Ansprüche wegen eines Schlüsselverlusts

1. Lässt ein Mieter bei einem Aufenthalt im Keller den Schlüssel von außen in der Kellertür stecken, handelt er fahrlässig, weil so Fremden der Zugriff auf den Schlüssel ermöglicht wird. Die verkehrsübliche Sorgfalt gebietet es, einen Schlüssel sorgsam zu verwahren. Die Unannehmlichkeit, die damit verbunden ist, den Schlüssel in den Keller mitzunehmen und ihn dann zum Absperren erneut einstecken zu müssen, ist dabei auch nicht so erheblich, dass dies die Inkaufnahme des Risikos rechtfertigt und das Steckenlassen der verkehrsüblichen Sorgfalt entsprechen würde.

2. Die Schutz- und Obhutspflichten des Wohnungseigentümers erstrecken sich auch auf Schließanlagen, die im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer stehen; der vermietende Eigentümer haftet insoweit auch für die Verletzung der verkehrsüblichen Sorgfalt durch seinen Mieter.

3. Wird im Zuge eines Schlüsselverlustes eine alte Schließanlage durch eine bessere neue ersetzt, die zu einer Wertsteigerung und einer messbaren Vermögensmehrung führt, ist bei der Ermittlung des Schadensersatzanspruchs ein Vorteilsausgleich anzusetzen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten über Ansprüche wegen eines Schlüsselverlusts. Der Bekl. ist als Mitglied der klagenden WEG Sondereigentümer einer an die Streithelferin vermieteten Wohnung.

Am 4. März 2020 begab sich die Streithelferin gegen 17.00 Uhr in den Keller. Sie schloss die Kellertür auf und ließ den Schlüssel im Schloss der offenen Kellertür stecken und begab sich in den anliegenden Waschmaschinenraum. Die Tür war angelehnt, so dass von außen nicht erkennbar war, dass in der Kellertür ein Schlüssel steckte. Eine unbekannte Person verschloss die Tür und sperrte ab, was der Streithelferin auffiel, als sie den Keller verlassen wollte und es ihr nicht möglich war, die Tür von innen zu öffnen.

Der Schlüssel passte an Haustür, Kellergänge, Müllhaus und Tiefgarage. Er gehörte zu einer erweiterbaren Schließanlage, die im Jahr 1996 geliefert worden war. Nach dem Verlust des Schlüssels kam es wiederholt zu Diebstählen in der Tiefgarage des Gebäudes.

Die Kl. ließ 41 Doppelzylinder mit jeweils drei Schlüsseln sowie 7 Halbzylindern mit jeweils drei Schlüsseln und 130 Zylinderverlängerungen liefern und einbauen. Sie bestellte außerdem 80 Einzelmehrschlüssel. Hierfür wandte sie 6.669,21 € auf. Die Lieferung bzw. Einbau erfolgte am 20. Januar 2021, also etwa 10,5 Monate nach dem Diebstahl.

Für den Bekl. zahlte die Haftpflichtversicherung der Streithelferin vorgerichtlich 42 €. Der Haftpflichtversicherer der Streitverkündeten hat ein Privatgutachten des Sachverständigen B. eingeholt. Dieser kam in dem Gutachten vom 24. Juni 2020 zum Ergebnis, es hätten bereits vor dem Vorfall diverse Schlüssel gefehlt.

Die Kl. hat behauptet, die Sicherheit der ganzen Anlage sei aufgrund des Schlüsselverlustes nicht mehr gewährleistet. Sie habe nur Zylinder ausgetauscht, hinsichtlich derer ein Austausch aufgrund des Schlüsselverlustes erforderlich gewesen sei.

Der Bekl. hat behauptet, die Schließanlage sei bereits vor dem Schlüsselverlust unvollständig gewesen. Er hat behauptet, ein Austausch der gesamten Anlage wäre sinnvoller gewesen, als den Klagebetrag in die alte Anlage zu investieren.

