Anwaltsverschulden nicht immer Kündigungsgrund

Anwaltsverschulden nicht immer Kündigungsgrund; Vorspiegelung einer hochwertigen Einrichtung; Forderung eines Vorschusses durch den Mieter im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen; Nachbesserung der Modernisierungsankündigung; unseriöses Anwaltsschreiben; Täuschungshandlung des Mieters; zeitlich gestaffelte Modernisierungsankündigung in mehreren Teilen

1. Auch wenn der Mieter sich ein pflichtwidriges Verhalten seines Rechtsanwalts zurechnen lassen muss (hier: Vorspiegelung einer hochwertigen Einrichtung), ist eine fristlose Kündigung dann nicht gerechtfertigt, wenn der Vermieter drei gleich lautende Schreiben am selben Tag für vier Mietverhältnisse erhalten hatte und die Angaben über die Einrichtung bei einem Mietverhältnis zutrafen.

2. Die Geltendmachung eines überhöhten Vorschusses als Voraussetzung für eine Duldung der Modernisierungsmaßnahme stellt keinen Kündigungsgrund dar, wenn dieser nur für den Fall einer Nachbesserung der Modernisierungsankündigung verlangt wurde.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Rückgabe der Mietsache gemäß § 546 Abs. 1 BGB, weil das Mietverhältnis nicht beendet ist.

a. Vorliegend hat die Kl. durch Schreiben vom 9.2.2009 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt und sich hierfür auf § 543 Abs. 1 BGB berufen.

Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigen, wobei ein solcher vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor.

In dem Kündigungsschreiben begründet die Kl. ihre Kündigung damit, dass der Bekl. mit verschiedenen Schreiben seit dem 30.10.2008 über die Durchführung von Maßnahmen zur Erhaltung und Modernisierung des Objekts informiert worden war, wobei der Beginn der Maßnahmen für den 2.2.2009 geplant war. In dieser Sache hatte der Bekl. am 15.11.2009 seinen nunmehrigen Prozessbevollmächtigten beauftragt. Auf der Grundlage einer gemeinsamen Verabredung mit anderen Mitmietern habe er diesen Rechtsanwalt erst mit Schreiben vom 26.1.2009 tätig werden lassen. Dies sei gezielt geschehen, um der Kl. ein Beschreiten des Rechtsweges unmöglich zu machen. Dies sei ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme. Zudem habe der nunmehrige Prozessbevollmächtigte mit Schreiben vom 26.1.2009 verlangt, 10.000 € zu zahlen, weil der gesamte Hausrat einschließlich Bibliothek, Kunstsammlung und Möbel extern eingelagert werden müsse. Eine am 2.2.2009 durchgeführte Besichtigung der Wohnung habe aber ergeben, dass die vorgenannten Wertgegenstände nicht vorhanden seien. Der Bekl. habe anlässlich des Termins selbst geäußert, „Was wollen Sie denn hier fotografieren, ich habe doch nichts." Die Kl. habe daher durch den Inhalt des Schreibens vom 26.1.2009 schwer getäuscht werden sollen. Es wäre daher bei Erfüllung der Forderung ein schwerer Vermögensschaden entstanden. Aufgrund dieser Täuschung sei die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses nicht zumutbar.

Grundsätzlich können Täuschungshandlungen während der Mietzeit zur Kündigung berechtigen, wenn sie gehäuft auftreten und das Vertrauensverhältnis hierdurch zerstört wird (z.B. wenn der Pächter bei vereinbarter Umsatzpacht fehlerhafte Umsatzzahlen angibt). Erforderlich dafür ist, dass der Mieter mit Täuschungsabsicht handelt (Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 9. Auflage 2007, zu § 543 BGB, Rn. 202). Fahrlässige Falschangaben können in der Regel nicht als schwere Vertragsverletzungen bewertet werden (a. A. OLG Düsseldorf, NZM 2001, 1033). Bei einer vereinzelten Vertragswidrigkeit ist abzuwägen, ob die Belange einer Vertragspartei hierdurch erheblich verletzt oder gefährdet werden. Dies ist etwa dann der Fall, wenn eine Vertragspartei durch die Täuschung der Gegenpartei einen Schaden erleidet oder von der Wahrung ihrer Interessen abgehalten wird.

Dies ist vorliegend nicht der Fall.

