Anwendung von objektiv-normativen Kriterien bei der Unterscheidung zwischen Erhaltungsmaßnahmen und Baumaßnahmen

1. Ob eine beschlossene Maßnahme als Erhaltungsmaßnahme (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) oder Baumaßnahme (§ 20 WEG) zu behandeln ist, bemisst sich alleine nach objektiv-normativen Kriterien und ist nicht davon abhängig, wie die Wohnungseigentümer die entsprechende Maßnahme einordnen.

2. Eine Erhaltungsmaßnahme, die nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist nicht als Baumaßnahme (§ 20 WEG) mit den Kostenfolgen des § 21 WEG zu behandeln. Herrscht Streit über die Ordnungsgemäßheit der Maßnahme, kann dies gerichtlich nur im Rahmen der Anfechtung des Beschlusses über die Erhaltungsmaßnahme geklärt werden, und nicht bei der isolierten Anfechtung des Beschlusses über die Kostenverteilung.

I. Die Parteien streiten um eine Beschlussanfechtung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus sechs Eigentümern. Die Gemeinschaft führt einen Streit mit dem Bauträger, u. a. um fehlende Stand- und Absturzsicherungen der Umwehrungen der Balkone und Terrassen. Zur Sicherung der Balkone waren vor der Beschlussfassung Gerüste um die Balkone angebracht.

Gegenstand der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung war der Umgang der Gemeinschaft mit der bestehenden Situation. In der Gemeinschaft herrscht Streit, auf welchem Wege die Sanierung erfolgen könne. Während die Kl. der Auffassung sind, eine fachgerechte Sanierung erfordere die Neuanbringung eines Geländers, sind die übrigen Wohnungseigentümer der Auffassung, es genüge, durch einen Anker die mangelhafte Befestigung des Geländers an dem Haus zu beheben.

Hinsichtlich der Einladung der Versammlung wird auf die Anl. 1 Bezug genommen. Dort ist u. a. ausgeführt, dass die durch den Bauträger angebrachten Balkongeländer bauordnungsrechtlich unzulässig sind, der Bauträger jedoch die Instandsetzung verweigere und die aktuell vorhandenen Gerüste Kosten von 1.226,30 € für drei Monate auslösten.

In der Versammlung wies der Verwalter u. a. darauf hin, dass im Bauprozess das Gericht zu der Auffassung kommen könne, dass lediglich eine Nachbesserung möglich sei, in diesem Falle würde die Gemeinschaft nicht die Kosten für die Anbringung neuer Balkongeländer erstattet bekommen. Er vertrat zudem die Auffassung, dass die Eigentümer, welche dem Beschluss nicht zustimmten, nicht zur Zahlung eines Anteils an den Kosten verpflichtet wären.

Sodann sind drei Beschlüsse gefasst worden. Zunächst ist beschlossen worden, ein neues, den bauordnungsrechtlichen Anforderungen entsprechendes Geländer anbringen zu lassen und das bestehende Geländer zwecks Beweissicherung zu erhalten. Dieser Beschluss ist mit 4 Ja-Stimmen und 2 Nein-Stimmen als mehrheitlich zustande gekommen verkündet worden.

Sodann beschlossen die Eigentümer, mit dem gleichen Stimmverhältnis, die Auftragsvergabe.

Im Protokoll ist nach dem Stimmergebnis vermerkt: „Die mit Nein stimmenden Parteien werden sich nicht an den Kosten beteiligen. Der Beschluss ist dementsprechend mehrheitlich zustande gekommen.“ Sodann beschlossen die Eigentümer die Kosten von 30.236,95 € durch eine Sonderumlage zu finanzieren und nach Miteigentumsanteilen aufzubringen, wobei Bezug genommen wurde auf eine Kostenaufteilung, „entsprechend den Miteigentumsanteilen der mit Ja stimmenden Wohnungseigentümer“. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung, Anlage 2, Bezug genommen.

Die Kl. sind der Auffassung, ein Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung sei nicht gefasst worden. Eine solche entspreche auch nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Die Kl. haben mit ihrer Klage bezüglich des Beschlusses über die Auftragserteilung den Zusatz angefochten, wonach die mit Nein stimmenden Parteien/Eigentümer sich nicht an den Kosten beteiligen bzw. von der Kostentragung ausgenommen werden, sowie den Beschluss über die Sonderumlage insoweit für ungültig zu erklären, als auch dort die Sonderumlagebeträge nur von den mit Ja stimmenden Parteien/Eigentümern zu tragen sind.

