Anspruch auf Durchführung einer Eigentümerversammlung nach WEG-Reform nur gegenüber der Gemeinschaft

Ansprüche der Eigentümer auf Durchführung einer Eigentümerversammlung bestehen nach der WEG-Reform nur gegenüber dem Verband und nicht (mehr) gegen den Verwalter.

I. Die anwaltlich nicht vertretenen Antragsteller sind Mitglieder eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit dem Antrag auf einstweilige Verfügung gegen den Verwalter begehren sie in der Sache letztlich die Durchführung einer Eigentümerversammlung mit dem Ziel, auf dieser den Verwalter abzuberufen.

Das Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen, weil es jedenfalls keinen Verfügungsgrund gesehen hat, da sämtliche Eigentümer stets gemeinsam zu einer Eigentümerversammlung einberufen können.

Hiergegen richtet sich die sofortige Beschwerde der Antragsteller, die ausführen, dass ein Wohnungseigentümer, der auch nicht Antragsteller sei, zu einer Einberufung nicht bereit sei, im Übrigen sei der Verwalter nicht mehr erreichbar, es müsse eine Jahresabrechnung im Hinblick auf die vermieteten Wohnungen unverzüglich vorbereitet werden, hierzu sei ein Verwalterwechsel nötig.

II. Die sofortige Beschwerde ist zulässig, sie ist insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 567 Abs. 1 Ziff. 2, 569 ZPO).

In der Sache hat die Beschwerde jedoch keinen Erfolg.

Der Erfolg der Beschwerde scheitert bereits an der fehlenden Passivlegitimation, worauf das Amtsgericht auch in der Nichtabhilfeentscheidung hingewiesen hat.

1. Soweit der Antrag dahingeht, dass die Antragsteller vom Verwalter ermächtigt werden, zu einer Wohnungseigentümerversammlung einzuladen, so kann dieses Anliegen bereits deshalb keinen Erfolg haben, weil eine derartige Ermächtigung nicht der Verwalter erteilen kann. Nach § 24 Abs. 3 WEG besteht nunmehr eine Kompetenz durch Beschluss der Eigentümerversammlung, einen Eigentümer zur Einberufung zu ermächtigen. Geschieht dieses nicht, ist die entsprechende Klage zu dieser Ermächtigung als Beschlussersetzungsklage (§ 44 WEG) gegen die WEG zu richten. Eine Klage gegen den Verwalter ist insoweit nicht begründet, denn der Verwalter hätte bereits keine Vertretungsmacht im Innenverhältnis durch eine Willenserklärung, einen erforderlichen Beschluss der Eigentümer zu ersetzen (näher Jennißen/Zschieschack, WEG, 7. Aufl., § 9b Rn. 49 mwN).

2. Soweit der Antrag - interessengerecht - dahingehend auszulegen ist, dass der Verwalter durch eine einstweilige Verfügung angehalten werden soll, zu einer Eigentümerversammlung einzuladen, bestünde im vorliegenden Fall zwar eine derartige materielle Verpflichtung nach dem Vortrag der Antragsteller, gleichwohl liegt auch insoweit kein Verfügungsanspruch vor. Denn die Antragsteller haben keinen Direktanspruch gegen den Verwalter mehr. Allerdings sah das bis zum 1.12.2020 geltende Recht derartige Leistungsansprüche vor. Dieses ist nun jedoch nicht mehr der Fall.

Denn die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt gemäß § 18 Abs. 1 WEG nicht mehr - wie früher - den Wohnungseigentümern, sondern nur noch der Wohnungseigentümergemeinschaft, weshalb der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung in § 18 Abs. 2 WEG auch nur gegenüber dem Verband begründet wird. Damit ist es auch lediglich Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft, die zu einer derartigen Verwaltung erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, wozu auch die Durchführung von Eigentümerversammlungen gehört. Zwar ist zutreffend, dass diese Tätigkeit letztlich durch den Verwalter ausgeübt werden muss, der Verwalter wird insoweit allerdings lediglich als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft tätig.