Die Streithelferin hat behauptet, sie sei nur wenige Minuten im Keller gewesen. Sie hat weiter behauptet, in dieser Zeit seien keine hausfremden Personen beobachtet worden, sie habe auch niemanden gehört. Eine Missbrauchsgefahr bestehe deswegen nicht, weil der Diebstahl durch jemanden aus dem Haus erfolgt sein müsse.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Ein Anspruch sei zwar dem Grunde nach gegeben. Eine konkrete Missbrauchsgefahr sei von der Kl. ausreichend dargetan, weil die Entwendung gezielt erfolgt sei und sich darin eine nicht unerhebliche kriminelle Energie des Täters zeige. Ein etwaiger Schadensersatzanspruch reduziere sich aber wegen eines vorzunehmenden Abzugs „Neu für Alt“ auf null. Das Gericht schätze die Lebensdauer einer Schließanlage gem. § 287 ZPO auf 20 bis 25 Jahre, die streitgegenständliche Anlage sei mindestens 24 Jahre alt gewesen. Hinzu komme, dass die Kl. nicht ausreichend dem Vortrag der Bekl. entgegengetreten sei, dass weitere Schlüssel abhanden gekommen seien. Sie hätte konkret vortragen müssen, wie viele Schlüssel ausgehändigt worden seien und welche Schlüssel zum Zeitpunkt des streitgegenständlichen Abhandenkommens noch vorhanden gewesen seien.

Das OLG hielt die Berufung für teilweise begründet.

Die Kl. hat in der Hauptsache gegen den Bekl. einen Anspruch auf Ersatz von 1/4 des ihr entstandenen Schadens, abzüglich bereits gezahlter 42 €.

1. Der Anspruch ergibt sich dem Grunde nach aus §§ 280 Abs. 1, 278 BGB i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG (a.F.).

a) Die nach § 280 Abs. 1 BGB erforderliche Pflichtverletzung liegt in der mangelhaften Verwahrung des Schlüssels und damit der nicht ausreichend sorgfältigen Nutzung des Gemeinschaftseigentums durch die Streithelferin. Die Schutz- und Obhutspflichten des Wohnungseigentümers erstrecken sich auch auf Schließanlagen, die im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer stehen (BGH, Urteil vom 5. März 2014 - VIII ZR 205/13, GE 2014, 659).

Der Bekl. haftet dafür, dass der Schlüssel der Streithelferin und nicht ihm selbst abhanden gekommen ist. Das Verschulden der Streithelferin muss sich der Bekl. nämlich gemäß § 278 BGB zurechnen lassen. Ein Wohnungseigentümer haftet den übrigen Miteigentümern auch für das Verschulden seiner Mieter und Untermieter (BGH, aaO.).

Der Bekl. hat die Pflichtverletzung zu vertreten. Das Verhalten der Streithelferin, den Schlüssel von außen in der Kellertür während ihres Aufenthalts stecken zu lassen, ist fahrlässig i.S.v. § 276 Abs. 2 BGB. Die verkehrsübliche Sorgfalt gebietet es, einen Schlüssel sorgsam zu verwahren (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 10.2.2021 - 7 U 100/19). Das Steckenlassen des Schlüssels von außen wird der Verwahrungspflicht nicht mehr gerecht, weil so Fremden der Zugriff auf den Schlüssel ermöglicht wird. Die Unannehmlichkeit, die damit verbunden ist, den Schlüssel in den Keller mitzunehmen und ihn dann zum Absperren erneut einstecken zu müssen, ist dabei auch nicht so erheblich, dass dies die Inkaufnahme des Risikos rechtfertigt und das Steckenlassen der verkehrsüblichen Sorgfalt entsprechen würde.

b) Der Kl. ist durch die Pflichtverletzung auch ein Schaden entstanden. Der Verlust eines Schlüssels führt zwar nicht zu einer Beeinträchtigung der Sachsubstanz der Schließanlage, so dass die Kosten einer neuen Schließanlage nicht nach § 249 Satz 2 BGB fiktiv - also unabhängig vom Austausch der Anlage - abgerechnet werden können. Ein ersatzfähiger Schaden entsteht aber dann, wenn sich der Geschädigte aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen, und diesen Austausch auch tatsächlich vornimmt. In einem solchen Fall hat sich das Gefährdungspotential in einer Vermögenseinbuße realisiert (BGH, Urteil vom 5. März 2014 - VIII ZR 205/13, GE 2014, 659).

