Anspruch des Mieters auf Umgestaltung des Badezimmers

Der Mieter ist berechtigt, nach längerer Mietdauer vom Vermieter Zustimmung zu Modernisierungsmaßnahmen im Bad (Neuverfliesung, Austausch der Sanitärobjekte und Armaturen) zu verlangen.

Die Kl. bewohnen aufgrund schriftlichen Vertrages vom 15. Dezember 1966 eine Wohnung im Hause der Bekl. Nach § 14 Nr. 1 des Vertrages dürfen die Kl. "Veränderungen an und in den Mieträumen, insbesondere Um- und Einbauten, Installationen und dergleichen" nur mit schriftlicher Erlaubnis der Bekl. vornehmen. Die Kl. beabsichtigen, das seit Mietbeginn unverändert gebliebene Badezimmer umzugestalten. Mit Schreiben vom 29. Juli 1997 teilten sie dem Hausverwalter der Bekl. die geplanten Arbeiten mit und baten um Zustimmung, die der Hausverwalter unter dem 5. September 1997 ohne Angaben von Gründen verweigerte.

Die Kl. haben Anspruch auf die begehrte Zustimmung. Nach § 14 Ziff. 1 des Mietvertrages bedürfen "Veränderungen an und in den Mieträumen" der Erlaubnis der Bekl. Diese Erlaubnis ist nicht in das freie Ermessen des Vermieters gestellt, vielmehr darf der Vermieter die Erlaubnis nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nur versagen, wenn er hierfür triftige sachbezogene Gründe hat (BayObLG, NJW 1981, 1275, 1277). Solche Gründen sind hier nicht dargetan.

Die Bekl. macht als Ablehnungsgrund lediglich geltend, daß sie eine von ihr nicht gewünschte Badgestaltung aufgedrängt bekommen würde, weil die Kl. sie auch bei Mietbeginn nicht rückgängig machen müßten. Diese Erwägung hat einen unzutreffenden rechtlichen Ausgangspunkt und ist deshalb sachwidrig. Es unterliegt vielmehr keinen rechtlichen Zweifeln, daß Mieter von ihnen geschaffene Ein- und Umbauten bei Mietende rückgängig machen müssen. Diese Verpflichtung besteht selbst dann, wenn der Vermieter der Veränderung ohne Vorbehalt zugestimmt hat, es sei denn, daß er auf die Beseitigung verzichtet hat (OLG Düsseldorf, ZMR 1990, 218). Lediglich bei Umbauten, die Wertverbesserungen zum Gegenstand hatten und nur mit erhöhtem Kostenaufwand beseitigt werden können, ist der Vermieter gehalten, sich den Anspruch auf Entfernung bei Mietende vorzubehalten (OLG Frankfurt, WuM 1992, 56, 64). Die Meinung, daß ein Vermieter trotz eines solchen Vorbehaltes keinen Anspruch auf Beseitigung der Umgestaltung hat, wird - soweit ersichtlich - weder in der Rechtsprechung noch im juristischen Schrifttum vertreten.

Ob außer dem Fehlen eines die Erlaubnisversagung rechtfertigenden Grundes zusätzlich ein besonderes rechtlich schützenswertes Interesse des Mieters an der beabsichtigten Neugestaltung Voraussetzung für einen Anspruch auf die entsprechende Zustimmung ist (so LG Berlin, NJW-RR 1997, 1097), kann offenbleiben. Ein solches Interesse ist vorliegend jedenfalls zu bejahen. Die allgemeine Nutzungsdauer von Badeinrichtungen beträgt höchstens 30 Jahre (vgl. für Küchen KG, GE 1998, 40: 20 Jahre). Wenn die Kl. nunmehr nach Ablauf der Nutzungsdauer die Badausstattung erneuern wollen, so ist dies eine nachvollziehbare Überlegung, wie sie ein vernünftig denkender Haus- oder Wohnungseigentümer in ansonsten gleicher Lage ebenso anstellen würde. Die Kl. erstreben letztlich nur einen Zustand der Wohnung, der dem bei Mietbeginn bestehenden entspricht, nämlich ausgestattet mit einem neuen und nicht abgenutzten Badezimmer.

Nach über 30 Jahren Mietdauer wollte der Mieter es im Badezimmer schöner haben und verlangte vom Vermieter Zustimmung zu umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen. Auf die vorhandenen Wand- und Bodenfliesen sollten neue Fliesen geklebt werden; die Sanitärobjekte, Armaturen und Heizkörper sollten erneuert werden. Die Vermieterin wollte sich eine Veränderung nicht aufzwingen lassen und verweigerte die Zustimmung.

Mit Urteil vom 26. Januar 1998 meinte das AG Spandau, nach Treu und Glauben sei die Vermieterin zur Zustimmung verpflichtet, schließlich müsse der Mieter bei Auszug den alten Zustand wiederherstellen. Es ist schon mehr als zweifelhaft, ob die Vermieterin tatsächlich einen Anspruch auf Wiederherstellung des früheren Zustandes hätte. Wenn etwa zwei Jahre nach Abschluß der Modernisierungsmaßnahmen der Mietvertrag beendet würde, müßte der Amtsrichter erst noch erfunden werden, der eine Klage gegen den Mieter auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands nicht als schikanös abweisen würde. Dazu kommt, daß ihm dies auch tatsächlich unmöglich wäre, da die alten Fliesen dauerhaft beschädigt sind und die alten Sanitärobjekte nicht mehr vorhanden sind. Schließlich zitiert das Amtsgericht selbst die Rechtsprechung, wonach der Vermieter sich einen Anspruch auf Entfernung bei Mietende vorbehalten müsse. Die Verurteilung auf Zustimmung erfolgte hier jedoch einschränkungslos mit der Wirkung des § 894 ZPO, wonach eben eine einschränkungslose Zustimmung fingiert wird.