Anwendung des Berliner Mietspiegels 2021

1. Der Berliner Mietspiegel 2021 durfte gemäß Art. 229 § 50 Abs. 1 Satz 2 EGBGB als Fortschreibung des am 31. Dezember 2019 existierenden Mietspiegels 2019 in entsprechender Anwendung von § 558d Abs. 2 BGB auf den Vierjahreszeitraum des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. bezogen werden und darf gemäß Art. 229 § 50 Abs. 2 Satz 1 EGBGB vom Zeitpunkt seiner Veröffentlichung an bis zu zwei Jahre lang angewendet werden (Anschluss LG Berlin - 65 S 189/21 -, Urt. v. 24.5.2022, GE 2022, 690 ff. und LG Berlin - 66 S 47/22 -, Urt. v. 20.7.2022, GE 2022, 842 ff.).

2. Einer Erklärungsfrist nach § 283 ZPO bedarf es nicht, wenn die darlegungspflichtige Partei rechtzeitig vor der mündlichen Verhandlung auf ihre Darlegungslast hingewiesen worden ist und sich im Termin ungeachtet ihrer persönlichen Ladung deswegen nicht im erforderlichen Detail zu den tatsächlichen Vorgängen erklären kann, weil sie ihre Prozessbevollmächtigten nach § 141 Abs. 3 ZPO bevollmächtigt hat, statt selbst an den Vorgängen beteiligte Mitarbeiter als informierte und bevollmächtigte Vertreter zu entsenden.

Die Parteien streiten um die Anwendung der „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB. Das Amtsgericht hat der auf anteilige Rückzahlung von Miete und Feststellung der Teilunwirksamkeit der Mietvereinbarung gerichteten Klage unter Anwendung des Berliner Mietspiegels 2019 teil-weise stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Bekl. mit der Berufung und macht geltend, der am 6. Mai 2021 veröffentlichte Berliner Mietspiegel 2021 stelle sich als bloße Fortschreibung des Berliner Mietspiegels 2019 dar. Da jener bereits als Fortschreibung des Mietspiegels 2017 anzusehen sei, verstoße der Mietspiegel 2021 gegen die Norm des § 558d Abs. 2 BGB n.F., die mit Wirkung ab September 2020 zwingend die Erstellung eines neuen Mietspiegels vorgegeben habe. Der Mietspiegel 2021 könne auch nicht als einfacher Mietspiegel zugrunde gelegt werden, da er nicht anhand der Mieten aus dem nach neuer Rechtslage zugrunde zu legenden Sechs-Jahres-Zeitraum ermittelt worden sei; außerdem sei er weder durch Interessenverbände noch durch Beschluss des Abgeordnetenhauses anerkannt worden. Der Mietspiegel 2019 könne ebenfalls nicht herangezogen werden, da er nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 50 EGBGB mit Ablauf des 12. Mai 2021 unwirksam geworden sei (vgl. Beuermann, GE 2021, 21 f.). Mit Wegfall eines Mittels zur einfachen Ermittlung der ortsüblichen Miete seien aber die Vorschriften über die Mietpreisbremse nicht mehr anwendbar; nach der einschlägigen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts sei die „Mietpreisbremse“ nur dann mit den Vorgaben der Verfassung vereinbar, wenn die Rechtsbetroffenen die Höhe der ortsüblichen Miete in zumutbarer Weise ermitteln können.

Die Bekl. weist ferner darauf hin, dass die zu Mietbeginn wirksam vereinbarte Miete gemäß § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB Bestandsschutz genieße; diese sei angesichts des Vertragsschlusses im November 2017 und des Vertragsbeginns zum 1. Februar 2018 nach dem Mietspiegel 2017 zu ermitteln, der für die Wohnung gegenüber dem Mietspiegel 2019 eine deutlich höhere ortsübliche Miete ausweise. Die vom Amtsgericht vorgenommene Einwertung der Merkmalgruppen 1 bis 4 der Orientierungshilfe zum Mietspiegel nimmt die Bekl. hin, hält aber an ihrem erstinstanzlichen Vorbringen fest, dass Merkmalgruppe 5 wegen des von ihr bei Mietvertragsabschluss vorgehaltenen Parkplatzangebots positiv zu werten sei. Auf Grundlage des Mietspiegels 2017 ergebe sich bei 40 % der oberen Spanne dann eine ortsübliche Vergleichsmiete von 7,61 €/m² und eine höchstzulässige Miete von 654,61 €; das Amtsgericht habe den Kl. mithin 1.380,60 € zu viel zugesprochen.