Im Streitfall hat ein Austausch von verschiedenen Zylindern und Schlüsseln der Anlage tatsächlich stattgefunden. Die Kl. durfte sich hierzu auch zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen. Diese ergibt sich daraus, dass der Diebstahl im Haus selbst erfolgte und der Schlüssel damit zuordenbar war. Die Missbrauchsgefahr entfällt auch nicht deswegen, weil die Streithelferin geltend macht, als Dieb komme nur eine Person aus dem Haus in Betracht. Ein anderer Hausbewohner verfügte zwar schon vor dem Diebstahl über einen eigenen Schlüssel, so dass die Einbruchsgefahr durch eine solche Person durch einen weiteren Schlüssel für die Gemeinschaft nicht höher wird, als er/sie es schon vorher war. Die bloße Möglichkeit, dass der Dieb ein Hausbewohner sein könnte, reicht aber nicht aus, um die Befürchtung zu zerstreuen, dass eine hausfremde Person den Schlüssel entwendet hat. Aus dem Vortrag der Streithelferin ergibt sich auch nicht, dass der Diebstahl durch einen Hausbewohner sicher wäre. Nicht ausreichend ist insoweit, dass man zur Kellertür nur kommt, wenn man vorher das Haus betritt. Denn üblicherweise werden Häuser den ganzen Tag über auch durch fremde Personen, etwa Besucher der Bewohner oder Lieferanten betreten und verlassen. Es ist daher möglich, dass eine hausfremde Person das Haus betreten und die Gelegenheit des Schlüsseldiebstahls ergriffen hat. Soweit die Streithelferin vorträgt, weder sie noch die Nachbarn hätten zu diesem Zeitpunkt Personen bemerkt, die das Haus betreten hätten, so ist dieser Einwand nicht erheblich, weil Personen auch unbemerkt das Haus hätten betreten können. Dass die Nachbarn der Streithelferin ihre Aufmerksamkeit nicht ständig auf das Geschehen im Treppenhaus richteten, ergibt sich im Übrigen eindrucksvoll daraus, dass die Streithelferin nach ihrem Vortrag ca. 10 Minuten rufen und klopfen musste, bis nur durch Zufall Nachbarn vorbeikamen und sie befreiten. Erst recht gilt das für den Vortrag der Streithelferin, sie selbst habe niemanden gehört. Da irgendeine Person den Schlüssel entwendet haben muss und die Streithelferin selbst dies nicht bemerkt haben will, können aus ihrer fehlenden Wahrnehmung keine Schlussfolgerungen dazu gezogen werden, dass und ob jemand das Haus von außen betreten hat. Da der Vortrag der Streithelferin unerheblich ist, kann offenbleiben, ob der Vortrag der Streithelferin aufgrund des Widerspruchs des Bekl. im Schriftsatz vom 9. November 2021 gem. § 68 Satz 1 ZPO überhaupt berücksichtigt werden muss.

Für ein bestehendes und bei Austausch eines Teils der Anlage noch fortdauerndes Missbrauchsrisiko spricht im Übrigen auch die ausweislich des Tatbestands des Urteils und damit für den Senat gem. § 314 Abs. 1 ZPO bindend unstreitige Tatsache, dass es nach dem Diebstahl der Schlüssel zu vermehrten Diebstählen aus der Tiefgarage gekommen ist.

Das Missbrauchsrisiko dauerte zum Zeitpunkt des Austauschs der Schließanlage jedenfalls aufgrund der erfolgten Diebstähle auch noch an, obwohl der Austausch erst 10,5 Monate nach dem Diebstahl erfolgte. Für einen Dieb kann auch noch Monate bzw. Jahre nach der Entwendung die missbräuchliche Verwendung des Schlüssels sinnvoll sein, da Gemeinschaftsräume ständig mit neuen Gegenständen belegt werden und selbst nach einem Einbruch in einen einzelnen Keller der Einbruch in andere Kellerabteile versucht werden könnte. Dass die Gemeinschaft etwas über 10 Monate mit dem Ersatz abgewartet und vorläufige Sicherungsmaßnahmen unterlassen hat, widerlegt auch nicht die bestehende Missbrauchsgefahr. Dass eine Körperschaft gewisse Zeit braucht, um auf einen Schlüsselverlust zu reagieren und die finanziellen Rahmenbedingungen für den Austausch auszuloten, ist im Grundsatz nachvollziehbar und widerlegt nicht die Missbrauchsgefahr (vgl. AG Witten, Urteil vom 20. November 2002 - 15 C 417/02, BeckRS 2006, 5374, beck-online). Dies gilt insbesondere für die Entscheidungsfindung innerhalb einer WEG. Soweit in der Rechtsprechung eine Missbrauchsgefahr bei langem Zeitablauf ausgeschlossen worden ist, z. B. nach vier Jahren, innerhalb derer es von Anfang an zu keinem Missbrauch des verloren gegangenen Schlüssels gekommen ist (vgl. LAG München, Urteil vom 24. November 2006 - 11 Sa 416/06, BeckRS 2009, 67758, beck-online), so ist der Sachverhalt allein schon wegen der hier unstreitig erfolgten Diebstähle nach Schlüsselentwendung anders.

c) Es liegt auch der erforderliche Zurechnungszusammenhang zwischen dem Schlüsselverlust und der Schadensbeseitigungsmaßnahme vor. Dies setzt voraus, dass der Austausch der Schließanlage das durch den Verlust entstandene Missbrauchsrisiko beseitigt.