Wie vom Amtsgericht bereits ausgeführt, ist unstreitig, dass der Bekl. nicht über eine Kunstsammlung oder eine Bibliothek verfügt.

Vorliegend sind die unrichtigen Angaben nicht vom Mieter, dem Bekl., persönlich gemacht worden. Diese Angaben sind in einem Schreiben seines bereits vorprozessual tätigen Prozessbevollmächtigten enthalten.

Grundsätzlich muss sich ein Mieter das Verhalten seines Prozessbevollmächtigten gemäß § 278 BGB zurechnen lassen.

Wenn auch teilweise der Rückgriff auf die §§ 278, 425 BGB im Rahmen des Kündigungstatbestandes in § 543 Abs. 1 BGB als problematisch angesehen wird, weil diese Normen Haftungstatbestände im Rahmen eines fortbestehenden Schuldverhältnisses sind, während es bei der Kündigung auf die personenbezogene Vorwerfbarkeit gegenüber dem Kündigungsgegner ankommt (so: KG, RE v. 15.6.2000, GE 2000, 1103 = NZM 2000, 905 = Hausfriedensstörung durch lärmenden und stehlenden heranwachsenden Sohn der alleinerziehenden und berufstätigen Mieterin). Wenn aber die Vorwerfbarkeit zu verneinen ist, so reduziert sich der Kündigungstatbestand auf die verschuldensunabhängige Unzumutbarkeit, an deren Vorliegen in einem solchen Fall erhöhte Anforderungen zu stellen sind (Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl. 2009, Rn. XII 26).

Hingegen wird dies vom Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 25.10.2006 (VIII ZR 102/06, GE 2007, 46 ff.) anders beurteilt.

Der BGH führt hierzu aus:

„... b) Die Revision macht jedoch zu Recht geltend, dass der Mieter im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch für das schuldhafte Verhalten eines Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB verantwortlich ist. Das entspricht der ganz herrschenden Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum, die der Senat teilt." (wird ausgeführt)

Mithin ist hier angesichts dieser Grundsätze der obergerichtlichen Rechtsprechung auch im hier zu entscheidenden Fall von einer Zurechnung des Verhaltens des Prozessbevollmächtigten des Bekl. als Erfüllungsgehilfe auszugehen. Zwar war hier der Rechtsanwalt nicht zur Leistung von Mieten oder zur Abgabe der Duldungserklärung eingeschaltet. Er sollte aber erkennbar die Rechtslage in Bezug auf die angekündigte Modernisierungsmaßnahmen prüfen und ist daher im Rechtskreis des Bekl. im Zusammenhang mit der Erfüllung mietvertraglicher Pflichten tätig geworden. Er ist mithin als Erfüllungsgehilfe anzusehen.

aa. Wie zuvor ausgeführt, ist unstreitig, dass die Beschreibung des Hausrats mit „Bibliothek, Kunstsammlung und Möbeln" auf den Bekl. insofern nicht zutrifft als dieser weder über eine Bibliothek noch über eine Kunstsammlung verfügt und daher eine (teilweise) unrichtige Angabe darstellt, während das Vorhandensein von Möbeln hier nicht in Abrede gestellt wurde. Ein unmittelbarer Schaden ist der Vermieterin aufgrund dieser unrichtigen Angabe nicht entstanden.

Die Besonderheit des Falles besteht vorliegend darin, dass das Schreiben vom 26.1.2009 nicht nur den Bekl. betrifft, sondern zugleich den weiteren Mieter Robert L., der auf derselben Etage des betroffenen Objekts eine andere Wohnung bewohnt. Das Schreiben bezieht sich mithin inhaltlich auf beide Mandanten. Ob bezogen auf diesen Mieter die Angaben zutreffen, ist nicht vorgetragen. Dem Vermerk über die Ortsbesichtigung vom 2.2.2009 ist hierzu nur zu entnehmen, dass der Mieter L. angegeben habe, er ziehe ohnehin aus. Ferner habe der Bekl. darauf hingewiesen, dass die Bibliothek sich in der Wohnung der Mieter H.-D./H. befinde. Diese Eheleute sind ebenfalls Mandanten des den Bekl. vertretenden Rechtsanwalts, für die er sich ebenfalls gegen die Modernisierung an die Kl. schriftlich mit inhaltlich identischem Schreiben gewandt hat und auf die diese Angaben mithin hinsichtlich des Hausrats zutreffen.

