Anspruch des Vermieters auf Vorschuß für umfangreiche Belegkopien der Betriebskostenabrechnung

Einwendungen des Mieters gegen eine Betriebskostenabrechnung sind unerheblich, wenn er umfangreiche Belegkopien vom Vermieter angefordert, einen Kostenvorschuß von je 0,25 Euro pro Kopie jedoch nicht gezahlt hatte.

Die geltend gemachten restlichen Nebenkostenforderungen der Kl. in Höhe von 26,30 Euro (51,44 DM) sind hier voll wirksam und fällig bzw. gerichtlich durchsetzbar, auch wenn die Kl. den Bekl. die mit Schreiben ihres Prozeßbevollmächtigten vom 13.9.2001 angeforderten Kopien der Belege nicht zur Verfügung gestellt hat, weil den Bekl. hier ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber der Kl. nicht zusteht, da sie einen entsprechenden Kostenvorschuß gemäß § 811 Abs. 2 BGB für diese Belegkopien der Kl. nicht gezahlt haben (AG Oldenburg WuM 1993, 412; LG Duisburg WuM 2002, 32 f.; LG Berlin GE 1984, 133 ff.; AG Hamburg-Wandsbek WuM 2001, 362; Dr. Michael J. Schmid, WuM 1996, 319 ff.).

Entgegen der Ansicht der Kl. haben die Bekl. aber dem Grunde nach einen Anspruch auf Übersendung der Belegkopien. Die Kl. darf die Bekl. nicht darauf verweisen, die Abrechnungsunterlagen bei der Kl. in Brandenburg an der Havel einzusehen. Zu verkennen ist allerdings nicht, daß sogar teilweise schon die Auffassung vertreten wird, der Vermieter sei nicht verpflichtet, dem Mieter auf dessen Anforderung hin alle Rechnungsbelege zu kopieren (OLG Düsseldorf WuM 1993, 411 f.; LG Düsseldorf ZMR 1998, 167 f. = WuM 1998, 252; LG Frankfurt/Main WuM 1999, 576 = ZMR 1999, 764 = NZM 2000, 27; LG Hamburg WuM 2000, 197 f.; AG Frankfurt/Main DWW 1999, 158 f.; AG Gelsenkirchen WuM 1996, 349 f.; AG Ahaus WuM 1992, 696; AG Langenfeld ZMR 1999, 33 f.). Diese Auffassung wird damit begründet, daß § 259 Abs. 1 BGB nur eine Vorlage der Belege, nicht jedoch eine Übersendung von Kopien vorsieht (LG Frankfurt/Main WuM 1999, 576 ZMR 1999, 764 = NZM 2000, 27; LG Hamburg WuM 2000, 197 f.). Außerdem wird auf Treu und Glauben gemäß § 242 BGB bzw. darauf verwiesen, daß die Einsichtnahme in die Originalbelege der einfachere Weg sei (OLG Düsseldorf WuM 1993, 411 f.; OLG Düsseldorf NZM 2001, 48 f. = NJW-RR 2001, 299 f.; AG Wiesbaden WuM 2000, 312).

Eine Grenze wird insofern dann allgemein gemäß § 242 BGB angenommen, wenn ein Mieter sämtliche Unterlagen der Betriebskostenabrechnungen in Kopie von dem Vermieter übersandt verlangen würde (AG Tiergarten MM 2000, 91). Denn ein Vermieter kann nicht aus Treu und Glauben verpflichtet sein, alle Abrechnungsunterlagen (also bei größeren Wohneinheiten möglicherweise ganze Ordner) abzulichten, wenn der Mieter noch nicht einmal eine unschwer mögliche erste Sichtung bzw. Konkretisierung wahrnehmen will. Eine derartige Einsichtnahme bzw. Konkretisierung zwecks gezielter Nachfrage ist eine Mitwirkungshandlung, die gerade aus § 242 BGB zu fordern ist (Dr. Andrek Abramenko, DWW 1999, 159). Insoweit sind globale Anforderungen an eine Übersendung von Kopien aller vorhandenen Rechnungsbelege grundsätzlich unzulässig (AG Neubrandenburg WuM 1994, 531; Dr. Andrek Abramenko, DWW 1999, 159).

