Anwendung der Mietpreisbremse nach Wohnungstausch

Die Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (sog. Mietpreisbremse) sind auf ein vor Inkrafttreten begründetes Vertragsverhältnis nicht anwendbar, wenn auf Wunsch des Mieters ein Austausch des Mietobjektes stattgefunden hat; der Umstand, dass neben dem Austausch des Mietobjektes eine - der Ausstattung und Größe geschuldete - Anpassung der Miete vereinbart wurde, steht der Annahme einer einvernehmlichen Vertragsänderung nicht entgegen.

(Leitsatz der Redaktion)

Mieter und Vermieter hatten zum 1. Mai 2012 einen Mietvertrag geschlossen. Auf Wunsch des Mieters erfolgte ein Tausch der 2-Zimmer-Wohnung in eine 4-Zimmer-Wohnung, was in einem Nachtrag zum Mietvertrag festgelegt wurde. Später machte der Mieter über einen Rechtsdienstleiter Auskunfts- und Rückzahlungsansprüche geltend - beim Amtsgericht zunächst mit Erfolg. Die Berufung des Vermieters war erfolgreich.

Die Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Erteilung der Auskünfte nach § 556g Abs. 1a BGB, auf Rückzahlung überzahlter Miete für den Monat Juli 2020 i.H.v. 96,15 € und Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten i.H.v. 492,54 €.

Die Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, §§ 556d ff. BGB i.V.m. der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28. April 2015 (MietBegrV Berlin 2015), sind auf das hier gegenständliche Vertragsverhältnis nicht anwendbar; dieses ist außerhalb des zeitlichen Anwendungsbereichs der Vorschriften begründet worden. Ob die beanstandete Miete die nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässige Miete überhaupt überschreitet, kann daher dahinstehen.

Zu Recht wendet der Bekl. sich gegen die Annahme einer Novation des zwischen den Parteien bereits zum 1. Mai 2012 begründeten Mietvertrages durch den Austausch des Mietobjektes auf Wunsch des Zedenten (Mieters).

Nach der Rechtsprechung des BGH ist bei der Abgrenzung zwischen einer Vertragsänderung - die auch die Hauptleistungspflichten, z. B. den Austausch des Mietobjekts betreffen kann - und einer Novation durch Auslegung zu ermitteln, was die Parteien im Einzelfall gewollt haben (BGH, Urt. v. 21. November 2012 - VIII ZR 50/12, GE 2013, 113 = juris Rn. 20, m.w.N.; Beschl. v. 22. Juni 2010 - VIII ZR 192/09, GE 2010, 1195 = juris Rn. 12, m.w.N.). Bei der Auslegung ist die anerkannte Auslegungsregel zu beachten, dass bei der Feststellung des Willens der Parteien, das alte Schuldverhältnis aufzuheben und durch ein neu begründetes Rechtsverhältnis zu ersetzen, große Vorsicht geboten ist und von einer Novation nur ausnahmsweise ausgegangen werden darf, sofern die Parteien einen solchen Willen unzweifelhaft zum Ausdruck bringen. Im Zweifel ist daher nur von einer Vertragsänderung auszugehen (BGH, Urt. v. 21. November 2012 - VIII ZR 50/12, GE 2013, 113 = juris Rn. 20, m.w.N.).

Das Amtsgericht hat einen (übereinstimmend) auf Aufhebung des bisherigen Mietvertrages und Abschluss eines neuen Mietvertrages gerichteten Parteiwillens nicht festgestellt.

Dies zugrunde gelegt, ist das Vertragsverhältnis mit dem „1. Nachtrag zum Mietvertrag“ fortgesetzt, nicht aber ein neues Mietverhältnis begründet worden.

Einen auf Aufhebung des alten und Begründung eines neuen Mietverhältnisses gerichteten Willen der Parteien hat das Amtsgericht nicht festgestellt, sondern dem Bekl. - ohne jede sachlich tragfähige Begründung - das Motiv unterstellt, die §§ 556d ff. BGB umgehen zu wollen.

