Anwendung des Wohnraummietrechts auf ein zu Wohnzwecken verpachtetes Grundstück

1. Das Besitzrecht des Pächters gehört ebenso wie das Besitzrecht des Mieters zu den vermögenswerten Rechten, die der berechtigten Person von der Rechtsordnung in der Weise zugeordnet sind, dass sie die damit verbundenen Befugnisse nach eigenverantwortlicher Entscheidung zu ihrem privaten Nutzen ausüben darf, und fällt unter den Schutz der Eigentumsgarantie.

2. Die Rechtsprechung zum Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung als grundrechtlich geschütztes Eigentum ist auch auf ein zu Wohnzwecken vermietetes Pachtgrundstück anzuwenden. (Leitsätze der Redaktion)

Die Beschwerdeführer wenden sich gegen ein Urteil des Kammergerichts, mit dem sie zur Herausgabe des von ihnen bewohnten Grundstücks verurteilt wurden. Der Beschwerdeführer zu 1 trat am 16. November 1966 in ein als „Pachtvertrag […] zur Ausnutzung zu Wohnzwecken“ bezeichnetes Nutzungsverhältnis über ein Grundstück ein. Von den Vorpächtern erwarb er das dort aufstehende Gebäude und bewohnt dieses seitdem ununterbrochen. Seit 1968 lebt seine Ehefrau, die Beschwerdeführerin zu 2, gemeinsam mit ihm dort. Die Beschwerdeführer tätigten diverse Investitionen zur Erschließung des Grundstücks und bauten das Wohngebäude schließlich auch altersgerecht und barrierefrei aus. Mit einem Nachtrag zum Pachtvertrag vom 15. Februar 2001 wurde die Beschwerdeführerin zu 2 in das bestehende Rechtsverhältnis mit aufgenommen. Das von den Beschwerdeführern geschuldete Nutzungsentgelt erhöhte sich im Laufe der Jahre und betrug zuletzt 159,31 € monatlich. Ab dem Jahr 1973 war die Gemeinnützige Siedlung und Wohnungsbaugesellschaft Berlin mbH (GSW) Eigentümerin des streitbetroffenen Grundstücks sowie auch der umliegenden Grundstücke einschließlich der dort befindlichen Wohngebäude.

Seit dem 28. Januar 2021 ist der Äußerungsberechtigte zu 2 Eigentümer des Grundstücks. Er erklärte mit Schreiben vom 17. Februar 2021 die Kündigung des Pachtvertrags zum 31. Dezember 2021, hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt, und teilte mit, dass eine Bebauung des Grundstücks beabsichtigt sei. Die Beschwerdeführer widersprachen der Kündigung und gaben das Grundstück in der Folge nicht heraus.

Die vom Äußerungsberechtigten zu 2 erhobene Räumungsklage wies das Landgericht Berlin mit der Begründung ab, dass zum Zeitpunkt der Vertragsübernahme im Jahr 1966 unabhängig von der anderweitigen Bezeichnung die Anwendbarkeit der Kündigungsschutzvorschriften des sozialen Wohnraummietrechts vereinbart gewesen sei, deren Voraussetzungen hier nicht vorlägen. Auf die dagegen eingelegte Berufung des Äußerungsberechtigten zu 2 änderte das Kammergericht die Entscheidung ab und verurteilte die Beschwerdeführer zur Herausgabe des Grundstücks, weil es sich bei dem nur auf das Grundstück bezogenen Pachtvertrag nicht um ein Wohnraummietverhältnis handele. Das auf dem Grundstück errichtete Gebäude sei eine nur zu vorübergehenden Zwecken für die Dauer des Pachtvertrags mit dem Grund und Boden verbundene Sache, die im Eigentum der Beschwerdeführer stehe und nicht Gegenstand der Überlassungspflicht sei. Mieterschutzvorschriften seien auch nicht entsprechend anwendbar. Nach dem allein anwendbaren Pachtvertragsrecht sei das Grundstück herauszugeben. Alter und Gesundheitszustand der Beschwerdeführer seien durch eine achtmonatige Räumungsfrist hinreichend berücksichtigt. Eine Anhörungsrüge der Beschwerdeführer wies das Kammergericht zurück.