Die Kl. haben im Wege der Anschlussberufung folgenden erweiterten Feststellungsantrag angekündigt: Es sei klageerweiternd festzustellen, dass die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung der monatlichen Nettokaltmiete unwirksam ist, soweit sie für den Zeitraum vom 1.9.2020 bis zum 31.1.2021 einen Betrag von 562,27 € und für den Zeitraum ab dem 1.2.2021 einen Betrag von 568,59 €, hilfsweise von 585,80 € übersteigt. Sie haben diesen in der mündlichen Verhandlung teilweise zurückgenommen und ihn nur noch in der tenorierten Fassung zur Entscheidung gestellt; auch die Zahlungsklage haben sie - mit Zustimmung der Bekl. - teilweise zurückgenommen und auf den tenorierten Betrag beschränkt.

Die Kammer hat mit der Ladungsverfügung darauf hingewiesen, dass die Bekl. sich dem Grunde nach zu Recht auf Bestandsschutz nach § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB berufen dürfte. Die ortsübliche Vergleichsmiete zum 1. Februar 2018 werde im Wege der Interpolation zwischen den Mietspiegeln 2017 und 2019 zu ermitteln sein; die grundlegenden Bedenken der Bekl. gegen die Eignung der Berliner Mietspiegel 2017 und 2019 zur Ermittlung der ortsüblichen Miete teile die Kammer aus den Gründen ihrer Entscheidung vom 14. Februar 2018 - 64 S 74/17 - (vgl. ZMR 2018, 755 ff., zitiert nach juris) nicht. Hinsichtlich des streitigen Parkplatzangebots obliege es der Bekl. darzutun, dass, wann und in welcher Form sie den Kl. die Anmietung eines Parkplatzes tatsächlich angeboten habe (vgl. LG Berlin, Urt. v. 16.10.2018 - 67 S 150/18 -, GE 2018, 1458 f., zitiert nach juris).

Die Bekl. hat daraufhin eine von den Kl. unterschriebene Selbstauskunft vom 27. Oktober 2017 eingeführt. Dort ist in der Rubrik „Stellplatz gewünscht“ die Antwort „nein“ angekreuzt. Die Kl. bestreiten mit Nichtwissen, das Kreuz bei „nein“ gesetzt zu haben sowie weiterhin, dass die Bekl. für den Zeitraum ab Februar 2018 überhaupt noch neue Parkplatz-Mietverträge abgeschlossen habe; denn die Umsetzung des die Parkflächen betreffenden Neubauvorhabens, wegen dessen zwischenzeitlich unstreitig alle bestehenden Parkplatz-Mietverträge gekündigt wurden, habe damals bereits festgestanden.

1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO. Die Anschlussberufung der Kl. ist ebenfalls zulässig, insbesondere innerhalb der Frist des § 524 Abs. 2 ZPO eingelegt und begründet worden. Das nunmehr nicht mehr bloß auf den Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung, sondern auf den gesamten Zeitraum seit dem 1. September 2020 bezogenen Feststellungsbegehren ist gemäß § 264 Nr. 2 ZPO unabhängig von den Voraussetzungen des § 533 ZPO als Klageerweiterung und insgesamt jedenfalls gemäß § 256 Abs. 2 ZPO als Zwischenfeststellungsklage zulässig.

2. Die Berufung hat nur in geringem Umfang Erfolg. Die höchstzulässige Miete im Zeitraum ab September 2019 bemisst sich wegen des durch § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB angeordneten Bestandsschutzes nach der zu Vertragsbeginn wirksam vereinbarten Miete. Denn die nach § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässigen Mieten für die Wohnung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses im November 2017 und zu Beginn des Mietverhältnisses am 1. Februar 2018 liegen mit 572,03 € und 569,45 € jeweils etwas höher als die höchstzulässigen Mieten, die sich zu Beginn der nachfolgenden Mietstaffeln ergeben. Der Zahlungsklage und dem - nach Maßgabe der Anschlussberufung zeitlich erweiterten - Feststellungsbegehren sind dementsprechend, nachdem die Kl. sie wie aus dem Tenor ersichtlich geringfügig zurückgenommen haben, in vollem Umfang stattzugeben. Die Kammer folgt nicht der Ansicht der Bekl., für Berlin gebe es gemäß Art. 229 § 50 EGBGB seit Ablauf des 12. Mai 2021 keinen zulässigerweise anwendbaren Mietspiegel mehr, sodass die Vorschriften über die Mietpreisbremse seitdem nicht mehr in verfassungskonformer Weise wirken könnten und außer Anwendung bleiben müssten.

