Anteiliger Betriebskostenvorwegabzug für Wohnheim bei Betriebskostenabrechnung nicht zwingend

Allein der Umstand, daß in dem Wohnhaus ein Wohnheim betrieben wird, gebietet es nicht, daß für die gewerblich genutzte Fläche stets vorweg die auf diese entfallenden anteiligen Betriebskosten abzuziehen und lediglich die verbleibenden Kosten auf die Wohnflächen zu verteilen sind. Für einen Vorwegabzug müßten Anhaltspunkte vorliegen, daß das Wohnheim anteilig höhere Betriebskosten verursacht. (Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. macht (u. a.) eine Betriebskostennachzahlung geltend. (...)

Die Bekl. schulden gemäß § 535 Abs. 2 BGB aufgrund der Betriebskostenabrechnung für 2001 eine Nachzahlung in Höhe von 758,28 €. Nach dem Wortlaut der Regelung in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB n. F., welche für die am 31. Dezember 2001 abgelaufene Abrechnungsperiode einschlägig ist (Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB), hat Umlage der Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnflächen zu erfolgen. Zutreffend ist der Ansatz des Amtsgerichts, daß es sich bei dem Mietverhältnis mit dem das Wohnheim betreibenden Verein um ein gewerbliches Mietverhältnis handelt. Allein dieser Umstand gebietet es nach Auffassung der Kammer indes nicht, für gewerblich genutzte Flächen stets vorweg die auf diese entfallenden anteiligen Betriebskosten abzuziehen und lediglich die verbleibenden Kosten auf die Wohnflächen zu verteilen. Denn wenn durch die gewerbliche Nutzung keine gesonderten oder überdurchschnittlichen Betriebskosten verursacht und dementsprechend auch nicht erfaßt werden können, kann sich ein Vorwegabzug mangels anderer Anhaltspunkte letztlich nur an der gewerblich genutzten Fläche orientieren. Dies führt aber in der Sache zu keinem anderen Ergebnis. Der flächenanteilige Vorwegabzug entspricht genau dem Anteil, der bei einer Umlage der Gesamtkosten nach der Gesamtnutzungsfläche auf die gewerblich genutzte Fläche entfällt. Eine derartige allein auf den Wortlaut abstellende Auslegung ist nicht sachgerecht. Die Abrechnung wird umfangreicher, unübersichtlicher und ist nicht zuletzt für den Mieter schwerer zu verstehen. Hierfür besteht aufgrund des identischen Ergebnisses kein Anlaß. Sie widerspricht vielmehr dem Grundsatz, an derartige Erklärungen des Vermieters keine übertriebenen formellen Anforderungen zu stellen, zumal wenn diese für den Mieter keinerlei Erkenntnisvorsprung bringen. Eine Grundlage für eine derartige Auslegung allein am Wortlaut läßt sich auch nicht dem Willen des Gesetzgebers entnehmen. Nach der Begründung des Gesetzentwurfs (BT-Drs. 14/4553) sollte die bis dahin mögliche einseitige Bestimmung des Vermieters nach billigem Ermessen gemäß §§ 315, 316 BGB durch einen gesetzlich geregelten Umlegungsmaßstab ersetzt werden, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Hierbei wurde dem Flächenmaßstab gegenüber anderen Maßstäben der Vorrang eingeräumt. Anhaltspunkte für eine Unterscheidung zwischen Wohn-, Gewerbe- und sonstigen Nutzungsflächen läßt die Begründung des Gesetzentwurfs nicht erkennen. Bestimmte Flächen werden nicht erwähnt, sondern allgemein nur der Flächenmaßstab genannt.

Danach war im vorliegenden Fall ein Gewerbevorwegabzug nicht vorzunehmen, denn es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, daß das im Erdgeschoß des Hauses betriebene Wohnheim für Behinderte anteilig höhere Betriebskosten verursacht. Der Mieter dieser Räume überläßt diese den Bewohnern zu Wohnzwecken. Unter Berücksichtigung der genutzten Fläche von 473 m2 ist bei einer Nutzung, wie vom Kl. vorgetragen, durch etwa 20 Bewohner nicht ersichtlich, daß diese sich in bezug auf die anteilige Belegung von einer sonstigen Nutzung zu Wohnzwecken erheblich unterscheidet. Für eine Nutzung durch wesentlich mehr Bewohner liegen keine Hinweise vor und werden auch von den Bekl. nicht vorgetragen. Der Umstand, daß die Bewohner aufgrund ihrer Behinderungen in den Räumen auch betreut werden, gibt zu einer anderen Beurteilung keinen Anlaß. Es ist vor allem nicht ersichtlich, daß die Unterbringung, wie von den Bekl. ohne jegliche Differenzierung behauptet, in der Art eines Hotel- oder Krankenhausbetriebs erfolgt. Wenn die Bewohner in den Räumen wie andere Mieter leben, ist nicht ersichtlich, daß hierdurch anteilig höhere Kosten anfallen. Es kann insoweit keinen Unterschied machen, ob der Vermieter mit den einzelnen Bewohnern Mietverträge abschließt oder ein Zwischenmieter eingeschaltet ist. (...)

Anmerkung: Die Kammer hat die Revision zugelassen, die dem Vernehmen nach von den beklagten Mietern auch eingelegt worden ist.

Nur wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, daß die im Hause befindliche Gewerbeeinheit höhere Betriebskosten verursacht als ein normaler Wohnhaushalt, ist ein Vorwegabzug in der Betriebskostenabrechnung geboten.

In dem Mietshaus befindet sich ein von einem Verein betriebenes Wohnheim für Behinderte. Der Wohnraummieter wollte einen Nachzahlungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung mit dem Argument nicht begleichen, daß in der Abrechnung ein Vorwegabzug von Betriebskosten für die Gewerbeeinheit hätte vorgenommen werden müssen. Das AG (Schöneberg) sah das auch so, was zur Berufung des Vermieters, vertreten durch den Zwangsverwalter, führte.

Das LG Berlin, ZK 63, kam zu dem Ergebnis, daß vorliegend kein Vorwegabzug für die Gewerbeeinheit durchzuführen war. Es lägen keine Anhaltspunkte dafür vor, daß das Wohnheim für Behinderte anteilig höhere Betriebskosten verursache. Wenn die Bewohner in den Räumen wie andere Mieter leben würden, sei nicht ersichtlich, daß hierdurch anteilig höhere Kosten anfielen.