Eine schuldhafte Pflichtverletzung auf Seiten des Bekl. liegt hier darin, dass - auch in seinem Namen - vom Vermieter ein Vorschuss für die Sicherung unstreitig nicht vorhandener Wertgegenstände verlangt wurde, was eine Falschangabe darstellt.

Das Verschulden des Rechtsanwalts ist demgegenüber darin zu sehen, dass er ungeprüft dem Vermieter gegenüber Angaben zu vorgeblichen Wertgegenständen macht, obgleich diese Angaben augenscheinlich nicht vom Bekl. stammen. Vielmehr hat der Prozessbevollmächtigte im amtsgerichtlichen Termin unbestritten vorgetragen, dass er den Anspruch auf Aufwendungsersatz aus eigenem Antrieb gestellt habe und dies mit dem Bekl. nicht abgesprochen habe. Der Bekl. hat sich das Verhalten seines Anwalts zuzurechnen lassen.

Dies allein reicht aber für die Annahme, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist, nicht aus.

Zu berücksichtigen ist dabei zum einen, dass der Vorschuss noch nicht konkret verlangt, sondern ein solches Verlangen für den Fall in Aussicht gestellt wurde, dass überhaupt Arbeiten in der Wohnung des Bekl. erforderlich werden sollte. Die „Bedingung" für diese Ankündigung war dabei sprachlich eindeutig wie folgt formuliert, „... für den Fall, dass duldungspflichtige und ordnungsgemäß angekündigte Maßnahmen innerhalb der Wohnung unserer Auftraggeber später erforderlich werden sollten, ...". Da das Schreiben seiner Einleitung zufolge und mithin dessen Verfasser davon ausgeht, dass die Mieter nicht zur Duldung verpflichtet sind und Arbeiten in der Wohnung und auch außerhalb der Wohnung ausdrücklich nicht dulden, ist eine konkrete Vermögensgefährdung der Kl. in Bezug auf diese Ankündigung eines Vorschussverlangens im Falle von wohnungsbezogenen Arbeiten noch nicht eingetreten.

Entscheidend ist ferner, dass der Betrag in Höhe von 10.000 € Vorschuss für Aufwendungsersatz im Sinne von § 554 Abs. 4 BGB nach dem Inhalt des Schreibens nicht allein für die Auslagerung von Möbeln, sondern in erster Linie für den Fall beabsichtigt ist, dass die Wohnung (vollständig) geräumt werden müsste und in diesem Falle Unterbringungskosten anfallen.

Unabhängig von der Frage, ob der Hausrat des Bekl. eine Kunstsammlung und Bibliothek beinhaltet, müsste aber im Falle des Notwendigwerdens einer vollständigen zeitweiligen Beräumung der Wohnung auch der nicht werthaltige Hausrat zunächst heraus und nach Abschluss der Modernisierung wieder in die Wohnung geschafft oder zwischenzeitlich gelagert werden. Diese Tätigkeiten sind unabhängig vom Wert der Gegenstände vermieterseits zu vergüten. Auch die Unterbringung in der Zwischenzeit kann - etwa bei Hotelunterbringung - einen erheblichen Kostenfaktor darstellen.

Insofern besteht der dem Prozessbevollmächtigten hier zu machende Vorwurf darin, dass er durch die Angabe von Kunstsammlung und Bibliothek eine Höherwertigkeit der Einrichtung vorgespiegelt hat, die ggf. besondere Sicherungsmaßnahmen in Bezug auf deren Werthaltigkeit erforderlich machen könnte. Ferner hat er den Vorschussbetrag in Anbetracht der bestehenden Lebenssituation des Bekl. erheblich überzogen.

Zu berücksichtigen ist dabei aber auch, dass das Schreiben nicht für den Bekl. allein verfasst wurde, sondern auch für den Mitmieter L., der vom Prozessbevollmächtigten des Bekl. ebenfalls vertreten wird. Dass dieser Mieter Lawrenz bereits mit dem Auszug aus der Wohnung befasst war, hat der Prozessbevollmächtigte des Bekl. seinen Angaben im Schriftsatz vom 19.5.2009 zufolge, erst später erfahren.

Der Mieter selbst hat die fehlende Werthaltigkeit seines Hausrats im Rahmen des Ortstermins schon nach dem Klägervortrag sofort eingeräumt.

