Anspruch des Vermieters auf laufende Schönheitsreparaturen

Anspruch des Vermieters auf laufende Schönheitsreparaturen; Vorschußanspruch; Wohnungszustand während der Mietzeit

1. Bei Verzug des Mieters mit laufenden Schönheitsreparaturen ist der Vermieter berechtigt, einen Vorschuß in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten zu verlangen.

2. Der Mieter schuldet im Rahmen von laufenden Schönheitsreparaturen nicht ständig eine frisch renovierte Wohnung, so daß bei leicht gelblichen Flecken oder einer starken Abnutzung an einer Stelle der Vermieter keine Malerarbeiten verlangen kann.

Im Formularmietvertrag hieß es: "Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und der Oberwände sowie den wischfesten Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände."

Der Vermieter verlangte während des Mietverhältnisses unter Berufung auf die Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen einen Kostenvorschuß. Das AG verurteilte die Mieter nach Einholung eines Sachverständigengutachtens antragsgemäß.

Die Berufung der Bekl. ist teilweise begründet.

Ohne Erfolg wendet sie sich jedoch gegen ihre grundsätzliche Verpflichtung zur Zahlung eines Kostenvorschusses für während des laufenden Mietverhältnisses nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen. Ein Mieter, der aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen in Abweichung von der gesetzlichen Regelung die Ausführungen der laufenden Schönheitsreparaturen übernommen hat, ist hierzu nach § 536 BGB verpflichtet. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, findet zwar im fortbestehenden Mietverhältnis § 326 BGB regelmäßig keine Anwendung. Muß aber der Vermieter wegen der Rechtsnatur seines Renovierungsanspruches auf das ihm als Gläubiger einer Hauptleistungspflicht an sich zustehende Recht, im Falle des Schuldnerverzuges nach § 326 BGB vorzugehen, verzichten, entspricht es andererseits der Billigkeit, ihm die Ausführung der Schönheitsreparaturen, auf die der Anspruch seiner Natur nach in erster Linie gerichtet ist, zu erleichtern. Bei Verzug des Mieters ist der Vermieter deshalb berechtigt, vom Mieter die Zahlung eines Vorschusses in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten zu fordern, ohne zuvor ein Leistungsurteil erstreiten und damit die Voraussetzungen für eine Ersatzvornahme im Wege der Zwangsvollstreckung (§ 887 ZPO) schaffen zu müssen. Der Vermieter wird dadurch so gestellt, als sei eine Ersatzvornahme vertraglich vereinbart worden (BGH NJW 1990, 2376).

Nach den Feststellungen des vom AG eingeholten Gutachtens des Sachverständigen S. vom 7. Juli 1999 ist die Bekl. ihrer Verpflichtung zur Ausführung der laufenden Schönheitsreparaturen des seit 1988 bestehenden Mietvertrages nicht ordnungsgemäß nachgekommen.

Ohne Erfolg macht die Bekl. eine fehlende Objektivität des Sachverständigen geltend. Dazu hätte sie ihn ggf. - rechtzeitig - ablehnen müssen. Im übrigen geben die Ausführungen des Sachverständigen im Gutachten zur Schwierigkeit der Besichtigung der Wohnung, die in der Sache offenbar nicht falsch sind, auch keinen Anlaß, an der Verwertbarkeit des Gutachtens zu zweifeln.

Danach sind die Lackanstriche aller Türen, Fenster, Heizkörper und Scheuerleisten - mit Ausnahme der Fenster und Heizkörper im Bad - erneuerungsbedürftig. Der Einwand der Bekl., Fenster und Türen 1996 gestrichen zu haben, ist unerheblich. Denn dies widerspricht nicht den Feststellungen des Sachverständigen. Dieser rügt vor allem eine nicht fachmännische Ausführung u. a. durch in die Farbe eingeschlossene Partikel. Im übrigen beanstandet die Bekl. die Feststellungen des Sachverständigen zu Heizkörpern und Scheuerleisten nicht.

Der Einwand der Bekl., die Arbeiten teilweise begonnen zu haben, steht dem Vorschußanspruch nicht entgegen. Denn welche Arbeiten sie konkret begonnen, wie weit diese gediehen und welche bereits fertig sind, legt sie nicht substantiiert dar.

In Zimmer 1 beanstandet der Sachverständige die Ausführung von Schönheitsreparaturen auf einem unzureichenden Untergrund, nämlich auf einer zweilagigen, nicht zum Anstrich vorgesehenen Mustertapete, die zudem überlappt geklebt ist. Entsprechendes gilt für die Wände in der Küche, in der ein Anstrich auf eine in den Nahtbereichen hohl liegende Rauhfaser aufgebracht worden ist.

Im übrigen tragen die Feststellungen des Sachverständigen einen Vorschußanspruch nicht.

In Zimmer 2 werden an der Decke lediglich Putzunebenheiten festgestellt. Es ist nicht ersichtlich, daß diese von der Bekl. zu vertreten sind. Insoweit sind von der Bekl. geschuldete Schönheitsreparaturen derzeit nicht fällig. In der Küche stellt er an der Decke lediglich leichte gelbliche Fleckenbildungen fest. Abgesehen davon, daß nicht erkennbar ist, daß diese auf einer üblichen Abnutzung beruhen, ist allein deshalb nicht nachzuvollziehen, daß eine Renovierung der Decke erforderlich ist. Der Mieter schuldet im Rahmen von laufenden Schönheitsreparaturen nicht ständig eine frisch renovierte Wohnung. Deshalb widersprechen leichte gelbliche Flecken nicht einem vertragsgemäßen Zustand.

Soweit sich eine Renovierungsbedürftigkeit aus dem Unterschied zu den im Rahmen der Modernisierung instand gesetzten Teilen der Decke ergibt, hat dies nicht die Bekl. zu vertreten.

Die Renovierungsbedürftigkeit der Wände im Flur ist ebenfalls nicht nachzuvollziehen. Eine starke Abnutzung an einer Stelle in einer Höhe von etwa 1,40 m genügt hierfür nicht. Der Mieter schuldet nicht eine ständig frisch renovierte Wohnung.

Bei Rückgabe einer unrenovierten Wohnung haftet der Mieter auf Schadensersatz nach § 326 BGB. Aber auch während des Mietverhältnisses kann der Vermieter u. U. die Durchführung der Arbeiten oder einen Kostenvorschuß verlangen.

Die Mieterin war nach dem Formularmietvertrag zur Durchführung von regelmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichtet. Anläßlich einer Besichtigung stellte der Vermieter fest, daß die Wohnung renovierungsbedürftig war und verlangte erfolglos die Ausführung der Malerarbeiten durch die Mieterin. Schließlich klagte er auf Zahlung von Vorschuß.

Das Landgericht Berlin gab der Vorschußklage grundsätzlich statt. Ohne entgegenstehende Entscheidungen zu erwähnen, schloß die Kammer sich insbesondere nicht der Auffassung der 61. Kammer (GE 1997, 311), der 62. Kammer (GE 1992, 1155) und der Auffassung des Landgerichts München (WuM 1997, 616) an, wonach während des Bestehens eines Mietverhältnisses der Mieter Schönheitsreparaturen nur dann schulden soll, wenn Substanzschäden drohen. Die 65. Kammer hatte in ihrer als Beschluß bezeichneten Entscheidung (GE 1998, 181) einen Anspruch des Vermieters jedenfalls dann bejaht, wenn ein Fristenplan vereinbart war. Nach Auffassung der 63. Kammer ist unabhängig von der Vereinbarung eines Fristenplans der Mieter immer verpflichtet, fällige Schönheitsreparaturen auszuführen. Fälligkeit bedeutet, daß die Arbeiten auch objektiv erforderlich sind.

Der Vermieter, der den Konflikt nicht scheut, sollte auch bei laufendem Mietverhältnis darauf bestehen, daß fällige Schönheitsreparaturen ausgeführt werden. Er sollte aber auch zu einer möglichen Substanzgefährdung vortragen und die Kosten abgrenzbar spezifizieren (z. B. Nikotinverseuchung, Anstrich der Innenfenster). Das erleichtert die Vertragsabwicklung und Neuvermietung nach Beendigung des Mietverhältnisses.