Anspruch des Mieters gegen ehemaligen Vermieter auf Ausstellung einer "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung"

Anspruch des Mieters gegen ehemaligen Vermieter auf Ausstellung einer "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung"; fristlose Kündigung; rückständige Miete; Prozeß- und Gerichtskosten; Mietvertrag

1. Der Mieter hat gemäß § 241 Abs. 2 BGB gegen seinen ehemaligen Vermieter Anspruch auf Ausstellung einer sogenannten "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung".

2. Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, sich in seiner Erklärung auf das Bestehen oder Nichtbestehen von Rückständen der laufenden Miete zu beschränken. So darf der Vermieter in dieser Bescheinigung auch auf unstreitig noch ausstehende Prozeß- und Gerichtskosten hinweisen.

Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über eine Wohnung in Berlin-Hellersdorf. Dieses Mietverhältnis wurde durch die fristlose Kündigung der Bekl. als Vermieterin der Wohnung, die mit Schreiben vom 28.8.2003 wegen Mietrückständen erklärt wurde, beendet. Zwischen den Parteien waren verschiedene Rechtsstreitigkeiten wegen der Mietrückstände, der Räumung und der Schönheitsreparaturen bzw. Schadensersatzes bei Rückgabe der Mietsache anhängig. Am 18.11.2004 beglichen die Kl. die sich aus den Urteilen der Gerichte ergebenden Zahlungsrückstände bezogen auf die Miete und Schönheitsreparaturen mit einem Gesamtbetrag von 3.296,46 € gegenüber der Bevollmächtigten der Bekl. Weiterhin offen sind ca. 8.000 € Prozeßkosten zu Lasten der Kl., die aus den vorangegangenen Gerichtsverfahren herrühren. Mit Schreiben vom 18.11.2004 erteilte die Bekl. der Kl. zu 1. eine sogenannte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, mit der bestätigt wird, daß keine Mietrückstände für den Mietzeitraum vom 1.10.2002 bis 18.11.2004 bestehen. Weiter heißt es dann noch in der Erklärung: "Wir weisen vorsorglich darauf hin, daß noch Prozeß- und Gerichtskosten von ca. 8.000 € offen sind." Eine sogenannte Mietschuldenfreiheitsbestätigung benötigen die Kl. zur Vorlage bei eventuellen künftigen Vermietern, da diese den Abschluß eines Mietvertrages häufig von der Vorlage einer solchen Bestätigung abhängig machen.

Die Kl. sind der Auffassung, daß der von der Bekl. der Erklärung über die Mietschuldenfreiheit hinzugefügte Nachsatz bezüglich der offenen Prozeß- und Gerichtskosten unzulässig sei und sie diskriminiere und benachteilige. Sie meinen, ihnen stehe eine uneingeschränkte Mietschuldenfreiheitsbestätigung seitens der Kl. als Nachpflicht aus dem Mietverhältnis zu.

Die Kl. beantragen, die Bekl. zu verurteilen, an sie eine schriftliche Erklärung mit folgendem Wortlaut abzugeben: "Es bestehen aus dem Mietverhältnis über die Wohnung, Wohnungsnummer ... in Berlin, seitens der Mieter keine Mietrückstände.", wobei die Bekl. es zu unterlassen hat, in diese Erklärung Äußerungen auf weitere Zahlungsverpflichtungen der Kl. gegenüber der Bekl. aus dem beendeten Mietverhältnis aufzunehmen.

Die Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen. Sie ist der Auffassung, die Kl. hätten von vornherein keinen Anspruch auf Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbestätigung. Darüber hinaus sei es aber auch keineswegs unzulässig, in die Bestätigung der Mietschuldenfreiheit einen Zusatz aufzunehmen, der wahrheitsgemäß auf das Bestehen weiterer - erheblicher - offener Forderungen ihrerseits gegen die Bekl. hinweist, denn andernfalls würde durch ihre Erklärung bei Vorlage gegenüber einem anderen Vermieter der Eindruck erweckt, die Kl. seien solvent, woran sie nicht mitzuwirken bereit sei.

Die Klage ist nicht begründet.

1. Den Kl. fehlt es nicht bereits an einem grundsätzlichen Anspruch auf Erteilung einer schriftlichen Bestätigung über das Nichtbestehen von Zahlungsrückständen aus dem Mietverhältnis. Vielmehr ist die Bekl. den Kl. als ihren (ehemaligen) Mietern als Nebenpflicht aus deren Mietverhältnis im Sinne des § 241 Abs. 2 BGB, die auch nach Beendigung des Mietverhältnisses noch fortwirkt, grundsätzlich zur Ausstellung einer Erklärung über das Fehlen von Zahlungsrückständen aus dem Mietverhältnis verpflichtet, denn eine solche Erklärung dient einerseits dem nachvollziehbaren Interesse der Kl. als Mieter, einem künftigen Vermieter die eigene Zahlungsfähigkeit nachzuweisen, andererseits kann sie von der Bekl. als Vermieterin ohne größeren Aufwand erteilt werden.