Die Bekl. hält die Anfechtung für eine unzulässige Teilanfechtung und ist im Übrigen der Auffassung, da lediglich das Anbringen von Ankern ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, liege eine Baumaßnahme vor, insoweit sei die Kostenaufteilung nicht zu beanstanden, sondern entspreche § 21 Abs. 3 WEG.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und sich zur Begründung darauf bezogen, dass eine unzulässige Teilanfechtung vorliege.

Hiergegen richtet sich die Berufung, mit der die Kl. ihren erstinstanzlichen Klageantrag weiterverfolgen. Auf Hinweis der Kammer haben die Kl. erklärt, der Beschluss über die Sonderumlage sei insgesamt angefochten.

Die Bekl. verteidigen unter Aufrechterhaltung ihres bisherigen Parteivortrages die erstinstanzliche Entscheidung.

II. Die Berufung hat Erfolg, soweit sich die Kl. gegen den Beschluss über die Sonderumlage wenden, im Übrigen ist die Berufung zurückzuweisen.

1. Soweit die Kl. den Beschluss über die Auftragsvergabe bezüglich des Zusatzes über die Kostenverteilung anfechten, hat die Anfechtungsklage keinen Erfolg. Mit der Beschlussanfechtungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 1 WEG) kann lediglich ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft für ungültig erklärt werden. Dies setzt voraus, dass die Eigentümer einen entsprechenden Beschluss gefasst haben. Dass die Eigentümer einen Beschluss über die Kostenverteilung gefasst haben, ist jedoch nicht ersichtlich. Die Kl. selbst nehmen dieses in Abrede, auch die Bekl. behauptet dies nicht. Aus dem Protokoll ergibt sich ein entsprechender Schein eines Beschlusses, der ggf. mit einer Anfechtungsklage beseitigt werden könnte, nicht. Die Mitteilung dieses Verteilungsschlüssels folgt ausdrücklich nach der Bekanntgabe des Abstimmungsergebnisses und war daher nicht von der Abstimmung erfasst. Nimmt man, wie zulässig, das Protokoll bei der Auslegung hinzu, ergibt sich, dass diese Kostenverteilung offenbar die Mitteilung einer Rechtsansicht des Verwalters war, denn bereits in dem Vortext zu der Beschlussfassung findet sich der Hinweis, dass die nicht zustimmenden Eigentümer an den Kosten nicht beteiligt werden können. Bei dieser Sachlage liegt ein anfechtbarer Beschluss nicht vor. Im Protokoll findet sich lediglich die Wiedergabe einer Rechtsansicht des Verwalters. Diese entfaltet keine Bindungswirkung. Die vom Amtsgericht problematisierte Frage der Teilanfechtung stellt sich daher nicht.

2. Der Beschluss über die Sonderumlage war demgegenüber für ungültig zu erklären. Die Teilanfechtung war hier als Gesamtanfechtung des Sonderumlagebeschlusses auszulegen. Eine Anfechtung nur des Kostenbeschlusses ist nach der Rechtsprechung des BGH möglich.

a) Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts konnten die Kl. allerdings den Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage anfechten, innerhalb dieses Beschlusses war aber eine weitere Beschränkung der Anfechtung nicht möglich.

Wie der Bundesgerichtshof entschieden hat, kann ein Beschluss über die Finanzierung einer Maßnahme isoliert angefochten werden (BGH NZM 2022, 214 Rn. 10 unter Bezugnahme auf LG München I ZWE 2019, 495). Entscheidend ist dabei alleine, ob es sich um getrennte Beschlüsse handelt oder der Beschluss über die Baumaßnahme und die Kostenentscheidung eine untrennbare Einheit darstellen. Im vorliegenden Fall ist bereits durch die Abstimmungsmodalitäten offensichtlich, dass es sich um verschiedene Beschlüsse handelt, mit denen zunächst im Grundsatz darüber Klarheit geschaffen wird, ob überhaupt eine Baumaßnahme durchgeführt wird, sodann wer die Baumaßnahme durchführt und in einem letzten Schritt wie die Finanzierung erfolgt. Bei einer derartigen Vorgehensweise ist offensichtlich, dass es sich um getrennte Beschlüsse handelt, die auch rechtlich voneinander zu trennen sind und daher isoliert angefochten werden können. Dass sämtliche Beschlüsse unter einer Tagesordnungspunktnummer gefasst worden sind und nicht einzeln nummeriert worden sind, steht dem nicht entgegen.

