Anspruch des Vollstreckungsgläubigers auf Zustimmung zur Veräußerung

1. Der die Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung betreibende Gläubiger ist befugt, den Anspruch des Wohnungseigentümers auf Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums selbständig auszuüben.

2. Es handelt sich auch dann um eine Streitigkeit nach § 43 Nr. 1 WEG, wenn ein unter diese Vorschrift fallendes Recht von einem Rechtsnachfolger geltend gemacht wird; der die Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung betreibende Gläubiger ist befugt, den dem Wohnungseigentümer zustehenden Anspruch auf Zustimmung zur Veräußerung selbständig auszuüben. Eine Nichtzulassungsbeschwerde ist in einem dahin gehenden Rechtsstreit ausgeschlossen. (Leitatz zu 2. von der Redaktion)

I. Die beiden Bekl. und ihr Sohn bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungen unterliegen einem im Grundbuch eingetragenen Vorbehalt, nach der für eine Veräußerung die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erforderlich ist. Die Kl. betreibt die Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum des Sohnes der Bekl. aus einer Buchgrundschuld über 150.000 DM. Am 4. September 2008 ordnete das Vollstreckungsgericht die Zwangsversteigerung an. Im Versteigerungstermin vom 26. November 2009 gaben die Streithelfer der Kl. als Meistbietende ein Bargebot von 50.000 € ab. Eine Entscheidung über den Zuschlag erging bisher noch nicht, da die Bekl. ihre Zustimmung zu dessen Erteilung verweigern.

Die von der Kl. gegen die Bekl. erhobene Klage auf Zustimmung zur Erteilung des Zuschlags und auf Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten ist vor dem Amtsgericht erfolgreich gewesen. Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen und die Revision nicht zugelassen. Dagegen richtet sich die Beschwerde der Bekl.

II. 3 Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist die Kl. als Gläubigerin des Zwangsversteigerungsverfahrens zur Geltendmachung des Anspruchs gemäß § 12 WEG auf Erteilung der Zustimmung berechtigt, ohne dass es einer vorherigen Pfändung und Überweisung des Zustimmungsanspruchs bedarf. Die Interessenlage sei die gleiche wie bei einem die Zwangsversteigerung eines Erbbaurechts betreibenden Gläubigers; für diesen sei höchstrichterlich entschieden, dass er berechtigt sei, den Anspruch auf Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts geltend zu machen. Die Klage sei auch begründet, da ein wichtiger Grund, der die Verweigerung der Zustimmung gemäß § 12 WEG rechtfertigen könnte, nicht vorliege.

III. 4 Die Nichtzulassungsbeschwerde ist gemäß § 62 Abs. 2 WEG nicht statthaft, da es sich um eine Wohnungseigentumssache gemäß § 43 Nr. 1 WEG handelt.

5 Bei der Geltendmachung des Zustimmungsanspruchs eines Wohnungseigentümers nach § 12 WEG gegen die übrigen Wohnungseigentümer liegt eine Streitigkeit über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ergebenden Rechten und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander vor (Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 12 Rn. 31; Riecke/Schmid/Schneider, WEG, 3. Aufl., § 12 Rn. 152; Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 12 Rn. 12). Der Annahme einer gemeinschaftsbezogenen Streitigkeit im Sinne von § 43 Nr. 1 WEG steht nicht entgegen, dass die Klage hier nicht von dem von der Zwangsversteigerung betroffenen Wohnungseigentümer, sondern von der Vollstreckungsgläubigerin erhoben wurde. Denn es kommt auf den Gegenstand der Streitigkeit und nicht darauf an, wer die Klage erhoben hat (vgl. Senat, Beschluss vom 21. Juni 2012 - V ZB 56/12 -, NJW-RR 2012, 1359 Rn. 6).

6 Demgemäß handelt es sich auch dann um eine Streitigkeit nach § 43 Nr. 1 WEG, wenn ein unter diese Vorschrift fallendes Recht von einem Rechtsnachfolger geltend gemacht wird (vgl. Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 43 Rn. 46). Gleiches gilt bei einem selbständigen Antragsrecht, wie es der Gläubigerin hier zusteht. Ebenso wie der die Zwangsversteigerung eines Erbbaurechts betreibende Gläubiger berechtigt ist, einen Anspruch aus § 7 Abs. 1 Satz 1 ErbBauRG auf Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts geltend zu machen (Senat, Beschluss vom 26. Februar 1987 - V ZB 10/86 -, BGHZ 100, 107, 111 f.), ist angesichts der Vergleichbarkeit der Lage der die Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung betreibende Gläubiger befugt, den dem Wohnungseigentümer zustehenden Anspruch aus § 12 Abs. 2 Satz 1, Abs. 3 Satz 2 WEG auf Zustimmung selbständig auszuüben (Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 12 Rn. 41; Palandt/Bassenge, BGB, 73. Aufl., § 12 WEG, Rn. 13; Riecke/Schmid/Schneider, WEG, 3. Aufl., § 12 Rn. 76; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 12 Rn. 11; BeckOK-WEG/Hogenschurz, Ed. 17, § 12 Rn. 37; Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 14. Aufl., Vor § 15 Rn. 74, 91). Der Gegenstand der Streitigkeit - der Anspruch auf Zustimmung zur Veräußerung gemäß § 12 Abs. 2 WEG - ändert sich dadurch nicht.