Daran würde es zwar fehlen, wenn die Anlage schon vor dem streitgegenständlichen Diebstahl nicht mehr sicher war, der Verlust des Schlüssels also das Missbrauchsrisiko nicht erhöht hat. Eine solche fehlende Sicherheit der Anlage folgt aber nicht aus der streitigen Tatsache, dass in der Vergangenheit schon andere Schlüssel verloren gingen, ohne dass das seinerzeit zu einer Schlossauswechselung führte. Denn selbst bei verloren gegangenen Schlüsseln kann dies zwar einzelnen Personen die Möglichkeit des Zutritts und des Missbrauchs geben, allen übrigen Personen wird der Zutritt in das Haus aber auch bei verloren gegangenen Schlüsseln weiterhin versperrt. Für den Zurechnungszusammenhang reicht es dementsprechend aus, dass auch bei schon fehlenden Schlüsseln die Gefahr eines Missbrauchs durch die Entwendung eines zuordenbaren Schlüssels begründet wird und das Risiko eines Schadens durch eine solche Entwendung deutlich erhöht wird (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 20. August 2019 - 4 U 665/19, GE 2019, 1418; Flatow, NZM 2011, 660, beck-online). Eine solche deutliche Risikoerhöhung liegt hier auch bei schon vorher fehlenden Schlüsseln vor, weil der Schlüssel der Streithelferin nicht nur verloren ging, sondern gezielt von einem Dieb entwendet wurde. Anders als bei dem Verlust eines Schlüssels, bei dem sich aus dem Verlust selbst noch kein Indiz dafür ergibt, dass der Schlüssel gefunden und der Finder ihn missbrauchen wird, indiziert der gezielte Diebstahl des Schlüssels, dass der Schlüssel in unbefugten Händen ist, und dass die Person, die schon zur rechtswidrigen Entwendung bereit war, auch zu einem anschließenden Missbrauch des Schlüssels bereit ist.

2. Der Kl. ist ein Schaden i.H.v. 6.669,71 € entstanden. Die Kl. durfte sich veranlasst sehen, die streitgegenständlichen Aufwendungen zur Wiederherstellung der Sicherheit der Anlage zu tätigen.

Der zu ersetzende Schaden erfasst dabei - über die bereits ersetzten Kosten eines Ersatzschlüssels i.H.v. 42 € hinaus - nicht nur die Kosten für den offensichtlich erforderlichen Austausch des Zylinders für das Schloss der Streithelferin, sondern auch die weiteren Kosten für den teilweisen Austausch der Schließanlage. Dem Vortrag der Kl., dass solche Zylinder ausgetauscht wurden, die mit dem verlorenen Schlüssel aufgeschlossen werden konnten, sowie Zylinder für andere Wohnungen, die zwar selbst nicht mit dem verlorenen Schlüssel aufgeschlossen werden konnten, deren zugehörige Schlüssel aber Haustür etc. aufschließen und daher bei einem Austausch der Zylinder für diese Türen ebenfalls ausgetauscht werden müssen, ist der Bekl. nicht ausreichend entgegengetreten. Dass der Bekl. bzw. die Streithelferin die Erforderlichkeit des Austauschs der gesamten Schließanlage bestreiten, ist unerheblich, weil die Kl. gerade nicht die gesamte Schließanlage ausgetauscht hat, sondern nur einen Teil, was sich im Übrigen nicht nur aus dem Vortrag der Kl., sondern auch aus dem von der Streithelferin vorgelegten vorherigen Privatgutachten ergibt. Dort war der Gutachter nämlich sogar zu dem Schluss gekommen, dass ein kompletter Tausch der gesamten Anlage und Ersatz mit einem neuen System (RS Sigma) günstiger sei als der zunächst vorgeschlagene und dann auch vorgenommene teilweise Austausch. Vor diesem Hintergrund lässt sich dem Vortrag des Bekl. bzw. der Streithelferin nicht entnehmen, dass sie bestreiten möchte, dass die Kl. nur die Zylinder ausgetauscht hat, die zur Wiederherstellung der Sicherheit erforderlich war.