Ansprüche, die sich darauf stützen, dass eine ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums von den Eigentümern gerichtlich erzwungen werden soll, sind daher gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten. Leistungsansprüche gegen den Verwalter als Organ der Gemeinschaft, sind damit nach dem neuen Recht in jedem Falle ausgeschlossen (vgl. nur AG Hannover ZWE 2021, 360; MüKoBGB/Skauradszun, 8. Aufl. 2021, WEG § 27 Rn. 56; SEHR/Skauradszun, Die WEG-Reform 2020/2021, § 1 Rn. 94 ff.; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 13 Rn. 87; Hogenschurz ZWE 2021, 271 ff.). Demzufolge sind Klagen um die Durchführung oder Nichtdurchführung einer Eigentümerversammlung nach neuem Recht gegen die WEG zu richten (vgl. bereits AG Wiesbaden ZfIR 2021, 514 = IMR 2021, 430 [Hogenschurz]).

Ansprüche der Eigentümer auf Durchführung einer Eigentümerversammlung bestehen nach der WEG-Reform nur gegenüber dem rechtsfähigen Verband, und nicht (mehr) gegenüber dem Verwalter. Klagen auf Einberufung der Versammlung sind deshalb nur noch gegen die Gemeinschaft zulässig, für die dann der Verwalter handeln muss.

Die anwaltlich nicht vertretenen Antragsteller sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft und begehren mit einem Antrag auf einstweilige Verfügung gegen den Verwalter die Durchführung einer Eigentümerversammlung zur Verwalterabberufung. Das AG hat den Antrag zurückgewiesen, weil es jedenfalls keinen Verfügungsgrund gesehen hat, da sämtliche Eigentümer stets gemeinsam zu einer Eigentümerversammlung einberufen können.

Hiergegen die sofortige Beschwerde der Antragsteller mit dem Argument, dass ein Wohnungseigentümer, der auch nicht unter den Antragstellern sei, zu einer Einberufung nicht bereit sei. Im Übrigen sei der Verwalter nicht mehr erreichbar, es müsse aber eine Jahresabrechnung im Hinblick auf die vermieteten Wohnungen vorbereitet werden, was nur durch einen neuen Verwalter geschehen könne. Die sofortige Beschwerde hatte keinen Erfolg.

Soweit der Antrag dahin geht, dass die Antragsteller vom Verwalter ermächtigt werden, zu einer Versammlung einzuladen, scheitert dieses Anliegen bereits daran, dass eine derartige Ermächtigung nicht der Verwalter erteilen kann. Denn nach der neuen Rechtslage (§ 24 Abs. 3 WEG) besteht nunmehr eine Kompetenz durch Beschluss der Eigentümerversammlung, einen Eigentümer zur Einberufung zu ermächtigen. Geschieht dies nicht, ist die entsprechende Klage zu dieser Ermächtigung als Beschlussersetzungsklage (§ 44 WEG) gegen die WEG zu richten. Der Verwalter hätte bereits keine Vertretungsmacht im Innenverhältnis, durch eine Willenserklärung einen erforderlichen Beschluss der Eigentümer zu ersetzen.

Soweit der Antrag interessengerecht dahin auszulegen ist, dass der Verwalter durch eine einstweilige Verfügung angehalten werden soll, zu einer Eigentümerversammlung einzuladen, liegt auch insoweit kein Verfügungsanspruch vor, denn die Antragsteller haben keinen Direktanspruch gegen den Verwalter mehr. Dies sah nur bis zum 1. Dezember 2020 das bis dahin geltende Recht vor. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt jetzt nicht mehr wie früher den Wohnungseigentümern gemeinsam, sondern nur noch der Wohnungseigentümergemeinschaft, weshalb auch der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung nur noch gegenüber dem Verband begründet ist. Damit ist es auch Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft, die zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, wozu auch die Durchführung von Eigentümerversammlungen gehört.

Auch wenn diese Tätigkeit letztlich durch den Verwalter ausgeübt werden muss, ist dieser insoweit lediglich als Organ der Gemeinschaft tätig. Leistungsansprüche gegen den Verwalter als Organ der Gemeinschaft sind damit nach dem neuen Recht in jedem Fall ausgeschlossen. Demzufolge sind auch Klagen wegen der Durchführung oder Nichtdurchführung einer Eigentümerversammlung nach neuem Recht gegen die Gemeinschaft zu richten.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister