Anspruch des Vermieters auf Erstattung von vorgerichtlichen Anwaltskosten

1. Aus einem beendeten Mietverhältnis resultiert die Nebenpflicht, den Vertragspartner nicht mit unberechtigten Forderungen zu überziehen.

2. Hat der Mieter zu Unrecht Rückzahlung der Kaution gefordert, kann der Vermieter Ersatz der vorgerichtlich aufgewendeten Rechtsanwaltskosten (Geschäftsgebühr) verlangen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die zulässige Klage ist unbegründet, die Widerklage hingegen begründet.

1. Der Kl. steht gegen den Bekl. weder aus eigenem noch aus abgetretenem Recht ein Zahlungsanspruch in Höhe von insgesamt 1.324 € zu.

a) Der Kl. steht gegen den Bekl. kein Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 524 € aus eigenem Recht nach Beendigung des Mietverhältnisses zu. Denn der fällige Rückzahlungsanspruch ist durch die vom Bekl. erklärte Aufrechnung gemäß § 389 BGB erloschen.

Unzweifelhaft stand der Kl. nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer allenfalls sechsmonatigen Abrechnungsfrist ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 524 € nebst Zinsen zu. Dieser Anspruch ist jedoch durch die vom Bekl. mit Schriftsatz vom 29. März 2010 erklärte Aufrechnung vollständig erloschen.

Der Bekl. hatte zunächst mit Schreiben vom 31. Januar 2007 die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen in Höhe von ca. 2.800 € erklärt. An dieser Aufrechnung hält er jedoch mehr als 3 Jahre nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr fest und hat die Aufrechnung nunmehr im Prozess mit den aufgeführten Forderungen erklärt. Es kann deshalb dahinstehen, ob die mit Schreiben vom 31. Januar 2007 erklärte Aufrechnung hinreichend bestimmt war, da der Bekl. nunmehr selbst von dieser Forderung Abstand genommen hat.

Soweit die Kl. die Auffassung vertritt, es handele sich überwiegend um verjährte Forderungen, trifft dies zwar zu. Gemäß § 215 BGB kann der Bekl. jedoch auch die Aufrechnung mit verjährten Forderungen erklären, wenn sich diese bei Eintritt der Aufrechnungslage noch unverjährt gegenüberstanden. Grundsätzlich kann der Vermieter auch mit einer verjährten Forderung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen, insbesondere mit einer solchen, die der sechsmonatigen Verjährung nach § 558 BGB (gemeint: § 548 BGB, d. Red.) unterliegt (vgl. BGH NJW 1987, 2372 f.). Gemäß § 215 BGB ist die Aufrechnung mit einer verjährten Forderung statthaft. Das Gesetz enthält keine Ausnahme für Vermieteransprüche. Bei Eintritt der Aufrechnungslage standen sich die klägerische Forderung und die Forderungen des Bekl. unverjährt gegenüber.

Das Mietverhältnis der Parteien endete aufgrund der Kündigung der Kl. am 28. Februar 2007. Ab diesem Zeitpunkt vermochte der Bekl. sich hinsichtlich der noch offenen Forderungen aus der Kaution zu befriedigen. [...]

2. Die Widerklage ist in vollem Umfang begründet. Dem Bekl. steht gegen die Kl. ein Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 229,55 € gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu. Gemäß § 280 Abs. 1 BGB ist der Schuldner zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er schuldhaft eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt. Aus dem beendeten Mietverhältnis zwischen den Parteien resultiert die Nebenpflicht, den Vertragspartner nicht mit unberechtigten Forderungen zu überziehen. Im vorliegenden Fall hat die Kl. dem Bekl. gegenüber - zunächst außergerichtlich - Forderungen geltend gemacht, die nicht oder nicht mehr berechtigt waren.

Der Bekl. hat die von der Kl. zu Unrecht geltend gemachten Forderungen vorgerichtlich durch seinen Prozessbevollmächtigten zurückweisen lassen. Dieser hat ihm dafür mit Rechnung vom 7. Januar 2010 eine Geschäftsgebühr nach einem Geschäftswert von 1.610 € (ursprüngliche Klageforderung) sowie eine Post- und Telekommunikationspauschale sowie 19 % Umsatzsteuer in Rechnung gestellt. Die Rechnung hat der Bekl. am 30. März 2010 beglichen. Er kann mithin von der Kl. den Ersatz der vorgerichtlich aufgewendeten Kosten als Schadensersatz verlangen. Soweit die Kl. geltend macht, dass diese Gebühren im Kostenfestsetzungsverfahren anzurechnen sind, ist dies zwar richtig. Dies hindert jedoch die vollständige Geltendmachung des Betrages im Erkenntnisverfahren nicht. Denn es vermindert sich nicht die bereits entstandene Geschäftsgebühr, sondern die in dem anschließenden gerichtlichen Verfahren anfallende Verfahrensgebühr (vgl. statt aller BGH, NJW 2007, 2049 f.).

Wer einen Prozess verliert, muss in der Regel auch die Rechtsanwaltskosten der Gegenseite tragen. Vorgerichtlich entstandene Kosten können nicht immer im Kostenfestsetzungsverfahren geltend gemacht werden, so dass nur eine Klage auf Schadensersatz möglich ist. Voraussetzung ist eine schuldhafte Pflichtverletzung nach § 280 BGB, die das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg für den Fall bejaht hat, dass der Mieter eine Mietkaution zu Unrecht zurückgefordert hatte.

Die Mieterin hatte Anfang 2007 die Wohnungsschlüssel zurückgegeben; es ergab sich ein Briefwechsel, in dem die Mieterin Rückzahlung der Kaution verlangte und der Vermieter seinerseits Schadensersatzansprüche geltend machte. Im Jahr 2010 erhob die Mieterin Klage auf Rückzahlung der Kaution; der Vermieter rechnete mit Gegenansprüchen aus nicht gezahlten Mieten auf und erhob Widerklage auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten. Die Mieterin meinte, die Gegenansprüche seien verjährt.

Mit Urteil vom 18. August 2010 wies das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg die Klage ab und gab der Widerklage statt. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution sei durch die Aufrechnung des Vermieters mit Gegenansprüchen erloschen. Dass diese Ansprüche inzwischen verjährt waren, sei unerheblich, da es auf die Aufrechnungslage ankomme und nicht auf die Aufrechnungserklärung. Der Vermieter könne auch Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten verlangen, da die Mieterin die Nebenpflicht verletzt habe, den Vertragspartner nicht mit unberechtigten Forderungen zu überziehen.

Die geltend gemachte Geschäftsgebühr sei nach der Rechtsprechung des BGH im Kostenfestsetzungsverfahren nicht zu berücksichtigen, sondern könne gesondert eingeklagt werden.

Nach dem knappen Sachverhalt sind Zweifel angebracht, denn der Vermieter hatte offenbar zunächst eine unwirksame Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen erklärt und erst im Prozess wirksam mit Ansprüchen aus Mietrückständen aufgerechnet. Vorgerichtlich bestand daher der Anspruch der Mieterin auf Rückzahlung der Kaution mangels wirksamer Aufrechnung mit Gegenansprüchen, so dass eine Pflichtverletzung ausscheidet.