Anteilige auf Grunddienstbarkeit an Sondereigentum entfallende Hausgeld-kosten

Ist das Sondereigentum mit einer Grunddienstbarkeit belastet, kann der Sondereigentümer von dem Dienstbarkeitsberechtigten, der auf der Fläche des belasteten Sondereigentums eine Anlage hält (hier: Tiefgaragenstellplätze), die von ihm an die Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Instandhaltungsrücklage erbrachten Zahlungen nicht erstattet verlangen.

1 Die Kl. ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft und Sondereigentümerin von 18 Tiefgaragenstellplätzen. Auf dem Nachbargrundstück befindet sich ebenfalls eine Wohnungseigentumsanlage. Dort gehört der Bekl. ein 1/18 Anteil an der Sondereigentumseinheit „Keller Nr. 19“. Zugunsten dieser Sondereigentumseinheit besteht eine Grunddienstbarkeit an den Tiefgaragenstellplätzen der Kl. Eine Regelung hinsichtlich der Kostentragung für laufenden Unterhalt und Betriebskosten der Stellplätze ist nicht getroffen worden. Die Kl. zahlte nach ihrer Darstellung in den Jahren 2014 bis 2016 Beiträge für die Instandhaltungsrücklage ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft von 5.940 €.

2 Mit der Klage verlangt die Kl. - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - von der Bekl. entsprechend deren 1/18 Anteil an der Einheit Nr. 19 Zahlung von 330 € nebst Zinsen. Zudem beantragt sie die Feststellung, dass ihr die Bekl. pro Kalenderjahr die „TG Rücklagen-Zuführung“ anteilig zu erstatten hat. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die von der Kl. eingelegte Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihre Klageanträge weiter.

I. 3 Nach Ansicht des Berufungsgerichts kann der von der Kl. geltend gemachte Zahlungsanspruch nicht auf § 1020 Satz 2 BGB gestützt werden. Eine Rücklagenbildung diene nicht dem Ausgleich gegenwärtiger Kosten von Erhaltungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, sondern werde abstrakt als Vorsorge für zukünftige Maßnahmen angespart. Zudem sei nicht ersichtlich, wie die Rücklagen zukünftig verwendet würden und ob insoweit von einer Erstattungsfähigkeit im Verhältnis der Parteien auszugehen sei. Eine entsprechende Anwendung der Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes in diesem Zusammenhang scheide aus. Der Feststellungsantrag sei unzulässig, da nicht die Feststellung eines gegenwärtigen streitigen Rechtsverhältnisses im Sinne des § 256 Abs. 1 ZPO begehrt werde, vielmehr entstehe der Anspruch der Kl. bei Vornahme einer berechtigten Fremdgeschäftsführung jedes Mal neu. Zudem fehle es an einem Feststellungsinteresse. Die neu entstehenden Kosten würden nicht einmal abstrakt umschrieben. Es erscheine auch fraglich, ob bei Feststellung einer Leistungspflicht dem Grunde nach die Bekl. in Zukunft zur Leistung bereit sei.

II. 4 Die Bekl. war im Verhandlungstermin vor dem Senat nicht vertreten. Gleichwohl ist über die Revision der Kl. nicht durch Versäumnisurteil, sondern durch Endurteil (unechtes Versäumnisurteil) zu entscheiden, da sich die Revision auf der Grundlage des von dem Berufungsgericht festgestellten Sachverhalts als unbegründet erweist (vgl. Senat, Urteil vom 14. Juli 1967 - V ZR 112/64, NJW 1967, 2162; Urteil vom 26.2.2021 - V ZR 33/20, juris Rn. 5). Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten im Ergebnis und hinsichtlich der Abweisung des Zahlungsantrags auch in der Begründung rechtlicher Nachprüfung stand. Das Berufungsurteil bedarf lediglich insoweit einer Korrektur, als die Feststellungsklage nicht als unzulässig, sondern als unbegründet abzuweisen ist.

5 1. Die Kl. kann von der Bekl. nicht anteilige Erstattung der auf die Instandhaltungsrücklage geleisteten Zahlungen verlangen, weil es an einer Anspruchsgrundlage fehlt.