Die Beschwerdeführer machen mit der Verfassungsbeschwerde geltend, dass es sich bei dem als „Pachtvertrag“ bezeichneten Rechtsverhältnis tatsächlich um einen Wohnraummietvertrag handele, da die Pacht allein zu Wohnzwecken vereinbart sei. Sie hätten im Laufe der Zeit mit erheblichen finanziellen Eigenmitteln i.H.v. über 100.000 DM das in ihrem Eigentum stehende Gebäude auf dem Grundstück ausgebaut, erweitert und modernisiert, um auf diesem Wege eine Alterssicherung herbeizuführen. Der barrierefreie und altersgerechte Umbau des Gebäudes sei im Einvernehmen mit der GSW erfolgt, die über fast fünf Jahrzehnte Vertragspartnerin gewesen sei, weil die Erwartung bestanden habe, dass die Beschwerdeführer ihren Lebensabend in dem Wohngebäude auf dem Grundstück verbringen können. Der „Pachtvertrag“ ausschließlich zu Wohnzwecken sei ein außergewöhnlicher Vertrag, der so heute nicht mehr abgeschlossen würde; faktisch handele es sich um ein über Jahrzehnte bestehendes Rechtsverhältnis über Wohnraum.

Ferner tragen die Beschwerdeführer vor, sie seien beide über 80 Jahre alt, schwerbehindert und pflegebedürftig, jeweils mit Pflegegrad 2. Ein Umzug sei ihnen gesundheitlich nicht zuzumuten. Der Beschwerdeführer zu 1 leide an Herzinsuffizienz, einer absoluten Arrhythmie bei Vorhofflimmern und einer Niereninsuffizienz. Die Beschwerdeführerin zu 2 legt ein fachärztliches Attest vom 27. Juni 2024 vor, demzufolge sie an einer generalisierten Angststörung, Agoraphobie mit Panikstörung, einer rezidivierenden depressiven Störung bei gegenwärtig schwerer Episode und einer arteriellen Hypertonie leide. Sie sei im Oktober/November 2012 elektiv sowie im Mai 2020 und Februar 2024 akutpsychiatrisch stationär behandelt worden, wobei auch fremdaggressives und selbstverletzendes Verhalten dokumentiert worden sei. Im Februar 2024 seien Risiko- und Warnfaktoren einer akuten suizidalen Krise diagnostiziert worden. Bei einem Verlust des Wohnhauses werde sich ihr Gesundheitszustand mit großer Sicherheit verschlechtern, eine negative Dynamik sei in den letzten Jahren feststellbar.

Da anderweitiger Wohnraum nicht zur Verfügung stehe, drohe Obdachlosigkeit. Bei dem ihnen monatlich zur Verfügung stehenden Haushaltseinkommen hätten sie in Berlin praktisch keine Möglichkeit, an Wohnraum zu gelangen, erst recht, wenn dieser altersgerecht und barrierefrei sein müsse. Bewerbungen bei verschiedenen Hausverwaltungen und Wohnungsbaugesellschaften seien ergebnislos verlaufen. Ihre berechtigten Interessen überwögen das Interesse des Äußerungsberechtigten zu 2 an einer Verwertung des Grundstücks. Eine Räumung würde für sie eine mit den guten Sitten nicht zu vereinbarende, unbillige Härte darstellen. Die Verfassungsbeschwerde war erfolgreich.

Die zulässige Verfassungsbeschwerde ist begründet. Das Urteil des Kammergerichts vom 1. Februar 2024 - 12 U 113/22 - verletzt die Beschwerdeführer in ihrem Grundrecht auf Gewährleistung des Eigentums aus Art. 23 Abs. 1 VvB.