Sein persönlicher Vorwurf liegt allenfalls darin, den Inhalt des Anwaltsschreibens nicht richtig gestellt zu haben, nachdem der Klägervortrag dahingehend, dass ihm, dem Bekl., ein Entwurf des Anwaltsschriftsatzes vom 26.1.2009 zugesandt wurde, nicht bestritten ist.

Vorliegend ist aber auch die von der Kl. selbst vorgetragene Besonderheit des Falles mit einzubeziehen, dass sich der Prozessbevollmächtigte des Bekl. mit 3 inhaltlich gleichlautenden Schreiben vom 26.1.2009 an die Kl. wandte. Diese drei Schreiben betrafen außer dem hier streitgegenständlichen Schreiben auch noch zwei andere Mietverhältnisse (H.-D./Dr. H. und Eheleute M.). Unstreitig verfügen die Eheleute H.-D./Dr. H. tatsächlich über ein Bibliothek, wie der klägerischen Niederschrift des Ortstermins vom 2.2.2009 sowie dem späterhin klägerseits beauftragten Sachverständigengutachten entnommen werden kann. Das Versäumnis des Bekl.vertreters besteht hier augenscheinlich darin, dass er die auf einen Mieter zutreffenden Angaben - ohne nähere Überprüfung vor Versendung - aufgrund der Verwendung als Formbrief für sämtliche mandatierten Mietverhältnisse übernommen hat.

In Bezug auf die hier zu prüfende Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses führt dies dazu, dass für die Kl. bei Erhalt dieser drei gleichlautenden Schreiben am selben Tag offenkundig war, dass hier ein Schreiben für 4 Mietverhältnisse vervielfältigt worden ist. Es ist schon nach der allgemeinen Lebenswahrscheinlichkeit nicht anzunehmen, dass sämtliche 4 Mieter über die gleiche Ausstattung der Wohnung, nämlich Bibliothek und Kunstsammlung verfügen würden. Insofern war für die Kl. als Erklärungsempfänger erkennbar, dass hier diese konkreten Angaben wohl nicht für sämtliche der vier genannten Mietverhältnisse zutreffen dürften. Angesichts des Umstandes, dass - wie bereits ausgeführt - die 10.000 € nicht konkret verlangt, sondern nur für den Fall der Nachbesserung der Modernisierungsankündigung ins Auge gefasst wurden, war ohnedies auch von Seiten des Erklärenden keine unmittelbare Auszahlung zu erwarten, was für die Kl. als Empfängerin gleichfalls erkennbar war.

Da zudem ein Vorschussanspruch nicht für die Beseitigung völlig unbestimmter, nur möglicherweise im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen eintretender Schäden besteht (LG Berlin GE 1992, 39), ist vor der Geltendmachung eines Vorschusses zunächst seitens des Anspruchsstellers substantiiert darzulegen, wofür Vorschuss verlangt wird. Es müssen hierfür Art und Umfang der voraussichtlichen Aufwendungen dargelegt und aufgeschlüsselt werden (LG Berlin - 66 S 78/91, GE 1992, 39). Vorliegend war daher aus der Sicht des Bekl.vertreters ferner zu erwarten, dass vor einer etwaigen Auszahlung des Vorschusses, die noch nicht verlangt, sondern nur für den Fall der Nachbesserung der Modernisierungsankündigung in Aussicht gestellt wurde, eine nähere Substantiierung der in den jeweiligen Mietverhältnissen konkret zu erwartenden Aufwendungen zu erfolgen hat.

Auch vermieterseits war aber die Ankündigung der Geltendmachung von Vorschusszahlungen zu Recht als unsubstantiiert angesehen worden, wie sich dem Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 5.2.2009 (Anlage K 13) ausdrücklich entnehmen lässt, welches mithin noch vor dem Ausspruch der Kündigung verfasst wurde. Dies belegt, dass auch aus Vermietersicht eine unmittelbare Auszahlung schon im Hinblick auf die fehlende Substanz des Vortrags und die üblichen zuvor genannten Anforderungen an den Vorschussanspruch nicht in Erwägung gezogen wurde.