3. Die Kl. kann allerdings nicht mehr als 1/4 der ihr entstandenen Kosten, also 1.667,30 €, vom Bekl. verlangen, weil ein Vorteilsausgleich i.H.v. 3/4 der Anschaffungskosten vorzunehmen ist. Wird eine gebrauchte Sache durch eine neue ersetzt, kann dies zu einer Wertsteigerung führen, die die Schadensersatzpflicht mindert, soweit hierdurch eine messbare Vermögensmehrung eingetreten ist und sich diese Werterhöhung für den Geschädigten wirtschaftlich günstig auswirkt (OLG Dresden, Urteil vom 20. August 2019 - 4 U 665/19, GE 2019, 1418).

a) Eine solche Wertsteigerung ergibt sich für den Senat im vorliegenden Fall daraus, dass der Austausch der Anlage die Sicherungsfunktion der Schließanlage deutlich verbessert hat. Durch den Austausch der Anlage hat die Kl. eine Schließanlage erhalten, bei der nunmehr alle Schlüssel nachweisbar sind und der deswegen eine sehr hohe Sicherungsfunktion zukommt. Vor dem Austausch der Anlage hatte die Anlage aus den oben genannten Gründen zwar eine Sicherungsfunktion, der Senat muss aber davon ausgehen, dass diese Sicherungsfunktion aufgrund des Verlusts von Schlüsseln in den letzten 24 Jahren ihrer Nutzung zwar nicht aufgehoben, aber erheblich beeinträchtigt war. Insoweit hat die Kl. auf den Vortrag des Bekl., es würden zahlreiche Schlüssel fehlen, dem von der Haftpflichtversicherung beauftragten Privatgutachter seien von den 16 lt. Herstellerangaben gelieferten Hauptschlüsseln nur 3 nachgewiesen; von den 162 weiteren Schlüsseln seien ihm nur 90 nachgewiesen und von dem Zentralschlüssel seien zwei Schlüssel mehr nachgewiesen worden, als laut Hersteller überhaupt angefertigt wurden (Bl. 64 GA), nicht ausreichend erwidert, der Vortrag gilt daher gem. § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden.

Die Darlegungs- und Beweislast für anspruchsmindernd zu berücksichtigende Vorteile des Geschädigten trägt zwar nach allgemeinen Grundsätzen der Schädiger, also der Bekl. Den Geschädigten trifft jedoch eine sekundäre Darlegungslast, soweit der Schädiger außerhalb des von ihm darzulegenden Geschehensablaufs steht und dem Geschädigten nähere Angaben zumutbar sind (BGH, Urteil vom 9. Juni 2022 - III ZR 24/21 -, BGHZ 234, 102-125, Rn. 48). Diese Voraussetzungen sind erfüllt, weil der Bekl. als Mitglied der WEG keine eigene Kenntnis über die Ausgabe und die Verwaltung der gesamten Schlüssel haben muss, der Kl. hingegen nach eigenem Vortrag Unterlagen über jeden einzelnen Schlüssel vorliegen. Gründe, warum konkreter Vortrag zu den einzelnen Schlüsseln nicht zumutbar sein könnte, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Ihrer sekundären Darlegungspflicht ist die Kl. nicht nachgekommen, weil sie lediglich behauptet hat, es würden keine Schlüssel fehlen; es frage sich, wie der Gutachter zu dieser Feststellung gelangt sei, jedenfalls habe niemand bei der Verwalterin den aktuellen Stand erfragt, hier seien Schlüssel seit Übergabe der Unterlagen durch die Vorverwaltung/Bauträger noch vorhanden. Erforderlich gewesen wäre stattdessen konkreter Vortrag, wie viele Schlüssel für die Schließanlage hergestellt wurden und eine Angabe zum Verbleib jedes einzelnen Schlüssels, z. B. durch Vorlage bei der Kl. vorhandener Unterlagen zu einzelnen Schlüsseln. Nur so wäre es dem Bekl. möglich, konkret zu erwidern und - z. B. durch einen Abgleich mit den ihm bzw. der Haftpflichtversicherung der Streithelferin nachgewiesenen Schlüsseln - diejenigen Schlüssel zu benennen, die aus seiner Sicht nicht mehr vorhanden sind und so ggf. eine auf diese Schlüssel beschränkte weitere Darlegungspflicht der Kl. auszulösen. Die bloße Behauptung der Kl., alle Schlüssel im Umlauf seien ihr nachgewiesen, ist dagegen durch den Bekl., der keine Kenntnis von Anzahl, Nummer und Verbleib von Schlüsseln, die ihn nicht selbst betreffen, haben muss, nicht konkret erwiderungsfähig und wird der sekundären Darlegungslast der Kl. nicht gerecht. Hinzu kommt, dass die Kl. selbst vorgetragen hat, bei einem etwaigen Schlüsselverlust werde dies protokolliert und gegeben falls durch Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung die Nichtauffindbarkeit eines Schlüssels dokumentiert. Das legt nahe, dass es eben doch in den letzten 24 Jahren zu Schlüsselverlusten gekommen ist.

