Anstrich der Außenfenster keine Schönheitsreparaturen

Anstrich der Außenfenster keine Schönheitsreparaturen; geltungserhaltende Reduktion

1. Ein Anstrich der Außenfenster kann dem Mieter nicht als Schönheitsreparatur in AGB überbürdet werden.

2. Zur geltungserhaltenden Reduktion.

Die Vermieterin verlangte Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Dazu gab es im Mietvertrag die Klausel, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Maschinenschriftlich gab es den Zusatz "auch Außenfensteranstrich". In einer Anlage zum Mietvertrag war die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ebenfalls festgehalten. Ferner hieß es dort, daß in Abständen von höchstens fünf Jahren alle Räume zu renovieren seien. Zur Wohnung gehörten keine Nebenräume.

Der Kl. steht ein Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gemäß § 326 Abs. 1 BGB gegenüber der Bekl. nicht zu.

Entgegen der Auffassung der Kl. handelt es sich bei der in § 3 des Mietvertrages vom 17. Juli 1992 sowie bei der in der Anlage I zum vorbezeichneten Mietvertrag getroffenen Vereinbarung über die Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht um eine Individualvereinbarung. Zwar ist die vorbezeichnete Anlage I insgesamt und in § 3 des Mietvertrages der Zusatz "auch Außenfensteranstrich" maschinenschriftlich gefertigt worden, für ein individuelles Aushandeln im Sinne von § 1 Abs. 2 AGBG sind Anhaltspunkte allerdings weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Die hierdurch vereinbarte Überwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf die Bekl. verstößt gegen § 9 AGBG. Entgegen der Auffassung der Kl. kann hier eine Trennung der gesamten Vereinbarung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in einen nach der vorbezeichneten Vorschrift wirksamen und einen unwirksamen Teil nicht erfolgen, weil dies für Ziffer 6 aus § 3 der Anlage I und die im Mietvertrag enthaltene Regelung selbst bereits wegen der räumlichen Stellung nicht möglich ist. Soweit es in der Anlage I in § 3 Ziffer 6 heißt: "Die notwendigen Schönheitsreparaturen hat der Mieter während der Mietzeit auf seine Kosten fachgerecht durchführen zu lassen. In Abständen von höchstens fünf Jahren sind alle Räume zu renovieren", wiederholt der erste Satz die generelle Überbürdung auf die Bekl. aus dem Mietvertrag selbst. Darüber hinaus ist auch der Zusatz im Mietvertrag "auch Außenfensteranstrich" bereits deshalb von dem vorstehenden Text "die Schönheitsreparaturen trägt Mieter X", nicht zu trennen, weil es sich um keinen unabhängigen Zusatz, sondern um eine einheitliche Überbürdung einschließlich des Außenfensteranstrichs handelt.

Auch die Tatsache, daß die Wohnung tatsächlich keine Nebenräume aufweist, ändert an der Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Durchführung der Schönheitsrepraturen generell im Fünfjahresabstand nichts, weil Gegenstand der Inhaltskontrolle im Sinne von § 9 AGBG der - gegebenenfalls durch Auslegung zu ermittelnde - objektive Inhalt einer Klausel ist; eine unangemessene Klausel kann nicht deshalb aufrechterhalten werden, weil der Verwender von ihr nur in dem Umfang Gebrauch machen will, der rechtlich unbedenklich wäre (BGHZ 82, 182; BGH NJW 1983, 161). Auszugehen ist bei der Auslegung von einer überindividuellen, d. h. generalisierenden Betrachtung (BGHZ 22, 80; BGHZ 105, 31; BGHZ 110, 244; BGH NJW 1996, 2156). Da der rechtfertigende Grund der Inhaltskontrolle ihr abstrakt genereller Charakter ist, muß auch ihr Maßstab grundsätzlich überindividuell ausgerichtet sein. Die Kl. kann daher aus dem Umstand, daß die streitgegenständliche Wohnung Nebenräume nicht aufweist, so daß eine im Siebenjahresabstand auftretende Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen hier nicht zur Anwendung käme, für sich nichts Günstiges herleiten.

Des weiteren sind bei der Übergabe einer unrenovierten Wohnung - wie hier - alle Klauseln, die bei der Herrichtungsverpflichtung auch einen vorvertraglichen Zeitraum einschließen könnten, bedenklich. So ist eine Klausel, nach der der Mieter bei Bedarf renovieren muß und ein Bedarf mindestens dann als gegeben gilt, wenn die in einem Fristenplan festgelegten Zeiträume verstrichen sind, unwirksam, wenn dem Mieter eine unrenovierte Wohnung überlassen worden ist (OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 17. Februar 1989, NJW-RR 1989, 520 = GE 1989 [6], 305). Klauseln, die die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen außerhalb der Fristenpläne begründen, sind wegen ihrer Auslegungsunsicherheiten bedenklich.