Zutreffend ist der Einwand der Berufungserwiderung, dass inhaltlich die Beschlüsse eine Einheit bilden, denn eine Finanzierung macht nur dann Sinn, wenn zuvor ein Baubeschluss gefasst wurde, und andererseits ist ein Baubeschluss ohne Finanzierung nicht ordnungsgemäß. Zudem wird aus der subjektiven Sicht der Eigentümer ein Beschluss über eine Baumaßnahme stets mit dem Kostenbeschluss eine Einheit bilden, zumal die Frage der Kostenbeteiligung häufig das entscheidende Kriterium für die Zustimmung zu der Baumaßnahme ist (so auch Kammer ZWE 2018, 366). Dies führt allerdings nach der Rechtsprechung des BGH nicht dazu, dass zwingend sowohl die Beschlüsse über die Durchführung der Maßnahme und über die Finanzierung eine Einheit i.S.v. § 139 BGB bilden und zusammen angefochten werden müssen (BGH aaO.). Die Kammer folgt dieser Rechtsprechung. Für sie spricht, dass Beschlüsse objektiv-normativ auszulegen sind und sich daher die Einheit der Beschlüsse über die Baumaßnahme und die Kostenaufbringung objektiv im Beschlusswortlaut oder im Protokoll manifestieren muss (zu den Gestaltungsmöglichkeiten Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 5. Aufl. § 4 Rn. 47 f.).

Eine hiervon zu trennende Frage ist, ob im Falle einer Anfechtung sowohl des Beschlusses über die Maßnahme als auch des Beschlusses über die Mittelaufbringung bei einem Fehler eines Beschlusses nicht zwingend auch der andere Beschluss für ungültig zu erklären ist (Kammer ZWE 2018, 366). Eine derartige Anfechtung liegt aber nicht vor.

b) Demgegenüber ist eine Teilanfechtung des Beschlusses über die Sonderumlage nicht möglich. Der Beschluss kann nicht, wie dies die Kl. wünschen, dergestalt angefochten werden, dass durch die Streichung des Halbsatzes über die Verteilung des Sonderumlagebetrages inhaltlich diesem Beschluss ein anderer Gehalt beigemessen wird, als dies die Wohnungseigentümer beabsichtigten. Insoweit bildet der Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage eine Einheit und kann auch nur einheitlich angefochten werden. Kern des Beschlusses war die Kostenaufbringung, diese ergab sich aus der vom Verwalter vorgelegten Tabelle, welche nur die für den Beschluss stimmenden Eigentümer enthielt.

Jedoch kann nach der Rechtsprechung des BGH eine Teilanfechtung im Wege der Auslegung in eine Gesamtanfechtung umgedeutet werden, wenn dies dem Willen des Anfechtenden entspricht, was notfalls durch Nachfrage zu ermitteln ist (BGH ZWE 2013, 47). Entsprechend haben sich die Kl. geäußert.

c) Ist der Beschluss insgesamt angefochten, ist er allerdings für ungültig zu erklären, denn der Verteilerschlüssel der Sonderumlage ist nicht ordnungsgemäß.

aa) Der Verteilerschlüssel wäre nur dann richtig, wenn es sich bei der beschlossenen Maßnahme um eine Baumaßnahme nach § 20 Abs. 1 WEG handeln würde, da dann die Beschlussfassung dem gesetzlichen Schlüssel des § 21 Abs. 3 WEG entspricht.

Eine derartige Baumaßnahme liegt allerdings nicht vor. Vielmehr handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), für die, soweit kein anderer Schlüssel beschlossen oder vereinbart wurde, der Schlüssel des § 16 Abs. 2 WEG anzuwenden ist.

Der Begriff der Erhaltungsmaßnahme wird in § 13 Abs. 2 WEG legal definiert als eine Maßnahme zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung.

Eine Baumaßnahme geht hingegen über eine Erhaltungsmaßnahme hinaus und führt dazu, dass der Soll-Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums abweichend von dem bisherigen Soll-Zustand definiert wird. Dies war hier nicht der Fall, denn es wurden lediglich bauordnungsrechtlich zulässige Balkongeländer anstelle der vorhandenen unzulässigen angebracht.