Im Einzelnen: a) Zum Mietbeginn am 1. Februar 2018 ergab sich für die Wohnung eine nach § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässige Miete von 569,45 € (547,40 € x 110 %). Die ortsübliche Miete für die 78,20 m² große Wohnung betrug 517,68 € (6,62 €/m² x 78,20 m²). Sie ist im Wege der Interpolation zwischen den Mietspiegeln 2017 und 2019 zu ermitteln. Dabei ist die Wohnung jeweils beim Mittelwert des Feldes I 3 einzuordnen; dies ergibt sich anhand der von beiden Parteien im Berufungsrechtszug nicht mehr in Frage gestellten insgesamt neutralen Wertung der Merkmalgruppen 1 bis 4 durch das Amtsgericht sowie einer ebenfalls neutralen Wertung der Merkmalgruppe 5. Auf Grundlage des Mietspiegels 2017 ergäbe sich zum Stichtag 1. September 2016 eine ortsübliche Vergleichsmiete von 6,81 €/m², während sich diese auf Grundlage des Mietspiegels 2019 zum Stichtag 1. September 2018 auf 6,54 €/m² beliefe. Zum 1. Februar 2018 ergibt sich sodann im Wege der Interpolation die ortsübliche Vergleichsmiete von 6,62 €/m² (6,81 €/m² + 17/24 x [6,54 €/m² - 6,81 €/m²]).

Nachdem der Mietvertrag bereits am 6. und 10. November 2017 unterzeichnet wurde, könnte zur Ermittlung der höchstzulässigen Miete statt auf den Stichtag 1. Februar 2018 auf den Stichtag 1. November 2017 abgestellt werden; die ortsübliche Vergleichsmiete beliefe sich dann auf 6,65 €/m² (6,81 €/m² + 14/24 x [6,54 €/m² - 6,81 €/m²]), sodass sich eine höchstzulässige Miete von 572,03 € (6,65 €/m² x 78,20 m² x 110 %) ergäbe. Dafür spricht in der vorliegenden Sonderkonstellation einer im zeitlichen Verlauf absinkenden ortsüblichen Vergleichsmiete die Ratio der §§ 556e, 557a Abs. 4 Satz 3 BGB und der Gedanke des Bestandsschutzes; außerdem gilt auch bei Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB, dass es auf die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens ankommt, aber nicht auf diejenige zum Stichtag der Mieterhöhung (vgl. BGH, Urt. v. 28.4.2021 - VIII ZR 22/20 - m.w.N., GE 2021, 817, zitiert nach juris). Die Kammer muss über diese Frage nicht mehr entscheiden, nachdem die Klage mit Zustimmung der Bekl. teilweise zurückgenommen worden ist und die Kl. nunmehr zugestehen, dass die Miete i.H.v. 572,03 € wirksam vereinbart sei.

Das Wohnwertmerkmal „Vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe“ nach Maßgabe der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2017 war zu Mietbeginn nicht erfüllt. Dabei kommt es vorliegend nicht darauf an, dass die Bekl. den Kl. die Anmietung eines Parkplatzes bei Abschluss des Mietvertrages nicht aktiv angeboten haben mag. Angesichts der angekreuzten Antwort „nein“ zur Frage „Parkplatz gewünscht“ in der in Kopie vorgelegten Selbstauskunft steht die Bekl. zu Recht auf dem Standpunkt, dass es nur auf die tatsächliche Verfügbarkeit anmietbarer Parkplätze ankommen kann, nicht aber darauf, ob den Kl. entgegen ihrem von Anfang an erklärten Willen ein Parkplatz-Mietvertrag angeboten wurde. Soweit die Kl. bestreiten, das Kreuz selbst gesetzt zu haben, hält die Kammer dies für unbeachtlich. Die Originalurkunde weist offenbar eigenhändige Unterschriften der Kl. auf; die Kl. behaupten aber nicht etwa, dass diese nachträglich verfälscht worden sei, indem ein Dritter die Markierung nach den Unterschriftsleistungen hinzugefügt habe, sondern bestreiten lediglich mit „Nichterinnern“, die Markierung selbst angebracht zu haben. Dies genügt nicht, die Echtheit der Originalurkunde oder die Übereinstimmung zwischen Original und vorgelegter Ablichtung ernsthaft in Frage zu stellen.

