Anspruch des schwerbehinderten Mieters auf Belegkopien

Der schwerbehinderte Wohnungsmieter (Rollstuhlfahrer) hat zumindest dann einen Anspruch auf Vorlage von Belegkopien, wenn wegen des belasteten Verhältnisses zum Vermieter in einem Gespräch bei der Einsichtnahme in die Belege nicht mit einer Klärung von Sachfragen zu rechnen ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Dem Kl. steht vorliegend ausnahmsweise ein Anspruch auf Übersendung von Kopien der den jeweiligen Nebenkostenabrechnungen zugrunde liegenden Abrechnungsunterlagen zu.

Das Amtsgericht ist unter Hinweis auf die einschlägige höchstrichterliche Rechtsprechung (vgl. BGH, Urt. v. 8.3.2006 - VIII ZR 78/05, GE 2006, 502 = WuM 2006, 200; Urt. v. 13.9.2006 - VIII ZR 71/06, WuM 2006, 618) zunächst zutreffend davon ausgegangen, dass der Mieter preisfreien Wohnraums - anders als im preisgebundenen Wohnraum - grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung hat, sondern nur ausnahmsweise dann, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters gem. § 242 BGB nicht zugemutet werden kann. Wann die Grenze der Unzumutbarkeit überschritten ist, ist dabei jeweils eine unter Berücksichtigung der Gesamtumstände unter Abwägung der beiderseitigen Interessen zu treffende Einzelfallentscheidung.

Nach Ansicht der Kammer überwiegt vorliegend das Interesse des Kl. an einer für ihn mit erheblich geringerem Aufwand verbundenen Überprüfung der Nebenkostenabrechnungen mittels Belegübersendung das Interesse des Bekl. an einer (bloßen) Zurverfügungstellung der Belege zur Einsichtnahme vor Ort und der damit ggf. verbundenen Möglichkeit zur sofortigen Klärung etwaiger streitiger Fragen im persönlichen Gespräch mit dem Mieter.

Auf Seiten des Kl. ist zunächst zu berücksichtigen, dass eine Belegeinsicht vor Ort unabhängig von der zwischen den Parteien weiterhin streitigen Frage eines barrierefreien Zugangs zu den Geschäftsräumen des Bekl. wegen der außergewöhnlichen Gehbehinderung des Kl. und dem damit verbundenen Aufwand für den Transport zum Büro des Bekl. unter Zuhilfenahme Dritter für das mehrfache Ein- und Ausladen des Rollstuhls im Vergleich zu anderen Mietern schon mit nicht unerheblichen Mühen verbunden ist. Es kann dahinstehen, ob dies allein bereits ausreichend wäre, um hier eine Unzumutbarkeit einer Belegeinsicht vor Ort zu bejahen. Denn im Rahmen der Interessenabwägung kann hier nicht außer Acht gelassen werden, dass die Wahrnehmung der vom BGH zur Begründung einer grundsätzlich vor Ort vorzunehmenden Belegeinsicht angeführten Gelegenheit, in einem Gespräch aus Anlass der Einsichtnahme eine sofortige Klärung der strittigen Fragen herbeizuführen und eine Verzögerung der Abwicklung der Betriebskostenabrechnung zu vermeiden, angesichts des in vielerlei Hinsicht erheblich belasteten Mietverhältnisses vorliegend zudem auch äußerst zweifelhaft erscheint. Ausweislich des Vortrags beider Parteien gibt/gab es neben den Differenzen in Bezug auf die Nebenkostenabrechnungen eine Vielzahl anderer Streitpunkte (Gewährleistung eines (weiteren) barrierefreien Zugangs zur Wohnung, Verpflichtung/Umfang Schneeberäumung, Instandsetzung Rolltor, Hinderung des Zugangs zum Autostellplatz des Kl., wiederholtes unbefugtes Betreten der Mietsache durch den Bekl., Nachweis der Kautionsanlage), welche zwischen den Parteien anhaltend für großen Unmut sorgen und z. T. auch bereits zu anderweitigen Rechtsstreitigkeiten und u. a. auch zu einer Strafanzeige des Bekl. wegen Körperverletzung geführt haben. Das Berufungsgericht hat sich anlässlich der mündlichen Verhandlung, zu welcher das persönliche Erscheinen der Parteien angeordnet war, zudem auch einen eigenen Eindruck davon verschaffen können, wie die Parteien direkt miteinander kommunizieren. Danach ist hier nicht unbedingt zu erwarten, dass der Kl. und der Bekl. alleine in einem persönlichen Gespräch in der Lage wären, eine konstruktive Klärung von möglicherweise aufkommenden Fragen in Bezug auf die Nebenkostenabrechnungen herbeizuführen und dadurch eine Verzögerung der Abwicklung der Betriebskostenabrechnungen zu vermeiden. Vor diesem Hintergrund bejaht die Kammer unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der Parteien hier ausnahmsweise einen Anspruch des Kl. auf Belegübersendung für die streitgegenständlichen vergangenen Abrechnungsperioden sowie für die künftigen Nebenkostenabrechnungen Zug um Zug gegen eine angemessene Kostenerstattung. Hinsichtlich des klägerseits angesetzten Betrages von 0,25 €/Kopie für die Auslagenentschädigung bestehen insoweit keine Bedenken.

Der schwerbehinderte Wohnungsmieter (Rollstuhlfahrer) hat zumindest dann einen Anspruch auf Vorlage von Belegkopien, wenn wegen des belasteten Verhältnisses zum Vermieter eine Einsichtnahme nicht zumutbar ist.

Der Mieter einer preisfreien Wohnung verlangte u. a. Übersendung von Kopien von Betriebskostenbelegen, weil er schwerbehindert (Rollstuhlfahrer) und das Verhältnis zu seinem Vermieter wegen diverser Rechtsstreitigkeiten stark belastet sei. Gegen das abweisende Urteil des AG legte er Berufung ein.

Die Berufung hatte Erfolg. Die ZK 65 des LG Berlin bejahte den Anspruch des Mieters auf Vorlage der Belegkopien, weil dieser schwerbehindert sei und wegen des belasteten Verhältnisses zum Vermieter in einem Gespräch bei der Einsichtnahme in die Belege nicht mit einer Klärung von Sachfragen zu rechnen sei.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Zwar hat der Mieter von preisfreiem Wohnraum grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung (BGH, Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, GE 2006, 502). Aber ein derartiger Anspruch des Mieters kommt nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausnahmsweise dann in Betracht, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters – oder dessen Bevollmächtigten – nicht zugemutet werden kann (BGH, Urteil vom 13. September 2006 - VIII ZR 71/06, GE 2006, 1612). Ob insoweit allein die Schwerbehinderung des Mieters (Rollstuhlfahrer) ausreichte, konnte die Kammer zu Recht dahinstehen lassen, da das gespannte Verhältnis zum Vermieter hinzukam.