Nach den Maßstäben des BGH ist der Wille der Parteien im Einzelfall durch Auslegung zu ermitteln. Ausgangspunkt dafür ist stets der Wortlaut etwa abgegebener Erklärungen, hier der „1. Nachtrag zum Mietvertrag“.

Der Wortlaut des Nachtrags bringt unmissverständlich zum Ausdruck, dass das mit Mietvertrag vom 26. April 2012 zwischen dem Zedenten und dem Bekl. begründete Mietverhältnis fortgesetzt werden, auf Wunsch des Zedenten ein Wohnungswechsel stattfinden soll.

Die Vereinbarung kam auf Betreiben und Wunsch des Zedenten zustande. Der Zedent hat die Arbeiten in der Nachbarwohnung wahrgenommen und gegenüber der Bekl.seite sein Interesse an der deutlich größeren 4-Zimmer-Wohnung (zuvor zwei Zimmer) wegen der Geburt seines Sohnes bekundet.

Diesem Wunsch ist der Bekl. nachgekommen. Den Parteien stand es frei, den Wunsch des Zedenten im Wege der Vertragsänderung oder - alternativ - im Wege der Beendigung des bisherigen und des Abschlusses eines neuen Mietvertrages über die größere Nachbarwohnung umzusetzen.

Nach den vom Amtsgericht erkannten, allerdings nicht angewandten Grundsätzen des BGH kann sich eine Vertragsänderung auch auf Hauptleistungspflichten beziehen. Der BGH nennt in diesem Zusammenhang ausdrücklich die Möglichkeit des Austausches des Mietobjektes.

Zu Recht beanstandet der Bekl., dass sich der Entscheidung des Amtsgerichts nicht entnehmen lasse, weshalb hier etwas anderes gelten soll. Der Umstand, dass neben dem Austausch des Mietobjektes eine - der Ausstattung und Größe geschuldete - Anpassung der Miete vereinbart wurde, steht der Annahme einer einvernehmlichen Vertragsänderung nicht entgegen.

Der Zedent befand sich hier auch nicht etwa in der Neuvermietungssituation, die den Regelungen in §§ 556d ff. BGB zugrunde liegt (vgl. BGH, Urt. v. 28. September 2022 - VIII ZR 300/21, GE 2022, 1201 = juris, Rn. 22 ff.). Er äußerte aus dem bestehenden Mietverhältnis heraus gegenüber seinem Vertragspartner den Wunsch nach der Möglichkeit eines Umzugs in die größere Nachbarwohnung.

Anhaltspunkte dafür, dass dem Zedenten am Abschluss eines neuen Mietvertrages gelegen war und er dieses Ansinnen dem Bekl. gegenüber geäußert hätte, ergeben sich nicht. Diesbezüglich trifft das Amtsgericht ebenso wie bezüglich der Interessenlage der Parteien keine Feststellungen.

Abgesehen davon, dass nach den BGH-Grundsätzen eine Novation nur im Ausnahmefall angenommen werden darf, wenn ein darauf gerichteter Wille der Parteien unzweifelhaft festgestellt werden kann, hier jedoch nicht feststellbar ist, sprechen insbesondere die Interessen des Zedenten (Mieters) eindeutig gegen einen solchen Willen. Das Vorgehen im Wege der Vertragsänderung lag vielmehr (auch) in seinem Interesse.