2. Die Bekl. ist jedoch nicht verpflichtet, sich in ihrer Erklärung auf das Bestehen bzw. Nichtbestehen von Rückständen auf die eigentlich laufende Miete zu beschränken. Vielmehr hat die Bekl. in zulässiger und keineswegs treuwidriger Weise in ihre Erklärung gegenüber der Kl. zu 1. einen Hinweis auf weitere Zahlungsverpflichtungen der Kl. ihr gegenüber aufgenommen.

Zweck der entsprechenden Bestätigung des Vermieters ist es, gegenüber einem künftigen neuen Vermieter nach dem Erkenntnishorizont des Vorvermieters Auskunft über die Zahlungsfähigkeit der Mieter zu geben. Für deren Zahlungsfähigkeit kommt es nicht allein darauf an, ob die laufend zu zahlenden Mieten aktuell ausgeglichen sind. Etwas anderes kann auch nicht etwa aus der in der Praxis häufig verwendeten Bezeichnung als "Mietschuldenfreiheitsbestätigung" abgeleitet werden. Zum einen läßt sich aus einer weit verbreiteten Bezeichnung noch keine Rechtspflicht herleiten, zum anderen beruht diese Bezeichnung ersichtlich allein darauf, daß regelmäßig die Zahlung der laufenden Mieten Hauptgegenstand der Erklärung ist. Bestehen jedoch unstreitig weitere erhebliche Verbindlichkeiten aus einem anderen Rechtsgrund im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis, sei es auf Grund von Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen, sei es wie hier aus vorangegangenen Prozessen im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis, berührt dieser Umstand die Zahlungsfähigkeit der Mieter, so daß es sich bei einem Hinweis auf derartige Verbindlichkeiten um einen von dem Zweck der Erklärung gedeckten legitimen Zusatz handelt. Die Bekl. kann daher nicht zu einer isolierten Erklärung nur hinsichtlich der Rückstände auf laufende Mieten verpflichtet werden.

Aus den generellen Pflichten eines Schuldverhältnisses ist der Vermieter verpflichtet, seinem ehemaligen Mieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen. Er muß sich in seiner Erklärung aber nicht auf das Bestehen oder Nichtbestehen von Rückständen der laufenden Miete beschränken. Vielmehr darf er - gegen den Willen des Mieters - auch auf unstreitig noch ausstehende Prozeß- und Gerichtskosten hinweisen.

Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit den Klägern wegen Mietrückständen fristlos. Zwischen den Parteien waren verschiedene Rechtsstreitigkeiten wegen der Mietrückstände, der Räumung und der Schönheitsreparaturen bzw. des Schadensersatzes bei Rückgabe der Mietsache anhängig. Als die Kläger von der Beklagten die Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangte, wies dieser in der Bescheinigung ausdrücklich darauf hin, daß noch ca. 8.000 € Prozeß- und Gerichtskosten zu Lasten der Kläger aus den Rechtsstreitigkeiten offen waren. Diese Formulierung empfanden die Kläger als Diskriminierung und verlangten eine neue Bescheinigung des Vermieters ohne derartige Hinweise auf weitere Zahlungsverpflichtungen der Kläger gegenüber der Beklagten. Die Beklagte war der Ansicht, die Kläger hätten von vornherein keinen Anspruch auf Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbestätigung. Darüber hinaus sei es aber auch keineswegs unzulässig, in die Bestätigung einen Zusatz aufzunehmen, der wahrheitsgemäß auf weitere - erhebliche - offene Forderungen ihrerseits gegen die Beklagten hinweist, denn andernfalls würde durch ihre Erklärung bei Vorlage gegenüber einem anderen Vermieter der Eindruck erweckt, die Kläger seien solvent, an solcher Täuschung mitzuwirken sei man nicht bereit.

Das AG Hohenschönhausen wies die Klage ab. Der Mieter habe einen grundsätzlichen Anspruch auf Erteilung einer schriftlichen Bestätigung über das Nichtbestehen von Zahlungsrückständen aus dem Mietverhältnis aus § 241 Abs. 2 BGB. Die Bescheinigung diene dem nachvollziehbaren Interesse des Mieters, einem künftigen Vermieter die eigene Zahlungsfähigkeit nachzuweisen und könne von der Vermieterin ohne größeren Aufwand erstellt werden.

Die Vermieterin müsse sich jedoch in der Erklärung nicht auf das Bestehen bzw. Nichtbestehen von Rückständen auf die eigentlich laufende Miete beschränken. Zweck der entsprechenden Bestätigung des Vermieters sei es, gegenüber einem künftigen neuen Vermieter nach dem Erkenntnishorizont des Vorvermieters Auskunft über die Zahlungsfähigkeit der Mieter zu geben. Für deren Zahlungsfähigkeit komme es nicht allein darauf an, ob die laufend zu zahlenden Mieten aktuell ausgeglichen sind. Bestünden unstreitig weitere erhebliche Verbindlichkeiten aufgrund von Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen oder aus vorangegangenen Prozessen im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis, so dürfte der Vermieter diese auch gegen den Willen des Mieters mit in die Bescheinigung aufnehmen.

Das Amtsgericht Hohenschönhausen hat wie das AG Schöneberg die Berufung zum Berliner Landgericht zugelassen.