Andererseits hat aber ein Mieter nach § 29 Abs. 2 Neubaumietenverordnung (NMV) das Recht, daß ihm Ablichtungen gegen Erstattung der Auslagen des Vermieters zur Verfügung gestellt werden, und zwar unabhängig von der Zahl der Kopien (LG Duisburg WuM 2002, 32 f.). Zwar gilt diese Regelung unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum - für preisfreien Wohnraum muß sie indes analog gelten (LG Duisburg WuM 2002, 32 f.; AG Bremen WuM 2002, 32; AG Niebüll WuM 2001, 633; AG Köpenick MM 2000, 333 f.; AG Hamburg WuM 2000, 213 f.; AG Tiergarten MM 2000, 91; AG Köln WuM 2000, 152; AG Köln WuM 2000, 36 f. = ZMR 1999, 343 = WuM 1999, 550; LG Düsseldorf DWW 1999, 182 f.; LG Hamburg WuM 1997, 500; AG Bonn WuM 1996, 629; AG Köln WuM 1996, 426 f.; AG Oldenburg WuM 1993, 412; AG Brühl WuM 1992, 201; AG Köln WuM 1992, 201; LG Landshut WuM 1987, 389 f.; AG Landshut WuM 1987, 390; LG Hanau WuM 1985, 346 f. sowie LG Hannover WuM 1985, 346).

Es richtet sich aber immer auch nach den Umständen und einer Interessenabwägung, inwieweit ein Mieter Belegkopien von dem Vermieter verlangen darf. Ehe ein Mieter pauschal Fotokopien für alle Belege fordert, wird es ihm insoweit auch teilweise zuzumuten sein, zunächst Einsicht in die Belege zu nehmen, um festzustellen, welche weitere Information er zur Überprüfung der Abrechnung benötigt. Dies insbesondere dann, wenn das Mietobjekt bzw. der Wohnsitz des Mieters und der Sitz bzw. der Verwaltungssitz des Vermieters relativ nah nebeneinander sich befinden, so daß es dem Mieter zuzumuten ist, den Vermieter aufzusuchen (LG Hamburg WuM 2000, 197 f.).

Unter Beachtung dieser Grundsätze können die Bekl., welche sogar nicht mal mehr im gleichen Bundesland wohnen wie die Vermieterin, hier auch die Vorlage der von ihnen begehrten Belege auf eigene Kosten an ihren Wohnort verlangen. Ihnen steht hierfür nämlich ein wichtiger Grund im Sinne von § 242 BGB unter Beachtung von § 811 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 BGB zur Seite. Dieser erklärt sich in dem hier vorliegenden Fall bereits aus dem Umstand, daß es den Bekl. grundsätzlich nicht zuzumuten ist, sich selbst zu der Hausverwaltung der Kl. zu begeben, um dort Einsichtnahmen in die Betriebskostenunterlagen durchzuführen (AG Bremen WuM 2002, 32). Es ist insofern auch nicht einzusehen, weshalb ein Mieter preisfreien Wohnraums weniger Kontrollmöglichkeiten haben soll als der Mieter preisgebundenen Wohnraums. Zudem wird der Vermieter durch den Anspruch des Mieters auf Überlassung von Belegkopien auch nicht über Gebühr belastet, wenn der Mieter zuvor die entsprechenden Kosten bezahlt hat, d. h. gemäß § 811 Abs. 2 BGB vorschießt. Der Vermieter ist nämlich sowieso verpflichtet, dem Mieter die Belege in geordneter Form zu präsentieren (LG Duisburg WuM 2002, 32 f.).

Auch die Einwendungen der Kl. gegen den Umfang der Kopien greifen insofern dann nicht durch, wenn die Bekl. vorab die entsprechenden Kosten ausgeglichen haben. Es obliegt insofern nämlich nicht der Kl., aus den vorliegenden Belegen einige herauszusuchen und diese stellvertretend zu kopieren. Die Bekl. haben schließlich Anspruch auf umfassende Einsicht bzw. Überlassung von Belegkopien, wobei die entsprechenden Kosten als Vorschuß hierfür jedoch von den Bekl. zu tragen sind (§ 811 Abs. 1 BGB). Zur Vermeidung von - eventuell - sehr hohen Kosten können die Mieter aber von ihrem Einsichtsrecht Gebrauch machen bzw. konkret die Betriebskosten der Vermieterin benennen, für welche sie zur Überprüfung die entsprechenden Belegkopien benötigen (AG Köln WuM 2000, 332). Vor diesem Hintergrund besteht der Mehraufwand für die Kl. als Vermieterin bei einem Anspruch der Bekl. auf Übersendung der Belegkopien allein in dem zusätzlichen Kopiervorgang und der Übersendung der Kopien. Dieser ist einem Vermieter aber durchaus zumutbar, weil er einen Anspruch auf Kostenerstattung hat und die Erteilung von Fotokopien von einem entsprechenden Kostenvorschuß gemäß § 811 Abs. 2 BGB abhängig machen kann (LG Duisburg WuM 2002, 32 f.; AG Hamburg-Wandsbek WuM 2001, 362; AG Köpenick MM 2000, 333 f.; AG Hamburg WuM 2000, 213 f.; LG Düsseldorf DWW 1999, 182 f.; AG Neubrandenburg WuM 1994, 531), welchen die Bekl. hier aber gerade nicht gezahlt haben. Daß die Bekl. nämlich der Kl. einen diesbezüglichen Kostenvorschuß für die Fotokopien bezahlt haben, wird von diesen nicht einmal selbst behauptet.

Das erkennende Gericht verkennt hierbei nicht, daß das Ablichten und Übersenden von möglicherweise hunderten von Einzelbelegen jedenfalls einen nicht unerheblichen Aufwand mit sich bringt. Dem wird aber durch die den Mietern - hier den Bekl. - im Gegenzug obliegende Verpflichtung zur Zahlung eines entsprechenden Kostenvorschusses vor Übersendung der Belegkopien allgemein Rechnung getragen (AG Bremen WuM 2002, 32). Die Kl. war insofern aber nicht verpflichtet, den Bekl. auf deren globale Anforderung hin alle Rechnungen zu kopieren, ohne daß diese zuvor den entsprechenden Kostenvorschuß an die Kl. ausgeglichen hatten (LG Düsseldorf ZMR 1998, 167 f. = WuM 1998, 252). Auch durch § 29 NMV ist ein Vermieter nämlich nicht generell verpflichtet, jedem Mieter auf seine globale Anforderung hin alle vorhandenen Rechnungsbelege - eventuell mehrere Ordner - ohne Kostenvorschuß zu kopieren. Nur wenn der Mieter sich zur Übernahme der Kosten bereit erklärt und den entsprechenden Kostenvorschuß auch an den Vermieter bezahlt hat bzw. Sicherheit hierfür leistet (§ 811 Abs. 2 BGB), ist dieses Begehren gerechtfertigt (AG Neubrandenburg WuM 1994, 531). Nach dem Wortlaut des § 29 NMV hat der Mieter nämlich keinen generellen Anspruch auf Übersendung aller Kopien auf Kosten des Vermieters.

Ob die Vorlage von Belegkopien im Einzelfall darüber hinaus nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB nicht verlangt werden kann, wenn der Mieter zur Einsichtnahme beispielsweise nur die Straße überqueren muß (LG Düsseldorf ZMR 1998, 167; AG Hagen ZMR 1984, 119), kann hier dahinstehen. Denn im Entscheidungsfall befanden sich der Wohnort der Bekl. und der Geschäftssitz der Kl. nicht im selben Ort und nicht einmal im selben Bundesland (LG Duisburg WuM 2002, 32 f.).