Ob eine Erhaltungsmaßnahme oder eine Baumaßnahme vorliegt, bemisst sich dabei nach objektiv-normativen Kriterien und ist nicht davon abhängig, wie die Wohnungseigentümer die entsprechende Maßnahme einordnen (AG Hamburg-St. Georg ZMR 2022, 326). Die subjektiven Vorstellungen der Wohnungseigentümer oder des Verwalters spielen bei der gebotenen objektiv-normativen Auslegung von Beschlüssen keine entscheidende Rolle. Maßgeblich ist, wie der Beschluss „aus sich heraus“ auszulegen ist, wobei das Protokoll und die Einladung herangezogen werden können (grdl. BGHZ 139, 288 = NJW 1998, 3713).

Die hier beschlossene Maßnahme ist nach diesen Grundsätzen eine Erhaltungsmaßnahme, denn sie diente der ordnungsmäßigen Herstellung der Balkongeländer. Insoweit ist zwischen den Parteien unstreitig, und dies ergibt sich sowohl aus der Einladung als auch dem Protokoll, dass die vorhandenen Balkongeländer bauordnungsrechtlich unzulässig waren. Damit ist das gemeinschaftliche Eigentum nicht ordnungsgemäß hergestellt worden. Die Behebung dieses Mangels ist eine Erhaltungsmaßnahme. Dass der Verwalter insoweit offenbar eine andere Rechtsauffassung hatte, die er auch in der Versammlung und im Protokoll zum Ausdruck brachte, ändert an der Einordnung nichts. Anhaltspunkte dafür, dass die Maßnahme über die Beseitigung des Mangels hinausging, also etwa anders gestaltete oder modernere Balkongeländer angebracht werden sollten, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Die Parteien streiten lediglich um die Frage, ob der Komplettaustausch nötig war oder ein ordnungsmäßiger Zustand auch durch eine weniger intensivere Maßnahme hätte erreicht werden können. Diese Frage bedarf im vorliegenden Verfahren aber keiner Klärung, denn für die Frage der Kostenverteilung ist sie nicht relevant. Diese folgt nicht aus § 21 Abs. 3 WEG.

bb) Zutreffend ist allerdings, dass sich aus dem Wortlaut des § 20 Abs. 1 WEG der Schluss ergeben könnte, dass eine Erhaltungsmaßnahme, welche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, eine Baumaßnahme darstellt. Dies ist letztlich der Kern des Streits, da die Bekl. der Auffassung sind, es gäbe eine weniger kostenintensivere Maßnahme, welche den Baumangel behebt. Eine derartige Auslegung des § 20 Abs. 1 WEG ist allerdings nicht angängig. Eine Baumaßnahme ist von einer Erhaltungsmaßnahme vielmehr inhaltlich abzugrenzen, eine ordnungswidrige Erhaltungsmaßnahme schlägt nicht in eine Baumaßnahme um (vgl. Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 31). Entscheidend ist, ob bei objektiver Betrachtung die Maßnahme der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dient oder eine abweichende Sollbeschaffenheit definiert werden soll. Entspricht eine Erhaltungsmaßnahme inhaltlich nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, ist diese auf Anfechtung für ungültig zu erklären. Es ist nicht angängig, sie bestandskräftig werden zu lassen und bei den Rechtsfolgen in eine Baumaßnahme „umzuswitchen“ (Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 31).

Dies ist bereits deshalb nicht möglich, weil Baumaßnahmen und Erhaltungsmaßnahmen völlig unterschiedliche Kostenregelungen haben. Während Erhaltungsmaßnahmen von allen Miteigentümern im Grundsatz anteilig zu zahlen sind (§ 16 Abs. 2 WEG), sind Baumaßnahmen im Grundsatz nur von den zustimmenden Eigentümern zu zahlen. Würde jede ordnungswidrige Erhaltungsmaßnahme automatisch eine Baumaßnahme sein, hätte dies zur Folge, dass, wenn die Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 WEG nicht erfüllt wären, die Maßnahme nur von den zustimmenden Eigentümern zu zahlen wäre. Im Falle des Fehlens eines flankierenden Kostenbeschlusses führte dies dazu, dass ggf. noch im Rahmen der Kostenverteilung in der Jahresabrechnung über die Einordnung der Maßnahme gestritten werden könnte. Damit wäre für die zustimmenden Eigentümer ein erhebliches Risiko verbunden, denn sie müssten stets fürchten, dass nach Bestandskraft des Beschlusses über eine ordnungswidrige Erhaltungsmaßnahme im Rahmen der Prüfung der Jahresabrechnung ein Gericht zu der Auffassung gelangt, der Beschluss gehe über den Rahmen der §§ 18, 19 WEG hinaus, so dass eine Baumaßnahme nach § 20 Abs. 1 WEG vorliegt. Sachgerecht ist es demgegenüber nur, alleine im Rahmen eines Anfechtungsverfahrens über die Erhaltungsmaßnahme umfassend und abschließend zu prüfen, ob diese den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Ist dies nicht der Fall, ist der Beschluss über die Erhaltungsmaßnahme für ungültig zu erklären, und die Eigentümer können sodann erwägen, die angestrebte Maßnahme mit der Kostenfolge des § 21 Abs. 3 WEG als Baumaßnahme nach § 20 Abs. 1 WEG zu beschließen. An diesem Befund ändert sich nicht dadurch etwas, dass die Eigentümer vorliegend bei der Kostenverteilung der anderweitigen Rechtsauffassung des Verwalters und der Einordnung als Baumaßnahme gefolgt sind, denn maßgeblich ist - wie ausgeführt - die objektiv-normative Einordnung des Beschlusses.

Wird die Maßnahme als solche - wie hier - hingegen bestandskräftig, kann nicht über den Umweg der Kostenverteilung die Ordnungsgemäßheit der Beschlussfassung infrage gestellt werden. Insoweit gilt der Grundsatz, dass die Ordnungsgemäßheit eines nicht angefochtenen Beschlusses nicht mehr infrage gestellt werden kann. Daher ist vorliegend die Frage der Ordnungsgemäßheit der Sanierungsmaßnahme nicht von Relevanz. Hätten die Eigentümer über diese Frage eine gerichtliche Entscheidung gewünscht, hätte der Beschluss über die Sanierung angefochten werden müssen.

Dass im vorliegenden Fall die Bestandskraft des Sanierungsbeschlusses zur Folge hat, dass abweichend von den Angaben in der Versammlung die Kostenbeteiligung aus § 16 Abs. 2 WEG folgt und daher auch die dem Beschluss nicht zustimmenden Eigentümer an den Kosten zu beteiligen sind, spricht nur vordergründig gegen diese Lösung. Zwar ist zutreffend, dass die Wohnungseigentümer keinen Anlass hatten, den Beschluss über die Baumaßnahme anzufechten. Die Kl. nicht, weil sie diese Sanierung für erforderlich hielten, und ebenso wenig die übrigen Wohnungseigentümer, die den Beschluss ablehnten, weil sie davon ausgingen, an den Kosten nicht beteiligt zu werden. Dies genügt allerdings nicht. Das Risiko, im Falle der erfolgreichen Anfechtung eines Kostenbeschlusses mit Kosten belastet zu werden, ist dem neuen WEG-Recht nämlich immanent und daher hinzunehmen. Die Problematik stellt sich etwa auch dann, wenn eine Erhaltungsmaßnahme mit einer abweichenden Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beschlossen wird und der Beschluss über die Kostenverteilung für ungültig erklärt wird. Auch hier wird der zunächst von der Kostenverteilung ausgenommene Eigentümer keinen Anlass zur Beschlussanfechtung haben (vgl. etwa den Sachverhalt, welcher der Entscheidung BGH ZWE 2023, 416 zugrunde liegt). Erhebliche Kostenverschiebungen können sich auch ergeben, wenn sich bei einem Beschluss über eine Baumaßnahme im Gerichtsverfahren herausstellt, dass die Einschätzung der Eigentümer zur Amortisation (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG) unzutreffend ist. Wollte man diese Interessen berücksichtigen, wäre es - wie dies das Amtsgericht getan hat - erforderlich, die Beschlüsse über die Kostentragung und die Durchführung der Maßnahme stets als Einheit i.S.v. § 139 BGB anzusehen. Allerdings hilft auch dies dann nicht, wenn - was gem. § 23 Abs. 4 WEG der Regelfall ist (vgl. Jennißen/Zschieschack, 8. Aufl. 2024, WEG § 27 Rn. 18) - der Beschluss vor rechtskräftiger Ungültigerklärung bereits vollzogen ist. Zwar besteht dann ein Anspruch auf Änderung der Jahresabrechnung (BGH NZM 2023, 768). Selbst wenn allerdings der Beschluss über die vollzogene Erhaltungsmaßnahme für ungültig erklärt wird, sind die entstandenen Kosten für die aus Gemeinschaftsmitteln vollzogene Maßnahme nach dem allgemeinen Schlüssel des § 16 Abs. 2 WEG auf alle Eigentümer zu verteilen (näher Zschieschack ZWE 2024, 110 [116 f.]). Soll dieses Risiko vermieden werden, müssten die Eigentümer beschließen, den Vollzug des Beschlusses von der Bestandskraft (auch) der Kostenregelung abhängig zu machen, oder die Beschlussaussetzung im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes begehren.

