Ansprüche gegen Zwangsverwalter wg. unterlassener Vermietung

Ein Schadensersatzanspruch gegen den Zwangsverwalter wegen unterlassener Vermietung setzt voraus, dass der Zwangsverwalter die Wohnung in Besitz nehmen und die Bonität von Mietinteressenten überprüfen konnte.

(Leitsatz der Redaktion)

Aus den Gründen des Brdbg. OLG (Urteil vom 8. Dezember 2009 - 11 U 9/09 -)

1 Die Kl. macht als gewerbliche Zwischenmieterin Schadenersatzansprüche gegen den Bekl. wegen angeblicher Schlechterfüllung von Zwangsverwalteraufträgen geltend. (...)

3 Der Eigentümer der Objekte, um die es in diesem Prozess geht, hat mit schriftlichem Vertrag etwaige Schadensersatzansprüche an die Kl. abgetreten. Die Ehefrau des Eigentümers hat die ihr von der die Zwangsversteigerung betreibenden Bank abgetretenen Ansprüche ebenfalls auf die Kl. übertragen.

4 Bereits während der Zeit der Zwangsverwaltung kam es zu Streitigkeiten zwischen dem Eigentümer der Wohnungen und dem Bekl. Sie hielten auch nach der Beendigung der Verfahren an.

5 Die Kl. hat behauptet, der Bekl. habe seine Aufgaben als Zwangsverwalter pflichtwidrig nur mangelhaft erfüllt. Hierdurch sei dem Eigentümer ein erheblicher Schaden entstanden. Er habe sich insbesondere nicht hinreichend um die Vermietung der Wohnungen gekümmert, wie die Kl. im Einzelnen ausführt. Sie hat den Standpunkt eingenommen, der Bekl. habe aus diesem Grund auch kein Zwangsverwalterhonorar verdient, weshalb er es zurückzuzahlen habe. (...)

39 Ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung des § 154 ZVG steht der Kl. nicht zu. Sie verkennt Gegenstand und Umfang der Pflichten des Bekl. als Zwangsverwalter und damit ihrer eigenen Darlegungsobliegenheit im Prozess.

40 Der Verwalter ist allen Beteiligten gegenüber für die Erfüllung der ihm obliegenden Verpflichtungen verantwortlich, § 154 ZVG. Dazu gehören der Vollstreckungsschuldner (Zedent 1) ebenso wie der Vollstreckungsgläubiger (Zedentin der Zedentin 2). Der Verwalter übt seine Tätigkeit als besonderes Rechtspflegeorgan aufgrund eines eigenständigen Rechts aus (Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 4. Aufl. 2007, § 154 ZVG Rn. 3). Er ist nicht Beamter. § 839 BGB ist mithin nicht anzuwenden. Die Vorschrift des § 154 ZVG begründet ein gesetzliches Schuldverhältnis zwischen Verwalter und Verfahrensbeteiligten, aufgrund dessen der Verwalter persönlich mit seinem Vermögen für eine pflichtwidrige Handlungsweise haftet, wobei die allgemeinen Regeln der §§ 276, 249 BGB gelten (Haarmeyer a. a. O. m. w. N.).

41 Dem Verwalter steht ein wirtschaftlich freies Ermessen zu (Haarmeyer a. a. O., § 5 ZwangsVV Rn. 34), innerhalb dessen er das zwangsverwaltete Objekt in seinem Bestand zu erhalten und in den Grenzen des wirtschaftlich Möglichen und rechtlich Zulässigen ordnungsgemäß zu nutzen hat (Haarmeyer a.a.O., § 5 ZwangsVV Rn. 32).

42 An dieser rechtlichen Prämisse hat sich der Klagevortrag zu orientieren, soweit dem Bekl. vorgeworfen wird, er habe zum einen Mietverträge nicht abgeschlossen (betreffend Wohnungen 93 und 165) und zum anderen eine Mietkaution zu Unrecht herausgegeben (Wohnung 93).

43 a) angeblich entgangener Mietzins

44 aa) Wohnung 165: 45 Dem wird der Klagevortrag zu diesem Punkt nicht gerecht, der Bekl. sei am 27.2.2003 aufgefordert worden, die Schlüssel zu übergeben, damit Mietinteressenten die Wohnung besichtigen könnten. Ein W. S. und die R. GmbH hätten die Wohnung ab dem 1.4.2003 zu einem Mietzins in Höhe von monatlich 702,23 € (kalt) gemietet. Dazu hat die Kl. Zeugenbeweis angetreten.

46 Der Bekl. hatte nach eigenem Ermessen für eine Vermietung zu sorgen, was zwar nicht ausschloss, dass der Eigentümer oder die Kl. ihm Mietinteressenten zuführte. Ob der Bekl. mit Interessenten in Verhandlungen getreten wäre, hätte jedoch ihm überlassen werden müssen. Er hätte die Bonität der Interessenten prüfen dürfen und müssen. Zu ihr trägt die Kl. indessen nichts vor. Im Übrigen entbehrt die Behauptung, S. „hätte" die Wohnung ab 1.4.2003 gemietet, schon deshalb der Substanz, weil er unstreitig die Wohnung nicht einmal gesehen hatte. Die Behauptung der Kl. ist daher aus mehreren Gründen unergiebig, was auch der Bekl. bereits in der ersten Instanz beanstandet hat. Die Kl. hätte bereits dies zum Anlass weiteren Sachvortrags nehmen müssen. Sie hat ihn gleichwohl unterlassen.

47 bb) Wohnung 93

48 Hierzu ist der Klagevortrag in beiden Instanzen ohne Substanz. Behauptet wird lediglich pauschal, der Bekl. habe die Wohnung „nicht vermietet". Nicht erkennbar und vor allem nicht dargelegt ist, dass und welche Gelegenheit sich dem Bekl. zu einer Vermietung geboten hätte, und dass er sie bei wohlverstandener Ausübung seines Ermessens nicht habe ungenutzt lassen dürfen.

49 Der Bekl. hat auch das bereits in der ersten Instanz gerügt, ohne dass die Kl. hierauf eingegangen ist.

50 b) Mietkaution Wohnung 93

51 Der Vortrag entbehrt ebenfalls der Substanz, wie der Bekl. von Anfang an wiederholt beanstandet hat. Denn die Kl. macht es sich zu einfach, wenn sie die gesamte Kaution von dem Bekl. mit der Begründung herausfordert, er habe nicht ordnungsgemäß abgerechnet, sondern pflichtwidrig eine verwahrloste Wohnung entgegengenommen.

52 Der Bekl. hat den Vortrag im Übrigen bereits in der ersten Instanz bestritten.

53 Die Kl. müsste vielmehr, um mit der Klage in diesem Punkt Erfolg haben zu können, darauf hinwirken, so gestellt zu werden, als habe eine ordentliche Abrechnung mit den ehemaligen Mietern der Wohnung stattgefunden. Dazu bedürfte es im Einzelnen der Darlegung, welche von den Mietern zu verantwortenden Defizite auf welche Weise und mit welchem Kostenaufwand beseitigt werden müssten bzw. bereits beseitigt worden seien. Daran fehlt es jedoch. (...)

55 Die Kl. verlangt außerdem an den Bekl. angeblich zu Unrecht gezahlte Verwaltervergütung zurück.

56 Damit verkennt sie die Rechtslage. Eine Anspruchsgrundlage ist nicht gegeben. Das Gericht der Zwangsverwaltung hat dem Bekl. nach § 153 Abs. 1 ZVG die von ihm für angemessen gehaltenen Vergütungen durch Festsetzungsbeschlüsse gewährt. Nur auf dem Weg eines dagegen zu richtenden Rechtsmittels lässt sich eine solche Entscheidung angreifen. Offenbar hat das der Zedent 1 (Wohnungseigentümer) auch unternommen, jedoch ohne Erfolg. Mithin ist nicht zu erkennen, aus welchem Rechtsgrund einer der Zedenten, geschweige denn die Kl., einen Anspruch auf Kürzung der Vergütung ableiten könnte.

57 Wohl aber gibt es einen Rechtsgrund zugunsten des Bekl. für das Behaltendürfen der Vergütungen. Er ist in den rechtskräftigen gerichtlichen Festsetzungsbeschlüssen zu sehen. (...)

Aus den Gründen des BGH: 1 Die Beschwerde deckt keinen Zulassungsgrund auf.

2 1. Ohne Erfolg rügt die Kl. Verstöße gegen Art. 103 Abs. 1 GG, soweit das Oberlandesgericht die Klage als unschlüssig erachtet.

3 a) Das Berufungsgericht hat im Blick auf einen Schadensersatzanspruch wegen einer versäumten Vermietung der Wohnung 165 das Vorbringen der Kl. zu etwaigen Mietinteressenten ersichtlich zur Kenntnis genommen, aber als unerheblich erachtet, weil die Kl. zur Bonität dieser Interessenten nicht vorgetragen habe. Es kann dahinstehen, ob hier aus Art. 103 Abs. 1 GG eine Verpflichtung des Berufungsgerichts folgte, die Kl. auf die Notwendigkeit eines ergänzenden Vortrags hinzuweisen (vgl. BVerfGE 84, 188 ff.). Auf einem etwaigen Verstoß gegen die Hinweispflicht beruht die angefochtene Entscheidung nicht, weil die Kl. nicht mitteilt, was sie auf einen Hinweis vorgetragen, insbesondere ob und wie sie sich zur Bonität der Mietinteressenten geäußert hätte (vgl. BGH, Urt. v. 3. März 1998 - X ZR 14/95 -, NJW-RR 1998, 1268, 1270 m. w. N.; Urt. v. 6. Mai 1999 - IX ZR 430/97 -, NJW 1999, 2113, 2114).

4 b) Soweit ein Schadensersatzanspruch wegen einer unterbliebenen Vermietung der Wohnung 93 im Raum steht, hat das Berufungsgericht die Darlegungslast der Kl. zu einer Pflichtwidrigkeit des Bekl. nicht überspannt. Der Kl. war ein näherer Sachvortrag durchaus zumutbar. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass sich der Bekl. darauf berufen hat, die Vermietung sei in besonderem Maße erschwert gewesen, weil er die Wohnung erst nach einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit dem Eigentümer habe in Besitz nehmen können.

5 c) Im Blick auf die Mietkaution hat das Berufungsgericht das Vorbringen der Kl. zu den von den Mietern verschuldeten Beschädigungen der Wohnungen zur Kenntnis genommen. Es hat jedoch die Klage insoweit als unschlüssig erachtet, weil es an einer Abrechnung hinsichtlich der von den Mietern zu verantwortenden Schäden und des für ihre Behebung erforderlichen Aufwands fehle. Dagegen werden von der Beschwerde keine Rügen erhoben. Im Übrigen folgt aus Art. 103 Abs. 1 GG keine Verpflichtung der Gerichte, der von einer Partei vertretenen Rechtsansicht zu folgen (BVerfGE 87, 1, 33; BGH, Beschl. v. 21. Februar 2008 - IX ZR 62/07 -, DStRE 2009, 328 Rn. 5).

6 2. Bezüglich der Abweisung des auf die Rückzahlung der Verwaltervergütung gerichteten Anspruchs wird ein Rechtsfehler des Berufungsgerichts, aber kein Revisionszulassungsgrund (§ 543 Abs. 2 ZPO) gerügt.

7 3. Da es mangels Schlüssigkeit der Klage auf die Frage der Verjährung nicht mehr ankommt, kann hierzu von einer weiteren Begründung abgesehen werden.

Nach § 154 ZVG kann ein Zwangsverwalter persönlich aus einer Pflichtverletzung gegenüber den Verfahrensbeteiligten haften. Wer Schadensersatz fordert, muss allerdings darlegen, wie seine Vermögenslage bei pflichtgemäßem Handeln des Zwangsverwalters gewesen wäre

Die Klägerin, eine gewerbliche Zwischenvermieterin, machte gegen den Zwangsverwalter Schadensersatzansprüche aus unterlassener Vermietung und ungerechtfertigter Kautionsrückzahlung geltend und hatte sich dazu auch Ansprüche des Schuldners (Eigentümers) abtreten lassen. Das Oberlandesgericht hielt die Klage für unschlüssig und wies sie ab. Die Revision war erfolglos.

Mit Beschluss vom 23. September 2010 wies der Bundesgerichtshof die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision zurück. Es sei nicht zu beanstanden, dass die Klage wegen der unterlassenen Vermietung abgewiesen worden sei, weil die Klägerin zur Bonität etwaiger Mietinteressenten nichts vorgetragen habe. Darüber hinaus habe sich bei einer weiteren Wohnung der Zwangsverwalter darauf berufen, dass er die Wohnung erst nach einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit dem Eigentümer habe in Besitz nehmen können. Inwieweit sich der Verwalter hier pflichtwidrig verhalten haben sollte, sei nicht näher vorgetragen. So sei auch die Abweisung der Klage wegen der Auszahlung der Kaution nicht zu beanstanden, denn die Klägerin habe nicht dargelegt, welche Schäden von den Mietern mit welchem Aufwand zu beseitigen gewesen seien.

Hinzuweisen ist auf den Aufsatz von Schmidberger, ZfIR 2010, 490 zu diesem Themenkreis.