Anwendung der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels nur ausnahmsweise im Berufungsverfahren überprüfbar

Die Spannenmerkmale sind nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels, sondern eine Einschätzungshilfe. Nur bei Zweifeln an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Feststellungen des Amtsgerichts ist eine erneute Feststellung durch das Berufungsgericht geboten.

Hinsichtlich der fehlenden Aussicht der eingelegten Berufung kann auf den gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO erfolgten richterlichen Hinweis des Vorsitzenden vom 21. Januar 2005 Bezug genommen werden. Die Kammer hält an der dort wiedergegeben Rechtsauffassung auch nach der Stellungnahme der Bekl. vom 16. März 2005 fest.

Aus dem Hinweisbeschluß vom 21. Januar 2005:

Die Merkmalgruppe 4 ist zutreffend von dem Amtsgericht als neutral eingestuft worden. Bei der Beurteilung der Spannenmerkmale ist zunächst darauf hinzuweisen, daß es sich um eine Einschätzungshilfe nach § 287 ZPO handelt, da die Spannenmerkmale nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels sind. Insoweit ist maßgebend auf die Einschätzung des Amtsrichters abzustellen, und nur soweit konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen, ist eine erneute Feststellung durch das Berufungsgericht geboten (§ 529 ZPO). Diese Zweifel liegen jedoch hier nicht vor.

Der Amtsrichter begründet seine Auffassung, daß eine ausgeglichene Merkmalsgruppe vorliegt, mit dem Umstand, daß zum einen der Eingangsbereich nicht repräsentativ sei und der lnstandhaltungszustand schlecht sei. Er weist andererseits darauf hin, daß das Treppenhaus renoviert sei. Hinsichtlich des Instandhaltungszustandes des Gebäudes verweist er auf den vorhandenen Instandsetzungsbedarf und die bereits durchgeführten Instandsetzungen. Es ist damit nicht zu beanstanden, daß er dem Zustand des Hauses weder eine positive noch eine negative Bewertung zuweisen will.

Auch die Merkmalgruppe 5 ist positiv einzuordnen. Soweit der Amtsrichter die Straße als besonders ruhig qualifiziert hat, ist seine tatrichterliche Einschätzung maßgebend, die dieser beanstandungsfrei begründet hat. Konkrete Anhaltspunkte für fehler- oder lückenhafte Feststellungen sind vorliegend jedoch nicht gegeben. Die Straße selbst ist nach Einschätzung des Amtsrichters besonders ruhig, weil sie an einer parkähnlichen Platzanlage liegt und keine Durchgangsstraße ist. Auch liegt sie in einer bevorzugten Citylage, es handelt sich um eine gute Wohnlage in zentraler Lage, mit unmittelbarem U-Bahnanschluß. Selbst wenn man von Beeinträchtigungen durch Geräusche und Gerüche ausgeht, ist diese Merkmalgruppe insgesamt als positiv zu bewerten.

Die Orientierungshilfe ist kein Bestandteil des Berliner Mietspiegels, darf aber als Schätzungsgrundlage herangezogen werden (BGH GE 2005, 663). Eine Schätzung durch das Gericht ist im Revisionsverfahren nur eingeschränkt überprüfbar (BGH NJW-RR 1993, 795). Das Landgericht Berlin überträgt das auch auf das Berufungsverfahren.

Im Mieterhöhungsprozeß hatte das Amtsgericht für die Spanneneinordnung u. a. einen Ortstermin anberaumt und dann Feststellungen zu den einzelnen Merkmalgruppen der Orientierungshilfe getroffen. Aufgrund dieser Anwendung der Orientierungshilfe war er zu einer Einschätzung über die Höhe der ortsüblichen Miete gelangt. Die Berufung war erfolglos.

Mit Beschluß vom 5. April 2005 verwies das Landgericht Berlin auf den Hinweis nach § 522 Abs. 2 ZPO, wonach die vom Gericht des I. Rechtszugs festgestellten Tatsachen grundsätzlich auch für das Berufungsverfahren gelten. Maßgeblich sei die Einschätzung des Amtsrichters, und nur bei Zweifeln an der Richtigkeit oder Vollständigkeit sei eine erneute Feststellung durch das Berufungsgericht geboten.