cc) Handelt es sich vorliegend daher objektiv um eine angestrebte Erhaltungsmaßnahme, entspricht die Kostenverteilung für die Sonderumlage nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, denn insoweit gilt § 16 Abs. 2 WEG. Der Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage nur bei den zustimmenden Wohnungseigentümern kann auch nicht aus Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ausgelegt werden. Dass die Eigentümer offenbar auf Hinweis des Verwalters der Auffassung waren, es läge eine Baumaßnahme vor, führt nicht dazu, dass insoweit etwa konkludent ein anderweitiger Schlüssel beschlossen wurde. Hier fehlt es schon an einem Anhalt im Beschluss dafür, dass die Eigentümer eine vom Gesetz abweichende Kostenverteilung beschließen wollten. Gerade im Zusammenhang mit dem Zusatz nach dem Beschluss über die Maßnahme und die Angaben im Protokoll zur Auffassung der Zahlungspflichtigen lässt der Beschluss nur die Auslegung zu, dass die Eigentümer darüber beschließen wollten, in welcher Höhe (30.236,95 €) und auf welchem Weg (Sonderumlage) die Finanzierung erfolgen sollte. Objektive Anhaltspunkte dafür, dass mit der Beschlussfassung auch der gesetzliche Verteilerschlüssel abgeändert werden sollte, finden sich nicht. Für das Gegenteil spricht zudem die Bezugnahme auf die Liste der Zahlungspflichtigen, die offenbar vom Verwalter vorbereitet war. Letztlich spricht entscheidend gegen eine Beschlussfassung über den Verteilerschlüssel, dass die Kl., die bei der Abstimmung die Mehrheit hatten, sich mit der Klage gerade gegen die Rechtsauffassung des Verwalters und der anderen Eigentümer wenden, es handele sich um eine Maßnahme nach § 20 Abs. 1 WEG.

Ob eine abweichende Beschlussfassung möglich ist, bedarf daher vorliegend keiner Entscheidung.

3. Nach alledem war auf die Berufung die angefochtene Entscheidung teilweise abzuändern.

Die Revision für die Bekl. wird zugelassen, denn der Frage der Kostenbeteiligung der Eigentümer bei fehlerhafter Einordnung der Beschlussfassung als Bau- oder Erhaltungsbeschluss kommt Grundsatzbedeutung zu. Im Übrigen, soweit die Berufung keinen Erfolg hat, handelt es sich um die Auslegung im Einzelfall, der keine Grundsatzbedeutung zukommt.

Ob eine beschlossene Maßnahme als Erhaltungsmaßnahme (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) oder Baumaßnahme (§ 20 WEG) zu behandeln ist, bemisst sich alleine nach objektiv-normativen Kriterien und ist nicht davon abhängig, wie die Wohnungseigentümer die entsprechende Maßnahme einordnen. Eine Erhaltungsmaßnahme, die nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist nicht als Baumaßnahme (§ 20 WEG) mit den Kostenfolgen des § 21 WEG zu behandeln. Herrscht Streit über die Ordnungsgemäßheit der Maßnahme, kann dies gerichtlich nur im Rahmen der Anfechtung des Beschlusses über die Erhaltungsmaßnahme geklärt werden, und nicht bei der isolierten Anfechtung des Beschlusses über die Kostenverteilung.

Die Parteien streiten um eine Beschlussanfechtung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus sechs Eigentümern. Die Gemeinschaft führt einen Streit mit dem Bauträger um fehlende Stand- und Absturzsicherungen der Umwehrungen der Balkone und Terrassen. Zur Sicherung der Balkone waren vor der Beschlussfassung Gerüste um die Balkone angebracht.

Gegenstand der Beschlussfassung war der Umgang der Gemeinschaft mit der bestehenden rechtlichen Situation. Die Gemeinschaft streitet darüber, auf welchem Weg die Sanierung erfolgen könne. Die Kläger meinen, eine fachgerechte Sanierung erfordere die Neuanbringung eines Geländers, die übrigen Wohnungseigentümer sind der Auffassung, es genüge, durch einen Anker die mangelhafte Befestigung des Geländers an dem Haus zu beheben.

