Antragsbefugnis

Antragsbefugnis; Verfahrensstandschaft; werdender Wohnungseigentümer

1. Der Wohnungsverkäufer (teilender Eigentümer oder Ersterwerber) kann den Käufer auch vor Eintragung einer Eigentumsverschaffungsvormerkung zur Ausübung des Stimmrechts in der Eigentümerversammlung ermächtigen und ihm damit eine Verfahrensstandschaft für das Beschlußanfechtungsverfahren verschaffen.

2. Die Verfahrensstandschaft des Wohnungskäufers muß jedoch in der Anfechtungsfrist offengelegt werden, weil der Wohnungskäufer noch nicht der Rechtsinhaber ist und lediglich ein fremdes Recht in eigenem Namen geltend macht. Der Eigentumserwerb durch Umschreibung im Grundbuch nach Ablauf der Anfechtungsfrist heilt die zunächst fehlende Antragsbefugnis aus eigenem Recht nicht.

Die Beteiligten (...) bilden die Eigentümergemeinschaft der Wohnanlage. Mit Vertrag vom 18. August 1998 kauften die Beteiligten (...) die Wohneinheit Nr. 89. Gegen Ende des Jahres wurde ihnen die Wohnung übergeben. Sie wurden am 26. November 2001 als Eigentümer der Wohneinheit Nr. 89 im Grundbuch eingetragen, ohne daß zuvor eine Eigentumsverschaffungsvormerkung für sie eingetragen worden war. Die Antragstellerin zu I. 3. kaufte am 29. Juli 1999 die Einheit Nr. 43. Am 16. Juli 2001 wurde zugunsten einer weiteren beteiligten Wohnungseigentümerin im Grundbuch der Wohneinheit Nr. 63 eine Vormerkung zur Eigentumsverschaffung eingetragen. Am 5. September 2001 wurden andere Wohnungseigentümer der Wohneinheit Nr. 59 in das Grundbuch eingetragen.

In der Eigentümerversammlung vom 13. September 2001, zu der die Verwalterin sämtliche vorgenannten Beteiligten eingeladen hatte, wurden mehrheitlich folgende Beschlüsse gefaßt:

Zu TOP 2 die Jahresabrechnung 2000

Zu TOP 3 die Verwalterentlastung

Zu TOP 4 der Wirtschaftsplan 2001/2002

Zu TOP 5 ein geänderter Verteilerschlüssel für die Heizung

Zu TOP 7 b die Installation von Fahrradständern in den jeweiligen Kellerräumen der Häuser

Zu TOP 9 ein Sondernutzungsrecht.

Mit den am 9. Oktober 2001 bzw. 15. Oktober 2001 eingegangenen Antragsschriften haben die Antragsteller zu I. die vorgenannten Eigentümerbeschlüsse angefochten. Das Amtsgericht hat die Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses zu TOP 9 festgestellt, im übrigen jedoch die Anfechtungsanträge zurückgewiesen. Das Landgericht hat die Erstbeschwerden der Antragsteller zu I. 1. bis 3. gegen die Zurückweisung der Anträge hinsichtlich der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 2 und 7 zurückgewiesen. Nachdem die Antragsteller zu I. 1. und 2. sich mit ihrer Erstbeschwerde nur noch gegen die Zurückweisung der Anträge hinsichtlich der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 2 und 7 gewandt haben, verfolgen sie in dritter Instanz lediglich noch den Beschlußanfechtungsantrag zu TOP 7 b. Die sofortige weitere Beschwerde hatte keinen Erfolg.