Vorliegend ist daher die Überbürdung der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag auf die Bekl. deshalb insgesamt unwirksam, weil sich aus dem Zusammentreffen von genereller in Fünfjahresabständen erforderlicher Renovierungsverpflichtung und Überbürdung auch des Außenfensteranstrichs eine trennbare Wirksamkeit nicht mehr ergibt.

Durch eine formularmäßige Klausel im Mietvertrag - als solche gilt auch ein hand- oder maschinenschriftlicher Zusatz , den der Vermieter in mehr als einem Mietvertrag verwendet - kann der Mieter nicht zu einem Außenfensteranstrich verpflichtet werden. Die unzulässige Teil-Klausel kann die gesamte Überbürdung der Schönheitsreparaturen unwirksam machen.

In dem Formularmietvertrag war vorgesehen, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen trägt. Maschinenschriftlich war "auch Außenfensteranstrich" hinzugefügt worden. In einer maschinenschriftlich gefertigten Anlage zum Mietvertrag war die Überbürdung der Schönheitsreparaturen noch einmal vorgesehen. Ferner sollten in Abständen von höchstens fünf Jahren alle Räume renoviert werden.

Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin hielt den auf den Außenfensteranstrich bezogenen maschinenschriftlichen Zusatz für eine AGB-Klausel, weil für ein individuelles Aushandeln im Sinne von § 1 Abs. 2 ABGB kein Anhaltspunkt ersichtlich war. Das führte nach Ansicht der Kammer zu einer generellen Unwirksamkeit der Überbürdung mit der Folge, daß kein Schadensersatz geschuldet war. Eine Trennung der gesamten Vereinbarung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil könne nicht erfolgen. Hier kam hinzu, daß nach der Anlage zum Mietvertrag, der im Zusammenhang mit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag selbst zu sehen sei, die Renovierungspflicht im zeitlichen Abstand von höchstens fünf Jahren vorgesehen war. Tatsächlich gehörten zur Wohnung keine Nebenräume (hier: Renovierungspflicht alle sieben Jahre). Darauf könne sich jedoch der Verwender von Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht berufen, denn Gegenstand der Inhaltskontrolle sei der objektive Inhalt einer Klausel. Eine unangemessene Klausel könne nicht deswegen aufrechterhalten werden, weil der Verwender von ihr nur in dem Umfang Gebrauch machen wolle, der rechtlich unbedenklich wäre. Auszugehen sei bei der Auslegung von einer überindividuellen, d. h. generalisierenden Betrachtung. Des weiteren seien bei der Übergabe einer unrenovierten Wohnung (das war hier der Fall) alle Klauseln, die bei der Herrichtungsverpflichtung auch einen vorvertraglichen Zeitraum einschließen könnten, bedenklich. Vorliegend sei die Überbürdung der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag auf die Mieterin deshalb insgesamt unwirksam, weil sich aus dem Zusammentreffen von genereller in Fünfjahresabständen erforderlicher Renovierungsverpflichtung und Überbürdung auch des Außenfensteranstrichs eine trennbare Wirksamkeit nicht mehr ergebe.

Durch individuelle Vereinbarung kann sich der Mieter durchaus verpflichten, im Rahmen von Schönheitsreparaturen auch für den Außenanstrich der Fenster zuständig zu sein. Von einer derartigen Vereinbarung ist aber erst dann auszugehen, wenn die Mietvertragsparteien darüber tatsächlich verhandelt haben. Das Gesetz (§ 1 Abs. 2 AGBG, ab 1. Januar 2002 § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB) spricht sogar davon, daß eine AGB nur dann nicht vorliegt, wenn die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im einzelnen ausgehandelt worden sind. Das kommt in den seltensten Fällen vor, wobei es im übrigen nicht darauf ankommt, in welcher Schriftart die Klausel verfaßt ist. Ein handschriftlicher Zusatz besagt also für sich genommen überhaupt nichts im Hinblick auf eine Individualvereinbarung. Die Gerichte argumentieren zur Trennung wirksamer und unwirksamer Klauseln unterschiedlich, eine generelle Linie läßt sich nicht feststellen. Der Vermieter ist jedoch gut beraten, wenn er es bei der generellen Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter beläßt und nichts hinzufügt. Dann gelten die allgemein üblichen Renovierungsfristen, deren Nichteinhaltung zum Schadensersatzanspruch des Vermieters führen kann.