In der Einladung zur Versammlung wurde darauf Bezug genommen, dass die durch den Bauträger angebrachten Balkongeländer bauordnungsrechtlich unzulässig seien, der Bauträger jedoch die Instandsetzung verweigere und die aktuellen vorhandenen Gerüste Kosten von 1.226,30 € für drei Monate auslösen würden.

In der Versammlung wies der Verwalter darauf hin, dass im Bauprozess das Gericht zu der Auffassung kommen könne, dass lediglich eine Nachbesserung möglich sei, wobei die Gemeinschaft nicht die Kosten für die Anbringung neuer Balkongeländer erstattet bekommen würde. Der Verwalter vertrat zudem die Auffassung, dass die Eigentümer, welche dem Beschluss nicht zustimmten, nicht zur Zahlung eines Anteils an den Kosten verpflichtet wären.

Sodann sind drei Beschlüsse gefasst worden. Zunächst ist beschlossen worden, ein neues, den bauordnungsrechtlichen Anforderungen entsprechendes Geländer anbringen zu lassen und das bestehende Geländer zwecks Beweissicherung zu erhalten. Dieser Beschluss ist mit vier Ja-Stimmen und zwei Nein-Stimmen als mehrheitlich zustande gekommen verkündet worden. Sodann beschlossen die Eigentümer mit dem gleichen Stimmverhältnis die Auftragsvergabe. Dazu ist im Protokoll vermerkt: Die mit Nein stimmenden Parteien werden sich nicht an den Kosten beteiligen; der Beschluss ist dementsprechend mehrheitlich zustande gekommen.

Sodann beschlossen die Eigentümer, die Kosten von 30.236,95 € durch eine Sonderumlage zu finanzieren und nach Miteigentumsanteilen aufzubringen, entsprechend den Miteigentumsanteilen der mit Ja stimmenden Wohnungseigentümer.

Die Kläger sind der Auffassung, ein Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung sei nicht gefasst worden, eine solche entspreche auch nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Kläger haben bezüglich der Auftragserteilung den Zusatz angefochten, wonach die mit Nein stimmenden Parteien/Eigentümer sich nicht an den Kosten beteiligen, also von der Kostentragung ausgenommen werden, sowie den Beschluss über die Sonderumlage insoweit für ungültig zu erklären, als auch dort die Sonderumlagebeträge nur von den mit Ja stimmenden Parteien/Eigentümern zu tragen sind.

Das AG hat die Klage abgewiesen mit der Begründung, dass eine unzulässige Teilanfechtung vorliegt. Hiergegen die Berufung der Kläger. Auf Hinweis der Kammer haben die Kläger erklärt, der Beschluss über die Sonderumlage sei insgesamt angefochten.

Die Berufung hat Erfolg, soweit sich die Kläger gegen den Beschluss über die Sonderumlage wenden, im Übrigen ist die Berufung zurückzuweisen.

Soweit die Kläger den Beschluss über die Auftragsvergabe bezüglich des Zusatzes über die Kostenverteilung anfechten, hat die Anfechtungsklage keinen Erfolg. Mit einer Beschlussanfechtungsklage kann lediglich ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft für ungültig erklärt werden, was voraussetzt, dass die Eigentümer einen entsprechenden Beschluss gefasst haben. Dies ist jedoch nicht ersichtlich. Die Mitteilung des Verteilungsschlüssels folgt ausdrücklich nach der Bekanntgabe des Abstimmungsergebnisses und war daher nicht von der Abstimmung erfasst. Diese Kostenverteilung war offenbar lediglich die Rechtsansicht des Verwalters. Diese entfaltet keine Bindungswirkung. Deshalb stellt sich die vom AG problematisierte Frage der Teilanfechtung nicht.

Der Beschluss über die Sonderumlage war demgegenüber für ungültig zu erklären. Die Teilanfechtung war hier als Gesamtanfechtung des Sonderumlagebeschlusses auszulegen. Der insgesamt angefochtene Beschluss ist für ungültig zu erklären, weil der Verteilerschlüssel der Sonderumlage nicht ordnungsgemäß ist.