Die Kl. haben aber schon im ersten Rechtszug bestritten, dass zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses freie Parkplätze zur Anmietung zur Verfügung standen, und dass die Bekl. im Zeitraum ab Februar 2018 überhaupt noch neue Parkplatz-Mietverträge abschloss. Dem ist die Bekl. weder im ersten noch im zweiten Rechtszug schlüssig und unter Beweisantritt entgegengetreten. Das nunmehr eingeführte Selbstauskunftsformular der Verwaltung mag durch die vorgedruckte Frage „Parkplatz gewünscht:“ zwar indizieren, dass entsprechend interessierte Wohnungsmieter tatsächlich Aussicht auf die zusätzliche Anmietung eines Parkplatzes hatten. Das genügt aber für sich genommen nicht, eine tatsächliche Verfügbarkeit eines anmietbaren Parkplatzes im Zeitpunkt des Mietvertragsbeginns festzustellen. Vielmehr hätte die Bekl. dazu vortragen und ggf. auch beweisen müssen, dass sie im Zeitraum zwischen Erteilung der Selbstauskunft am 27. Oktober 2017 und Beginn des Mietverhältnisses am 1. Februar 2018 und/oder in den nachfolgenden Monaten tatsächlich noch die Parkfläche betreffende Mietverträge abschloss. Das Amtsgericht steht zu Recht auf dem Standpunkt, dass sich eine tatsächlich eröffnete realistische Option der Kl. auf Anmietung eines nahe gelegenen Parkplatzes auf Grundlage des Vortrages der Bekl. nicht feststellen lässt.

Die am Schluss der mündlichen Verhandlung hinsichtlich dieses Streitpunkts beantragte Erklärungsfrist ist der Bekl. nicht zu gewähren. Die Kl. haben schon mit der Berufungserwiderung ihr Bestreiten aus dem ersten Rechtszug wiederholt, dass „aufgrund des nunmehr vorgenommenen Abrisses zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder später überhaupt noch“ Parkplätze neu vermietet worden seien. Die Bekl. hätte spätestens aufgrund des mit der Ladungsverfügung erteilten Hinweises zu ihrer Darlegungslast erkennen können und müssen, dass sie auf dieses Vorbringen hätte erwidern und dass sie die tatsächliche Verfügbarkeit von Parkplätzen im Zeitraum ab Mietvertragsabschluss hätte dartun müssen. Für die Bekl. ist nämlich auch ohne die Erörterung in der mündlichen Verhandlung erkennbar gewesen, dass die eingeführte Selbstauskunft zwar ein mangelndes Interesse der Kl. an einem Parkplatzangebot, nicht aber ein tatsächlich eröffnetes Parkplatzangebot belegen kann. Noch hinzu kommt, dass die Kammer mit der Ladung zur mündlichen Verhandlung das persönliche Erscheinen eines über den Sachverhalt hinreichend informierten Vertreters der Bekl. angeordnet hat, die Bekl. jedoch keinen informierten Mitarbeiter ihrer Hausverwaltung entsandt, sondern stattdessen ihren Prozessbevollmächtigten nach § 141 Abs. 3 ZPO bevollmächtigt hat. Es liegt nahe, dass ein mit dem Abschluss des Mietvertrages befasster Mitarbeiter der Hausverwaltung, wäre er zum Termin erschienen, hinreichend konkret über die damalige Parkplatzvermietungspraxis der Bekl. hätte berichten und womöglich auch als Zeuge hätte benannt und gehört werden können. Es ist zwar nachvollziehbar, dass der Prozessbevollmächtigte der Bekl. dazu nicht in der Lage gewesen ist. Dieses Risiko hat die Bekl. aber durch den Verzicht auf die Entsendung einer hinreichend informierten, nämlich unmittelbar mit dem Mietvertragsabschluss befassten Person in Kauf genommen.

b) Zu den gemäß § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB relevanten Zeitpunkten des Beginns der Mietstaffeln zum 1. Februar 2019 und 1. Februar 2020 ergibt sich, wie der Berechnung des Amtsgerichts auf Basis des Mietspiegels 2019 zu entnehmen ist, jeweils kein höherer Wert der nach Maßgabe des § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässigen Miete. Entsprechendes gilt auch für den Zeitpunkt des Beginns der letzten im Mietvertrag vereinbarten Staffel zum 1. Februar 2021. Auf Grundlage des Berliner Mietspiegels 2021 ergibt sich zum Stichtag 1. September 2020 - ausgehend vom Mittelwert des Tabellenfeldes I3 - eine ortsübliche Vergleichsmiete von 6,61 €/m² und eine höchstzulässige Miete von 568,59 € (6,61 €/m² x 78,20 m² x 110 %).