II. 2. Rechtsbeschwerde der Antragsteller (...).

Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig. Im Anschluß an BGH GE 2003, 1333 = NJW 2003, 3124 = ZMR 2003, 750 hat der Senat bereits mit dem zur Veröffentlichung bestimmten Beschluß vom 11. Februar 2004 (24 W 56/02) entschieden, daß es bei der Überprüfung von Verwaltungsmaßnahmen nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht allein auf die persönlichen finanziellen Nachteile ankommt, hier also nicht nur auf die auf die Antragsteller entfallenden anteiligen Kosten für die Fahrradständer, zumal die Antragsteller bei einer Auftragsvergabe im Außenverhältnis als Gesamtschuldner haften könnten. Die Ablehnung der Antragsbefugnis der Antragsteller ist aber jedenfalls rechtsfehlerfrei (§ 27 Abs. 1 FGG).

3. Zutreffend hat das Landgericht die Antragsbefugnis der Antragsteller aus eigenem Recht verneint. Nach Vollzug der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Eintragung des ersten Erwerbers in das Grundbuch neben dem teilenden Eigentümer können andere Wohnungskäufer erst mit Umschreibung im Grundbuch Wohnungseigentümer werden (BGHZ 106, 113 = GE 1989, 193 = NJW 1989, 1087; vgl. auch BGH GE 1989, 1157 = NJW 1989, 2697). Nur diejenigen Wohnungskäufer, welche bis zur Invollzugsetzung der Gemeinschaft eine Eigentumsverschaffungsvormerkung im Grundbuch und den Besitz an der Wohnung erlangt haben, behalten ihren Status als werdende Wohnungseigentümer mit eigenem Stimm- und Antragsrecht (BayObLG NJW 1990, 3216). Von dem Vollzug der Gemeinschaft an durch Eintragung von mindestens zwei Wohnungseigentümern im Grundbuch können Wohnungskäufer also nur noch durch Umschreibung im Grundbuch den Status des Wohnungseigentümers erlangen, jedoch nicht mehr durch Vormerkung und Besitz als werdende Wohnungseigentümer. Die Antragsteller haben erst mit ihrer Eintragung als Wohnungseigentümer im Grundbuch am 26. November 2001 ein eigenes Stimm- und Antragsrecht erlangt.

4. Nach den bisherigen Feststellungen des Landgerichts bestünde allerdings Veranlassung zu der Prüfung, ob den Antragstellern nach dem gesamten Verhalten des teilenden Eigentümers und der Verwaltung die Ausübung des Stimmrechts in der Eigentümerversammlung überlassen worden ist. Dann hätten die Antragsteller zwar kein eigenes Stimmrecht gehabt, jedoch ein vom Verkäufer abgeleitetes Stimmrecht. Dieses abgeleitete Stimmrecht könnte zu einer Verfahrensstandschaft im Beschlußanfechtungsverfahren führen. Der zur Stimmrechtsausübung Ermächtigte könnte dann wegen seiner wirtschaftlichen Interessen als Käufer und auch wegen seiner (späteren) Bindung an die vor seinem Eigentumserwerb gefaßten Eigentümerbeschlüsse (§ 10 Abs. 3 WEG) eine gerichtliche Überprüfung nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung in die Wege leiten.