Ob eine Erhaltungsmaßnahme oder aber eine Baumaßnahme vorliegt, bemisst sich nach objektiv-normativen Kriterien und ist nicht davon abhängig, wie die Wohnungseigentümer die entsprechende Maßnahme einordnen. Die hier beschlossene Maßnahme ist nach diesen Grundsätzen eine Erhaltungsmaßnahme, denn sie diente der ordnungsmäßigen Herstellung der Balkongeländer. Sowohl aus der Einladung zur Versammlung als auch aus dem Protokoll ergibt sich, dass die vorhandenen Balkongeländer bauordnungsrechtlich unzulässig waren, womit das gemeinschaftliche Eigentum nicht ordnungsgemäß hergestellt worden ist. Die Behebung dieses Mangels ist eine Erhaltungsmaßnahme. Dass der Verwalter insoweit eine andere Rechtsauffassung hatte, ändert an der Einordnung nichts. Die Parteien streiten lediglich um die Frage, ob der komplette Austausch nötig war oder ein ordnungsmäßiger Zustand auch durch eine weniger intensivere Maßnahme hätte erreicht werden können.

Diese Frage bedarf aber hier keiner Klärung, denn für die Frage der Kostenverteilung ist sie nicht relevant. Diese erfolgt nicht aus § 21 Abs. 3 WEG. Eine Baumaßnahme ist von einer Erhaltungsmaßnahme inhaltlich abzugrenzen, eine ordnungswidrige Erhaltungsmaßnahme schlägt nicht in eine Baumaßnahme um. Entscheidend ist, ob bei objektiver Betrachtung die Maßnahme der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dient oder eine abweichende Sollbeschaffenheit definiert werden soll.

Entspricht eine Erhaltungsmaßnahme inhaltlich nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, ist diese auf Anfechtung für ungültig zu erklären. Es geht nicht an, sie bestandskräftig werden zu lassen und bei den Rechtsfolgen in eine Baumaßnahme auszuweichen. Dies ist bereits deshalb nicht möglich, weil Baumaßnahmen und Erhaltungsmaßnahmen völlig unterschiedliche Kostenregelungen haben. Während Erhaltungsmaßnahmen von allen Miteigentümern im Grundsatz anteilig zu zahlen sind (§ 16 Abs. 2 WEG), sind Baumaßnahmen im Grundsatz nur von den zustimmenden Eigentümern zu zahlen. Würde jede ordnungswidrige Erhaltungsmaßnahme automatisch eine Baumaßnahme sein, hätte dies zur Folge, dass, wenn die Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 WEG nicht erfüllt wären, die Maßnahme nur von den zustimmenden Eigentümern zu bezahlen wäre. Damit wäre für die zustimmenden Eigentümer ein erhebliches Risiko verbunden, weil sie stets fürchten müssten, dass nach Bestandskraft des Beschlusses über eine ordnungswidrige Erhaltungsmaßnahme im Rahmen der Prüfung der späteren Jahresabrechnung ein Gericht zu der Auffassung gelangt, der Beschluss gehe über den im Rahmen der §§ 18, 19 WEG hinaus, so dass eine Baumaßnahme nach § 20 Abs. 1 WEG vorliegt. Sachgerecht ist es deshalb nur, alleine im Rahmen eines Anfechtungsverfahrens über die Erhaltungsmaßnahme umfassend und abschließend zu prüfen, ob diese den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Ist dies nicht der Fall, ist der Beschluss über die Erhaltungsmaßnahme für ungültig zu erklären, und die Eigentümer können dann erwägen, die angestrebte Maßnahme mit der Kostenfolge des § 21 Abs. 3 WEG als Baumaßnahme nach § 20 Abs. 1 WEG zu beschließen.

Hieran ändert sich nichts dadurch, dass die Eigentümer bei der Kostenverteilung der anderweitigen Rechtsauffassung des Verwalters gefolgt sind und ebenfalls die Einordnung als Baumaßnahme angesehen haben. Handelt es sich objektiv um eine angestrebte Erhaltungsmaßnahme, entspricht die Kostenverteilung für die Sonderumlage nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, denn insoweit gilt § 16 Abs. 2 WEG.

Der Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage nur bei den zustimmenden Wohnungseigentümern kann auch nicht als Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ausgelegt werden. Nach den Angaben im Protokoll der Versammlung zur Auffassung der Zahlungspflichtigen lässt der Beschluss nur die Auslegung zu, dass die Eigentümer darüber beschließen wollten, in welcher Höhe (nämlich 30.236,95 €) und auf welchem Weg (Sonderumlage) die Finanzierung erfolgen sollte.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister