Anteilige Treppenhausfläche gehört nicht zur Wohnfläche

Anteilige Treppenhausfläche gehört nicht zur Wohnfläche; Flächenabweichung

Eine auch von anderen Mietern genutzte Treppenhausdiele gehört nicht zur Wohnfläche.

(Leitsatz der Redaktion)

a) Die i. H. v. 750 € vereinbarte Miete für die streitgegenständliche Wohnung ist von Anbeginn an um 12,71 % (= 95,33 €) gemindert, § 536 BGB. Weist nämlich eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache i. S. des § 536 Abs. 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht (st. Rspr. seit BGH - VIII ZR 295/03 = GE 2004, 682). Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben. Statt der im Mietvertrag ausgewiesenen Fläche von 85 m2 hat die Wohnung ausweislich der Vermessung der Fa. T. lediglich eine Größe von 74,2 m2, und weicht somit um 12,71 % von der vereinbarten Fläche ab. Die gegen das Vermessungsergebnis vorgebrachten Einwände der Bekl. haben im Ergebnis keinen Erfolg.

Zu Recht hat die Fa. T. auch die vor der Wohnungseingangstür belegene Diele bei der Berechnung der Wohnfläche außen vor gelassen. Nach § 2 Abs. 1 der Wohnflächenverordnung umfasst die Wohnfläche einer Wohnung die Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Nur Räume, die diesen Anforderungen entsprechen, werden dem Sinn und Zweck einer Wohnung als grundrechtsgeschützter möglicher Rückzugsraum und private Fläche gerecht. Diese Voraussetzungen liegen bei der Diele nicht vor. Denn diese ist bestimmungsgemäß und zwangsläufig auch von dem Mieter zu nutzen, der in der aus der gleichfalls von ihr abgehenden weiteren Wohnung wohnhaft ist. Sie ist zudem nicht abschließbar. Die Diele stellt demnach gerade nicht einen „Freiraum" für den Mieter dar, in dem er ohne Rücksicht auf andere und ohne Bedenken nach seinem Belieben verfahren und höchst persönliche - ggf. wertvolle - Gegenstände verwahren kann. An dieser Einschätzung ändert weder der Umstand etwas, dass die Parteien in dem Mietvertrag von „Gesamtmietfläche" sprechen, noch der Umstand, dass der Untermieter des Kl. die Diele zu eigenen Zwecken (etwa das Abstellen von Schuhen) nutzt. Dass die Parteien mit dem Begriff „Gesamtmietfläche" auch die außerhalb der Wohnung belegene Diele einschließen wollten, hätte einer gesonderten Vereinbarung bedurft. Dass eine solche geschlossen worden sei, vermochte die Bekl. jedoch weder darzulegen noch zu beweisen. Ihren Angaben im Rahmen der mündlichen Verhandlung nach hat sie den potentiellen Mietern zwar stets deutlich gemacht, dass die Diele mitgenutzt werden könne. Diese Erklärung ist jedoch nicht hinreichend deutlich, um die Diele in die bei der Berechnung der Wohnungsgröße maßgebliche Fläche mit einzubeziehen, und zwar auch nicht vor dem Hintergrund, dass die Bekl. deutlich gemacht haben will, dass die Diele „als Teil der Wohnung" genutzt werden könne. Es ist nicht unüblich, dass außerhalb der Wohnung belegene Flächen (wie etwa Dachböden, Keller, Fahrradräume etc.) von den Mietern mitgenutzt werden können. Dies führt jedoch nach dem allgemeinen Verständnis nicht dazu, dass diese Flächen als Teil der Wohnung zu verstehen sind (vgl. auch § 2 Abs. 3 WoFIV). Auch vorliegend hat der Kl. die Erklärung der Bekl. nicht so verstanden. Dazu, dass die Dielenfläche zur Gesamtwohnfläche gehört, hätte es demnach einer ausdrücklichen und eindeutigen Erklärung (und der entsprechenden Annahme des dieser innewohnenden Angebots) bedurft. Eine solche ist nicht erfolgt. Dass die Bekl. selber die Diele immer als Teil der Wohnung verstanden hat, ist dafür ohne Belang.

Weist eine Mietwohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt das einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar (BGH GE 2004, 692; st. Rechtsprechung). Die Frage, ob eine auch von anderen Mietern genutzte Treppenhausdiele zur Wohnfläche gehört, entschied das AG Hamburg-Altona mit „nein".

Die im ersten Obergeschoss gelegene Wohnung, deren „Gesamtmietfläche" im Vertrag mit 85 m2 angegeben war, ist über einen Treppenzugang zu erreichen, der auf eine etwa 8 m2 große Diele führt. Von dort führen abschließbare Türen zur Wohnung des klagenden Mieters und zu einer anderen Wohnung. Mit der Behauptung, dass die tatsächliche Wohnfläche nur 74,2 m2 betrage, verlangte der Mieter Rückzahlung überzahlter Miete. Die Vermieterin wandte demgegenüber u. a. ein, dass bei der Berechnung der Wohnfläche auch die Diele zu berücksichtigen sei.

Das AG Hamburg-Altona gab der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens statt. Nach der Wohnflächenverordnung sei die Diele nicht zu berücksichtigen, weil sie auch von dem anderen Mieter genutzt werde und deshalb nicht ausschließlich zur Wohnung des Klägers gehöre.

Dem wiedergegebenen Sachverhalt ist leider nicht zu entnehmen, ob die beklagte Vermieterin einen Rechtsanwalt eingeschaltet hatte; wenn dem so war, dann: Chapeau! Auf eine derartige Argumentationsweise, die das Gericht immerhin zum Anlass für die Einholung eines Sachverständigengutachtens genommen hat, muss man erst einmal kommen. Soweit die Wohnflächenverordnung bemüht wird, sei allerdings darauf hingewiesen, dass diese nach der Rechtsprechung des BGH (z. B. Urteil vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, GE 2010, 613) zur Bestimmung der Wohnungsgröße dann herangezogen werden kann, wenn der Mietvertrag Angaben zur Wohnfläche enthält. Hier aber wird im Vertrag die Gesamtmietfläche genannt; diese hat nichts mit den in der Wohnflächenverordnung genannten Begrifflichkeiten zu tun.