Es verhilft der Kl. auch nicht zum Erfolg, dass sie die Feststellungen des Privatgutachters angreift und geltend macht, bei ihr selbst habe niemand den aktuellen Stand zum Verbleib der Schlüssel angefragt. Der Senat kann offenlassen, ob die sekundäre Darlegungslast der Kl. entfallen würde oder eingeschränkt werden müsste, wenn dem Bekl. die konkreten Schlüssel (z. B. Nummern der Schlüssel) bekannt wären, deren Verbleib dem Privatgutachter nicht nachgewiesen wurden. Denn aus dem Vortrag der Parteien ergibt sich schon nicht, dass der Bekl. Kenntnisse hat, die über das hinausgehen, was er aus dem Inhalt des dem Gericht und der Kl. vorgelegten Gutachtens erfahren konnte. Das liegt im Übrigen auch fern, weil der Bekl. nicht Auftraggeber des Privatgutachters war, sondern die Haftpflichtversicherung der Streithelferin. Den Bekl. trifft aus diesem Grund auch keine Pflicht, sich beim Privatgutachter nach den Grundlagen seiner Arbeit zu erkundigen und dann hierzu näher vorzutragen. Nach der Rechtsprechung wird zwar eine Erkundigungspflicht der Partei angenommen, wenn es sich um Vorgänge im Bereich von Personen - nicht nur der eigenen, sondern auch einer anderen Firma - handelt, die unter ihrer Anleitung, Aufsicht oder Verantwortung tätig geworden sind (BGH, Urteil vom 7. Oktober 1998 - VIII ZR 100/97 -, Rn. 14, juris). Diese Voraussetzungen sind hier jedoch nicht erfüllt, weil der Bekl. und der von der Haftpflichtversicherung der Streithelferin beauftragte Privatgutachter in keiner vertraglichen Verbindung stehen, welche dem Bekl. einen Anspruch auf weitere Informationen durch den Sachverständigen geben würde. Schon deswegen kann von ihm nicht verlangt werden, die Arbeitsweise des Privatgutachters näher aufzuklären.

Der Senat war auch nicht gehalten, auf ergänzenden Vortrag der Kl., die sich im Termin selbst nicht konkret zu jedem einzelnen Schlüssel erklärt hat, durch Erteilung eines Hinweises gem. § 139 ZPO und ggf. durch Einräumung einer Schriftsatzfrist hinzuwirken. Denn das Landgericht hatte seine Entscheidung ausdrücklich und an zentraler Stelle auch darauf gestützt, dass der Bekl. das Abhandenkommen weiterer Schlüssel behauptet und die Kl. dies nicht ausreichend bestritten hatte, sie vielmehr zunächst (u. a.) konkret hätte vortragen müssen, wie viele Schlüssel ausgehändigt wurden (Seite 5 LGU). Ob - wie die Kl. mit der Berufung geltend macht - das Landgericht insoweit einen Hinweis hätte erteilen müssen, kann offenbleiben. Wenn mit der Berufung die Verletzung der Hinweispflicht gerügt wird, muss gleichzeitig dargelegt werden, was bei Gewährung des rechtlichen Gehörs vorgetragen worden wäre, und dass nicht auszuschließen ist, dass dieser Vortrag zu einer anderen Entscheidung geführt hätte (BGH, Beschluss vom 12. Februar 2020 - XII ZB 445/19). Die Kl. hat aber bereits nicht dargelegt, was sie auf einen Hinweis hin vorgetragen hätte, stattdessen wiederholt sie im Kern nur ihren erstinstanzlichen Vortrag.

Ebenso wenig muss der Senat die mündliche Verhandlung gem. § 156 Abs. 1 ZPO im Hinblick auf den nicht nachgelassenen Schriftsatz der Kl. vom 6. April 2023 wiedereröffnen. Denn der darin enthaltene Vortrag ist nicht entscheidungserheblich, weil die Kl. nach wie vor nicht konkret zu den vorhandenen Schlüsseln vorträgt, sondern nur pauschal behauptet, alle Schlüssel seien vollständig.

b) Die Höhe des vorzunehmenden Abzugs neu für alt bestimmt der Senat gem. § 287 Abs. 1 ZPO mit 3/4 der Kosten für den Austausch der Schließanlage.