In seiner Entscheidung hat das Kammergericht Bedeutung und Tragweite des Grundrechts aus Art. 23 Abs. 1 VvB angesichts der besonderen Umstände des Einzelfalles grundlegend verkannt. Der „Pachtvertrag […] zur Ausnutzung zu Wohnzwecken“ räumt den Beschwerdeführern das Recht ein, das Grundstück durchgehend und ohne zeitliche Einschränkung zum Wohnen zu nutzen. Das Grundstück bildet auch tatsächlich den Ort ihres Lebensmittelpunkts, an dem sie seit fast 60 Jahren ununterbrochen wohnen und an dem sie ihren Lebensabend verbringen wollen. Der verfassungsrechtliche Schutz dieses Besitzrechts an dem Grundstück ist durch die Anwendung allgemeiner pachtrechtlicher Regelungen vorliegend nicht zutreffend erfasst.

Das Besitzrecht des Pächters gehört ebenso wie das Besitzrecht des Mieters zu den vermögenswerten Rechten, die der berechtigten Person von der Rechtsordnung in der Weise zugeordnet sind, dass sie die damit verbundenen Befugnisse nach eigenverantwortlicher Entscheidung zu ihrem privaten Nutzen ausüben darf, und fällt unter den Schutz der Eigentumsgarantie (so ausdrücklich für das Bundesrecht: BVerfG, Kammerbeschluss vom 11. September 1997 - 1 BvR 392/89 -, juris Rn. 13; vgl. BVerwG, Urteil vom 1. September 1997 - 4 A 36.96 -, juris Rn. 26).

Für die verfassungsrechtliche Beurteilung ist vorliegend maßgeblich, dass die Beschwerdeführer das Grundstück vertragsgemäß zum Zweck des Wohnens nutzen. Das ist ein besonderer Vertragszweck, der zu einer Verstärkung des eigentumsrechtlichen Schutzes führt: Die Wohnung ist für jede Person Mittelpunkt ihrer privaten Existenz. Das Individuum ist auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen. Auch deshalb erfüllt das Besitzrecht des Mieters insoweit Funktionen, wie sie typischerweise dem Sacheigentum zukommen (BVerfG, Beschluss vom 26. Mai 1993 - 1 BvR 208/93 - GE 1993, 796 =, juris Rn. 21). Es gehört zur freiheitssichernden Funktion des Grundrechts auf Eigentum, dass vertragstreue Mieter geschützt sind gegen den Verlust ihrer Wohnung, der nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters begründet ist (BVerfG, aaO., Rn. 29). Denn im Wohnen entfaltet sich die Persönlichkeit des Einzelnen in privater räumlicher Sphäre. Es ist das verfassungsrechtlich geschützte Recht zur freien Persönlichkeitsentfaltung, das dem Besitzrecht des Mieters ein besonderes Gewicht auch gegenüber dem Recht eines vermietenden Eigentümers verleiht.

Die Rechtsprechung zum Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung als grundrechtlich geschütztes Eigentum (Beschlüsse vom 20. April 2010 - VerfGH 62/07 - und vom 22. Januar 2008 - VerfGH 70/06 - GE 2008, 918, wie alle nachfolgend zitierten Entscheidungen des Verfassungsgerichtshofes abrufbar unter gesetze.berlin.de; für das Bundesrecht: BVerfG, Beschluss vom 26. Mai 1993 - 1 BvR 208/93 - GE 1993, 796) ist auf den vorliegenden Fall übertragbar, weil es sich um einen spezifischen Einzelfall der Überlassung eines Grundstücks zur ausdrücklich vereinbarten Nutzung allein zu Wohnzwecken und auf Dauer handelt, womit gemäß Art. 23 Abs. 1 VvB sowohl das grundrechtlich geschützte Besitzrecht der Beschwerdeführer an dem Grundstück und ihr Bestandsinteresse an diesem Besitz zu Wohnzwecken als auch ihrer Eigentumsposition an dem dort errichteten bzw. ausgebauten Wohngebäude besonders zu berücksichtigen sind.