Auch die Höhe des Verlangen ist zwar überzogen; aber nicht völlig außer Verhältnis. Der Hinweis auf 50 €/m2 ergäbe für die Wohnung des Bekl. mit einer Größe von 72 qm einen Betrag in Höhe von 3.600 € sowie für die Wohnung des Mieters L., die nach den Klägerangaben eine Größe von 125 qm hat, einen Betrag in Höhe von 6.250 €. Da der Vorschuss „für unsere Mandanten" geltend gemacht wird und dies nach der Einleitung des Schreibens ausdrücklich für beide Mieter L. und M. erfolgte, ist ersichtlich, dass der geltend gemachte Gesamtbetrag für beide Mieter und nicht für jeden der Mieter allein verlangt wird. Schon sprachlich ist dies - etwa durch den Zusatz „je" - nicht erfolgt. Mithin ist basierend auf der Grundannahme des Verfassers dieses Schreibens, dass eine vorübergehende vollständige Räumung der Wohnungen erforderlich würde, der verlangte Gesamtbetrag angesichts der dafür nötigen Aufwendungen auch nicht auf den ersten Blick völlig überzogen.

Zwar stellt die auf der Grundlage unzutreffender Angaben gestellte Ankündigung der Geltendmachung eines Vorschusses ein unseriöses und im Hinblick auf die unterbliebene Rücksprache mit dem Mandanten auch ein pflichtwidriges Anwaltsverhalten dar. Dies allein rechtfertigt aber nicht den Schluss auf die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Bekl.. Der Bekl. persönlich hat die fehlende Werthaltigkeit seines Hausrats sofort im persönlichen Gespräch eingeräumt. Dies ändert aber - wie ausgeführt - nichts daran, dass auch die Räumung, Zwischenlagerung und Wiedereinrichtung der Wohnung mit nicht werthaltigem Hausrat ebenso wie eine Zwischenumsetzung Geld kostet. Mag hier die Forderung - je nach der hier noch unbekannten Dauer einer etwaig erforderlich werdenden Zwischenumsetzung - überzogen sein, so stellt dies eine übertriebene Forderung dar. Diese mag der Vermieter zurückweisen, mit der Folge, dass dann über die angemessene Höhe der konkret zu erwartenden Aufwendungen zu streiten wäre. Allein die Stellung übertriebener Forderungen rechtfertigt aber nicht den Schluss, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, so dass die Kündigung darauf nicht gestützt werden kann.

Der Umstand, dass - wie im weiteren Verlaufe des Rechtsstreits vermieterseits vorgetragen - tatsächlich eine Zwischenumsetzung oder Beräumung der Wohnung nicht erforderlich sein würde, war seinerzeit für den Prozessbevollmächtigten des Bekl. nicht ohne weiteres erkennbar.

Hierauf ist vermieterseits erst ausdrücklich zeitlich nach dem Schreiben vom 26.1.2009 hingewiesen worden. Für die Wohnung mit der Bibliothek hat die Kl. eigens ein Sachverständigengutachten eingeholt, um selbst zu überprüfen, ob entsprechende Sicherungsmaßnahmen erforderlich sind, so dass nicht von einer Offenkundigkeit des Ausschlusses entsprechender Maßnahmen bei Abfassung des Schreibens vom 26.1.2009 ausgegangen werden kann.

Soweit die Berufung meint, der Vorschuss sei in dem Schreiben vom 26.1.2009 bereits beansprucht gewesen, trifft dies nach dem Inhalt des Schreibens, wie ausgeführt, nicht zu. Dies kann auch nicht daraus rückgeschlossen werden, dass im Schreiben des Bekl.vertreters vom 16.2.2009 erklärt wird, an einem Aufwendungsersatzvorschuss werde nicht festgehalten. Dieses „Fallenlassen von Vorschussforderungen" ist weitergehend als im Schreiben vom 26.1.2009 verlangt. Dies ist aber unschädlich, da der Inhalt des Schreibens vom 26.1.2009 hinsichtlich der Bedingtheit des seinerzeitigen Verlangens inhaltlich eindeutig ist, worauf zuvor bereits hingewiesen wurde. Der spätere - nach Erkennen der Übertreibung - deutlich erklärte Verzicht auf einen Vorschuss, macht diese Bedingtheit nicht hinfällig und auch nicht nachträglich zu einem unbedingten Verlangen. Dies ist vielmehr erkennbar dem Umstand geschuldet, dass eine deutliche Distanzierung von dem Vorwurf des Verlangens unberechtigter Forderungen gewollt war.

