Antwortpflicht (Vermieter)

Antwortpflicht (Vermieter); positive Vertragsverletzung; Einredeverzicht, Verjährung; Mieterverein; Mieterorganisation; Anwaltskosten

1. Ein Vermieter ist nur dann verpflichtet, auf ein Schreiben eines Mieters zu antworten, wenn er aus rechtlichen Gründen auf die in dem Schreiben erwähnten Punkte hin tätig werden muß.

2. Zur Frage, inwieweit ein Vermieter verpflichtet ist, Schreiben einer Mieterorganisation anzunehmen.

3. Zur Frage, inwieweit Mieter-Vertreter zurückgewiesen werden dürfen, die gegen den Vermieter gerichtete Vorwürfe nicht präzisieren können.

Die Kl. (Mieter) hatten dem Berliner Mieterverein, dessen Mitglieder sie sind, mit der außergerichtlichen Wahrnehmung ihrer mietrechtlichen Interessen beauftragt. Der Berliner Mieterverein forderte den Bekl. (den Vermieter) auf, unter Verzicht auf die Einrede der Verjährung nach Abschluß des eingeleiteten Mietpreisstellenverfahrens sich ergebende Rückerstattungsansprüche wegen überzahlten Mietzinses anzuerkennen. Der Bekl. verweigerte die Annahme dieses per Einschreiben mit Rückschein gesandten Schreibens. Daraufhin beauftragten die Kl. ihren Prozeßbevollmächtigten damit, geeignete Schritte zur Unterbrechung der Verjährung einzuleiten. Der Prozeßbevollmächtigte der Kl. forderte den Bekl. auf, verbindlich auf die Einrede der Verjährung zu verzichten sowie die seinem Schreiben beigefügte Kostenrechnung aus dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes zu begleichen. Der Bekl. erklärte seinen Verzicht auf die Einrede der Verjährung, lehnte indessen die Begleichung der Kostenrechnung ab. Die Kl. fordern Ersatz der Anwaltskosten. Sie meinen, die Nichtannahme des Schreibens des Berliner Mietervereins stelle eine Verletzung von Nebenpflichten aus dem bestehenden Mietvertragsverhältnis zwischen den Parteien dar. Es verstoße gegen Treu und Glauben, wenn der Bekl. das Schreiben des Berliner Mietervereins, durch den sie aufgrund ihrer Mitgliedschaft kostenlos rechtlich vertreten würden, nicht annehme. Der Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen und behauptet, der Berliner Mieterverein verübe laufend Straftaten zu seinen, des Bekl. Lasten, indem er ihn gegenüber Mietern und in der Öffentlichkeit als Spekulanten bezeichnet habe. Er vertritt außerdem die Auffassung, daß er seine vertraglichen Verpflichtungen nicht verletzt habe, denn er stehe mit dem Berliner Mieterverein in keinem Vertragsverhältnis und sei auch nicht verpflichtet, Schreiben von Dritten in unbeschränktem Umfang entgegenzunehmen. Im übrigen hätten die Kl. ihre Schadensminderungspflicht verletzt, weil sie ohne weiteres das Schreiben des Mietervereins hätten abschreiben und selbst an den Bekl. richten können. Das Amtsgericht hat die Klage der Mieter abgewiesen.

Der Bekl. hat weder die ihm obliegenden Nebenpflichten aus dem Mietvertrag verletzt, noch ist er in Verzug gekommen dadurch, daß er das Schreiben des Berliner Mietervereins vom 13. Januar 1982 nicht angenommen hat. Da der Bekl. nicht verpflichtet war, den fraglichen Verzicht auf die Einrede der Verjährung abzugeben, mußte er auch nicht auf das Schreiben vom 13. Januar 1982 reagieren. Ein Vermieter ist nur dann verpflichtet, auf ein Schreiben eines Mieters zu antworten, wenn er aus rechtlichen Gründen auf die in dem Schreiben erwähnten Punkte hin tätig werden muß. Dies ist z. B. bei der Anzeige von berechtigten Mängeln der Fall. Reagiert der Vermieter in einem derartigen Fall nicht und zieht dann der Mieter einen Rechtsanwalt zur Unterstützung heran, so muß der Vermieter dessen Kosten tragen.

Der Umstand, daß der Bekl. hier bei Verweigerung der Annahme des Schreibens vom 13. Januar 1982 nicht wissen konnte, worum es geht, führt zu keiner anderen Beurteilung. Maßgeblich ist allein, ob der Bekl. hätte antworten müssen. Dies ist hier zu verneinen (siehe oben).

Weiterhin ist der Schadenersatzanspruch der Kl. jedenfalls nach § 254 BGB ausgeschlossen. Die streitigen Anwaltskosten hätten ohne weiteres vermieden werden können. Es war den Kl. durchaus zuzumuten, das Schreiben des Berliner Mietervereins abzuschreiben und unter eigenem Namen an den Bekl. zu senden. Diesen Hinweis hätte der Berliner Mieterverein den Kl. sogleich geben müssen, da er aufgrund der Schreiben der Prozeßbevollmächtigten des Bekl. vom 8. Dezember 1980 und 11. Februar 1981 wußte, daß der Bekl. Schreiben des Berliner Mietervereins nicht annimmt. Das Unterlassen dieses Hinweises müssen sich die Kl. gemäß den §§ 254 Abs. 2 Satz 2, 278 BGB zurechnen lassen, da der Berliner Mieterverein ihr Beauftragter war.

Vorsorglich ist noch darauf hinzuweisen, daß damit die grundsätzliche Frage, inwieweit der Bekl. Schreiben des Vertreters eines Mieters überhaupt zurückweisen darf, nicht entschieden ist. Das Gericht hält dies in dem oben genannten Umfang (z. B. bei Mängelanzeigen) und im Regelfall für nicht gerechtfertigt. Auch ein Vermieter muß sich harte Kritik gefallen lassen. Dabei ist festzustellen, daß in vielen Bereichen - z. B. bei der Umwandlung von Altbauwohnungen in Eigentumswohnungen - eine Spekulation gesetzlich nicht verboten ist, so daß der Vorwurf der Spekulation allein in der Regel rechtlich ohne Bedeutung ist. Der weitere Vorwurf, daß der Bekl. die Wohnungsnot in Berlin schamlos auszunutzen suche, müßte allerdings genau belegt und begründet sein. Anderenfalls dürfte der Bekl. berechtigt sein, einen Mieter Vertreter, der derartige, nicht genau begründete Vorwürfe erhebt, zurückzuweisen.

Anmerkung: Das Urteil ist rechtskräftig.