Nach der verfassungsgerichtlichen Rechtsprechung zur Bedeutung der Eigentumsgarantie bei Mietverhältnissen müssen die Fachgerichte bei der Auslegung der mietrechtlichen Kündigungstatbestände die durch die Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen wahren und die im Gesetz aufgrund verfassungsmäßiger Grundlagen zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer Weise nachvollziehen, die den beiderseitigen Eigentumsschutz beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen vermeidet. Die Belange von Vermieter und Mieter sind angemessen zu berücksichtigen, gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (Beschlüsse vom 20. April 2010 - VerfGH 62/07 - Rn. 11 und vom 22. Januar 2008 - VerfGH 70/06 - GE 2008, 918, Rn. 16; für das Bundesrecht: BVerfG, Beschluss vom 26. Mai 1993 - 1 BvR 208/93 -, GE 1993, 796 = juris Rn. 30). Grundsätzlich hat der Gesetzgeber in den einfachgesetzlichen Regelungen von Miete und Pacht die kollidierenden Belange in einen Ausgleich gebracht, der aus verfassungsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden ist. In der Folge bleibt die Auslegung des einfachen Miet- und Pachtrechts Sache der zuständigen Fachgerichte und ist der verfassungsgerichtlichen Überprüfung nur insoweit zugänglich, als sie Fehler erkennen lässt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung der Bedeutung der Eigentumsgarantie, insbesondere ihres Schutzbereichs, beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht sind (vgl. Beschlüsse vom 6. September 2017 - VerfGH 120 A/17 - Rn. 8 und vom 18. Juni 2014 - VerfGH 153/13 - Rn. 15). Hiervon ist in mietrechtlichen Streitigkeiten grundsätzlich noch nicht auszugehen, wenn Art. 23 Abs. 1 VvB oder die Eigentumsgarantie zugunsten einer Seite nicht ausdrücklich erwähnt wird, sofern das anzuwendende Gesetzesrecht die gebotene Interessenabwägung selbst vorschreibt (vgl. Beschluss vom 18. Juli 2006 - VerfGH 17/04 - Rn. 46). Jedenfalls dann, wenn die Interessen einer Seite vollständig vernachlässigt oder vernünftige, nachvollziehbare und gewichtige Argumente übergangen werden oder ein Grundrecht bei der Anwendung einfachen Rechts beiseitegeschoben wird, ist von einer Verkennung des Inhalts der Eigentumsgarantie durch das Fachgericht auszugehen (Beschlüsse vom 20. April 2010 - VerfGH 62/07 - Rn. 11 und vom 22. Januar 2008 - VerfGH 70/06 - Rn. 16).

Bei entsprechender Anwendung dieser Überlegungen auf den zugrunde liegenden Rechtsstreit um ein „Pachtverhältnis“ zu Wohnzwecken ist festzustellen, dass das Kammergericht versäumt hat, sich angesichts der besonderen Umstände des Einzelfalles hinreichend mit der Bedeutung der Eigentumsfreiheit für die Rechtsposition der Beschwerdeführer auseinanderzusetzen. Das tatsächlich vorliegende Rechtsverhältnis entspricht nicht dem typischen Pachtvertrag, in dem die Persönlichkeitsentfaltung in räumlicher Sphäre keine Rolle spielt, weil eine Pacht regelmäßig gerade nicht zu zeitlich uneingeschränkten Wohnzwecken vereinbart ist. Der Besonderheit des konkreten „Pachtvertrages […] zur Ausnutzung zu Wohnzwecken“ wird eine Behandlung allein nach pachtrechtlichen Vorschriften nicht gerecht, weil der Ausgleich der widerstreitenden, jeweils von Art. 23 Abs. 1 VvB geschützten Rechtspositionen dadurch nicht abschließend vorgezeichnet ist.