Entgegen den Bedenken der Bekl. verstößt der Berliner Mietspiegel 2021 nicht gegen die Übergangsvorschriften der Art. 229 § 50 EGBGB und hätte deswegen außer Anwendung zu bleiben. Vielmehr durfte der Mietspiegel 2021 gemäß Art. 229 § 50 Abs. 1 Satz 2 EGBGB als Fortschreibung des am 31. Dezember 2019 existierenden Mietspiegels 2019 in entsprechender Anwendung von § 558d Abs. 2 BGB auf den Vierjahreszeitraum des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. bezogen werden und darf gemäß Art. 229 § 50 Abs. 2 Satz 1 EGBGB vom Zeitpunkt seiner Veröffentlichung an bis zu zwei Jahre lang angewendet werden.

Bei dem Berliner Mietspiegel 2019 mag es sich zwar um einen i.S.d. § 558d Abs. 2 BGB a.F. auf Grundlage des Mietspiegels 2017 fortgeschriebenen qualifizierten Mietspiegel handeln - der dann gemäß Art. 229 § 50 Abs. 2 Satz 2 EGBGB als solcher, nämlich als qualifizierter Mietspiegel, wohl nicht noch einmal entsprechend § 558d Abs. 2 BGB fortgeschrieben werden dürfte. Wie die Zivilkammer 65 überzeugend herausgearbeitet hat, genügte der Berliner Mietspiegel 2019 aber zugleich jedenfalls auch den Anforderungen an einen neu erstellten einfachen Mietspiegel (vgl. LG Berlin, Urt. v. 24.5.2022 - 65 S 189/21 - GE 2022, 690 ff., Rn. 55 ff.; zustimmend LG Berlin, Urt. v. 20.7.2022 - 66 S 47/22 - GE 2022, 842 ff., Rn. 22; beide zitiert nach juris), da er auf einer Datenerhebung beruht, „die von der Gemeinde und - zusätzlich - Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt wurde. Die Beteiligung von jeweils drei - repräsentativen - Mietervereinen sowie Vereinen, die die Interessen von Vermietern bzw. Hauseigentümern vertreten und die Anerkennung der im Rahmen des Mietspiegelerstellungsverfahrens jeweils gewonnenen Ergebnisse durch die Interessenvertreter beider Seiten spricht - so die gefestigte Rechtsprechung des BGH - nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (BGH v. 18.11.2020 - VIII ZR 123/20, juris Rn. 35; v. 27.5.2020 - VIII ZR 45/19, juris Rn. 104; v. 13.2.2019 - VIII ZR 245/17, juris Rn. 18, m.w.N.)“ (vgl. LG Berlin, Urt. v. 24.5.2022 - 65 S 189/21 - aaO., Rn. 83).

Existierte der Berliner Mietspiegel 2019 mithin am 31. Dezember 2019 als einfacher Mietspiegel, so durfte er nach den Übergangsvorschriften innerhalb des Zweijahreszeitraums in entsprechender Anwendung von § 558d Abs. 2 BGB nach § 558c Abs. 3 BGB an die Marktentwicklung angepasst und als Berliner Mietspiegel 2021 veröffentlicht werden. Der Mietspiegel 2021 wurde ausweislich der Dokumentation unter Mitwirkung mehrerer Interessenverbände sowohl der Mieter als auch der Vermieter durch das Land Berlin erstellt, sodass er jedenfalls als einfacher Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden kann. Der Umstand, dass drei Interessenverbände der Vermieter ihren Mitgliedern zwar die Anwendung des Mietspiegels 2021 empfohlen, ihn aber nicht als qualifiziert anerkannt haben, steht dem ebenso wenig entgegen wie jener, dass das Abgeordnetenhaus mit der Frage der Anerkennung des Mietspiegels 2021 nicht befasst worden sein mag (vgl. LG Berlin, aaO., Rn. 93 und 99).

c) Der auf § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB gestützte Rückzahlungsanspruch der Kl. beläuft sich mithin auf insgesamt 4.278,80 € (5 x 271,20 € + 10 x 292,28 €). Für den Zeitraum September bis Januar 2020 ergeben sich monatlich 271,20 € (843,23 € - 572,03 €) und für den Zeitraum Februar bis November 2020 je Monat 292,28 € (864,31 € - 572,03 €). Die weitergehende Zahlungsklage haben die Kl. zurückgenommen.

Der Feststellungstenor ist auf die wegen einer Mietdifferenz von etwas weniger als 10 € monatlich teilweise erfolgreiche Berufung sowie auf die nach Teilrücknahme noch anhängige Anschlussberufung wie aus dem Tenor ersichtlich entsprechend abzuändern.

3. […] Anlass, gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen, besteht nicht. Grundsätzliche, ihrer Bedeutung nach über den Einzelfall hinausgehende Rechtsfragen sind nicht betroffen. Eine Revisionszulassung zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung ist ebenfalls nicht geboten.

Aus den Gründen des Beschlusses des LG Berlin vom 9. November 2022 - 64 S 99/21 -: Die Gehörsrüge der Bekl. ist gemäß § 321a Abs. 1 ZPO statthaft und auch im Übrigen zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. […] Die Bekl. hat auch entsprechend § 321a Abs. 2 Satz 5 ZPO dargelegt, worin sie eine Gehörsverletzung erblickt. Sie meint, die Kammer hätte ihr gemäß § 139 Abs. 5 ZPO ermöglichen müssen, noch ergänzend zum Wohnwertmerkmal „Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe“ vorzutragen, da ihr erstmals im Termin eröffnet worden sei, dass das klägerische Bestreiten dieses Wohnwertmerkmals erheblich sei und sein Vorliegen folglich nicht als unstreitig gelte.

Die Gehörsrüge ist aber nicht begründet, denn die Kammer hat das Recht der Bekl. auf Gewährung rechtlichen Gehörs nicht verletzt. Bereits das Amtsgericht hat seine Entscheidung darauf gestützt, dass die Bekl. nicht substantiiert dargelegt habe, im für die Mietpreisbeurteilung maßgeblichen Zeitpunkt ein ausreichend dimensioniertes Pkw-Parkplatzangebot zur Verfügung gestellt zu haben. Die Bekl. hat diesen Hinweis des Amtsgerichts auf ihre Darlegungslast in der Berufungsbegründung aufgenommen, dort jedoch den Standpunkt vertreten, es sei unstreitig, dass die Bekl. im Jahre 2017 Parkplätze zur Verfügung gestellt habe (vgl. S. 4 der Berufungsbegründung). Dem sind die Kl. mit der Berufungserwiderung entgegengetreten, indem sie auf ihr erstinstanzliches Bestreiten verwiesen und erneut bestritten haben, „dass freie Parkplätze zur Verfügung standen und . . . zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder später überhaupt noch neu vermietet wurden“ (vgl. S. 4 der Berufungserwiderung). Soweit die Bekl. dieses Vorbringen der Kl. mit Schriftsatz vom 8. September 2021 als „Bestreiten ins Blaue hinein“ disqualifiziert hat, das „nicht zulässig“ sei, hat die Kammer darauf i.S.d. § 139 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 1 Satz 2 ZPO rechtzeitig und hinreichend reagiert. Dem mit der Ladungsverfügung vom 30. Mai 2022 erteilten Hinweis des Vorsitzenden ist einerseits zu entnehmen, dass die Kammer das Wohnwertmerkmal als streitig ansieht, andererseits, dass die Bekl. ihrer Darlegungslast nicht genügt habe. Wenn die Bekl. sodann mit Schriftsatz vom 5. Juli 2022 erneut den Standpunkt einnimmt, das Bestreiten der Kl. erfolge ins Blaue hinein und sei unbeachtlich, muss die Kammer nicht noch einmal auf ihre abweichende Würdigung dieser Rechtsfrage hinweisen.

Entgegen der Darstellung der Anhörungsrüge hat die Bekl. den Hinweis vom 30. Mai 2022 keineswegs so begreifen können, dass sie bloß zur konkreten Form eines tatsächlich erfolgten Angebots vorzutragen habe. Vielmehr hat die Bekl. sich der Erkenntnis nicht verschließen können, dass die Kammer das Bestreiten des Vorliegens des Wohnwertmerkmals durch die Kl. als erheblich und den Tatsachenvortrag der Bekl. als unzureichend ansieht. Wäre die Kammer der Würdigung der Bekl. gefolgt, das Bestreiten der Kl. erfolge ins Blaue hinein und sei unzulässig, hätte sie schließlich nicht die Bekl., sondern die Kl. zur Ergänzung ihres tatsächlichen Vorbringens anhalten müssen. Der Bekl. hat es zwar selbstverständlich freigestanden, an ihrer Rechtsansicht festzuhalten und das Bestreiten der Kl. als unzulässig zu rügen. Sie hat aber vor dem Hintergrund des mit der Ladungsverfügung erteilten Hinweises nicht darauf vertrauen können, dass die Kammer dieser Würdigung folgen werde.