Insoweit berücksichtigt der Senat auf der einen Seite, dass nur Teile einer Schließanlage ausgetauscht wurden und sich deswegen die Lebenszeit der gesamten Anlage durch den teilweisen Austausch nicht verlängert (vgl. hierzu: LG Berlin, Urteil vom 2. Dezember 2016 - 63 S 112/16 -, GE 2017, 228, Rn. 5, juris; Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl. 2021, § 546 BGB, Rn. 122). Eine Verlängerung der Lebenszeit der Anlage bleibt daher bei der Bemessung des Abzugs außer Betracht.

Auf der anderen Seite ist Ansatzpunkt für die Haftung des Bekl. aber in erster Linie auch nicht die Beschädigung der Sachsubstanz, sondern darüber hinaus die Beschädigung der Sicherungsfunktion der Schließanlage. Diese Sicherungsfunktion nimmt bei einer Schließanlage für eine größere Wohnanlage, bei der es aufgrund von Mieter- und Nutzeranzahl zu häufigerem Wechsel der Bewohner kommt und es damit auch zu einem Verlust von Schlüsseln kommen kann, im Laufe der Zeit ab (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 20. August 2019 - 4 U 665/19 -, GE 2019, 1418, Rn. 9, juris). Der Senat hat insoweit im Ausgangspunkt keinen Anlass, von der Auffassung anderer Gerichte abzuweichen, wonach im Grundsatz jedenfalls bei einer älteren Anlage die Abnutzung einer Schließanlage auf der einen Seite mit etwa 4 bis 5 % pro Jahr unter Einschluss der Abnutzung der Sachsubstanz bemessen werden kann (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 20. August 2019 - 4 U 665/19 -, GE 2019, 1418 Rn. 9; LG Bonn, Urteil vom 27. September 2005 - 7 O 425/03 -, Rn. 40, juris), auf der anderen Seite aber, solange die Anlage noch funktionsfähig ist und ihr eine Sicherungsfunktion zukommt, die Abnutzung auch nicht 100 % erreicht (vgl. AG Hamburg-Altona, Urteil vom 16. März 2021 - 316 C 263/20, BeckRS 2021, 23527 Rn. 17, beck-online). Ein Abzug für den im Laufe des Alterns der Anlage eingetretenen Verlust der Sicherungsfunktion ist auch im konkreten Streitfall angesichts der Tatsache gerechtfertigt, dass viele Schlüssel verloren gegangen bzw. nicht mehr nachweisbar sind.

Da der Senat aus den oben genannten Gründen die Verlängerung der Lebenszeit der Anlage bei Wertsteigerung nicht berücksichtigt, muss der Abzug pro Jahr bei weniger als 4% liegen. Unter Abwägung aller relevanten Gesichtspunkte hält der Senat für die im Laufe der 24-jährigen Nutzung der Anlage herabgesetzte Sicherungsfunktion einen Abzug von 75 % für gerechtfertigt, was etwa 3 % pro Jahr entspricht.

4. Ein weiterer Abzug wegen eines Verstoßes gegen die aus § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB folgende Schadensminderungspflicht ist nicht gerechtfertigt. Ein solcher könnte zwar vorliegen, wenn ein kompletter Austausch im Rahmen einer Neuanlage günstiger gewesen wäre als der nur teilweise Austausch der Schließanlage, wovon der Privatgutachter vorgerichtlich ausging. Einen solchen Verstoß kann der Senat aber nicht feststellen, weil der Bekl. nicht konkret vorträgt, zu welchem Preis der vollständige Austausch hätte stattfinden können. Der Privatgutachter war von 6.075,46 € nebst 1.200 € Montagekosten bei Komplettaustausch ausgegangen, was im Ergebnis mehr gewesen wäre als der für den Teilaustausch tatsächlich aufgewandte Betrag. Der Privatgutachter hat zwar ebenfalls ausgeführt, bei entsprechender Verhandlung seien günstigere Angebote zu erwarten. Der Bekl. trägt insoweit aber keine konkreten Beträge vor.

Lässt ein Mieter bei einem Aufenthalt im Keller den Schlüssel von außen stecken, handelt er fahrlässig, weil so Fremden der Zugriff auf den Schlüssel ermöglicht wird. Die kleine Unannehmlichkeit, den Schlüssel in den Keller mitzunehmen, rechtfertige nicht das Risiko, dass Fremde ihn an sich nehmen können; Wohnungseigentümer haften insoweit auch für Fahrlässigkeit ihrer Mieter. Wird im Zuge eines Schlüsselverlustes eine alte Schließanlage durch eine bessere neue ersetzt, ist bei der Ermittlung des Schadensersatzanspruchs ein Vorteilsausgleich (Abzug neu für alt) zu berücksichtigen.

