Anspruchsverlust durch vorbehaltloses Abnahmeprotokoll

1. Vermerkt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses den ordnungsgemäßen Zustand in einem Abnahmeprotokoll, sind spätere Schadensersatzansprüche grundsätzlich ausgeschlossen.

2. Ist der Hausmeister mit der Wohnungsabnahme beauftragt, muss der Vermieter das von diesem unterschriebene Protokoll gegen sich gelten lassen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. waren durch einen Mietvertrag vom 30. April/4. Mai 2001 seit dem 1. Mai 2001 Mieter einer Wohnung der Bekl.

Nach dem Mietvertrag hatten die Kl. Vorauszahlungen auf Betriebskosten zu entrichten. Als Umlegungsmaßstab wurde in § 3 des Mietvertrages Folgendes festgelegt: „Der Umlegungsmaßstab der Kosten für Heizung und Warmwasser erfolgt durch den Vermieter nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung. Bei den übrigen Betriebskosten wird das Verhältnis der Wohnflächen zugrunde gelegt. Dieser Maßstab kann, falls wichtige Gründe vorliegen, geändert werden."

Nach § 17 des Mietvertrages wurde zur Mietsicherheit folgende Vereinbarung getroffen: „Der Mieter zahlt dem Vermietet bei Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution in Höhe von 2.500 DM." (dies entspricht 1.278,23 €)

Die Kaution wurde in Form eines zugunsten der Bekl. verpfändeten Sparbuches bei der Mittelbrandenburgischen Sparkasse in Potsdam geleistet.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien wurde zum 31. Juli 2008 beendet. Die Wohnung wurde am 25. Juli 2008 von den Kl. an die Bekl. übergeben. Die Wohnungsübergabe wurde seitens der Bekl. durch den Hausmeister vorgenommen und in einem Übergabeprotokoll vom 25. Juli 2008 vermerkt. Das Protokoll enthält den Vermerk Wohnung ohne Beanstandungen übergeben" und wurde sowohl von den Kl. als auch vom Hausmeister unterschrieben.

Mit Schreiben vom 19. September 2009 erteilte die Bekl. den Kl. eine Abrechnung über die Nebenkosten für das Jahr 2008, die mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 623,16 € endete.

Mit Schriftsatz vom 30. Oktober 2009 erklärte die Bekl. die Aufrechnung gegen die Kautionsforderung der Kl. mit folgenden Forderungen:

Schadensersatz wegen Reinigung Teppich und Fenster 166,60 €

Schadensersatz wegen Reparatur Fensterscheibe 160,65 €

Schadensersatz wegen Reparatur Tür 180,00 €

Betriebskostenabrechnung 2008 623,16 €

insgesamt 1.130,41 €

Die Kl. sind der Ansicht, dass die Aufrechnung der Bekl. nicht zum Erlöschen der Klageforderung führe, da die geltend gemachten Forderungen der Bekl. nicht bestehen.

Aus der Betriebskostenabrechnung 2008 resultieren keine fälligen und durchsetzbaren Ansprüche, da die Abrechnung formell fehlerhaft sei. Der Verteilerschlüssel sei nicht ordnungsgemäß angegeben und erläutert worden. Die Abrechnung enthalte hinsichtlich der Positionen „Allg. Licht" und „Gas/Wasser/Abwasser" Kosten, die außerhalb des in der Abrechnung genannten Zeitraums entstanden seien. Nach Erteilung einer Betriebskostenabrechnung erlösche auch das Sicherungsinteresse des Vermieters an der Mietsicherheit. Bei Rückgabe der Mietwohnung haben keine Mängel vorgelegen bzw. seien diese nicht durch die Kl. zu vertreten.

Die Klage ist begründet.

Den Kl. steht ein Anspruch auf Rückgewähr der Kaution in Höhe von 1.278,23 € zu.

Der Kautionsrückzahlungsanspruch der Kl. ist fällig:

Der Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der Mietsicherheit entsteht bereits mit Vertragsabschluss und ist durch das Ende des Mietvertrages und die Rückgabe der Mietsache aufschiebend bedingt. Er wird in angemessener Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig, wenn der Vermieter in der Lage ist, noch offene Ansprüche, zu deren Sicherung die Kaution dient, in zumutbarer Weise abzurechnen (BGHZ 101, 244; BGH GE 2006, 510; NJW 2006, 1422). Dem Vermieter ist jedenfalls bis zum Ablauf der ihm zuzubilligenden Abrechnungsfrist gestattet, die Kaution in der Höhe einzubehalten, die zur Sicherung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis angemessen ist.