Das als „Pachtvertrag“ überschriebene Rechtsverhältnis diente ausschließlich der Nutzung zu Wohnzwecken. Die Beschwerdeführer unterlagen verschiedenen Verpflichtungen und Beschränkungen, die garantieren sollten, dass sie das Grundstück allein zu diesem Zwecke nutzen. Die Investitionen der Beschwerdeführer zur Erschließung und Herstellung der Bewohnbarkeit des Grundstücks entsprachen dem tatsächlich gelebten Rechtsverhältnis, welches ein auf Dauer angelegtes Wohnen ermöglichen sollte. Dies fand auch Ausdruck in der der Absicherung dienenden Aufnahme der Beschwerdeführerin zu 2 in das als „Pachtvertrag“ überschriebene Rechtsverhältnis, das zu diesem Zeitpunkt bereits 30 Jahre lang mit der GSW bestand. Der barrierefreie Ausbau des Wohngebäudes im gleichen Jahr zeigt, dass die damaligen Vertragsparteien von einem dauerhaften Wohnverhältnis ausgingen. Tatsächlich hatten die Beschwerdeführer zum Zeitpunkt des Verkaufs des Grundstücks fast ihr ganzes Erwachsenenleben ununterbrochen dort gewohnt. Die Annahme des Kammergerichts, dass in diesem besonderen Einzelfall die grundrechtliche Position der Beschwerdeführer durch das allgemeine Pachtrecht hinreichend berücksichtigt sei, verfehlt den Gewährleistungsgehalt von Art. 23 Abs. 1 VvB. Durch die Kündigung des „Pachtvertrages […] zur Ausnutzung zu Wohnzwecken“ verlieren die Beschwerdeführer nicht einfach die Nutzungsbefugnis über das Grundstück und das in ihrem Eigentum stehende Wohngebäude, welches sie schlechterdings nicht mitnehmen können, sondern sie verlieren den Ort, der fast 60 Jahre lang ihr gemeinsamer Lebensmittelpunkt war und an dem sie auch ihren Lebensabend verbringen wollten, wofür sie erhebliche Investitionen getätigt haben und worauf sie angesichts der Laufzeit des „Pachtvertrages“ inklusive Aufnahme der Beschwerdeführerin zu 2 in das Vertragsverhältnis auch vertrauen durften.

Das Urteil des Kammergerichts beruht auch auf dieser Grundrechtsverletzung, weil nicht ausgeschlossen werden kann, dass es dem Interesse der Beschwerdeführer den Vorrang gegeben oder einen anderweitigen Ausgleich der beiderseitigen Interessen gefunden hätte, wenn es den Verfassungsverstoß erkannt hätte. Bei der erneuten Entscheidung wird das Kammergericht Gelegenheit haben, die beiderseitigen, jeweils durch das Eigentumsrecht aus Art. 23 VvB geschützten Interessen der Parteien unter besonderer Beachtung der Bedeutung des vertraglichen Zwecks der Wohnnutzung und des tatsächlich gelebten langjährigen Rechtsverhältnisses umfassend zu berücksichtigen und abzuwägen.

In einer erneuten Entscheidung wird auch das Grundrecht auf Leben und körperliche Unversehrtheit der Beschwerdeführer, insbesondere der Beschwerdeführerin zu 2, aus Art. 8 Abs. 1 Satz 1 VvB und die sich daraus ergebende staatliche Schutzpflicht angemessen zu beachten sein.

zurückverwiesen an das KG

Das Besitzrecht des Pächters gehört ebenso wie das Besitzrecht des Mieters zu den vermögenswerten Rechten, die unter den Schutz der Eigentumsgarantie fallen. Die dazu ergangene Verfassungsrechtsprechung ist auch auf ein zu Wohnzwecken vermietetes Pachtgrundstück anzuwenden.