5. In Ergänzung zum Begriff des werdenden Wohnungseigentümers erst nach Eintragung einer Eigentumsverschaffungsvormerkung hat der Senat schon bisher angenommen, daß vor Umschreibung des Wohnungseigentums der aufgrund des Kaufvertrages in den Besitz der Wohnung gelangte und im Grundbuch durch Vormerkung abgesicherte Erwerber regelmäßig als ermächtigt anzusehen ist, das Objekt- oder Anteilsstimmrecht des Veräußervers auszuüben (KG, Beschluß vom 20. Juli 1994, 24 W 3942/94, ZMR 1994, 524 = NJW-RR 1995, 147). Ob diese Ermächtigung zur Stimmrechtsausübung zwingend immer die Eintragung einer Eigentumsverschaffungsvormerkung voraussetzt, ist bisher offen geblieben. Angesichts der ungesicherten Stellung des nicht durch eine Vormerkung gesicherten Wohnungskäufers werden die Anforderungen an eine schlüssig erteilte Vollmacht des Wohnungsverkäufers allerdings hier höher zu veranschlagen sein. Wenn jedoch in Literatur und Rechtsprechung eine Verfahrensstandschaft eines in seinen berechtigten Interessen betroffenen Mieters des Wohnungseigentümers für das WEG-Verfahren für zulässig gehalten wird (Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG 9. Aufl., § 44 Rn. 39; BayObLG NJW-RR 2000, 1324 = ZMR 2001, 906 = NZM 2000, 678 zur Beseitigung einer baulichen Veränderung), dann kann die Ermächtigung zur Stimmrechtsausübung seitens des Verkäufers, wenn sie denn nachweisbar ist, nicht von der Sicherung des Käufers durch eine Vormerkung abhängig sein. Denn die rechtlichen Interessen des Wohnungskäufers sind schon dadurch berührt, daß er nach Umschreibung im Grundbuch an vorangegangene Eigentümerbeschlüsse gemäß § 10 Abs. 3 WEG gebunden ist. Hinzu kommt, daß er nach dem Kaufvertrag zumeist vom schuldrechtlichen Lasten- und Nutzungswechsel die fällig gestellten Wohngelder an Stelle des Verkäufers zu tragen hat. Für die Ermächtigung zur Stimmrechtsausübung könnte hier sprechen, daß im Einverständnis mit dem teilenden Eigentümer die Verwaltung die Wohnungskäufer zur Beteiligung an der Eigentümerversammlung eingeladen hat. Letztlich braucht aber nicht geprüft zu werden, ob die Antragsteller zur Ausübung des Stimmrechts seitens des Verkäufers ermächtigt worden sind.

6. Nach prozessualen Grundsätzen muß ein Verfahrensstandschafter, der ein fremdes Recht im eigenen Namen geltend macht, diesen Umstand in einem gerichtlichen Verfahren rechtzeitig aufdecken. Deshalb hat der Senat (KG, Beschluß vom 20. Juli 1994, 24 W 3942/94, ZMR 1994, 524 = NJW-RR 1995, 147) angenommen, daß die Beschlußanfechtungsfrist nach § 23 Abs. 4 WEG nur gewahrt wird, wenn der Verfahrensstandschafter innerhalb dieser Frist hinreichend deutlich macht, daß er nicht aus eigenem Recht, sondern für den Veräußerer das gerichtliche Verfahren durchführt. Dem entspricht auch die Rechtsauffassung des OLG Celle (Beschluß vom 15. Februar 2000, 4 W 352/99, ZWE 2001, 34), wonach ein Nichtwohnungseigentümer bei Beschlußanfechtungsantrag seine Verfahrensstandschaft spätestens innerhalb der Frist des § 23 Abs. 4 WEG nachzuweisen hat. Diese Rechtsprechung beruht darauf, daß die gesetzlichen Zuständigkeitsvorschriften nicht disponibel sind und der im Grundbuch nicht abgesicherte Wohnungskäufer weder dem echten Wohnungseigentümer noch dem Mitglied einer werdenden Eigentümergemeinschaft gleichsteht. Sachenrechtliche und verfahrensrechtliche Positionen können von den Vertragsparteien auch nicht abbedungen werden. Schuldrechtlich kann allenfalls die Ausübung des Stimmrechts des Verkäufers sowie die Verfahrensstandschaft für das gerichtliche Beschlußanfechtungsverfahren übertragen werden. Weder der teilende und verkaufende Wohnungseigentümer noch der von diesem eingesetzte Verwalter kann dem Käufer durch Einladung zur Eigentümerversammlung oder durch Entgegennahme von Willensäußerungen bei Abstimmungen die verfahrensrechtliche Stellung eines werdenden Wohnungseigentümers mit eigenem Stimmrecht verschaffen. Zur Klarstellung fügt der Senat ferner hinzu, daß auch die in der Gemeinschaftsordnung unter 11.7. vorgesehene Erwerberhaftung hinsichtlich der Wohngeldzahlungen für Zeiträume vor der Eigentumsumschreibung zwar die Antragsteller finanziell mittelbar betrifft, ihnen aber gleichwohl nicht die Rechtsstellung eines Mitglieds einer werdenden Eigentümergemeinschaft verschafft. Denn die Gemeinschaftsordnung selbst gilt nur für die echten Wohnungseigentümer und die Mitglieder der werdenden Gemeinschaft, sofern sie den Besitz an der Wohnung erlangt haben, in Verbindung mit einer unentziehbaren Rechtsposition durch die eingetragene Eigentumsverschaffungsvormerkung auf der Grundlage des Kaufvertrages. Diese Auffassung wird auch im Schrifttum (Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG 9. Aufl., vor § 43 Rn. 8) in Übereinstimmung mit der dort nachgewiesenen überwiegenden Rechtsprechung vertreten. Verfahrensrechtlich kann nach Versäumung der Anfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 WEG nicht rückwirkend eine Heilung eintreten. Ohne Bedeutung ist hier ferner, daß selbst im Rahmen einer etwa im Kaufvertrag enthaltenen oder sonst erteilten Ermächtigung des Veräußerers zugunsten des Käufers, bereits vor Eigentumsumschreibung in alle Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft einzutreten, im Zweifelsfall dahin zu begrenzen ist, daß sie nicht zu einer Beschlußfassung (hier etwa hinsichtlich der ebenfalls angefochtenen Entlastung) berechtigt, die der erkennbaren Interessenlage des Veräußerers widerspricht (BayObLG ZMR 2002, 138 = NZM 2002, 300).