Der Mieter des von der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Schadensersatz in Anspruch genommenen Wohnungseigentümers hatte bei einem Aufenthalt im Keller den Schlüssel von außen stecken lassen. Ein Unbekannter schloss daraufhin die Kellertür ab, sperrte den Mieter im Keller ein und entwendete den Schlüssel, der Zugang zur Haustür, zu Kellergängen, dem Müllhaus und der Tiefgarage gewährte.

Nachdem es in der Folgezeit zu mehreren Diebstählen in der Anlage gekommen war, wechselte die Wohnungseigentümergemeinschaft umfangreich die Schließzylinder aus und verlangte mehr als 6.000 € Schadensersatz vom beklagten Wohnungseigentümer. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Wohnungseigentümergemeinschaft hatte teilweise Erfolg.

Das OLG Brandenburg hielt einen Anspruch auf Ersatz von 1/4 des der Wohnungseigentümergemeinschaft entstandenen Schadens für berechtigt.

Die mangelhafte Verwahrung des Schlüssels und damit die nicht ausreichend sorgfältige Nutzung des Gemeinschaftseigentums stelle eine Pflichtverletzung durch die Mieterin dar. Die Schutz- und Obhutspflichten des Wohnungseigentümers erstreckten sich auch auf Schließanlagen, die im Gemeinschaftseigentum stehen, und der Beklagte hafte dafür, dass der Schlüssel seinem Mieter und nicht ihm selbst abhanden gekommen sei, denn er müsse sich dessen Pflichtverletzung zurechnen lassen.

Das Verhalten des Mieters, den Schlüssel während seines Aufenthalts von außen in der Kellertür stecken zu lassen, sei fahrlässig gewesen. Das Steckenlassen des Schlüssels von außen werde der Verwahrungspflicht nicht mehr gerecht, weil so Fremden der Zugriff auf den Schlüssel ermöglicht werde. Die kleine Unannehmlichkeit, den Schlüssel in den Keller mitzunehmen, rechtfertige nicht die Inkaufnahme des Risikos, dass Fremde den Schlüssel an sich nehmen.

Aufgrund der Pflichtverletzung sei durch den erforderlichen Austausch von verschiedenen Zylindern und Schlüsseln auch ein Schaden entstanden.

Der Wohnungseigentümergemeinschaft stehe allerdings kein Anspruch auf die gesamten Kosten, sondern nur auf 1/4 der Kosten zu, weil ein Vorteilsausgleich i.H.v. 3/4 der Anschaffungskosten vorzunehmen sei. Wird eine gebrauchte Sache durch eine neue ersetzt, könne dies zu einer Wertsteigerung führen, welche die Schadensersatzpflicht mindere, soweit hierdurch eine messbare Vermögensmehrung eingetreten sei und sich diese Werterhöhung für den Geschädigten wirtschaftlich günstig auswirke.

Eine solche Wertsteigerung ergebe sich im vorliegenden Fall daraus, dass der Austausch der Anlage die Sicherungsfunktion der Schließanlage deutlich verbessert habe. Durch den Austausch der Anlage habe die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Schließanlage erhalten, bei der nunmehr alle Schlüssel nachweisbar seien und der deswegen eine sehr hohe Sicherungsfunktion zukomme.

Beim Ansatz des Abzugs neu für alt i.H.v. 3/4 der Kosten für den Austausch der Schließanlage sei zu berücksichtigen, dass nur Teile einer Schließanlage ausgetauscht wurden und sich deswegen die Lebenszeit der gesamten Anlage durch den teilweisen Austausch nicht verlängere.

Das OLG schließt sich dabei der Auffassung anderer Gerichte an, wonach im Grundsatz jedenfalls bei einer älteren Anlage die Abnutzung einer Schließanlage auf der einen Seite mit etwa 4 bis 5 % pro Jahr unter Einschluss der Abnutzung der Sachsubstanz bemessen werden kann, auf der anderen Seite aber, solange die Anlage noch funktionsfähig sei und ihr eine Sicherungsfunktion zukomme, die Abnutzung auch nicht 100 % erreicht.

Unter Abwägung aller relevanten Gesichtspunkte hält das OLG für die im Laufe der 24-jährigen Nutzung der Anlage herabgesetzte Sicherungsfunktion einen Abzug von 75 % für gerechtfertigt, was etwa 3 % pro Jahr entspricht.