6 a) Allerdings hat gemäß § 1020 Satz 2 BGB der Grunddienstbarkeitsberechtigte, der zur Ausübung der Dienstbarkeit auf dem belasteten Grundstück eine Anlage hält, diese im ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers dies erfordert. Eine solche Pflicht trifft hier im Ausgangspunkt auch die Bekl. Die Tiefgaragenstellplätze stellen eine Anlage im Sinne der Vorschrift dar (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 27.5.2013 - 5 U 163/12, juris, Rn. 43; siehe allgemein zu dem Anlagenbegriff Senat, Urteil vom 17.2.2006 - V ZR 49/05, GE 2006, 572 = NJW 2006, 1428, 1429; Urteil vom 8.3.2019 - V ZR 343/17, NJW 2019, 2615 Rn. 17). Für das Revisionsverfahren ist mangels gegenteiliger Feststellungen des Berufungsgerichts zudem davon auszugehen, dass die Bekl. die Stellplätze tatsächlich für eigene Zwecke nutzt und damit i.S.d. § 1020 Satz 2 BGB hält (vgl. zu dieser Voraussetzung Senat, Urteil vom 17.12.2010 - V ZR 125/10, GE 2011, 402 = NJW 2011, 1351 Rn. 14).

7 b) Der Verpflichtung, die Anlage in ordnungsgemäßem Zustand zu halten, kann der Dienstbarkeitsberechtigte nur entsprechen, wenn er die Anlage ordnungsgemäß unterhält und erforderlichenfalls auch instand setzt (Senat, Urteil vom 12.11.2004 - V ZR 42/04, BGHZ 161, 115, 121). Zur Unterhaltung der Anlage ist er aber nicht uneingeschränkt, sondern nur in dem Umfang verpflichtet, wie es das Interesse des Eigentümers erfordert. Damit ist nicht jedes Interesse des Eigentümers gemeint, sondern nur sein Integritätsinteresse. Der Berechtigte ist nur verpflichtet, von der Anlage ausgehende Beeinträchtigungen des Eigentums zu vermeiden, die Verkehrssicherheit sicherzustellen und gegebenenfalls auch für ein ordentliches Aussehen der Anlage zu sorgen. Die Grenze bildet das Interesse des Eigentümers an der Benutzung seines Grundstücks (vgl. Senat, Urteil vom 12.11.2004 - V ZR 42/04, BGHZ 161, 115, 122). Kommt der Dienstbarkeitsberechtigte seiner Pflicht aus § 1020 Satz 2 BGB nicht nach und nimmt der Eigentümer die Maßnahmen selbst vor, handelt es sich nach der Rechtsprechung des Senats um eine berechtigte Geschäftsführung ohne Auftrag, die dem Eigentümer gemäß § 683 Satz 1 BGB, § 670 BGB das Recht gibt, von dem Dienstbarkeitsberechtigten die Kosten für die bereits vorgenommenen Maßnahmen zu verlangen, soweit dieser nicht widersprochen hat. Hat der Dienstbarkeitsberechtigte widersprochen, ist er gemäß den § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1, 2 BGB zum Schadensersatz verpflichtet (vgl. Senat, Urteil vom 12.11.2004 - V ZR 42/04, BGHZ 161, 115, 124).

8 c) Besteht die Grunddienstbarkeit - wie hier - an dem Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, kann der Sondereigentümer die Kosten für die erforderliche Unterhaltung und ggf. für die Instandsetzung der Anlage unmittelbar aus dem Begleitschuldverhältnis verlangen, das zwischen ihm und dem Dienstbarkeitsberechtigten besteht und seinen Ausdruck unter anderem in der Unterhaltungspflicht des § 1020 Satz 2 BGB findet (vgl. Senat, Urteil vom 8.3.2019 - V ZR 343/17, NJW 2019, 2615 Rn. 11). Ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder aus § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1, 2 BGB scheidet demgegenüber aus, weil der Dienstbarkeitsberechtigte im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum nicht zu der eigenen Durchführung von Unterhaltungsmaßnahmen berechtigt ist.

9 d) Wie das Berufungsgericht richtig sieht, gehört die Bildung von Rücklagen für zukünftige Erhaltungs- und Instandhaltungsmaßnahmen aber nicht zu der Pflicht des Dienstbarkeitsberechtigten, die Anlage im ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten.

