Anspruch des Mieters auf Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Anspruch des Mieters auf Mietschuldenfreiheitsbescheinigung; Vorauszahlung von Betriebskosten; mietvertragliche Nebenpflichten; Zahlungsrückstand; Rosinenpickerzeugnis; eingeschränktes Mieterzeugnis

Der Mieter hat gegen seinen ehemaligen Vermieter keinen Anspruch auf Ausstellung einer eingeschränkten "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung" nur im Hinblick auf geleistete Kaltmiete, wenn zwischen den ehemaligen Mietvertragsparteien streitig ist, in welcher Höhe Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten waren und verrechnet worden sind, und der Mieter Vorauszahlungen in geforderter Höhe nicht geleistet hat.

(Leitsatz der Redaktion)

Nach beendetem Mietverhältnis forderte der Mieter von seinem ehemaligen Vermieter die Ausstellung einer sogenannten Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Im Hinblick darauf, dass streitig war, in welcher Höhe der Mieter Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten hatte, wie geleistete Vorauszahlungen verrechnet worden waren und der Mieter Vorauszahlungen nicht in geforderter Höhe geleistet hatte, wollte der Mieter sich mit einer eingeschränkten Bescheinigung nur im Hinblick auf gezahlte Kaltmiete begnügen. Der Vermieter lehnte das ab und hatte damit gegenüber der Mieterklage beim Amtsgericht Erfolg. Das führte zur Berufung des Mieters zum Landgericht mit dem Antrag festzustellen, dass die Hauptsache erledigt sei. Die ZK 63 des Landgerichts Berlin wies die Berufung zurück.

II. Die Berufung ist unbegründet und es ist nicht festzustellen, dass eine Hauptsachenerledigung eingetreten ist. Die Kl. hatten gegenüber der Bekl. keinen Anspruch auf eine teilweise Mietschuldenfreiheitsbescheinigung betreffend die Nettokaltmiete. Es kann dahinstehen, ob ohne gesonderte Vereinbarung, wie es vorliegend der Fall ist, schlechthin aus einem Mietverhältnis kein Anspruch auf eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung besteht (vgl. AG Schöneberg, Urteil vom 19. Juni 2006 - 16b C 55/06 -), oder ob ein solcher Anspruch als Nebenpflicht besteht, dann aber nicht zu beschränken ist auf eine Erklärung des Bestehens oder Nichtbestehens von einzelnen Ansprüchen, sondern im Hinblick auf alle Ansprüche ausgestellt werden darf (vgl. AG Hohenschönhausen, Urteil vom 30.3.2006 - 16 C 239/05 -). Selbst wenn man der letztgenannten Auffassung folgte, wäre die Berufung von Anfang an unbegründet gewesen, denn zwischen den Parteien ist streitig, in welcher Höhe Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten waren und verrechnet worden sind, und die Kl. haben die Vorauszahlungen in geforderter Höhe nicht geleistet, so dass die eingeschränkte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nur im Hinblick auf die Kaltmiete nicht verlangt werden kann. Der Sinn einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung liegt darin, einen neuen Vermieter auf das Fehlen von Zahlungsrückständen hinzuweisen, die aus dem vorhergehenden Mietverhältnis stammen, so dass bei Bestehen eventueller Rückstände aus Betriebskostenabrechnungen, die zwischen den Parteien streitig sind, eine solche Bescheinigung ihren Sinn verfehlt.

Jedenfalls bei einem Streit zwischen den ehemaligen Mietvertragsparteien über geschuldete bzw. geleistete Betriebskostenvorauszahlungen gibt es keine, auch nicht eine auf die gezahlte Nettomiete beschränkte Bestätigung des Vermieters.

Der Mieter begehrte von seinem ehemaligen Vermieter die Ausstellung einer sogenannten Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Im Hinblick auf einen bestehenden Streit über geschuldete, verrechnete bzw. nicht in der geforderten Höhe gezahlte Betriebskostenvorauszahlungen wollte sich der Mieter schließlich mit einer Bescheinigung zur gezahlten Nettomiete begnügen. Der Vermieter wollte auch das nicht bescheinigen. Nach Abweisung der Klage beim Amtsgericht wollte der Mieter in seiner Berufung die Feststellung der Hauptsachenerledigung.

Die ZK 63 des LG Berlin wies die Berufung als unbegründet zurück. Hauptsachenerledigung sei nicht eingetreten. Der Mieter habe gegenüber seinem ehemaligen Vermieter keinen Anspruch auf eine eingeschränkte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung betreffend die Nettokaltmiete. Es könne dahinstehen, ob ohne gesonderte Vereinbarung (wie vorliegend) schlechthin aus einem Mietverhältnis kein Anspruch auf eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung oder ob ein solcher Anspruch als Nebenpflicht bestehe, dann aber nicht zu beschränken sei auf eine Erklärung des Bestehens oder Nichtbestehens von einzelnen Ansprüchen, sondern immer nur im Hinblick auf alle Ansprüche ausgestellt werden dürfe. Selbst wenn man der letztgenannten Auffassung folgen würde, wäre die Klage von Anfang an unbegründet gewesen. Zwischen den Parteien sei nämlich streitig, in welcher Höhe Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten waren und verrechnet worden sind, und der Mieter habe die Vorauszahlungen in geforderter Höhe nicht geleistet, so dass eine eingeschränkte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nur im Hinblick auf die Kaltmiete nicht verlangt werden könne. Der Sinn dieser Bescheinigung liege darin, einen neuen Vermieter auf das Fehlen von Zahlungsrückständen hinzuweisen, die aus dem vorhergehenden Mietverhältnis stammten, so dass bei Bestehen eventueller Rückstände aus Betriebskostenabrechnungen, die zwischen den Parteien streitig seien, eine solche Bescheinigung ihren Sinn verfehle.

In diesem Zusammenhang wird auf die Urteile des AG Schöneberg in GE 2006, 975 und des AG Hohenschönhausen in GE 2006, 974 hingewiesen. Zum Urteil des AG Schöneberg war die Berufung ausdrücklich zugelassen, ist jedoch nicht eingelegt worden. Auch nach dem vorliegenden Urteil der zuständigen Mietberufungskammer bleibt die Frage, ob es einen grundsätzlichen Anspruch auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ohne gesonderte mietrechtliche Vereinbarung überhaupt gibt, offen. Wenn überhaupt, könnte es nur dann einen Anspruch geben, wenn zwischen den ehemaligen Mietvertragsparteien kein Streit über geleistete bzw. geschuldete Mietzahlungen besteht. Zur geschuldeten Miete gehören auch Betriebskosten.