Der Anspruchsübergang auf einen Rechtsnachfolger ändert nichts an dem Charakter einer Wohnungseigentumssache und der derzeitigen Unstatthaftigkeit einer Nichtzulassungsbeschwerde.

Die beiden Beklagten und ihr Sohn bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach der Teilungserklärung ist für eine Veräußerung der Wohnung die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erforderlich. Die Klägerin betreibt die Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum des Sohnes der Beklagten aus einer Buchgrundschuld über 150.000 DM. 2008 ordnete das Vollstreckungsgericht die Zwangsversteigerung an. Im Versteigerungstermin vom 26. November 2009 gaben die Streithelfer der Klägerin als Meistbietende ein Barangebot von 50.000 € ab. Eine Entscheidung über den Zuschlag erging bisher noch nicht, da die Beklagten ihre Zustimmung zu dessen Erteilung verweigern. Die Klage gegen die Beklagten auf Zustimmung zur Erteilung des Zuschlags ist vor AG und LG erfolgreich gewesen. Die Revision wurde nicht zugelassen. Hiergegen die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten.

Die Nichtzulassungsbeschwerde ist gemäß § 62 Abs. 2 WEG nicht statthaft, da es sich um eine Wohnungseigentumssache gemäß § 43 Nr. 1 WEG handelt. Bei der Geltendmachung des Zustimmungsanspruches eines Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer liegt eine Wohnungseigentumssache vor. Dem steht auch nicht entgegen, dass die Klage hier nicht von dem von der Zwangsversteigerung betroffenen Wohnungseigentümer, sondern von der Vollstreckungsgläubigerin erhoben wurde. Denn es kommt für den Gegenstand der Streitigkeit nicht darauf an, wer die Klage erhoben hat (BGH, GE 2012, 1385). Daran ändert sich auch nichts, wenn ein Rechtsnachfolger einen solchen Anspruch verfolgt.

Aus Furcht vor einer Überlastung des BGH wurde nach Überführung der Wohnungseigentumssachen in das ZPO-Verfahren die dort sonst mögliche Nichtzulassungsbeschwerde für eine gewisse Zeit ausgeschlossen. Dies war nach Inkrafttreten der WEG-Reform 2007 zunächst ein Zeitraum von fünf Jahren, der dann bis zum 31. Dezember 2014 verlängert worden ist. Es ist nun die Frage, ob sich der BGH weiter mit seinem Überlastungsargument durchsetzen und eine weitere Verlängerung der Ausschlussklausel betreffend Nichtzulassungsbeschwerden vom Gesetzgeber erreichen kann. Auch wenn die Veräußerungszustimmung nach der Teilungserklärung sonst meist vom Verwalter zu erteilen ist, wird sich die Klage auf Zustimmung dennoch gegen die übrigen Wohnungseigentümer richten müssen. Denn der Verwalter nimmt bei der Erteilung der Zustimmung treuhänderisch eine Aufgabe der Gemeinschaft wahr. Auch wegen des Grundsatzes der Vorbefassung der Eigentümerversammlung muss versucht werden, einen Mehrheitsbeschluss herbeizuführen. Im Falle seiner Ablehnung ist dann ebenfalls gegen die übrigen Wohnungseigentümer vorzugehen. Etwas rätselhaft ist die Wertfestsetzung des BGH mit dem krummen Betrag von 21.248,42 €. Beim Streit um die Veräußerungszustimmung wird der Streitwert zumeist auf 10-20 % des Verkehrswerts der Wohnung festgesetzt. Der genaue Verkehrswert müsste in den Zwangsversteigerungsakten enthalten sein. Angesichts der möglichen Spanne ist nicht so recht ersichtlich, warum der Beschwerdewert nicht etwas aufgerundet worden ist. Der Wert einer erstrebten Willenserklärung kann doch ohnehin immer nur geschätzt werden, so dass zumindest die letzten 0,42 € etwas kurios anmuten.