Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Betriebskostenvorschüssen gegen früheren Eigentümer nach Zwangsversteigerung

Der Mieter kann von dem früheren Eigentümer bis zur Abrechnung vollständige Rückzahlung der an den Zwangsverwalter geleisteten Betriebskostenvorschüsse verlangen, wenn das Grundstück inzwischen versteigert worden ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Der beklagten Partei waren die Kosten gem. § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO aufzuerlegen, da der Anlass zur Klage weggefallen und die Klage zurückgenommen worden ist. Diese Kostentragungspflicht ergibt sich unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen, da der Anspruch auf die begehrte Abrechnung und damit, da das Mietverhältnis der Parteien beendet war, mangels Abrechnung auch der Anspruch auf die Rückzahlung der geleisteten Betriebs- und Heizkostenvorschüsse für die Jahre 2004 und 2005 ursprünglich gegeben war (vgl. BGH, GE 2005, 543 = NZM 2005, 373). Denn darauf, durch wessen Ausscheiden aus dem Mietverhältnis das Mietverhältnis endete, kommt es nicht an. Nach Beendigung der Zwangsverwaltung war auch wieder die Bekl. als ursprüngliche Eigentümerin zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung verpflichtet (vgl. LG Berlin, GE 2004, 691; AG Wedding, GE 2007, 1325). Die Entscheidung des BGH vom 26.3.2003 (VII ZR 333/02) führt zu keiner anderen Bewertung, weil es hier um die Situation geht, dass die Zwangsverwaltung beendet ist. Da das Grundstück mit Ablauf des Jahres 2005 noch keine neuen Eigentümer hatte, ist auch nicht der jetzige Eigentümer der für die Jahre 2004 und 2005 Verpflichtete (vgl. BGH, GE 2004, 292). Die Bekl. kann nicht, auch nicht im Rahmen des billigen Ermessens, einwenden, dass sie zunächst nicht in der Lage gewesen sei, die Abrechnung zu erstellen. Denn mit Schreiben vom 7.1.2008 ließ sie mitteilen, dass sie zur Abrechnung nicht verpflichtet sei und teilte nicht stattdessen mit, dass sie sich um die Erlangung der Unterlagen bemühe, um die Abrechnung vorzunehmen. Damit kann sie den Kl. auch nicht vorhalten, dass sie zu früh geklagt hätten. Unter diesen Umständen entspricht es billigem Ermessen, die Kosten des Rechtsstreits der Bekl. aufzuerlegen, weil die Abrechnung den Kl. erst zuging, als die Klage bereits eingereicht war.

Der Mieter kann, wenn keine Betriebskostenabrechnung erstellt wurde, von dem früheren Vermieter/Eigentümer die vollständige Rückzahlung der an den Zwangsverwalter geleisteten Betriebskostenvorschüsse verlangen, wenn das Grundstück inzwischen versteigert worden ist.

Mit Wirkung vom 8. April 2004 wurde die Zwangsverwaltung über ein Grundstück angeordnet, das dann aus der Zwangsverwaltung heraus am 1. August 2006 von einem Eigentümer erworben wurde. Weder der alte Eigentümer noch der Zwangsverwalter hatten über die von den Mietern geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen für die Jahre 2004 und 2005 abgerechnet.

Als der frühere Eigentümer von den Mietern auf Erstellung der Abrechnungen in Anspruch genommen wurde, verweigerte er dies mit dem Hinweis, dass aus seiner Sicht der Zwangsverwalter hierfür zuständig gewesen sei. Nach Zustellung der durch die Mieter erhobenen Klage auf Rückzahlung sämtlicher in den Jahren 2004 und 2005 geleisteten Vorschüsse erstellte der frühere Eigentümer die Abrechnungen. Daraufhin nahmen die Mieter die Klage zurück, beantragten aber, die Kosten des Rechtsstreits dem früheren Eigentümer/Vermieter aufzuerlegen.

Das AG Charlottenburg legte die Kosten des Rechtsstreits dem früheren Vermieter auf, weil die Rückzahlungsklage der Mieter ursprünglich begründet gewesen sei.

Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung sei der Zwangsverwalter nicht mehr zur Abrechnung verpflichtet gewesen. Auch der in das Mietverhältnis eingetretene Erwerber sei nicht abrechnungspflichtig gewesen, da er erst nach Ablauf der Abrechnungszeiträume 2004 und 2005 in das Mietverhältnis eingetreten sei. Daher habe nur der frühere Eigentümer in Anspruch genommen werden können.

Der Eintritt des neuen Eigentümers habe aber das alte Mietverhältnis beendet, so dass der Mieter nach den Grundsätzen des Urteils des BGH vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04 - (GE 2005, 543) von dem früheren Eigentümer bis zur Abrechnung vollständige Rückzahlung der an den Zwangsverwalter geleisteten Betriebskostenvorschüsse verlangen könne.

Die Verpflichtung des Zwangsverwalters zur Betriebskostenabrechnung endet mit Aufhebung der Zwangsverwaltung, selbst wenn er während der Zwangsverwaltung Betriebskostenvorschüsse vereinnahmt hat; nach Beendigung der Zwangsverwaltung ist wieder der Eigentümer zur Abrechnung verpflichtet (LG Berlin, Urteil vom 12. Februar 2004 - 62 S 350/03 -, GE 2004, 691; LG Berlin, GE 1998, 743; AG Wedding, GE 2007, 1325; AG Wedding, GE 1998, 360; AG Bergisch-Gladbach, WuM 1990, 2230; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 101; Schmid, Rn. 3369).

Der Mieter kann nach Ende der Zwangsverwaltung Klage auf Erteilung einer Betriebskostenabrechnung nur gegen den (ursprünglichen) Vermieter/Eigentümer und nicht mehr gegen den Zwangsverwalter erheben, und zwar auch für Abrechnungszeiträume, in denen die Zwangsverwaltung bestand (AG Wedding, aaO.).

Der Erwerber ist nur zur Abrechnung über diejenigen Abrechnungszeiträume verpflichtet, die noch liefen, als er als neuer Eigentümer in das Mietverhältnis eingetreten ist (BGH, GE 2000, 1471 = NZM 2001, 156 = WuM 2000, 609 = ZMR 2001, 17; BGH, Urteil v. 29. September 2004 - XII ZR 148/02 -, GE 2004, 1522 = ZMR 2005, 37).

Besteht somit ein Abrechnungsanspruch nur gegen den (alten) Vermieter (BGH, Urteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 219/06 -, GE 2007, 718; Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03 -, GE 2004, 292), dem gegenüber aber ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht wegen der nicht erteilten Abrechnung ins Leere geht (weil er ja nicht mehr Vermieter ist), liegt es nahe, entsprechend den Grundsätzen des Urteils des BGH vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04 - (GE 2005, 543) dem Mieter bis zur Abrechnung einen Anspruch auf vollständige Rückzahlung der geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen zuzubilligen (vgl. auch AG Charlottenburg, Urteil vom 24. Mai 2007 - 211 C 426/06 -, MM 2007, 261).