Entgegen der Ansicht der Berufung bestand hier, wie ausgeführt, zu keiner Zeit eine konkrete Vermögensgefährdung auf Seiten der Kl., da nicht zu erwarten stand, dass ohne nähere Prüfung der Berechtigung des Vorschusses bezüglich seiner Höhe eine Auszahlung von 10.000 € erfolgen würde.

Hiervon gehen die Kläger auch selbst aus, wie der Inhalt des Schreibens vom 5.2.2009 belegt.

Ferner war eine Zahlung nicht verlangt, sondern nur für den Fall einer Nachbesserung der Modernisierungsankündigung, mithin für die Zukunft, in Aussicht gestellt. Dass eine solche Nachbesserung erfolgte und damit die Voraussetzung für eine Vorschussanforderung überhaupt geschaffen wurde, behauptet die Kl. schon nicht.

Eine solche Nachbesserung wäre auch erforderlich gewesen.

Gemäß § 554 Abs. 2 BGB hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums zu dulden. Derartige Maßnahmen hat der Vermieter nach dem Absatz 3, Satz 1 der Norm dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme nach Art und voraussichtlichem Umfang sowie Beginn, voraussichtliche Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung in Textform mitzuteilen.

Diese Mitteilung soll dem Mieter die Möglichkeit geben zu prüfen, ob er die vom Vermieter angestrebte Modernisierungsmaßnahme dulden will oder von seinem außerordentlichen Kündigungsrecht nach Abs. 3 S. 2 der Norm Gebrauch machen will. Daher hat der Vermieter dem Mieter alle Angaben zu machen, die für die Beurteilung als Modernisierungsmaßnahme und als Grundlage für die vorzunehmende Abwägung erforderlich sind (Eisenschmidt in: Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 9. Auflage 2007, zu § 554 BGB, Rn. 249).

Vorliegend bezieht sich die Kl. auf ihre Ankündigung vom 30. Oktober 2008.

Diese Ankündigung entspricht nicht den Anforderungen. Zwar sind abschließend der Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung angegeben. Sie leidet aber an anderen Mängeln.

Zwar hat die Vermieterin allgemein und der Art nach die geplanten Maßnahmen in diesem Schreiben mitgeteilt. Schon der genaue Umfang ist für den Bekl. nicht erkennbar. Inwieweit hinsichtlich der außerhalb der Wohnung geplanten Arbeiten die Mitteilungen den Anforderungen entsprechen, mag dahingestellt bleiben. Jedenfalls und insoweit maßgeblich, kann der Bekl. aus dem Schreiben vom 30.10.2008 nicht erkennen, welche Maßnahmen in seiner Wohnung konkret geplant sind. Da der Bekl. insoweit unbestritten angegeben hat, dass dem dem Ankündigungsschreiben beigefügten Plan nicht zu entnehmen war, welche Grundrissveränderungen vorgenommen werden sollten, erfüllt dies die vorgenannten Anforderungen nicht. Da auch trotz des Hinweises im Berufungstermin im vorliegenden Rechtsstreit kein Plan zur Akte gelangt ist, lässt sich hier schon nicht klären, ob das ehemalige Mädchenzimmer der hiesigen Wohnung zugeschlagen und in dieser ein neues Duschbad errichtet werden soll. Jedenfalls soll offenbar eine Tür als Zugang gebaut werden, wobei ohne Skizze unklar ist, wo genau eine Tür entstehen soll. Dies ist für den Bekl. aber im Hinblick auf vorhandene Möblierung von Bedeutung. Ob und wo genau in der Wohnung anlässlich der geplanten „Strangsanierung" (durch Verlegung einer zusätzlichen Warmwasser sofern Kaltwasserleitungen bereits vorhanden sind, parallel zu diesen) Wand- oder Deckendurchbrüche erfolgen, ist ebenfalls unklar.

Ob dies aus den Planunterlagen ersichtlich ist - was der Bekl. in Abrede stellt (ob er Pläne lesen kann, ist nicht maßgeblich) - kann nicht überprüft werden, weil diese Pläne nicht vorgelegt wurden; insbesondere der Klage als Anlage nicht beigefügt wurden.