Zwar ist im übrigen ein Saldo aus der Nebenkostenabrechnung nicht gerichtlich durchsetzbar, wenn der Vermieter dem Mieter die Einsicht in die Belege verweigert (OLG Düsseldorf NZM 2001, 48 f. = NJW-RR 2001, 299 f.). Dem ist der hiesige Fall, daß der Vermieter den Anspruch des Mieters auf Übersendung von Kopien der Belege nicht erfüllt, aber nur dann gleichzustellen, wenn der Mieter vor der Übersendung der Belegkopien bereits einen entsprechenden Kostenvorschuß an den Vermieter gezahlt hat. Die Bekl. haben als Mieter insofern nämlich der Kl. als Vermieterin diese Kopierkosten zu erstatten (OLG Düsseldorf WuM 2001, 344 f.; LG Hamburg WuM 1997, 500; AG Gelsenkirchen WuM 1996, 349 f.; AG Oldenburg WuM 1993, 412). In entsprechender Anwendung von § 811 Abs. 2 Satz 2 BGB kann die Kl. als Vermieterin die Erteilung von Fotokopien somit grundsätzlich von einem zuvor an sie zu zahlenden Kostenvorschuß abhängig machen (AG Oldenburg WuM 1993, 412).

Hierbei sind Kopierkosten von 0,25 Euro (0,50 DM) pro Kopie als angemessen anzusehen (AG Niebüll WuM 2001, 633; AG Hamburg-Wandsbek WuM 2001, 362; AG Neuruppin WuM 2000, 437; AG Köln WuM 1999, 550 = ZMR 1999, 343 = WuM 2000, 36 f.; AG Bonn WuM 1996, 629; AG Langenfeld WuM 1996, 426; AG Köln WuM 1996, 426 f.; AG Ahaus WuM 1992, 696; AG Oldenburg WuM 1993, 412; AG Brühl WuM 1992, 201; LG Landshut WuM 1987, 389 f.; AG Landshut WuM 1987, 390; AG Wuppertal WuM 1983, 208).

Denn insoweit ist zu berücksichtigen, daß die Kl., sofern die Bekl. Einsicht in die Originalbelege hätten nehmen wollen, diese ebenfalls geordnet hätte vorlegen müssen, wodurch ebenfalls ein nicht unerheblicher Zeitaufwand entstanden wäre, der der Kl. auch nicht ersetzt worden wäre. Die im Falle des Kopierens hinzukommende Arbeit wird daher zusammen mit den Materialkosten mit einem Betrag in Höhe von 0,25 Euro (0,50 DM) pro Kopie ausreichend entschädigt (AG Niebüll WuM 2001, 633). Die Herstellung dieser Fotokopien fällt unter die Grundsätze des Werkvertragsrechts, deren Vergütung nicht bestimmt worden ist, so daß hier die "übliche Vergütung" als vereinbart anzusehen ist. Die übliche Vergütung für die Herstellung einer Fotokopie beträgt - ohne Arbeitsleistung - zur Zeit jedoch 0,10 Euro bis 0,20 Euro, so daß bei Berücksichtigung der Arbeitszeit Kopierkosten in Höhe von 0,25 Euro als angemessen anzusehen sind (AG Wuppertal WuM 1983, 208). Ein Vorschußverlangen von 0,25 Euro je Kopie ist insofern nicht als übersetzt anzusehen (AG Neuruppin WuM 2000, 437).

Ergänzend ist insofern auszuführen, daß dem Vermieter nach dem eindeutigen Wortlaut des § 29 Abs. 2 NMV auch ein Anspruch auf Ersatz seiner Auslagen zusteht. Der Rechtsbegriff der Auslagen umfaßt insoweit grundsätzlich den Ersatz der tatsächlich aufgewendeten Kosten; eine Pauschalierung findet nur in den gesetzlich besonders bestimmten Fällen statt. Eine analoge Anwendung der Vorschriften des Gerichtskosten- und Anwaltsgebührenrechtes kommt somit hier nicht in Betracht (LG Berlin GE 2000, 409 f.). Allein die Tatsache, daß der Gesetzgeber in der NMV keine dem Gerichtskostengesetz und der Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung entsprechende Regelung getroffen hat, läßt nämlich nicht die Annahme zu, daß es sich um eine verdeckte Gesetzeslücke handelt (LG Berlin GE 2000, 409 f.).