Die Beschwerdeführer hatten 1966 ein als „Pachtvertrag […] zur Ausnutzung zu Wohnzwecken“ bezeichnetes Nutzungsverhältnis über ein Grundstück abgeschlossen und in diesem Zusammenhang von den Vorpächtern ein auf dem Grundstück aufstehendes Gebäude erworben. Im Laufe der Zeit hatten die Beschwerdeführer erhebliche Investitionen in das Gebäude getätigt, um es altersgerecht und barrierefrei auszubauen.

Die Pacht war niedrig und ab dem Jahr 1973 war die damals landeseigene Gemeinnützige Siedlung und Wohnungsbaugesellschaft Berlin mbH (GSW) Eigentümerin des Grundstücks und auch der umliegenden Grundstücke. Nachdem die GSW das Grundstück verkauft hatte, kündigte der neue Eigentümer das Pachtverhältnis und verlangte Räumung. Beim Landgericht unterlag er, beim Kammergericht hatte seine Räumungsklage Erfolg.

Dagegen legten die Pächter Verfassungsbeschwerde ein, die sie damit begründeten, dass nicht Pacht-, sondern Wohnraummietrecht anzuwenden sei. Außerdem führten sie ihre erheblichen Investitionen, ihr hohes Alter, diverse schwere Erkrankungen, ihre Verwurzelung, ihr geringes Einkommen und drohende Obdachlosigkeit zur Begründung an – mit Erfolg!

Das Urteil des Kammergerichts habe die Beschwerdeführer in ihrem Grundrecht auf Gewährleistung des Eigentums aus Art. 23 Abs. 1 VvB verletzt.

Der „Pachtvertrag […] zur Ausnutzung zu Wohnzwecken“ habe den Beschwerdeführern das Recht eingeräumt, das Grundstück durchgehend und ohne zeitliche Einschränkung zum Wohnen zu nutzen. Der verfassungsrechtliche Schutz dieses Besitzrechts an dem Grundstück sei durch die Anwendung allgemeiner pachtrechtlicher Regelungen nicht zutreffend erfasst.

Das Besitzrecht des Pächters gehöre ebenso wie das Besitzrecht des Mieters zu den vermögenswerten Rechten, die unter den Schutz der Eigentumsgarantie fielen.

Es gehöre zur freiheitssichernden Funktion des Grundrechts auf Eigentum, dass vertragstreue Mieter gegen den Verlust ihrer Wohnung, der nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters begründet sei, geschützt werden. Die Verfassungsrechtsprechung zum Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung als grundrechtlich geschütztes Eigentum sei auf den vorliegenden Fall übertragbar, weil es sich um die Überlassung eines Grundstücks zur ausdrücklich vereinbarten Nutzung allein zu Wohnzwecken und auf Dauer handele.

Der barrierefreie Ausbau des Wohngebäudes zeige, dass die damaligen Vertragsparteien von einem dauerhaften Wohnverhältnis ausgegangen seien.

Durch die Kündigung des „Pachtvertrages […] zur Ausnutzung zu Wohnzwecken“ hätten die Beschwerdeführer nicht einfach die Nutzungsbefugnis über das Grundstück und das in ihrem Eigentum stehende Wohngebäude verloren, sondern auch den Ort, der fast 60 Jahre lang ihr gemeinsamer Lebensmittelpunkt war und an dem sie auch ihren Lebensabend verbringen wollten, wofür sie erhebliche Investitionen getätigt hätten und worauf sie angesichts der Laufzeit des „Pachtvertrages“ auch vertrauen durften.

In einer erneuten Entscheidung werde das Kammergericht auch das Grundrecht auf Leben und körperliche Unversehrtheit der Beschwerdeführer und die sich daraus ergebende staatliche Schutzpflicht angemessen beachten müssen.