Innerhalb dieser Frist hat der Vermieter eine Abrechnung gemäß § 259 BGB zu erteilen, die Aufrechnung zu erklären und ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen. Wie viel Zeit dem Vermieter zuzubilligen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Diese können so beschaffen sein, dass mehr als sechs Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sind.

Die angemessene Überlegungs- und Prüfungsfrist der Bekl. als Vermieterin war bei Klageerhebung am 6. August 2009, mithin nach über zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses abgelaufen. In dieser Frist war es der Bekl. möglich und zumutbar festzustellen, welche Ansprüche ihr gegen die Bekl. zustehen. Die von der Bekl. behaupteten Mängel hat diese sofort nach Wohnungsrückgabe festgestellt: Die zur Aufrechnung gestellten Forderungen resultieren aus Rechnungen vom 14. August 2008 bzw. vom 29. Januar 2009. Ein Kostenvoranschlag für die Reparatur der Tür hätte ebenfalls innerhalb einer Abrechnungsfrist von sechs Monaten erfolgen können. Eine Abrechnung über die Kaution ist dagegen erstmals mit Schreiben vom 19. September 2009 erfolgt.

Der Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs steht auch nicht ein von der Bekl. behauptetes Zurückbehaltungsrecht entgegen.

Die Bekl. hat insoweit nicht hinreichend substantiiert dargelegt, dass ihr gegen den Anspruch der Kl. auf Rückzahlung der Kaution teilweise bis zur Erteilung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 ein Zurückbehaltungsrecht zugestanden hat.

Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten (BGH GE 2006, 510 = NJW 2006, 1422). Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

Das Zurückbehaltungsrecht wurde durch die Bekl. jedoch erst nach Klageerhebung und Erteilung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 geltend gemacht. Ein Sicherungsinteresse durch Zurückbehalten der Kaution bestand nach Abrechnung der Betriebskosten nicht mehr. Die Bekl. hat auch nicht hinreichend dargelegt, ob und in welcher Höhe bis zur Erteilung der Betriebskostenabrechnung eine Nachforderung zu erwarten gewesen ist.

Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist auch nicht in Höhe eines Teilbetrages von 507,25 € infolge der von der Bekl. erklärten Aufrechnung mit geltend gemachten Schadensersatzansprüchen erloschen.

Es kann dahinstehen, ob die Mietwohnung bei Rückgabe Mängel aufwies, die die Kl. zu vertreten haben. Durch die vorbehaltslose Rücknahme der Mietwohnung ist die Bekl. von Schadensersatzansprüchen wegen Mängeln an der Wohnung ausgeschlossen. Ein nach abschließender Begehung und Besichtigung des Mietobjekts erstelltes Abnahmeprotokoll fasst zusammen, ob und ggf. welche Mängel zurückblieben. Ergeben sich bei der Besichtigung keine Beanstandungen und vermerkt der Vermieter den ordnungsgemäßen Zustand des Mietobjekts, akzeptiert er den Zustand als vertragsgemäß. Das Abnahmeprotokoll vom 25. Juli 2008 enthält keine Vermerke über Mängel, sondern gibt die beanstandungslose Übergabe wieder. Unerheblich ist hierbei, dass für die Bekl. der Hausmeister die Abnahme vorgenommen hat. Da dieser durch die Bekl. zur Abnahme beauftragt wurde, ist der Hausmeister als Vertreter der Bekl. anzusehen. Die Bekl. muss die Wohnungsrückgabe und Erstellung des Protokolls gegen sich gelten lassen. Eine Einschränkung der Befugnisse des Hausmeisters bei der Wohnungsabnahme ist nicht hinreichend dargelegt worden und ergibt sich auch nicht aus dem Abnahmeprotokoll. Insbesondere handelt es sich bei dem Protokoll erkennbar nicht nur um ein internes Papier, sondern entfaltet vielmehr Außenwirkung, da es bei gemeinsamer Begehung der Mietwohnung erstellt, von beiden Parteien unterschrieben und an die Kl. ausgehändigt wurde.

Ebenso ohne Erfolg beruft sich die Bekl. auf die von ihr erklärte Aufrechnung mit einem Nachzahlungsanspruch in Höhe von 623,16 € aus der Abrechnung der Nebenkosten für 2008, da die Abrechnung insoweit keinen fälligen Nachzahlungsanspruch begründet.

Die am 19. September 2009 erteilte Abrechnung entspricht nicht den allgemeinen Anforderungen an § 259 BGB. Eine danach ordnungsgemäße Abrechnung erfordert mindestens die Angabe des Abrechnungszeitraums, die Zusammenstellung der für die einzelnen Kostenarten angefallenen Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Umlegungsmaßstabs, die Berechnung des Anteils des Mieters und die Vorauszahlungen des Mieters und den sich daraus ergebenden Nachzahlungsbetrag (ständige Rechtsprechung seit BGH NJW 1982, 573).

Die den Kl. erteilte Abrechnung war in Bezug auf die Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels formell fehlerhaft. Nach dem Mietvertrag war für die übrigen Betriebskosten (außer Heizung und Warmwasser) das Verhältnis der Wohnflächen zugrunde zu legen. Die Abrechnung enthält dagegen für die Positionen ,„Wohngebäudevers./Haftpflicht", „Allgem. Licht", „SAT-Anlage (Wartung)", „Straßenrei./Nuthe." und „Hausmeister" als Aufteilungsmaßstab die Angabe „Anteile insgesamt 10.000, davon Whg. 6: 1.250". Eine Erläuterung enthält die Abrechnung nicht. Diese Angabe genügt nicht, um den Mietern die Möglichkeit zu geben, den vertragsgemäßen Umlageschlüssel nachzuvollziehen. Dem steht auch nicht entgegen, dass der angegebene Maßstab dem Umlagemaßstab nach der Wohnfläche entsprechen kann. Die nachträgliche Erläuterung des Umlagemaßstabes heilt den formellen Fehler der Abrechnung insoweit nicht. Die Bekl. hat auch nicht hinreichend dargelegt, dass die Kl. Detailkenntnisse über den Umlageschlüssel bereits aus dem Mietvertrag oder aus früheren Abrechnungen haben. Insbesondere wurde nicht ausgeführt, ob und wann das Schreiben vom Januar 2004, das die Erläuterung des Kostenverteilungsschlüssels enthält, an die Kl. bekannt gegeben worden ist.

Die Abrechnung ist darüber hinaus hinsichtlich der Position „Gas/Wasser/Abwasser" fehlerhaft. Die Bekl. hat den ihr obliegenden Beweis über die Richtigkeit des Ansatzes in der Abrechnung trotz substantiierten Bestreitens durch die Kl. nicht erbracht. Der bloße Hinweis auf die Zulässigkeit der Abrechnung nach dem Abflussprinzip genügt insoweit nicht. Ebenso genügt die bloße Angabe des Kostenblocks ,,Gas/Wasser/Abwasser" in einer Gesamtsumme nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung. Eine separate Abrechnung über diese Kosten hat die Bekl. nicht vorgelegt. Der behauptete Anspruch ist insoweit bereits nicht ausreichend substantiiert dargelegt.

Es kann insoweit dahinstehen, ob die weiteren Kostenpositionen rechtmäßig sind, da nach Nichtberücksichtigung der vorgenannten Kosten maximal anteilige Kosten der Kl. in Höhe von 139,24 € abzurechnen sind, die nach Berücksichtigung der Vorauszahlungen in Höhe von 1.330 € nicht zu einer Nachzahlung führen.

Wenn anlässlich der Beendigung des Mietverhältnisses der Vermieter die Wohnung besichtigt, um Mängel festzustellen, ist größte Sorgfalt geboten. (Erkennbare) Mängel, die im Protokoll nicht angeführt sind, können später nicht mehr geltend gemacht werden.

Der Mieter verlangte Rückzahlung der Kaution, die vom Vermieter einbehalten wurde. Der Vermieter machte Schadensersatzansprüche wegen Reinigung von Teppichen und Fenstern und wegen Reparaturen geltend sowie Zahlungsansprüche aus einer Betriebskostenabrechnung, die er während des Rechtsstreits erteilt hatte.

Mit Urteil vom 28. Januar 2010 verurteilte das Amtsgericht Potsdam den Vermieter zur Zahlung, da Schadensersatzansprüche nach dem Abnahmeprotokoll ausgeschlossen seien, in dem es geheißen hatte, die Wohnung werde ohne Beanstandungen übergeben. Unerheblich sei, dass das Protokoll nicht vom Vermieter, sondern von dem beauftragten Hausmeister unterschrieben worden sei, da dieser als Vertreter gehandelt habe. Aus der Betriebskostenabrechnung könnten keine Ansprüche hergeleitet werden, da sie formell unwirksam sei mangels Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels.

Das Urteil ist in einem wesentlichen Punkt zweifelhaft. Der Mieter hatte ein Sparbuch zugunsten des Vermieters verpfändet, so dass der Klageantrag (und der Urteilstenor) auf Freigabe hätte lauten müssen. Stattdessen verurteilte das Gericht den Vermieter zur Zahlung. Das wäre nur dann zutreffend, wenn der Vermieter sich das verpfändete Sparguthaben hätte auszahlen lassen. Aus dem Tatbestand des Urteils ergibt sich das nicht.