10 aa) Bereits entschieden hat der Senat dies für den Fall, dass eine Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrtrecht) an dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstück (Privatstraße) bestellt war und die Wohnungseigentümergemeinschaft als gesetzliche Prozessstandschafterin für die Wohnungseigentümer von dem Dienstbarkeitsberechtigten im Hinblick auf die künftige Unterhaltung der Privatstraße die Zahlung einer Instandhaltungsrücklage verlangte. Hierfür fehlt es an einer Anspruchsgrundlage; § 1020 Satz 2 BGB gibt einen solchen Anspruch nicht her (vgl. Senat, Urteil vom 17.12.2010 - V ZR 125/10, GE 2011, 402 = NJW 2011, 1351 Rn. 12).

11 bb) Entgegen der Auffassung der Revision gilt nichts anderes, wenn - wie hier - die Erstattung einer von einem Wohnungseigentümer als Dienstbarkeitsverpflichteten bereits erbrachten Zahlung auf die Instandhaltungsrücklage verlangt wird. Ist das Sondereigentum mit einer Grunddienstbarkeit belastet, kann der Sondereigentümer von dem Dienstbarkeitsberechtigten, der auf der Fläche des belasteten Sondereigentums eine Anlage hält (hier: Tiefgaragenstellplätze), die von ihm an die Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Instandhaltungsrücklage erbrachten Zahlungen nicht erstattet verlangen.

12 (1) In dem Rechtsverhältnis zwischen dem Verpflichteten und dem Berechtigten einer Grunddienstbarkeit ergeben sich die auf eine Anlage bezogenen Pflichten aus § 1020 Satz 2 BGB, wenn es - wie hier - an einer abweichenden Vereinbarung (§ 1021 Abs. 1 BGB) fehlt. Die Bildung von Rücklagen dient nicht der Unterhaltung der Anlage, sondern hat die Funktion, Vorsorge für den Fall zu treffen, dass in Zukunft für eine dann erforderlich werdende Erhaltungsmaßnahme die erforderlichen Mittel zur Verfügung stehen. Die Pflicht zu einer solchen Vorsorgemaßnahme ergibt sich aus § 1020 Satz 2 BGB indessen nicht. Ist der Dienstbarkeitsberechtigte im Zeitpunkt des Erfordernisses einer Erhaltungsmaßnahme aus finanziellen Gründen nicht in der Lage, diese durchzuführen, realisiert sich vielmehr das allgemeine Risiko jedes (ungesicherten) Gläubigers, dass sein Schuldner nicht leistungsfähig ist. Nichts anderes folgt daraus, dass der Eigentümer die von ihm aufgewendeten Kosten einer Haftpflichtversicherung, wenn und soweit mit ihr die Risiken der Verletzung der dem Dienstbarkeitsberechtigten für die Anlage obliegenden Verkehrssicherungspflicht abgedeckt werden, erstattet verlangen kann. Der Abschluss einer solchen Versicherung mit der hiermit verbundenen - nicht erst zukünftig anfallenden - Prämienzahlung ist Bestandteil der Unterhaltungspflicht i.S.d. § 1020 Satz 2 BGB (vgl. Senat, Urteil vom 8.3.2019 - V ZR 343/17, NJW 2019, 2615 Rn. 21, 26).

13 (2) Rechtlich unerheblich für das Rechtsverhältnis des Eigentümers und des Dienstbarkeitsberechtigten ist das Verhältnis, in dem der Berechtigte zu einem Dritten steht. Dass der Wohnungseigentümer, dessen Sondereigentum mit einer Grunddienstbarkeit belastet ist, gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft zu Zahlungen auf eine Instandhaltungsrücklage verpflichtet ist (vgl. § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG a.F. und ab dem 1.12.2020: § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), hat nicht eine entsprechende Pflicht des Dienstbarkeitsberechtigten gegenüber dem Sondereigentümer zur Folge. Insoweit muss auch berücksichtigt werden, dass die Instandhaltungsrücklage nicht zwingend für eine Instandsetzung der auf dem Grundstück gehaltenen Anlage - hier: der Tiefgarage - verwendet werden muss, sondern auch für sonstige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum herangezogen werden kann. Unabhängig davon kann es für die aus § 1020 Satz 2 BGB folgende Unterhaltungspflicht keine Rolle spielen, ob es sich bei dem Dienstbarkeitsverpflichteten um einen Alleineigentümer handelt - dann gibt es für eine Pflicht zur Rücklagenbildung von vornherein keine Grundlage - oder um einen Sondereigentümer, der Mitglied in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist und (nur) aufgrund dieser Mitgliedschaft besonderen Pflichten unterliegt.

