Anspruch des Mieters für getätigte Investitionen gegen Erwerber in der Zwangsversteigerung

a) Zur Person des Bereicherungsschuldners, wenn der Vermieter infolge vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses früher als vorgesehen in den Genuss des durch Investitionen des Mieters erhöhten Ertragswertes gelangt.

b) Bei einem Vermieterwechsel im Wege der Zwangsversteigerung ist nicht derjenige Bereicherungsschuldner, der im Zeitpunkt der Vornahme der Investitionen Vermieter war, sondern der Ersteigerer, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält (Fortführung von Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 - XII ZR 43/02 - GE 2006, 380 = NJW-RR 2006, 294).

1 Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen sowie darüber, ob der Mieter bei vorzeitiger Rückgabe des Mietobjektes an den Ersteigerer einen Bereicherungsanspruch gegen diesen hat.

2 Mit schriftlichem Vertrag vom 9. Mai 1998 mietete der Bekl. von der damaligen Grundstückseigentümerin Gewerberäume für 15 Jahre. Die B. Bank, deren 100 %ige Tochter die Kl. ist, betrieb in der Folgezeit die Zwangsversteigerung des Mietgrundstücks. Mit Beschluss des Amtsgerichts vom 15. Dezember 2003 erhielt die Kl. den Zuschlag für das Grundstück. Sie kündigte mit Schreiben vom 29. Dezember 2003 gegenüber dem Bekl. das Mietverhältnis unter Bezugnahme auf § 57 a ZVG zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Der Bekl. verweigerte unter Hinweis auf von ihm getätigte Investitionen die Herausgabe des Mietobjektes.

3 Das Landgericht hat der Räumungs- und Herausgabeklage stattgegeben und die vom Bekl. hilfsweise erhobene Feststellungswiderklage als unzulässig abgewiesen. Mit seiner Berufung hat sich der Bekl. gegen die Verurteilung zur Räumung und Herausgabe gewandt und im Wege der Hilfswiderklage nunmehr beantragt, die Kl. zu verurteilen, an ihn für die Zeit vom Tage der Räumung und Herausgabe der Mieträume bis zum 31. März 2009 monatlich 317,20 €, für die Zeit danach bis zum 31. März 2014 monatlich 297,70 € und für die Zeit danach bis zum 31. März 2019 monatlich 276,90 € zu zahlen. Gegen die Abweisung der Widerklage wendet sich der Bekl. mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.

4 Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur teilweisen Aufhebung des Berufungsurteils, soweit das Oberlandesgericht die Berufung gegen die Abweisung der Widerklage zurückgewiesen hat, und im Umfang der Aufhebung zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

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8 a) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass dem Bekl. ein Bereicherungsanspruch (Bereicherung in sonstiger Weise) zustehen kann, weil die Kl. als Vermieterin vorzeitig, und zwar infolge ihrer Kündigung schon zum 31. Dezember 2005 und nicht erst mit Ablauf der vertraglich vorgesehenen Mietzeit in den Genuss der wertsteigernden Investition des Bekl. gekommen ist (BGH, Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 - XII ZR 43/02 - GE 2006, 380 = NJW-RR 2006, 294). Dem steht auch nicht entgegen, dass - nach Auffassung des Berufungsgerichts - der auf eine bestimmte Zeit fest geschlossene Mietvertrag wegen Nichteinhaltung der Schriftform des § 550 BGB mit gesetzlicher Kündigungsfrist kündbar war. Der Umstand, dass der Mietvertrag in einem solchen Fall vorzeitig kündbar ist, ändert nichts daran, dass die Parteien einen auf 15 Jahre unkündbaren Mietvertrag haben vereinbaren wollen. Der Abschluss eines insoweit langfristigen Vertrages bildet nach wie vor die Grundlage für die von dem Bekl. getätigten Investitionen. Mit der Beendigung des Mietvertrages vor dem von den Parteien geplanten Ende ist der Rechtsgrund für die vom Bekl. vorgenommene Investition insoweit weggefallen (BGH, Urteil vom 21. Januar 1960 - VIII ZR 16/59 - WM 1960, 497, 498) mit der Folge, dass der Vermieter bereichert sein kann.

9 b) Soweit das Berufungsgericht aber unter Bezugnahme auf die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 17. Dezember 1954 (BGHZ 16, 31 ff.) und vom 14. Juli 1960 (VIII ZR 156/59 - WM 1960, 1125 ff.) meint, ein etwaiger Bereicherungsanspruch richte sich nicht gegen den Ersteigerer, sondern gegen den ursprünglichen Vermieter, kann ihm nicht gefolgt werden.

10 aa) Zwar hat der Bundesgerichtshof in den genannten Entscheidungen einen Bereicherungsanspruch gegen den Ersteigerer verneint, allerdings stattdessen eine vertragliche Rückzahlungsverpflichtung des Ersteigerers bejaht. Mit Urteil vom 5. Oktober 2005 (aaO.) hat der erkennende Senat aber entschieden, dass bei einem Vermieterwechsel infolge Grundstücksveräußerung nicht derjenige Bereicherungsschuldner ist, der im Zeitpunkt der Vornahme der Investition Vermieter war, sondern der neue Vermieter, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält. Tragender Grund dieser Entscheidung ist, dass sich der Umfang der Bereicherung nicht nach der Höhe der Aufwendung des Mieters richtet und auch nicht im Zeitwert der Investition oder der Verkehrswertsteigerung des Mietobjektes bei Rückgabe (und erst recht nicht zu einem früheren Zeitpunkt) besteht, sondern allein in der Erhöhung des Ertragswertes, soweit der Vermieter diesen früher als vertraglich vorgesehen durch anderweitige Vermietung zu einem höheren Mietzins realisieren kann. Um eine derartige Möglichkeit ist der Voreigentümer, der die Nutzung zum vertraglich vereinbarten Mietzins dem Mieter bis zum Eigentumsübergang gewähren musste und gewährt hat, nicht bereichert worden. Bereichert ist vielmehr der neue Vermieter, der die Mietsache vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit zurückerhält und sie dadurch zu einem höheren Mietzins weiter vermieten kann (Senatsurteil aaO.).

11 bb) Diese Grundsätze gelten auch bei einem Erwerb durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren. Der Ersteigerer erhält aufgrund seiner Kündigung die Mietsache früher zurück als nach dem Mietvertrag vorgesehen. Wenn er deshalb das Objekt zu einem höheren Mietzins als bisher vermieten kann, ist allein er und nicht der ursprüngliche Vermieter bereichert.

12 Die vom Berufungsgericht angeführten Bedenken, der Schutz der Real-gläubiger gebiete es, den Ersteher bei vorzeitiger Vertragsbeendigung nicht nach Bereicherungsrecht haften zu lassen, teilt der Senat nicht. Die Auffassung, in der Zwangsversteigerung ließen sich keine angemessenen Erlöse mehr erzielen, weil der Interessent gezwungen sei, kein oder nur ein geringeres Gebot abzugeben, vermag nicht zu überzeugen. Sie beruht auf einem unzutreffenden Verständnis der Bereicherung. Dem vom Senat in der Entscheidung vom 5. Oktober 2005 bejahten Bereicherungsanspruch ist der Ersteigerer nur dann ausgesetzt, wenn er die Mietsache vorzeitig zurückerhält und sie zu einem höheren Mietzins als bisher weiter vermieten kann. Nur wenn er mehr erlösen kann, als er nach dem bisherigen Vertrag erhalten hat, ist er bereichert. Erlöst er nur das, was er bisher erhalten hat, besteht kein Anspruch gegen ihn. Er muss also gerade nicht befürchten, dass seine Einnahmemöglichkeiten durch einen Bereicherungsanspruch geschmälert werden, und hat deshalb keine begründete Veranlassung, ein geringeres Gebot im Versteigerungsverfahren abzugeben. Die Auffassung des Bundesgerichtshofs in den vom Berufungsgericht erwähnten Entscheidungen beruht auf der - überholten - Vorstellung, dass der ursprüngliche Vermieter durch die Investition des Mieters bereichert ist. Sieht man den Umfang der Bereicherung aber nicht in der Höhe der Aufwendungen des Mieters und nicht im Zeitwert der Investitionen oder der Verkehrswertsteigerung des Mietobjektes bei Rückgabe, sondern allein in der Erhöhung des Ertragswertes, den der Vermieter früher als vertraglich vorgesehen durch anderweitige Vermietung zu einem höheren Mietzins realisieren kann (so Senatsurteil vom 5. Oktober 2005, aaO.), kann sich der Anspruch nur gegen denjenigen richten, der das Mietobjekt vorzeitig zurückerhält.

13 3. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, da das Oberlandesgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe die Kl. bereichert ist. Der Rechtsstreit muss deshalb an das Oberlandesgericht zurückverwiesen werden, damit es die erforderlichen Feststellungen treffen kann.

14 Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: Das Berufungsgericht hat unter Hinweis auf Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 539 BGB Rdn. 61 ausgeführt, solange das Mietobjekt nicht geräumt und neu vermietet sei, fehle einer Ermittlung des Ertragswertes die Bemessungsgrundlage. Eine Bereicherung, die der Vermieter noch nicht realisiert habe, müsse er nicht herausgeben. Sollte das Berufungsgericht damit gemeint haben, dass der Bereicherungsanspruch gegen den Ersteher von einer Weitervermietung abhänge, so wäre dem nicht zu folgen. Der im Wege einer Neuvermietung erzielte Mietzins kann zwar ein wichtiges Indiz für die Höhe der Bereicherung sein, ist aber nicht Voraussetzung für einen Bereicherungsanspruch. Maßgeblich ist nicht die tatsächliche Vermietung, sondern die konkrete Vermietbarkeit zu einem höheren als dem bisherigen Mietzins. Das ist auch die Auffassung von Blank (Schmidt-Futterer/Blank aaO. Rdn. 61). Die vom Berufungsgericht herangezogene Stelle befasst sich nicht mit den Voraussetzungen des Anspruchs, sondern mit der weiteren Frage, ob der Mieter den vom Erwerber erzielbaren Wertzuwachs in einem Betrag verlangen kann.

