Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag in einer Zweier-Gemeinschaft

Auch in einer Zweier-Gemeinschaft bestehen Ansprüche eines Wohnungseigentümers für gemeinschaftsbezogene Aufwendungen aus Geschäftsführung ohne Auftrag bzw. Bereicherungsrecht nur gegen die rechtsfähige Gemeinschaft, nicht unmittelbar gegen den weiteren Wohnungseigentümer.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Die - zerstrittenen - Parteien bilden eine aus zwei Einheiten bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine Einheit gehört der Kl., die andere steht im Miteigentum der Bekl. Es gilt das Kopfstimmrecht; ein Verwalter ist nicht bestellt. Mit der Klage verlangt die Kl. Erstattung der Hälfte der von ihr in den Jahren 2017 und 2018 geleisteten Zahlungen i.H.v. 1.272,40 € (Heizöl für die im Gemeinschaftseigentum stehende Heizungsanlage, Versicherungsprämien, Kosten einer Heizungsreparatur, Schornsteinfegerkosten, Stromkosten und Brandschutzprüfungskosten). Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die von der Kl. eingelegte Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Bekl. beantragen, verfolgt die Kl. ihren Klageantrag weiter.

I. 2 Nach Ansicht des Berufungsgerichts hat die Kl. weder nach den allgemeinen zivilrechtlichen Bestimmungen noch nach § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG a.F. einen Anspruch auf hälftige Erstattung der von ihr bezahlten Kosten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei die Vorschrift nicht anwendbar, wenn der Anspruch des Wohnungseigentümers gegen den Verband - wie hier - seine Grundlage in dem Gemeinschaftsverhältnis habe. Der Hinweis der Kl., im Unterschied zu dem Sachverhalt, der der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zugrunde gelegen habe, sei sie selbst Vertragspartnerin der jeweiligen Dritten gewesen, und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, rechtfertige keine abweichende Beurteilung. Auch der Umstand, dass es sich um eine zerstrittene Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaft handele, in der ein Verwalter nicht bestellt sei und wegen des Kopfstimmrechts keine Mehrheitsbeschlüsse möglich seien, führe nicht zur Zulässigkeit einer unmittelbaren Inanspruchnahme der Wohnungseigentümer untereinander für Kosten, die ein Wohnungseigentümer aufgewandt habe.

II. 3 Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung stand. Für die von der Kl. gegen die Bekl. geltend gemachten Zahlungsansprüche fehlt es an einer Anspruchsgrundlage.

4 1. a) Der Senat hat bereits entschieden, dass ein Wohnungseigentümer, der Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft tilgt, nach den allgemeinen zivilrechtlichen Vorschriften - ungeachtet der Meinungsunterschiede über die zutreffende Anspruchsgrundlage - zwar von der Wohnungseigentümergemeinschaft (dem Verband) Ersatz seiner Aufwendungen verlangen kann, nicht jedoch von den anderen Wohnungseigentümern (vgl. Senat, Urteil vom 26. Oktober 2018 - V ZR 279/17, GE 2019, 803 = NZM 2019, 415 Rn. 5 ff.). Dies beruht entscheidend darauf, dass der tilgende Wohnungseigentümer für die Wohnungseigentümerschaft tätig wird; deshalb hat auch ein etwaiger Bereicherungsausgleich in diesem Verhältnis zu erfolgen (vgl. Senat, aaO. Rn. 6 f.). Diese Überlegungen gelten in gleicher Weise, wenn - wie hier - ein Wohnungseigentümer nicht Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft tilgt, sondern an ihrer Stelle selbst die Verträge mit Dritten (z. B. mit Versorgern und Versicherern) schließt und die hierauf beruhenden Zahlungsansprüche tilgt, um eine ordnungsmäßige Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage zu gewährleisten. Auch insoweit wird der Wohnungseigentümer für die Gemeinschaft tätig, so dass insbesondere Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 683, 670 BGB) oder auch bereicherungsrechtliche Ansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten sind. Hieran ändert es entgegen der Auffassung der Kl. nichts, dass etwa das von ihr bezahlte Heizöl auch für die Beheizung und Heißwasseraufbereitung der Einheit der Bekl. verbraucht worden ist.

5 b) Für solche Verbindlichkeiten des Verbands, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis herrühren (sog. Sozialverbindlichkeiten), haftet der Wohnungseigentümer auch nicht aus der wohnungseigentumsrechtlichen Vorschrift des § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG a.F. bzw. seit dem 1. Dezember 2020 des § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG. Auch das hat der Senat zu § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG a.F. bereits entschieden (vgl. Senat, Urteil vom 26. Oktober 2018 - V ZR 279/17, aaO. Rn. 8 ff.). Für den gleichlautenden § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG gilt nichts anderes.