14 (3) Der Sondereigentümer - hier die Kl. - ist darauf beschränkt, von dem Dienstbarkeitsberechtigten Ersatz der tatsächlich angefallenen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zu verlangen. Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft, der die Kl. angehört, die von der Grunddienstbarkeit erfassten Tiefgaragenstellplätze instand setzt, kann die Kl. den Betrag, der für die Instandsetzung anfällt, anteilig von der Bekl. erstattet verlangen, allerdings nur in dem Umfang, wie ihr Integritätsinteresse (vgl. oben Rn. 7) betroffen ist. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft die anfallenden Kosten aus der in Instandhaltungsrücklage begleicht oder auf sonstige Mittel der Gemeinschaft zurückgreift, etwa auf eine Sonderumlage. Der von der Kl. mit der Revision angeführte Nachteil, dass bei ihr die Kosten bereits zuvor Form der Rücklage angefallen seien, beruht auf den Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts. Diese rechtfertigen es nicht, die in § 1020 Satz 2 BGB normierten Pflichten zu Lasten des Dienstbarkeitsberechtigen erweiternd auszulegen, auch wenn es für die Kl. „komfortabler“ wäre, die von ihr aufgewandten Kosten für die Instandhaltungsrücklage unmittelbar an die Bekl. weiterzureichen.

15 2. Die Feststellungsklage hat das Berufungsgericht ebenfalls zu Recht abgewiesen, allerdings nur im Ergebnis. Die Klage ist nicht unzulässig, sondern unbegründet.

16 a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegen die Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 256 Abs. 1 ZPO vor.

17 aa) Die von der Kl. beantragte Feststellung, dass die Bekl. verpflichtet ist, ihr pro Kalenderjahr die TG-Rücklagenzuführung anteilig zu erstatten - nur darum geht es noch in dem Revisionsverfahren -, ist hinreichend bestimmt und betrifft ein gegenwärtiges Rechtsverhältnis. Hierfür reicht es aus, dass die zwischen den Parteien des Rechtsstreits bestehenden Beziehungen schon zur Zeit der Klageerhebung wenigstens die Grundlage bestimmter Ansprüche bilden (vgl. BGH, Urteil vom 23.9.1987 - IVa ZR 59/86, NJW 1988, 774). So liegt es hier, weil zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Dienstbarkeitsberechtigten ein Rechtsverhältnis besteht, aus dem sich die Unterhaltungspflicht gemäß § 1020 Satz 2 BGB ergibt. Hierauf stützt die Kl. ihren Anspruch auf Erstattung künftiger Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage.

18 bb) Die Kl. hat auch ein berechtigtes Interesse an der beantragten Feststellung. Ein rechtliches Interesse an einer alsbaldigen Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses ist gegeben, wenn dem Recht oder der Rechtslage des Kl. eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit droht und wenn das erstrebte Urteil geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen. Bei einer behauptenden Feststellungsklage liegt eine solche Gefährdung in der Regel - und auch hier - schon darin, dass der Bekl. das Recht des Kl. ernstlich bestreitet (vgl. Senat, Urteil vom 7.2.1986 - V ZR 201/84, NJW 1986, 2507 m.w.N.). Mit der von der Kl. erstrebten Feststellung wäre der Streitpunkt hinsichtlich der grundsätzlichen Erstattungsfähigkeit von Zahlungen auf die Rücklage abschließend geklärt und dem späteren Streit der Parteien endgültig entzogen. Darauf, ob die Bekl. bei Feststellung einer Leistungspflicht dem Grunde nach in Zukunft zur Leistung bereit ist, kommt es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Feststellung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht an.

19 b) Die Feststellungsklage ist aber unbegründet. Wie ausgeführt, hat die Kl. keinen Anspruch auf Erstattung der von ihr auf die Instandhaltungsrücklage erbrachten Zahlungen.

20 c) Der Senat ist zu einer entsprechenden Änderung des Berufungsurteils befugt. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann das Rechtsmittelgericht ein die Klage als unzulässig abweisendes Prozessurteil - Entscheidungsreife wie hier vorausgesetzt - auch dann durch ein sachabweisendes Urteil ersetzen, wenn nur der Kl. das Rechtsmittel eingelegt hat. Eine Schlechterstellung des Rechtsmittelkl. ist hiermit nicht verbunden, weil diesem durch die Abweisung der Klage als unzulässig keine Rechtsposition irgendwelcher Art zuerkannt worden war (vgl. nur BGH, Urteil vom 21.4.1988 - VII ZR 372/86, BGHZ 104, 212, 214 m.w.N.).

Ist das Sondereigentum mit einer Grunddienstbarkeit belastet, kann der Sondereigentümer von dem Dienstbarkeitsberechtigten, der auf der Fläche des belasteten Sondereigentums eine Anlage hält (hier: Tiefgaragenstellplätze), die von ihm an die Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Instandhaltungsrücklage erbrachten Zahlungen nicht erstattet verlangen, allerdings kann er anteilige Kostenerstattung verlangen, wenn auf dem von der Grunddienstbarkeit erfassten Teil Instandhaltungsarbeiten durchgeführt werden.

Die Klägerin ist Mitglied in einer WEG und Sondereigentümerin von 18 Tiefgaragenstellplätzen. Auf dem Nachbargrundstück befindet sich ebenfalls eine WEG. Dort gehört der Beklagten ein 1/18-Anteil an der Sondereigentumseinheit „Keller Nr. 19“. Zugunsten dieser Sondereigentumseinheit besteht eine Grunddienstbarkeit an den Tiefgaragenstellplätzen der Klägerin. Eine Regelung hinsichtlich der Kostentragung für laufenden Unterhalt der Stellplätze wurde nicht getroffen. Die Klägerin zahlte nach ihrer Darstellung in den Jahren 2014 bis 2016 Beiträge für die Instandhaltungsrücklage ihrer WEG in Höhe von 5.940 €. Sie verlangt von der Beklagten entsprechend deren 1/18-Anteil an der Einheit Nr. 19 Zahlung von 330 € nebst Zinsen. Zudem beantragt sie die Feststellung, dass ihr die Beklagte pro Kalenderjahr die „Rücklagenzuführung Tiefgarage“ anteilig zu erstatten hat. Das AG hat die Klage abgewiesen, das LG hat die Berufung zurückgewiesen, jedoch die Revision zugelassen.

Der BGH weist die Revision zurück. Besteht die Grunddienstbarkeit an dem Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, kann der Sondereigentümer die Kosten für die erforderliche Unterhaltung/Instandsetzung der Anlage unmittelbar aus dem Begleitschuldverhältnis verlangen, das zwischen ihm und dem Dienstbarkeitsberechtigten besteht (§ 1020 Abs. 2 BGB). Die Bildung von Rücklagen für zukünftige Erhaltungs- und Gestaltungsmaßnahmen gehört aber nicht zur Pflicht des Dienstbarkeitsberechtigten, die Anlage im ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Die Bildung von Rücklagen hat die Funktion, Vorsorge für den Fall zu treffen, dass in Zukunft für eine dann erforderlich werdende Erhaltungsmaßnahme die erforderlichen Mittel zur Verfügung stehen. Jedoch ist die Feststellungsklage nicht als unzulässig, sondern als unbegründet abzuweisen, weil die Klägerin keinen Anspruch auf Erstattung der von ihr auf die Rücklage erbrachten Zahlungen hat.

Dass der Wohnungseigentümer, dessen Sondereigentum mit einer Grunddienstbarkeit belastet ist, gegenüber der WEG zu Zahlungen auf eine Instandhaltungsrücklage verpflichtet ist, hat nicht eine entsprechende Pflicht des Dienstbarkeitsberechtigten gegenüber dem Sondereigentümer zur Folge. Denn die allgemeine Rücklage muss nicht zwingend für eine Instandsetzung der auf dem Grundstück gehaltenen Anlage – hier: der Tiefgarage – verwendet werden. Wenn die WEG, der die Klägerin anhört, die von der Grunddienstbarkeit erfassten Tiefgaragenstellplätze instand setzt, kann die Klägerin den Betrag, der für die Instandsetzung anfällt, anteilig von der Beklagten erstattet verlangen, allerdings nur in dem Umfang, wie ihr Integritätsinteresse (die von der Anlage ausgehenden Beeinträchtigungen des Eigentumsrechts zu meiden, die Verkehrssicherheit herzustellen und gegebenenfalls auch für ein ordentliches Aussehen der Anlage zu sorgen) betroffen ist. Dies gilt unabhängig davon, ob die WEG die anfallenden Kosten aus der Rücklage begleicht oder auf andere Art einzieht. Dass die Kosten bereits zuvor in Form der allgemeinen Rücklage angefallen sind, beruht auf den Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister