Anspruch des Vermieters auf Renovierungsvorschuß

Anspruch des Vermieters auf Renovierungsvorschuß; Durchführung der Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis; Substanzgefährdung der Wohnung

1. Hat der Mieter von Wohnraum im Mietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen übernommen, so wird der entsprechende Anspruch des Vermieters - sofern kein Fristenplan vereinbart ist - fällig, sobald aus der Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht; darauf, ob bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist, kommt es nicht an.

2. Gerät der Mieter während eines bestehenden Mietverhältnisses mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug, kann der Vermieter von ihm einen Vorschuß in Höhe der voraussichtlichen Renovierungskosten verlangen (im Anschluß an Senatsurteil BGHZ 111, 301 = GE 1990, 1139).

Der Bekl. ist Mieter einer Wohnung der Kl. Im Vertrag hatte der Bekl. die Schönheitsreparaturen für die Wohnung übernommen. Mit einem Schreiben vom März 2003 forderte die Kl. den Bekl. unter Fristsetzung vergeblich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf. Nach einem Angebot einer Fachfirma vom April 2003 ist für die Durchführung der bisher nicht vorgenommenen Schönheitsreparaturen ein Kostenaufwand von 13.377,24 € erforderlich. Mit ihrer Klage begehrt die Kl. vom Bekl. einen Kostenvorschuß in der genannten Höhe. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung hat das Landgericht der Kl. den verlangten Betrag zugesprochen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Bekl. war erfolglos.

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Kl. könne vom Bekl. den begehrten Vorschuß zur Durchführung der fälligen Schönheitsreparaturen fordern. Ein Vermieter sei berechtigt, einen solchen Vorschuß zu verlangen, wenn sich der Mieter, der sich vertraglich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet habe, mit der Erfüllung dieser Pflicht - wie hier - in Verzug befinde.

II. Dies hält den Angriffen der Revision stand.

Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 30. Mai 1990 (BGHZ 111, 301) für die Vermietung von Gewerberäumen entschieden hat, ist zwar § 326 BGB (in seiner damaligen Fassung) bei fortbestehendem Mietverhältnis nicht anwendbar; der Vermieter hat deshalb keinen Anspruch auf Schadensersatz, wenn sich der Mieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug befindet. Der Senat hat jedoch hinzugefügt, es sei aus Billigkeitsgründen geboten, dem Vermieter die Durchführung der anstehenden und fällig gewordenen Schönheitsreparaturen durch Zubilligung eines Anspruchs auf Zahlung eines Kostenvorschusses durch den Mieter zu erleichtern.

Der Senat sieht keinen Anlaß, von seiner Rechtsprechung abzuweichen. Für die Vermietung von Wohnraum gilt nichts anderes. Fehlt ein Fristenplan für die Durchführung von Renovierungsarbeiten, wird der entsprechende Anspruch des Vermieters fällig, wenn objektiv ein Renovierungsbedarf besteht, und zwar unabhängig davon, ob die Mietwohnung bereits in ihrer Substanz gefährdet ist. Auch hiervon abweichende Entscheidungen von Instanzgerichten (z. B. LG Berlin NJW 1997, 968; LG München I WuM 1997, 616) rechtfertigen keine Änderung der Rechtsprechung.

Daß der Bekl. (Mieter) mit der Vornahme der von ihm übernommenen Schönheitsreparaturen in Verzug ist, hat das Landgericht - unter Beachtung der oben dargelegten Grundsätze - ebenso rechtsfehlerfrei und unbeanstandet festgestellt wie die Tatsache, daß der für die Renovierung erforderliche Aufwand sich auf den ausgeurteilten Betrag von 13.377,24 € beläuft.

Anmerkung der Redaktion: Siehe Aufsatz von RAin Ruth Maria Brüning in GE 2005 [11], 652 ff.