Maßgeblich für die Entscheidung des Gerichts hinsichtlich der Betriebskosten war insofern auch der Umstand, daß die Bekl. die gesamten Verwaltungsbelege nicht bei der Kl. eingesehen haben und auch nicht einen entsprechenden Kostenvorschuß von 0,25 Euro (0,50 DM) pro Kopie an die Kl. vor Übersendung etwaiger Kopien gezahlt haben. Hat der Mieter aber eine ausreichende Einsichtmöglichkeit schuldhaft nicht wahrgenommen bzw. den Kostenvorschuß für die von ihm begehrten Belegkopien nicht an den Vermieter vorab bezahlt, so verliert er zwar noch nicht sein Prüfungsrecht, jedoch wird das schlichte Bestreiten der Abrechnungsgrundlage, insbesondere der Kostenentstehung als unsubstantiert gewertet (LG Berlin ZMR 1987, 380; AG Ulm WuM 1999, 402 f.). Den Bekl. hätte es folglich oblegen, im einzelnen darzulegen, welche Rechnungspositionen und aus welchen Gründen unrichtig sind bzw. zu einem unbilligen oder unzumutbaren Abrechnungsmaßstab für sie führen würde. Dies um so mehr, als die Bekl. von den hier geforderten Betriebskostennachzahlungen in Höhe von 151,44 DM bereits vorprozessual 100 DM an die Kl. bezahlt haben und lediglich den Differenzbetrag in Höhe von 51,44 DM nicht an die Kl. zahlen wollen. Ungeachtet dessen, ob in der teilweisen Zahlung der noch offenen Betriebskosten in Höhe von 100 DM ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis gesehen werden kann, ist doch festzuhalten, daß die Bekl. grundsätzlich die Unrichtigkeit der Abrechnung der Kl. substantiert darzulegen haben, wenn sie noch nicht einmal die entsprechenden Belege einsehen bzw. den Kostenvorschuß für die Belegkopien vorab an die Kl. bezahlt haben (AG Ulm WuM 1999, 402 f.).

Da die Bekl. hier aber gegenüber der Kl. diesen Kostenvorschuß insoweit nicht gezahlt haben, hat die Kl. gegen die Bekl. auch einen fälligen bzw. gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf Zahlung der restlichen Betriebskosten in Höhe von 26,30 Euro (51,44 DM).

Ein Anspruch des Mieters auf Übersendung von Belegkopien zu einer Betriebskostenabrechnung ist eigentlich nur für preisgebundenen Wohnraum in § 29 NMV geregelt. Die Rechtsprechung wendet diese Vorschrift allerdings entsprechend an. Auf Verlangen des Vermieters hat aber der Mieter einen Kostenvorschuß zu zahlen.

Es ging um eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung in Höhe von 26,30 Euro. Der Mieter verlangte Übersendung von zahlreichen Fotokopien per Einzelbeleg; einen vom Vermieter verlangten Kostenvorschuß hierfür zahlte der Mieter nicht.

Mit Urteil vom 13. September 2002 gab das Amtsgericht Brandenburg an der Havel der Zahlungsklage des Vermieters statt und meinte, er habe einen Anspruch auf Erstattung der Kopierkosten von 0,25 Euro pro Seite und könne auch einen entsprechenden Vorschuß verlangen. Wenn der Mieter diesen Vorschuß nicht bezahle, sei sein Bestreiten der Beriebskostenabrechnung unbeachtlich, da der Vermieter berechtigt gewesen sei, die Übersendung der Kopien zurückzustellen.