Das Urteil ist auch nicht deswegen abzuändern, weil die Kammer sonst einen Prozessbetrug der Kl. ermöglichen oder unterstützen würde. Der Vorwurf der Bekl. ist nicht stichhaltig, dass die Kl. wider besseren Wissens vorgetragen hätten, die Bekl. habe zur Zeit des Mietbeginns den Abschluss neuer Parkplatzmietverträge gar nicht mehr angeboten. Vielmehr stellt sich das schlichte Bestreiten der Kl. als solches mit Nichtwissen i.S.d. § 138 Abs. 4 ZPO dar, was die Bekl. ja auch zum Anlass genommen hat, es - rechtsirrig - als unzulässiges „Bestreiten ins Blaue hinein“ zurückzuweisen. Die Bekl. legt nicht dar, woher die Kl. konkrete Kenntnisse über das Parkplatzvermietungsgeschäft der Bekl. im Zeitraum des Mietvertragsschlusses erlangt haben sollen.

Der rechtlich umstrittene Berliner Mietspiegel 2021 darf als Fortschreibung des am 31. Dezember 2019 existierenden Mietspiegels 2019 vom Zeitpunkt seiner Veröffentlichung (6. Mai 2021 [ABl. Berlin Nr. 18 Seite 1381 ff.]) an bis zu zwei Jahre lang angewendet werden, so ein Urteil der 64. Zivilkammer des Landgerichts Berlin, die als Berufungskammer für Entscheidungen der Amtsgerichte Charlottenburg und Köpenick zuständig ist.

Die Parteien streiten in einem im November 2017 mit Vertragsbeginn zum 1. Februar 2018 geschlossenen Mietverhältnis um die Anwendung der „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB. Das Amtsgericht hat der auf anteilige Rückzahlung von Miete und Feststellung der Teilunwirksamkeit der Mietvereinbarung gerichteten Klage unter Anwendung des Berliner Mietspiegels 2019 teilweise stattgegeben. Hiergegen Berufung der beklagten Vermieterin, die geltend macht, der am 6. Mai 2021 veröffentlichte Berliner Mietspiegel 2021 stelle sich als bloße Fortschreibung des Berliner Mietspiegels 2019 dar, der seinerseits nur eine Fortschreibung des Mietspiegels 2017 sei. Damit verstoße der Mietspiegel 2021 gegen § 558d Abs. 2 BGB, der mit Wirkung ab September 2020 zwingend die Erstellung eines neuen Mietspiegels vorgegeben habe.

Der Mietspiegel 2021 könne auch nicht als einfacher Mietspiegel angewendet werden, da er nicht anhand der Mieten aus dem nach neuer Rechtslage zugrunde zu legenden Sechs-Jahres-Zeitraum ermittelt worden sei. Der Mietspiegel 2019 könne ebenfalls nicht herangezogen werden, da er nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 50 EGBGB mit Ablauf des 12. Mai 2021 unwirksam geworden sei. Mit Wegfall eines Mittels zur einfachen Ermittlung der ortsüblichen Miete seien aber nach den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts die Vorschriften über die Mietpreisbremse nicht mehr anwendbar.

Die Beklagte weist ferner darauf hin, dass die zu Mietbeginn wirksam vereinbarte (Staffel-) Miete gemäß § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB Bestandsschutz genieße; diese sei angesichts des Vertragsschlusses im November 2017 und des Vertragsbeginns zum 1. Februar 2018 nach dem Mietspiegel 2017 zu ermitteln, der für die Wohnung gegenüber dem Mietspiegel 2019 eine deutlich höhere ortsübliche Miete ausweise.

Die Berufung hatte nur in geringem Umfang Erfolg. Die höchstzulässige Miete im strittigen Zeitraum ab September 2019 bemesse sich wegen des durch § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB angeordneten Bestandsschutzes nach der zu Vertragsbeginn wirksam vereinbarten Miete. Die zulässige Miete zum Mietbeginn am 1. Februar 2018 ermittelte die Kammer im Wege der Interpolation zwischen den (höheren) Werten des Mietspiegels 2017 und den (niedrigeren) Werten des Mietspiegels 2019, wobei zwei Varianten denkbar waren, und sich die Kammer für die um 3 Cent/m2 für den Vermieter günstigere Variante entschied.