So musste er - da das alte Mietverhältnis nicht beendet, sondern fortgesetzt werden sollte - nicht zunächst das alte Mietverhältnis unter Einhaltung der Frist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB kündigen, verbunden mit dem (üblichen) Risiko doppelter Mietzahlungen über den Zeitraum bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Hinzu kommt, dass er - für den Fall einer vermieterseitigen Kündigung - wegen der Vertragsänderung von deutlich längeren Kündigungsfristen profitiert, § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB. Die für die bisherige Wohnung gezahlte Mietkaution wurde direkt auf das neue Mietverhältnis übertragen und lediglich aufgestockt. Bei einer Novation wäre der Bekl. berechtigt gewesen, die Kaution für die bisherige Wohnung zurückzuhalten, bis geklärt ist, ob sich Ansprüche gegen den Zedenten aus dem beendeten Mietverhältnis ergeben; der Bekl. hätte - im Einklang mit § 551 BGB - verlangen können, dass der Zedent parallel eine Mietkaution für die neu angemietete Wohnung in monatlichen Raten ab Beginn des neuen Mietverhältnisses an ihn zahlt.

Die - engen - Voraussetzungen für die Annahme eines Umgehungsgeschäfts liegen hier nicht vor. Zu Unrecht verweist das Amtsgericht auf eine Entscheidung der Kammer, der ein gänzlich anderer Sachverhalt zugrunde lag (Kammer, Urt. v. 25.4.2018 - 65 S 238/17, juris). Es lässt zudem die von der Kammer in der Entscheidung zugrunde höchst richterlichen Maßstäbe unberücksichtigt.

Das Verbot von Umgehungsgeschäften gilt als allgemeiner Rechtsgrundsatz insbesondere dann, wenn der Umgehungsschutz erforderlich ist, damit der Zweck eines gesetzlichen Verbotes bei einer eng am Gesetzeswortlaut haftenden Auslegung durch eine davon nicht erfasste rechtliche Gestaltung nicht vereitelt wird (vgl. BGH, Urt. v. 6.12.1990 - IX ZR 44/90, NJW 1991, 1090, juris Rz. 24 ff.; Urt. v. 15.1.1990 - II ZR 164/88, NJW 1990, 982, juris Rz. 13 ff.; MüKoBGB/Armbrüster, 9. Aufl., 2021, BGB § 134 Rn. 18 ff., m.w.N.; Staudinger/Fischinger/Hengstberger, 2021, BGB § 134 Rn. 167 ff.).

Daraus folgt, dass eine am Sinn und Zweck der umgangenen Verbotsnorm orientierte Auslegung ergeben kann, dass diese auch der scheinbar zulässigen bzw. scheinbar nicht erfassten konkreten rechtsgeschäftlichen Gestaltung entgegensteht (vgl. MüKoBGB/Armbrüster, 9. Aufl., 2021, BGB § 134 Rn. 24).

Diese Voraussetzungen liegen nicht einmal ansatzweise vor. Hier haben die Parteien einvernehmlich eine einfache, pragmatische Lösung für den erhöhten Wohnbedarf einer jungen Familie - der des Zedenten - gefunden. Es ergeben sich noch nicht einmal belastbare Anhaltspunkte dafür, dass die Nettokaltmiete für die nunmehr um ca. 30 m2größere, mit vier anstelle von zwei Zimmern ausgestattete Wohnung tatsächlich (nennenswert) die nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässige Miete übersteigt. Nichts deutet darauf hin, dass der Gesetzgeber solche Lösungen verhindern bzw. unterbinden wollte. Das Gegenteil dürfte ausweislich der Gesetzesmaterialien der Fall sein.

Die Vorschriften über die Mietpreisbremse sind auf ein vor deren Inkrafttreten begründetes Vertragsverhältnis nicht anwendbar, wenn auf Wunsch des Mieters ein Austausch des Mietobjektes stattgefunden hat; der Umstand, dass neben dem Austausch des Mietobjektes eine – der Ausstattung und Größe geschuldete – Anpassung der Miete vereinbart wurde, steht der Annahme einer einvernehmlichen Vertragsänderung nicht entgegen.

