die Ursache für neuen Streit gesetzt. Zu unterscheiden sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete das Mieterhöhungsverlangen und die spätere Feststellung durch das Gericht. Im Mieterhöhungsverlangen bildet eine Vielzahl von Werten innerhalb einer bestimmten Streubreite (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rn. 41 zu § 2 MHG) die ortsübliche Vergleichsmiete, also die gesamten Werte eines Mietspiegelfeldes. Deshalb darf der Vermieter ohne Begründung den Oberwert der Spanne verlangen (§ 558 a Abs. 4 BGB). Ein so zulässiges Mieterhöhungsverlangen wird aber nur dann als begründet vom Gericht festgestellt, wenn der Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete punktgenau festgestellt wird. Die Berliner Gerichte haben dazu in der Vergangenheit die Mietspiegel einschließlich der Orientierungshilfe als Beweismittel herangezogen. Daß der Gesetzgeber hieran etwas ändern wollte, ist weder aus dem Gesetzeswortlaut noch aus der Entstehungsgeschichte zu entnehmen. Schließlich war auch schon in der Vergangenheit die Orientierungshilfe zu den Berliner Mietspiegeln nicht als Tabellenmiete (wie die Werte der Rasterfelder), sondern im Wege der (durchaus anfechtbaren) Regressionsanalyse ermittelt (vgl. GEWOS-Endbericht Berliner Mietspiegel 1998 Seite 64; Beuermann, Miete und Mieterhöhung, 3. Aufl., Rdn. 121x zu § 2 MHG). Eine überzeugende wissenschaftliche Begründung hatte die Orientierungshilfe weder in der Vergangenheit noch im Mietspiegel 2003. Das schließt jedoch nicht aus, sie weiterhin als Teil des Beweismittels des Mietspiegels heranzuziehen, denn schließlich verbietet das Gesetz nicht, einen einfachen Mietspiegel, der also nicht qualifiziert ist, als Beweismittel zu verwenden (AG Dortmund GE 2003, 261). Die entgegenstehende Auffassung würde dazu führen, daß das Gericht immer ein Sachverständigengutachten einholen müßte, was den Intentionen des Gesetzgebers in § 558 d Abs. 3 BGB zuwiderlaufen würde. Allerdings dürfte, und darin müßte sich auch die Berliner Rechtsprechung ändern, jede Partei berechtigt sein, substantiiert und unter Beweisantritt vorzutragen, daß und warum für die fragliche Wohnung wohnwerterhöhende oder wohnwertmindernde Merkmale nach der Orientierungshilfe nicht zu berücksichtigen sind. Solange dies im Prozeß nicht geschieht, ist gegen eine unveränderte Fortsetzung der bisherigen Praxis nichts einzuwenden oder, wie es Börstinghaus in etwas anderem Zusammenhang zum qualifizierten Mietspiegel ausdrücken (NZM 2003, 386): "The same procedure as every year!"