Hat ein Mieter einen verlorenen Baukostenzuschuss für Investitionen in das Objekt bezahlt, so muss bei einem Vermieterwechsel im Wege der Zwangsversteigerung nicht derjenige, der im Zeitpunkt der Vornahme der Investitionen Vermieter war, sondern der Ersteigerer, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält, den Baukostenzuschuss gegebenenfalls anteilig zurückzahlen.

Der Mietvertrag über Gewerberäume war auf 15 Jahre abgeschlossen; der Mieter hatte im Wege eines verlorenen Baukostenzuschusses umfangreiche Investitionen getätigt. Etwa fünf Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses erfolgte die Zwangsversteigerung des Grundstücks. Die Ersteherin kündigte das Mietverhältnis unter Bezugnahme auf § 57 a ZVG zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Im Hinblick auf die getätigten Investitionen verweigerte der Mieter die Herausgabe des Mietobjektes. Die Räumungs- und Herausgabeklage hatte vor dem Landgericht Erfolg. In der Berufungsinstanz erhob der Mieter gegen die Ersteherin des Grundstücks eine Hilfswiderklage auf Zahlung bestimmter monatlicher Beträge zum Ausgleich der getätigten Investitionen. Das Oberlandesgericht wies die Berufung zurück und die Hilfswiderklage ab, weil nicht die Ersteherin, sondern der ehemalige Vermieter zum Ersatz verpflichtet sei; gegen die Abweisung der Widerklage richtet sich die zugelassene Revision.

Die Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung an das Oberlandesgericht.

Zur Begründung führte der BGH u. a. aus, dass dem Mieter ein Bereicherungsanspruch (Bereicherung in sonstiger Weise) zustehen könne, weil die Ersteherin als Vermieterin vorzeitig - und zwar infolge ihrer Kündigung und nicht erst mit Ablauf der vertraglich vorgesehenen Mietzeit - in den Genuss der wertsteigernden Investition des Beklagten gekommen sei.

Mit der Beendigung des Mietvertrages vor dem von den Parteien geplanten Ende sei der Rechtsgrund für die vom Mieter vorgenommene Investition insoweit weggefallen mit der Folge, dass der Vermieter bereichert sein könne. Der Ersteigerer erhalte aufgrund seiner Kündigung die Mietsache früher zurück als nach dem Mietvertrag vorgesehen. Wenn er deshalb das Objekt zu einem höheren Mietzins als bisher vermieten könne, sei allein er und nicht der ursprüngliche Vermieter bereichert.

Demgegenüber könne auch nicht eingewandt werden, der Schutz der Realgläubiger gebiete es, den Ersteher bei vorzeitiger Vertragsbeendigung nicht nach Bereicherungsrecht haften zu lassen.

Die Auffassung, in der Zwangsversteigerung ließen sich keine angemessenen Erlöse mehr erzielen, weil der Interessent gezwungen sei, kein oder nur ein geringeres Gebot abzugeben, vermöge nicht zu überzeugen, weil sie auf einem unzutreffenden Verständnis der Bereicherung beruhe.

Dem vom Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 5. Oktober 2005 (NJW-RR 2006, 294) bejahten Bereicherungsanspruch sei der Ersteigerer nur dann ausgesetzt, wenn er die Mietsache vorzeitig zurückerhalte und sie zu einem höheren Mietzins als bisher weitervermieten könne. Nur wenn er mehr erlösen könne, als er nach dem bisherigen Vertrag erhalten hat, sei er bereichert. Erlöse er nur das, was er bisher erhalten habe, bestehe kein Anspruch gegen ihn.

Der BGH hat seine mit der zitierten Entscheidung vom 5. Oktober 2005 für den Fall des vertraglichen Vermieterwechsels vertretene Rechtsauffassung hinsichtlich der Person des Bereicherungsschuldners nunmehr auf den Fall des gesetzlichen Vertragsübergangs (hier: Zwangsversteigerung) erweitert.

Auszugehen ist daher davon, dass im Falle des Eigentumswechsels am Grundstück in jedem Fall der neue Eigentümer Schuldner eines etwaigen Bereicherungsanspruchs des Mieters wegen wertsteigender Aufwendungen bzw. eines verlorenen Baukostenzuschusses ist.

Der Umfang des Bereicherungsanspruchs richtet sich aber allein nach der Höhe des Ertragswertes, den der Vermieter - früher als vertraglich vorgesehen - durch anderweitige Vermietung zu einer höheren Miete realisieren kann. Hierbei kommt es aber nicht darauf an, ob das Objekt tatsächlich zu einer höheren Miete weitervermietet ist. Entscheidend (und ausreichend) ist die konkrete Vermietbarkeit zu einer höheren als der bisherigen Miete (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 539 Rn. 61).