Mieter und Vermieter hatten zum 1. Mai 2012 einen Mietvertrag geschlossen. Auf Wunsch des Mieters erfolgte ein Tausch der 2-Zimmer-Wohnung in eine 4-Zimmer-Wohnung, was in einem Nachtrag zum Mietvertrag festgelegt wurde. Später machte der Mieter über einen Rechtsdienstleister Auskunfts- und Rückzahlungsansprüche geltend – beim AG zunächst mit Erfolg. Die Berufung des Vermieters war erfolgreich.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten keine Auskunfts- und Rückzahlungsansprüche. Die Vorschriften über die Mietpreisbremse sind auf vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse abgeschlossene Mietverhältnisse nicht anwendbar. Hier ist aufgrund des vom Mieter gewünschten Wohnungstauschs kein neuer Mietvertrag zustande gekommen

Bei der Abgrenzung zwischen einer Vertragsänderung – die auch die Hauptleistungspflichten, z. B. den Austausch des Mietobjekts betreffen kann – und einem Neuabschluss eines Mietvertrages ist durch Auslegung zu ermitteln, was die Parteien im Einzelfall gewollt haben. Einen (übereinstimmend) auf Aufhebung des bisherigen Mietvertrages und Abschluss eines neuen Mietvertrages gerichteten Parteiwillen hat das AG nicht festgestellt. Dies zugrunde gelegt, ist das Vertragsverhältnis mit dem „1. Nachtrag zum Mietvertrag“ fortgesetzt, nicht aber ein neues begründet worden. Das AG hat dem Beklagten ohne jede sachlich tragfähige Begründung das Motiv unterstellt, die Mietpreisbremse umgehen zu wollen. Der Wortlaut des Nachtrags bringt unmissverständlich zum Ausdruck, dass das 2012 zwischen dem Mieter und dem Beklagten begründete Mietverhältnis fortgesetzt werden und auf Wunsch des Mieters ein Wohnungswechsel stattfinden soll.

Die Vereinbarung kam auf Betreiben und Wunsch des Mieters zustande. Der hat die Arbeiten in der Nachbarwohnung wahrgenommen und gegenüber dem Beklagten sein Interesse an der deutlich größeren 4-Zimmer-Wohnung wegen der Geburt seines Sohnes bekundet. Diesem Wunsch ist der Beklagte nachgekommen. Den Parteien stand es frei, den Wunsch des Mieters im Wege der Vertragsänderung oder – alternativ – im Wege der Beendigung des bisherigen und des Abschlusses eines neuen Mietvertrages über die größere Nachbarwohnung umzusetzen.

Der Mieter befand sich hier auch nicht etwa in der Neuvermietungssituation, die den Regelungen der Mietpreisbremse zugrunde liegt. Das Vorgehen im Wege der Vertragsänderung lag im Interesse des Mieters. So musste er – da das alte Mietverhältnis nicht beendet, sondern fortgesetzt werden sollte – nicht zunächst das alte Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen, verbunden mit dem Risiko doppelter Mietzahlungen über den Zeitraum bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Hinzu kommt, dass er – für den Fall einer vermieterseitigen Kündigung – wegen der Vertragsänderung von deutlich längeren Kündigungsfristen profitiert. Die für die bisherige Wohnung gezahlte Mietkaution wurde direkt auf das neue Mietverhältnis übertragen und lediglich aufgestockt. Bei einem Neuvertragsabschluss hätte der Vermieter die Kaution für die bisherige Wohnung zurückhalten können, bis geklärt ist, ob sich Ansprüche gegen ihn aus dem beendeten Mietverhältnis ergeben; parallel hätte der Vermieter vom Mieter eine Kaution für die neue Wohnung verlangen können.

Voraussetzungen für die Annahme eines Umgehungsgeschäfts lägen nicht einmal ansatzweise vor. Hier hätten die Parteien einvernehmlich eine einfache, pragmatische Lösung für den erhöhten Wohnbedarf der jungen Familie des Mieters gefunden. Es ergäben sich noch nicht einmal belastbare Anhaltspunkte dafür, dass die Nettokaltmiete für die nunmehr um ca. 30 m2 größere Wohnung nennenswert die höchstzulässige Miete übersteigt.