Zu den relevanten Zeitpunkten des Beginns der Mietstaffeln zum 1. Februar 2019 und 1. Februar 2020 ergebe sich auf Basis des Mietspiegels 2019 jeweils kein höherer Wert der nach Maßgabe der Mietpreisbremse höchstzulässigen Miete. Entsprechendes gelte auch für den Zeitpunkt des Beginns der letzten im Mietvertrag vereinbarten Staffel zum 1. Februar 2021. Auf Grundlage des Berliner Mietspiegels 2021 ergebe sich zum Stichtag 1. September 2020 – ausgehend vom Mittelwert des Tabellenfeldes I3 – eine ortsübliche Vergleichsmiete von 6,61 €/m² und eine höchstzulässige Miete von 568,59 € (6,61 €/m² x 78,20 m² x 110 %).

Der Berliner Mietspiegel 2021 verstoße auch nicht gegen die Übergangsvorschriften von Art. 229 § 50 EGBGB. Vielmehr habe sich der Mietspiegel 2021 als Fortschreibung des am 31. Dezember 2019 existierenden Mietspiegels 2019 noch auf den früheren Vierjahresbetrachtungszeitraum statt des inzwischen sechsjährigen beziehen dürfen; der Mietspiegel 2021dürfe jedenfalls vom Zeitpunkt seiner Veröffentlichung an bis zu zwei Jahre lang noch angewendet werden.

Bei dem Berliner Mietspiegel 2019 möge es sich zwar um einen bereits auf Grundlage des Mietspiegels 2017 fortgeschriebenen qualifizierten Mietspiegel handeln – der als solcher, nämlich als qualifizierter Mietspiegel, wohl nicht noch einmal hätte fortgeschrieben werden dürfen, doch habe die Zivilkammer 65 „überzeugend herausgearbeitet“, dass der Berliner Mietspiegel 2019 zugleich jedenfalls auch den Anforderungen an einen neu erstellten einfachen Mietspiegel genüge. Habe aber der Berliner Mietspiegel 2019 am 31. Dezember 2019 als einfacher Mietspiegel existiert, so habe er auch nach den Übergangsvorschriften innerhalb des Zweijahreszeitraums „in entsprechender Anwendung“ von § 558d Abs. 2 BGB nach § 558c Abs. 3 BGB (also durch Analogie) an die Marktentwicklung angepasst und als Berliner Mietspiegel 2021 veröffentlicht werden dürfen.

Nun reiht sich auch die ZK 64 in die Linie der anderen Zivilkammern des Landgerichts Berlin zur Ermittlung der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete anhand des Berliner Mietspiegels 2021 ein (vgl. LG Berlin vom 20. Juli 2022 - 66 S 47/22 - GE 2022, 842; LG Berlin vom 24. Mai 2022 - 65 S 189/21 - GE 2022, 690; LG Berlin vom 9. Juni 2022 - 67 S 50/22 - GE 2022, 690, wobei die ZK 67 zur Mietermittlung sogar nur den Mietspiegel 2019 heranzieht). Ob die teilweise mit fragwürdigen Analogien arbeitenden Begründungen einer Überprüfung durch den BGH standhalten, würde man schon gerne wissen.

Eine Begründung dafür, warum die Kammer im konkreten Fall für die Ermittlung der zulässigen Miete bei Mietvertragsabschluss bzw. Mietbeginn überhaupt eine Interpolation zwischen den Mietspiegeln 2017 und 2019 für erforderlich hielt – der Mietvertrag war im November 2017 abgeschlossen worden und der Mietspiegel 2019 stellt eine Übersicht über die in Berlin am 1. September 2018 ortsüblichen Mieten dar –, lieferte die Kammer nicht.

Während die Kammer zwischen 6,81 €/m² (Mietspiegel 2017) und 6,54 €/m² (Mietspiegel 2019) interpolierte, dabei auf den Vertragsabschluss (6./10. November) und nicht den Vertragsbeginn (1. Februar 2018) abstellte und so zu einer zulässigen Anfangsmiete von 6,65 €/m² (statt 6,62 €/m²) kam, wäre richtigerweise auf die am 1. Februar 2018 feststellbare ortsübliche Vergleichsmiete abzustellen gewesen, die sich mangels anderer Anhaltspunkte allein aus dem Mietspiegel 2017 ergeben haben konnte.