Es ist aber jedenfalls nicht erläutert, wo genau Türöffnungen entstehen und in welcher Größe, was für den Mieter im Hinblick auf die Einrichtung seiner Wohnung von Bedeutung ist.

Auch die Vergrößerung der Wohnung ist nicht hinreichend erläutert. Dies dürfte zudem als Luxussanierung vom Mieter nicht zu dulden sein (Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 9. Auflage 2007, zu § 554 BGB, Rn. 163).

Die nach § 554 BGB mitzuteilende voraussichtliche Mieterhöhung schließt auch die Ankündigung von voraussichtlichen modernisierungsbedingten „neuen" Betriebskosten ein. Dies dürfte hier bezogen auf die geplante zentrale Warmwasserbereitung zu erwarten sein. Ein Hinweis hierauf findet sich in der Ankündigung vom 30.10.2008 ebenfalls nicht. Zudem wäre für diese vom Mieterverhalten abhängigen Betriebskosten des Warmwasserverbrauchs zumindest ein Durchschnittswert anzugeben gewesen (Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 9. Auflage 2007, zu § 554 BGB, Rn. 277).

Zudem ist erforderlich, dass der Mieter im Rahmen der angekündigten Mieterhöhung erkennen kann, welche der verschiedenen angekündigten Maßnahmen vom Vermieter als Modernisierung angesehen werden und welche dem gemäß nach Abschluss der Gesamtmaßnahme eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB nach sich ziehen sollen (Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 9. Auflage 2007, zu § 554 BGB, Rn. 279).

Dies ist nicht nachprüfbar dargestellt. Offenbar war dem Schreiben eine entsprechende Anlage beigefügt, die aber dem Gericht nicht vorliegt.

Soweit die Kl. weitere Schreiben zur Erläuterung und Präzisierung der geplanten Arbeiten dem Mieter hat zukommen lassen, ändert dies an der fehlenden Verständlichkeit der Ankündigung vom 30.10.2008 nichts.

Die Mitteilung muss vollständig sein. Alle Erklärungen müssen in einer Mitteilung enthalten sein.

Eine sukzessive Mitteilung über Art und Umfang der Maßnahmen entspricht nicht den Anforderungen des § 554 BGB (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht Kommentar, 9. Auflage 2007, zu § 554 BGB, Rn. 291). Die Textform des § 126 b BGB ist nur gewahrt, wenn die Erklärung in einer Urkunde enthalten ist.

Daran fehlt es hier, weil sich die Kl. für ihre Erläuterung auf drei verschiedene Schreiben an die Mieter bezieht. Die Ankündigung vom 30.10.2008 reicht für sich genommen jedenfalls nicht aus.

Da die Modernisierungsankündigung vom 30.10.2008 nach dem derzeitigen Stand unter Mängeln leidet, war ein Duldungsanspruch der Kl. jedenfalls nicht fällig. Mithin musste der Bekl. die Maßnahmen insgesamt nicht dulden, so dass ein Vorschussanspruch letztlich auch aus diesem Grunde nicht in Betracht kam, sondern erst - wie mieterseits insoweit zutreffend in Aussicht gestellt - im Falle eine neuen, ordnungsgemäßen Ankündigung, die derzeit nicht vorliegt.

Insofern war bei Zugang des beanstandeten Schreibens eine konkrete Vermögensgefährdung auch unter diesem Gesichtspunkt nicht gegeben.

Zudem ist im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen, dass eine Täuschung im Sinne von § 263 StGB, worauf vermieterseits hier abgestellt wird, nur dann vorliegt, wenn ein Verhalten irreführen oder einen Irrtum hervorrufen soll.