Die Verfahrensstandschaft ("werdender Eigentümer") muß im Gerichtsverfahren offengelegt werden.

Durch die langwierigen Grundbuchverfahren kann es Jahre dauern, bis Wohnungskäufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Häufig werden sie im Vorgriff auf ihre spätere Eigentümerstellung bereits zu Eigentümerversammlungen eingeladen und zur Stimmrechtsausübung zugelassen. Dabei taucht die Frage auf, ob sie nur die vom Verkäufer abgeleiteten Rechte haben und dies im gerichtlichen Verfahren auch offenbaren müssen.

Nach Vollzug der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Eintragung des ersten Erwerbers in das Grundbuch neben dem teilenden Eigentümer können andere Wohnungskäufer erst mit Umschreibung im Grundbuch Wohnungseigentümer werden. Nur diejenigen Wohnungskäufer, welche bis zur Invollzugsetzung der Gemeinschaft eine Eigentumsverschaffungsvormerkung im Grundbuch und den Besitz an der Wohnung erlangt haben, behalten ihren Status als werdende Wohnungseigentümer mit eigenem Stimm- und Antragsrecht. Von dem Vollzug der Gemeinschaft an durch Eintragung von mindestens zwei Wohnungseigentümern im Grundbuch können Wohnungskäufer nur noch durch Umschreibung im Grundbuch den Status des Wohnungseigentümers erlangen, jedoch nicht mehr durch Vormerkung und Besitz als werdende Wohnungseigentümer. Der nach Invollzugsetzung der Gemeinschaft durch Auflassungsvormerkung gesicherte Wohnungskäufer, der auch den Besitz an der Wohnung eingeräumt bekommen hat, erlangt regelmäßig ein vom Verkäufer abgeleitetes Stimm- und Antragsrecht und eine Verfahrensstandschaft für das Beschlußanfechtungsverfahren, die jedoch in der Anfechtungsfrist offengelegt werden muß, weil der Wohnungskäufer noch nicht der Rechtsinhaber ist und ein fremdes Recht in eigenem Namen geltend macht. Der Eigentumserwerb durch Umschreibung im Grundbuch nach Ablauf der Anfechtungsfrist heilt das zunächst fehlende eigene Antragsrecht nicht. Auch die mittelbare Betroffenheit des Käufers durch eine (spätere) Erwerberhaftung für rückständige Wohngelder verschafft nicht den Status eines werdenden Wohnungseigentümers.