Ansprüche auf Mietzahlung im Urkundenprozess bei angeblicher Nichtüberlassung der Mieträume

Ansprüche auf Mietzahlung im Urkundenprozess bei angeblicher Nichtüberlassung der Mieträume; Beweislast

Ansprüche auf Mietzahlung könne im Urkundenprozess geltend gemacht werden, wenn entgegen der Behauptung des Mieters feststeht, dass er das Mietobjekt als Erfüllung angenommen hat.

Grundsätzlich können auch Ansprüche auf Mietzahlung im Urkundenprozess geltend gemacht werden (vgl. BGH, NJW 2005, 2701; NJW 2007, 1061; KG, ZMR 2011, 116).

Die Klage ist auch nicht deswegen im Urkundenprozess unstatthaft, weil die Bekl. sich darauf beruft, die Mietobjekte seien ihr nicht übergeben worden, so dass sie die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erheben könne. Denn es ist davon auszugehen, dass die Bekl. die streitgegenständlichen Hallen als Erfüllung angenommen hat.

a) Zwar muss nach allgemeinen Beweislastgrundsätzen der Vermieter beweisen, dass er seine vertragliche Pflicht, dem Mieter die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen, erfüllt hat, d. h. dass er dem Mieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache verschafft hat (vgl. BGH NJW 1999, 1408; Senat, NJW-RR 2005, 97; OLG Düsseldorf [10. Zivilsenat], BeckRS 2011, 01531). Demgegenüber trägt aber nach Überlassung der Mietsache gemäß § 363 BGB grundsätzlich der Mieter die Beweislast dafür, dass die Mietsache zum Zeitpunkt der Übergabe mangelhaft war, wenn er die ihm überlassene Sache als Erfüllung angenommen hat (vgl. BGH, NJW 2007, 2394, Tz. 23 f. m.w.N.; NJW 1985, 2328, unter II 2 b). Die Vorschrift des § 363 BGB führt zu einer Beweislastumkehr (Palandt/Grüneberg, BGB, 68. Aufl., § 363 Rdnr. 3). Ihr liegt zugrunde, dass demjenigen, der eine Leistung als Erfüllung annimmt, die Beweislast obliegt, wenn er die Leistung später nicht mehr als die geschuldete gelten lassen will. Demzufolge ist die Klage des Vermieters im Urkundenprozess statthaft, wenn entweder unstreitig ist, dass der Mieter die Mietsache als Erfüllung angenommen hat, oder wenn der Vermieter ein solches Verhalten des Mieters durch Urkunden, etwa ein Übergabeprotokoll oder Kontoauszüge, aus denen sich ergibt, dass der Mieter zunächst die ungeminderte Miete gezahlt hat, beweisen kann (vgl. BGH, NJW 2009, 3099; vgl. auch Senat, OLGR Düsseldorf 2008, 727).

b) Orientiert an diesen Grundsätzen ist hier ist auch unter Berücksichtigung der weiteren auf den Hinweisbeschluss des Senats vom 27. Juni 2011 vorgebrachten Einwendungen der Bekl. davon auszugehen, dass die Bekl. das Mietobjekt vorbehaltlos als Erfüllung angenommen hat. Denn sie hat unstreitig für sämtliche in Rede stehenden Objekte bis einschließlich August 2009 die vereinbarten Mieten ungekürzt gezahlt. Bei objektiver Betrachtung lässt ein solches Verhalten keinen anderen Schluss zu, als dass der Mieter den vertragsgemäßen Erhalt des Mietobjekts grundsätzlich akzeptiert hat; ein Mieter, der keinen Besitz an dem Mietobjekt erhalten hat, würde nicht für einen längeren Zeitraum ungekürzt und vorbehaltlos Mietzahlungen erbringen.

Diese Rechtsauffassung führt entgegen der Auffassung der Bekl. nicht dazu, dass die Übergabe der Mietsache nach erfolgter Mietzahlung keine Anspruchsvoraussetzung mehr wäre. Der Schluss aus der vorbehaltlosen länger währenden Mietzahlung auf die Annahme als Erfüllung bedeutet vielmehr lediglich eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast mit der Folge, dass der Mieter zu beweisen hat, keinen Besitz an der Mietsache erlangt zu haben.

Auch wenn die Zahlungen aufgrund einer umfassenden Einzugsermächtigung geleistet worden sind, ändert dies nichts daran, dass sich hieraus auf die Annahme der Mietobjekte als Erfüllung schließen lässt. Denn die Bekl. hat den Einzug der Mieten geduldet und erst im August 2009 von der ihr zustehenden Möglichkeit Gebrauch gemacht, die Einzugsermächtigung zu widerrufen. Die Bekl. kann sich auch nicht darauf berufen, die Abbuchungen nur deshalb hingenommen zu haben, weil ihr ehemaliger Geschäftsführer die Buchhaltung entsprechend angewiesen habe, dort jedoch über die tatsächliche Nutzung der Hallen nichts bekannt gewesen sei, weil dies in der Zuständigkeit der Liegenschaftsverwaltung gelegen habe. Die Bekl. muss sich das Handeln ihres Geschäftsführers gemäß § 35 GmbHG zurechnen lassen; nach außen nicht erkennbare Mängel ihrer internen Organisation kann sie Dritten gegenüber nicht geltend machen. Gründe, die es rechtfertigten, die Bekl. an dem von ihr zurechenbar gesetzten Rechtsschein nicht festzuhalten, hat sie nicht dargetan. Dass die Klägerin es versäumt hat, ein Übergabeprotokoll zu erstellen, ist in diesem Zusammenhang ohne Relevanz.

c) Ist damit von einer Annahme als Erfüllung auszugehen, kommt es entsprechend dem Rechtsgedanken des § 363 BGB auf die Frage, ob die Kl. zu einer förmlichen Übergabe der einzelnen Hallen jeweils substantiiert vorgetragen hat, im Urkundenverfahren nicht an, zumal die Kl. - unwidersprochen - dargetan hat, die Bekl. habe in den gesamten Zeitraum die Möglichkeit gehabt, die fraglichen Hallen zu nutzen. Hierfür spricht ergänzend, dass der Bundesgerichtshof es ausdrücklich für zulässig erachtet hat, den Schluss auf eine Annahme als Erfüllung aus Kontoauszügen zu ziehen; auch aus diesen ergeben sich aber keine näheren Umstände einer erfolgten Übergabe. Mit ihrem nicht durch Urkunden belegbaren Einwand, es habe tatsächlich keine Übergabe stattgefunden, ist die Bekl. auf das Nachverfahren zu verweisen.

Der Urkundenprozess ist auch dann statthaft, wenn entgegen der Behauptung des Mieters feststeht, dass er die Mietsache übernommen hat.

Im Urkundenprozess verlangt die Klägerin rückständige Miete. Die beklagte Mieterin wendet u. a. ein, dass die Mieträume nicht vollständig übergeben seien, die Klägerin die Übergabe mit den im Urkundenprozess statthaften Beweismitteln nicht nachgewiesen habe, so dass der Urkundenprozess nicht statthaft sei.

Das LG Wuppertal gab der Klage statt, die Berufung zum OLG Düsseldorf war erfolglos. Auszugehen sei davon, dass die Beklagte sämtliche Mietobjekte übernommen habe, weil die vereinbarte Miete über einen längeren Zeitraum ungekürzt gezahlt worden sei. Damit sei die Übergabe des Mietobjekts nachgewiesen, so dass sämtliche Voraussetzungen für die Geltendmachung der Miete im Urkundenprozess vorlägen.