Dies ist hier bezogen auf die Person des Prozessbevollmächtigten des Bekl. klägerseits schon nicht hinreichend dargetan. Sie selbst trägt durch die Einreichung des Vermerks ihrer Prozessbevollmächtigten über den Ortstermin vor, dass ein von dem Prozessbevollmächtigten ebenfalls vertretenes Mieterpaar (H.-D./H.) über eine Bibliothek verfügt. Ferner trägt die Kl. vor, dass ihr von dem Prozessbevollmächtigten des Bekl. 3 gleichlautende Schreiben vom 26.1.2009 zugegangen sind. Mit dem Zugang dieser gleichlautenden Schreiben war der Kl. auch erkennbar, dass hier der Inhalt aller Schreiben gleich und daher augenscheinlich vervielfältigt wurde. Da es nach der allgemeinen Lebenswahrscheinlichkeit sehr unwahrscheinlich ist, dass vier Mieter eines Objekts über dieselbe ungewöhnliche Wohnungsausstattung einer Kunstsammlung verfügen, lag es angesichts dieser Umstände schon auf der Hand, dass diese Angaben wohl einem unsorgfältigen Anwaltsverhalten geschuldet sind und tatsächlich jedenfalls nicht für alle Mieter zutreffen können. Diese Vorgehensweise lässt aber die für die Täuschung auf Seiten des Prozessbevollmächtigten des Bekl. erforderliche subjektive Tatseite nicht erkennen. Zweifelhaft ist schon, ob er die vorgespiegelte Tatsache für unwahr gehalten hat, weil er nach seinem Vortrag auch bezogen auf die hier streitbefangenen Mietverhältnisse - wenn auch fälschlich - von einer „hochherrschaftlichen" Wohnung ausging.

Jedenfalls wollte er weder eine Vermögensverfügung der Kl. noch eine damit im Zusammenhang stehende Vermögensbeschädigung hervorrufen, weil er - wie vorstehend ausgeführt - auch rechtlich zutreffend von einer unwirksamen Modernisierungsankündigung bezogen auf den Mieter M. und damit vom Nichtbestehen des Duldungsanspruchs ausging.

Dass er schon im Vorgriff auf eine noch nicht erfolgte ordnungsgemäße Ankündigung, Aufwendungsersatzansprüche - wenn auch mit unzutreffenden Tatsachen - angekündigt hat, konnte daher aus seiner Sicht zu keinerlei Vermögensdispositionen auf Vermieterseite führen.

[...]

Ein Mieter muss sich das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen, wozu auch der Rechtsanwalt zählt, zurechnen lassen, so dass auch ein pflichtwidriges oder unseriöses Anwaltsschreiben einen Kündigungsgrund darstellen kann. Voraussetzung ist aber, dass nach den gesamten Umständen dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Der Vermieter plante umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen; mehrere Mieter hatten einen Rechtsanwalt beauftragt, der zumindest einen Vorschuss für ihre Aufwendungen verlangte. In dem Schreiben wurde ein Vorschuss von 10.000 € verlangt, u. a. für die Auslagerung einer Kunstsammlung und Bibliothek. Nachdem eine Wohnungsbesichtigung beim Mieter ergab, dass er weder eine Kunstsammlung noch eine Bibliothek besaß, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos.

Mit Urteil vom 16. April 2010 bestätigte das Landgericht Berlin das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts. Zwar müsse der Mieter sich das Verschulden seines Rechtsanwalts zurechnen lassen. Bei der Prüfung der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses sei jedoch von Bedeutung, dass der Vermieter drei gleich lautende Schreiben des Rechtsanwalts am selben Tag erhalten hatte, wobei ein Mieter eine Bibliothek nebst Kunstsammlung tatsächlich gehabt habe. Dass die konkreten Angaben in den kopierten Schreiben auf sämtliche Mietverhältnisse nicht zutreffen konnten, sei jedoch für den Empfänger erkennbar gewesen.

Eine konkrete Vermögensgefährdung habe auch für den Vermieter nicht bestanden, da der hohe Vorschuss nur für den Fall einer Nachbesserung der Modernisierungsankündigung verlangt worden sei. Eine solche sei jedoch hier unterblieben, obwohl sie erforderlich gewesen wäre. Die Erläuterung in drei verschiedenen Schreiben an die Mieter sei nicht ausreichend gewesen.

Dass eine Modernisierungsankündigung in einem Schreiben zu erfolgen habe, was aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit der Urkunde folge, wird zwar seit Jahrzehnten behauptet (auch in der 10. Auflage von Schmidt-Futterer), widerspricht jedoch der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts. Für die viel gravierendere Wohnraumkündigung, die einer schriftlichen Begründung bedarf, hat das Bundesverfassungsgericht schon 1992 festgestellt, dass eine Bezugnahme auf die Gründe in einem früheren Schreiben möglich ist (NJW 1992, 2752). Auch für eine Modernisierungsankündigung gilt daher, dass eine Bezugnahme auf eine frühere Ankündigung nebst Ergänzung der fehlenden Angaben ausreicht.