6 2. Offen geblieben war in der zitierten Entscheidung des Senats lediglich, ob die dort aufgestellten Grundsätze auch in einer (zerstrittenen) Zweier-Gemeinschaft gelten, in der ein Verwalter nicht bestellt ist und in der wegen des Kopfstimmrechts (§ 25 Abs. 2 WEG) keine Mehrheitsbeschlüsse möglich sind (aaO. Rn. 22). Diese Frage hat der Senat zwischenzeitlich ebenfalls entschieden, und zwar im Sinne der Auffassung des Berufungsgerichts (vgl. Senat, Urteil vom 25. September 2020 - V ZR 288/19, GE 2021, 128 = NZM 2021, 146 Rn. 15 ff.). Die Kl. kann deshalb von den Bekl. nicht unmittelbar eine anteilige Erstattung der von ihr getätigten Aufwendungen verlangen.

Aufwendungsersatzansprüche stehen dem eigenmächtig handelnden Wohnungseigentümer gegen den anderen nicht zu, sondern allenfalls gegen die Gemeinschaft.

In einer zerstrittenen und verwalterlosen Zweier-WEG verlangt die Klägerin von den beiden Beklagten Erstattung der Hälfte der von ihr in den Jahren 2017 und 2018 geleisteten Zahlungen von 1.272,40 € (u. a. für Heizöl, Schornsteinfegerkosten usw.). Das AG hat die Klage abgewiesen, das LG die Berufung zurückgewiesen, jedoch die Revision an den BGH zugelassen, weil die Rechtsfrage bei Zweier-Gemeinschaften noch nicht abschließend geklärt war.

Der BGH bestätigt die Klageabweisung. Für die Zahlungsansprüche fehlt es an einer Anspruchsgrundlage. Sobald es um Verbindlichkeiten der Gemeinschaft (also des rechtsfähigen Verbands) geht, sind Direktansprüche gegen andere Wohnungseigentümer ausgeschlossen. Dies gilt gleichermaßen, wenn wie hier ein Wohnungseigentümer nicht Verbindlichkeiten der WEG tilgt, sondern an deren Stelle selbst die Verträge mit Dritten schließt und die hierauf beruhenden Zahlungsansprüche tilgt, um eine ordnungsmäßige Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage zu gewährleisten. Auch insoweit wird der Wohnungseigentümer für die Gemeinschaft tätig, so dass Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder auch Bereicherungsrecht gegen die WEG zu richten sind. Für solche Verbindlichkeiten des Verbands, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis herrühren, haftet der Wohnungseigentümer auch nicht aus § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG a. F. bzw. seit dem 1. Dezember 2020 des § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG. Das ergibt sich aus dem Urteil des BGH vom 26. Oktober 2018 - V ZR 279/17, GE 2019, 803. Offen geblieben war dort nur, wie es sich in einer zerstrittenen Zweier-Gemeinschaft verhält, in der ein Verwalter nicht bestellt ist und wegen des Kopfstimmrechts keine Mehrheitsbeschlüsse möglich sind (vgl. BGH vom 25. September 2020 - V ZR 288/19, GE 2021, 128).

In dem Urteil vom 25. September 2020 hat der BGH sich auch mit der Zusatzfrage auseinandergesetzt, wie es sich verhält, wenn in einer zerstrittenen Zweier-Gemeinschaft der andere Eigentümer zwischenzeitlich aus dem Verband ausgeschieden ist und er für die während seiner Zugehörigkeit zu der Gemeinschaft entstandenen oder während dieses Zeitraums fällig gewordenen Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Anspruch genommen werden soll. Der in Vorlage getretene Wohnungseigentümer muss auch und gerade bei einem Eigentümerwechsel das Verfahren nach dem WEG einhalten.

Hätte er demgegenüber einen Direktanspruch gegen den früheren Eigentümer, wäre dies mit den allgemeinen Haftungsgrundsätzen bei einem Eigentümerwechsel nicht zu vereinbaren. Der Veräußerer einer Eigentumswohnung haftet nur für solche Forderungen des Verbands, die bereits vor dem Eigentumsübergang aufgrund von wirksam beschlossenen Wirtschaftsplänen, Jahresabrechnungen oder Sonderumlagen fällig geworden sind. Für danach fällig gewordene Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer untereinander, die in der anteilsmäßigen Verpflichtung zum Tragen der Lasten und Kosten wurzeln, haftet der Erwerber, und zwar auch dann, wenn es sich um Nachforderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre handelt, sofern nur der Beschluss der WEG, durch den die Nachforderungen begründet wurden, erst nach dem Eigentümerwechsel gefasst worden ist. Hiernach scheidet nach den für das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer geltenden Regeln eine Inanspruchnahme ausgeschiedener Wohnungseigentümer bereits deshalb aus, weil während der Dauer ihrer Mitgliedschaft keine Beschlüsse gefasst wurden, in denen die Positionen, auf die der Kläger seine Klageforderung stützt, als Ausgabe der Gemeinschaft aufgeführt sind. Auch wenn es künftig noch notfalls mit gerichtlicher Hilfe zu einer Beschlussfassung über frühere Abrechnungswerte käme, in denen die Aufwendungsersatzansprüche des Klägers nach seinem Vorbringen entstanden sein sollen, hätte dies nicht die anteilige Haftung des ausgeschiedenen Wohnungseigentümers für diese Ansprüche zur Folge.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister